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旅游地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)景觀保護(hù)
盧 求
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旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)到一定時(shí)期的產(chǎn)物，是在城市中心及周邊用地條件較好的土地已基本開發(fā)完畢后，地產(chǎn)開發(fā)向遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)展大趨勢(shì)的一種表現(xiàn)。該類地產(chǎn)或依托較好的自然風(fēng)景資源；或依托自然風(fēng)景加人文景觀兩方面資源；或是發(fā)展商自己投資，建設(shè)一種獨(dú)具吸引力、具有旅游度假氣氛的大盤來推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)。
這一類地產(chǎn)的開發(fā)和一般樓盤有所不同，表現(xiàn)為三方面的利益牽制或動(dòng)力因素，即社會(huì)效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟(jì)效益：
· 首先，由于項(xiàng)目位于風(fēng)景區(qū)周圍，受到政府嚴(yán)格的規(guī)劃控制，因而規(guī)劃目標(biāo)要體現(xiàn)社會(huì)效益；
· 其次，由于生態(tài)體系通常相當(dāng)脆弱，因而保護(hù)和完善生態(tài)景觀體系是規(guī)劃的主導(dǎo)因素；
· 最后則是發(fā)展商自身利益，即在滿足上述兩方面要求的前提下，如何將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益。
開發(fā)旅游地產(chǎn)首先要調(diào)整和完善現(xiàn)存敏感生態(tài)體系，達(dá)到一種良性循環(huán)。良好的環(huán)境建設(shè)是地產(chǎn)增值的保證；同時(shí)，優(yōu)化并發(fā)揮生態(tài)風(fēng)景資源優(yōu)勢(shì)，限制過度開發(fā)，達(dá)到地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展是旅游地產(chǎn)長期升值的法寶。急功近利或竭澤而漁只能適得其反。
下文結(jié)合實(shí)例，分析地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)景觀保護(hù)的關(guān)系。北京中華石苑鳳凰嶺風(fēng)景區(qū)、鄭州黃河大觀旅游度假區(qū)、武漢盤龍城風(fēng)景別墅區(qū)、天津珠江溫泉度假城酒店別墅區(qū)，這些項(xiàng)目分別代表了不同的自然條件、景觀條件和環(huán)境條件下地產(chǎn)開發(fā)的幾種方式。
中華石苑鳳凰嶺風(fēng)景區(qū)規(guī)劃
中華石苑鳳凰嶺風(fēng)景區(qū)位于北京市海淀區(qū)，綠城集團(tuán)與當(dāng)?shù)卣_(dá)成協(xié)議，共同開發(fā)一片14平方公里的風(fēng)景區(qū)。其中可以開發(fā)用地1平方公里的旅游生態(tài)地產(chǎn)。我們?cè)趯?duì)項(xiàng)目的背景情況深入分析后，認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)目與一般地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有明顯區(qū)別，如何協(xié)調(diào)政府開發(fā)目標(biāo)、生態(tài)旅游資源保護(hù)以及地產(chǎn)商開發(fā)利益之間的矛盾，是設(shè)計(jì)中面臨的重要挑戰(zhàn)。
首先從整體規(guī)劃分析，北京市內(nèi)皇城以文化觀光為主，遠(yuǎn)郊區(qū)以度假休閑為主，西山風(fēng)景區(qū)一帶則以皇家園林、宗教文化及休閑居住為主要特色，項(xiàng)目交通狀況較好。而從21世紀(jì)旅游市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，不帶孩子的伴侶旅游比重將加強(qiáng)，觀光型旅游將向保健、康樂型休假、體驗(yàn)式旅游發(fā)展。在分析大的邊界條件后，我們決定將地產(chǎn)生態(tài)旅游度假和生態(tài)居住產(chǎn)業(yè)配套相結(jié)合形成一個(gè)產(chǎn)業(yè),項(xiàng)目名稱沿用前期策劃案名為“中華石苑”，規(guī)劃石刻藝術(shù)為主題的風(fēng)景旅游區(qū)，設(shè)計(jì)藝術(shù)家園村。根據(jù)其市場(chǎng)定位，提出避免與周圍競爭，盡量挖掘本地區(qū)旅游特色，根據(jù)現(xiàn)有情況著重發(fā)展田園度假、生態(tài)度假、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)療養(yǎng)等度假方式的方針，目標(biāo)市場(chǎng)著重北京居民及周邊地區(qū)，而不是開發(fā)成為北京面向外地的旅游景點(diǎn)。
利用地理信息系統(tǒng)（GIS），我們對(duì)規(guī)劃用地進(jìn)行了充分的評(píng)估分析，對(duì)坡度、坡向以及周邊人文景觀進(jìn)行了基礎(chǔ)調(diào)研和分析，并對(duì)綠化帶周圍的現(xiàn)狀、構(gòu)成情況、水體以及重要景觀方向、景觀節(jié)點(diǎn)、山體景觀等做了大量的分析研究。
旅游地產(chǎn)開發(fā)有其代表性的一種結(jié)構(gòu)形式。開始設(shè)計(jì)時(shí)我們?cè)c發(fā)展商討論——如何布置1平方公里的開發(fā)地區(qū)，以何種形式開發(fā)哪一類地產(chǎn)。
沿山體的部分自然是最好的地區(qū)，依山傍水，適宜建設(shè)別墅；但從上面分析可以看出，這一地區(qū)又是景觀最敏感、景觀系統(tǒng)最薄弱的地方。雖然對(duì)地產(chǎn)開發(fā)有益，但作為整體旅游區(qū)開發(fā)則并不可取。通常風(fēng)景區(qū)的分布結(jié)構(gòu)形式是風(fēng)景區(qū)偏向自然山體，另一側(cè)為形成的城市，中間較為廣闊的地帶為農(nóng)村田園風(fēng)光，有建成的村落、農(nóng)田、果園。因此從區(qū)位來講，1平方公里旅游地產(chǎn)的開發(fā)最終即定位于這一中間地段，從而避開生態(tài)敏感環(huán)節(jié)。
國外的旅游地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)也與此類似，地中海的開發(fā)即為較成功的案例。原則上，沿海的房價(jià)最高，但從保證整個(gè)旅游區(qū)增值來講則并不適宜在海岸第一線上建造房屋，因?yàn)殡m然小區(qū)單棟別墅開發(fā)價(jià)值很高，但景區(qū)整體形象和整體價(jià)值則降低很多，海岸線沒有景深，不能容納大量游客，大部分人無法享受到它。因而作為風(fēng)景區(qū)內(nèi)或風(fēng)景區(qū)周圍地產(chǎn)開發(fā)來講，不影響景觀本身地段、采取適度規(guī)模的開發(fā)是極為重要的因素。
我們?cè)谥虚g地帶規(guī)劃了特色旅游區(qū)，北面為青少年活動(dòng)中心，包括攀巖等野外活動(dòng)；中部繼承原來的主題——“中華石苑”，建設(shè)石藝雕刻加工作坊，游客可參與部分活動(dòng)；南面是果園，可以釀酒、采摘、做果醬等，增加了吸引力和樂趣。
確定了開發(fā)地段之后，下一個(gè)問題就是開發(fā)哪類產(chǎn)品？經(jīng)過認(rèn)真探討，在首期建設(shè)時(shí)，我們提供了一些具體的布局方案并推薦了三類產(chǎn)品，包括度假型旅游酒店、EOD小型生態(tài)辦公區(qū)、分時(shí)度假別墅區(qū)，并對(duì)區(qū)域內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)提出了具體的改善措施。其中方案之一為酒店位于中部，EOD位于交通方便地區(qū)，度假村偏向內(nèi)側(cè)，這樣做的好處是功能比較明確、動(dòng)靜結(jié)合清晰，度假村和EOD可以分享酒店設(shè)施。
鄭州黃河大觀
該項(xiàng)目與上述中華石苑鳳凰嶺風(fēng)景區(qū)規(guī)劃有類似之處。項(xiàng)目距鄭州市中心約15公里，位于黃河邊上，地段所在為黃土高原地區(qū)。我們以地理信息系統(tǒng)分析為基礎(chǔ)進(jìn)行了坡向分析、坡度分析、沖擊溝形式分析等。由于項(xiàng)目所在地區(qū)坡度較陡，生態(tài)系統(tǒng)較為薄弱，敏感性非常高，如果建設(shè)不好，則目前比較平衡的系統(tǒng)也會(huì)遭到破壞。因此，雨水的收集和控制也成為該項(xiàng)目生態(tài)規(guī)劃的重要方面。
規(guī)劃首先從調(diào)整整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)入手。一要涵養(yǎng)水土，該部分工作需在建筑設(shè)計(jì)之前完成；二要防風(fēng)固沙，針對(duì)當(dāng)?shù)攸S土高原的地質(zhì)種植防護(hù)林帶，提出一些生態(tài)環(huán)保措施以及規(guī)劃技術(shù)原則，組織交通分析，與原有景觀系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)良好的結(jié)合。由于項(xiàng)目地處國家自然風(fēng)景區(qū)邊緣，且防洪要求非常高，因此設(shè)計(jì)中提出六大生態(tài)技術(shù)工程，每個(gè)項(xiàng)目有相應(yīng)具體措施，如防洪、排洪規(guī)劃等。對(duì)于特大洪水則采取寧漫勿沖的原則，設(shè)計(jì)了合理的扇形面積沖擊溝。
旅游地產(chǎn)的開發(fā)至少需要2-3年，因此項(xiàng)目規(guī)劃必須保證其前瞻性，以滿足其完成后市場(chǎng)需求。同時(shí)其生態(tài)系統(tǒng)如果在規(guī)劃中考慮不周，那么在建筑進(jìn)程中一些不良影響也將逐步顯現(xiàn)，會(huì)影響到地產(chǎn)的銷售。
武漢盤龍城
武漢盤龍城位于武漢北部飛機(jī)場(chǎng)路附近，這一地區(qū)本身并未達(dá)到風(fēng)景區(qū)高度，但盤龍城遺址有著較高的歷史和文化價(jià)值，地段內(nèi)也有較適合居住建筑的丘陵水面。資料顯示，武漢市目前的開發(fā)相對(duì)落后，但其自然山水資源非常好，湖泊系統(tǒng)和水系資源保留較為完善，原有三分之一以上城市面積都為水系。盡管過去十年很多湖泊被填土造地，從整體而言資源破壞較為嚴(yán)重，但現(xiàn)在留存下的水系還是非常難得的。
盤龍城用地約900畝左右，是一丘陵地帶，其中有一些不太深的水面以及小山丘�？傮w而言，目前這一地區(qū)以農(nóng)田和魚塘為主，自然資源較好。如何最大限度發(fā)揮現(xiàn)有地貌、地勢(shì)、山地的優(yōu)勢(shì)，是我們規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要目標(biāo)之一。
由于山地建筑與普通平地建筑相比有一些不同的特性及美學(xué)特征，因此規(guī)劃時(shí)我們從中西方對(duì)山水觀的不同看法做了一些分析工作。通常東方比較尊重自然，注重因借并利用山勢(shì)；西方則更習(xí)慣于以自我為中心，強(qiáng)調(diào)對(duì)自然的征服和改變。在此基礎(chǔ)上，我們結(jié)合項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，提出規(guī)劃指導(dǎo)思想，展現(xiàn)真山真水的景觀特色，強(qiáng)調(diào)和諧共生的生態(tài)環(huán)境。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的策劃和任務(wù)研究、容積率等提出了一些具體指導(dǎo)原則，如應(yīng)該確定多高的容積率為好。在此基礎(chǔ)上確定了規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則：尊重原始地形并加以合理的利用改造，因山借勢(shì)。
從道路系統(tǒng)而言，這一地區(qū)山地并不太高，但仍然較為復(fù)雜。我們首先考慮道路隨山就勢(shì)，盡量沿等高線布置，減少道路的分級(jí)層次。一般居住區(qū)強(qiáng)調(diào)道路分等級(jí)，較好地控制交通流量，我們?cè)诖颂岢鰷p少道路分級(jí)層次，除通過性和聯(lián)絡(luò)各組團(tuán)為主的主干道外，其他道路都減少分級(jí)層次，分級(jí)道路適當(dāng)調(diào)小，并對(duì)綠化景觀系統(tǒng)提出了一些具體的原則。
由于該地區(qū)水系較多，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案著重體現(xiàn)了其橋梁的特色，并提出一些建議和生態(tài)建筑環(huán)境保護(hù)措施。建筑本身強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)保性，建筑單體沿原有地形地貌，減少對(duì)氣流風(fēng)向的影響。同時(shí)對(duì)于植被部分，我們采取了一些具體措施，如雨水的收集排放，原有自然雨水排放與人工排放系統(tǒng)的結(jié)合，對(duì)原有沖溝的梳理和位置規(guī)劃等。道路基本沿山勢(shì)布置，每一棟房屋都有較好的景觀，且有比較自然的效果。
天津珠江溫泉城規(guī)劃
天津珠江溫泉城是珠江集團(tuán)在天津開發(fā)的國內(nèi)目前最大的別墅區(qū)項(xiàng)目，占地約22 000畝，距北京市90公里，離天津市60公里，地下有較好的溫泉資源，規(guī)劃為中國目前最大的別墅區(qū)。其中包括五合國際設(shè)計(jì)的珠江溫泉城超級(jí)酒店，約10萬平米，1000余間客房，是目前國內(nèi)等級(jí)最高的溫泉度假五星級(jí)酒店。
業(yè)主方面希望項(xiàng)目具有一種南非迷城的風(fēng)格，這種建筑形式的采用存在一些爭議。但作為一種旅游地產(chǎn)，其主要目的為營造一種獨(dú)特的氣氛。由于項(xiàng)目所處區(qū)域本身沒有太多旅游資源，于是業(yè)主希望通過這種措施創(chuàng)造一種獨(dú)有的資源，營造一種世外桃源的氣氛。除了上述超五星級(jí)溫泉酒店，還有一組日式溫泉野天風(fēng)呂以及豐富多彩的商業(yè)建筑。
從上述幾個(gè)項(xiàng)目的分析可以看到，旅游地產(chǎn)開發(fā)有幾條規(guī)律要遵循：自然資源只能借用，不能侵占和掠奪，這是旅游地產(chǎn)開發(fā)成功的基礎(chǔ)；同時(shí)，調(diào)整并完善現(xiàn)有生態(tài)系統(tǒng)是旅游地產(chǎn)增值的重要手段；保護(hù)和限制性開發(fā)是旅游資產(chǎn)長期增值的法寶。因?yàn)橥顿Y造景有其臨界點(diǎn)和門檻效應(yīng)，項(xiàng)目一旦建設(shè)不好則很可能面臨失敗。例如南非迷城的建設(shè)耗費(fèi)4億多美元，相當(dāng)于30多億元人民幣，如此大的投入保證了其具有獨(dú)特的吸引力和體驗(yàn)式的異國情調(diào)環(huán)境。因此要想人工創(chuàng)造旅游資源，需進(jìn)行相當(dāng)?shù)耐顿Y，才有可能建設(shè)出相當(dāng)?shù)囊?guī)模和氛圍，如果想先投幾個(gè)億看看，實(shí)際工程不能達(dá)到預(yù)期效果，整個(gè)樓盤很難帶動(dòng)起來，其地產(chǎn)開發(fā)也可能無法啟動(dòng)。資金收回也將出現(xiàn)困難，因此此前的深思熟慮就更加必要。
作者簡介：
盧求
德中建筑協(xié)會(huì)副主席
五合國際副總經(jīng)理
德國建筑師協(xié)會(huì)會(huì)員
德國注冊(cè)建筑師
北京大學(xué)客座教授
深圳清華大學(xué)客座教授
德國多特蒙德大學(xué)碩士
清華大學(xué)碩士
主要主持項(xiàng)目：
德國多特蒙德市新機(jī)場(chǎng)航站樓
德國漢堡德意志銀行辦公大樓
德國多特蒙德市Kaufhof 商業(yè)大樓
德國萊比錫市耶格和夫商業(yè)娛樂辦公中心建筑群
德國多特蒙德市展覽中心地鐵站
德國Dessau市Sparkasse銀行總部大樓
德國多特蒙德市音樂廳
藍(lán)牙水晶（深圳福田科技廣場(chǎng)）
北京王府井富陽廣場(chǎng)商業(yè)中心
南京河西區(qū)商業(yè)中心區(qū)
河南建業(yè)Giant Shopping Mall
深圳龍崗商業(yè)中心
重慶怡和汽車展廳
天津珠江溫泉城超級(jí)酒店
江蘇常熟中江國際中心酒店 |
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