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養(yǎng)老地產(chǎn)與適老化住宅設(shè)計(jì)
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養(yǎng)老地產(chǎn)與適老化住宅設(shè)計(jì)
“他想要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)讓老人們不必介意別人的目光，隨心所欲、充滿朝氣地生活的場(chǎng)所。在這里，無(wú)論發(fā)生了什么事，老人們都可以坦然面對(duì)�！胍氖亲杂傻纳�，并在自由的生活中死去�！�
渡邊淳一 《復(fù)樂園》
一．中國(guó)老齡化進(jìn)程與特點(diǎn)
對(duì)老年人的定義，以及對(duì)老年階段的劃分有不同的維度：年代年齡、生理年齡、心理年齡等。最普遍，也最容易系統(tǒng)量化的就是年代年齡，指生命個(gè)體在離開母體后在地球上生存的時(shí)間。西方國(guó)家把45-64歲稱為初老期，65-89歲稱為老年期，90歲以上稱為老壽期。老年階段差不多是人生的三分之一的時(shí)間。
按聯(lián)合國(guó)和世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)： 一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上人口占總?cè)丝诒戎爻^10%， 或65歲及以上人口占總?cè)丝诘谋戎爻^7%，就進(jìn)入老齡化社會(huì)； 65歲以上人口占總?cè)丝诒戎爻^10%，就進(jìn)入老年型社會(huì)；超過22%則進(jìn)入超老齡社會(huì)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)顯示： 全國(guó)65歲及以上人口占全國(guó)總?cè)丝诘?.87％， 60歲及以上占全國(guó)總?cè)丝诘?3.26％。中國(guó)社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入了老齡化進(jìn)程。
而中國(guó)的老齡化進(jìn)程又呈現(xiàn)出與大多數(shù)西方國(guó)家不一樣的特征。主要體現(xiàn)在：
1.老年人口規(guī)模巨大
2.人口老齡化的速度比較快、達(dá)到的水平比較高
3.老齡化階段推進(jìn)速度不平衡
4.是人口老齡化在空間分布上不平衡
5.城鄉(xiāng)倒置顯著
6.老齡化超前于現(xiàn)代化
中國(guó)是世界第一人口大國(guó)，決定了也是世界上老齡人數(shù)最多的國(guó)家。 到21世紀(jì)下半葉，中國(guó)將是僅次于印度的第二老年人口大國(guó)。據(jù)經(jīng)驗(yàn)，65歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤龔?%提升到14%，一般需要45年以上的時(shí)間。而中國(guó)只用27年就可以完成這個(gè)歷程，屬于老齡化速度最快國(guó)家之列。 中國(guó)老年人口數(shù)量從1953年到1982年，是第一個(gè)老年人口高速增長(zhǎng)時(shí)期。進(jìn)入90年代以及21世紀(jì)以來(lái)，老年人口數(shù)量又呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)之勢(shì)，而與總?cè)丝谀昃鲩L(zhǎng)率的下降趨勢(shì)相反。
中國(guó)人口老齡化發(fā)展具有明顯的由東向西的區(qū)域梯次特征，東部地區(qū)快于西部。上海早在1979年就步入了人口老齡化社會(huì)，而西藏還處于成年型的人口增長(zhǎng)模式。據(jù)2010年人口抽樣調(diào)查，上海60歲及以上老年人口所占比重最高，為23.4%，寧夏最低，為10.62%。
上海老年人口基本數(shù)據(jù)（截止2010年12月31日）
發(fā)達(dá)國(guó)家人口老齡化的歷程表明，城市老齡化水平一般高于農(nóng)村。中國(guó)的情況則不同，農(nóng)村老齡化水平高于城鎮(zhèn)高的狀況將一直持續(xù)到2040年。 21世紀(jì)后半葉，城鎮(zhèn)的老齡化水平才將超過農(nóng)村，并逐漸拉開差距。 這種現(xiàn)象原因是我國(guó)的城市化使青壯年人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，而老齡人口留在農(nóng)村。
中國(guó)城鄉(xiāng)人口老齡化趨勢(shì)表
二．老年人需求分析
一切為人服務(wù)的建筑必須以使用者對(duì)象的需求為出發(fā)點(diǎn)。同樣，適老化設(shè)計(jì)的開展也必須以研究老年人的需求特點(diǎn)作為起點(diǎn)。
1.生物學(xué)意義上的適老化研究：隨著老年人肌體日益衰老，各個(gè)生理系統(tǒng)都開始以相對(duì)可以預(yù)見的方式開始退化。主要包含以下幾個(gè)方面：
-反應(yīng)系統(tǒng)（Communicating systems）：內(nèi)分泌系統(tǒng)的變化降低了老年人對(duì)于刺激的正確的判斷和反應(yīng)能力，從而增加個(gè)體的易傷性。另外，神經(jīng)系統(tǒng)在運(yùn)動(dòng)調(diào)節(jié)方面的效率也會(huì)受到影響，反應(yīng)能力降低，反應(yīng)時(shí)間變長(zhǎng)，儲(chǔ)存和回憶信息的能力也逐漸降低。
相應(yīng)的設(shè)計(jì)策略包括：延長(zhǎng)自控裝置（電梯門，自動(dòng)門）的控制時(shí)間；增強(qiáng)方向性信息（道路識(shí)別系統(tǒng)）的顯著性；避免使用自動(dòng)上鎖的門；優(yōu)化溫控系統(tǒng)。
-機(jī)械系統(tǒng)（Mechanical systems）：肌肉系統(tǒng)的變化導(dǎo)致力量減弱甚至肌肉萎縮，從而影響體態(tài)和耐力。骨骼系統(tǒng)的退化導(dǎo)致骨質(zhì)脆弱并增加意外發(fā)生率，同時(shí)還影響到彎腰、屈膝、轉(zhuǎn)身和站立動(dòng)作的完成。
相應(yīng)設(shè)計(jì)策略包括：提高公共空間休息設(shè)計(jì)出現(xiàn)頻率；無(wú)障礙設(shè)計(jì)的老年人特殊要求；提供適老的家具。
-控制系統(tǒng)（Control systems）：消化系統(tǒng)不良導(dǎo)致膀胱控制力減弱、消化困難；呼吸系統(tǒng)衰退導(dǎo)致運(yùn)動(dòng)量負(fù)荷降低；心血管系統(tǒng)能力下降。
相應(yīng)的設(shè)計(jì)策略包括：提高盥洗室設(shè)置密度和使用便捷性；提供餐廚合一廚房；縮短步行距離；提供多種就餐選擇。
-感覺能力（Detection sense）：聽力問題導(dǎo)致對(duì)高頻聲的失聰，甚至影響肌體平衡問題；視力衰退對(duì)外部環(huán)境感知度降低，比如調(diào)整遠(yuǎn)近物體的焦距時(shí)間延長(zhǎng)，眩光引起瞬間失明，需要較高的亮度水平來(lái)彌補(bǔ)視力減退造成的影響，縱深感發(fā)生改變，對(duì)顏色感知度下降。
相應(yīng)設(shè)計(jì)策略包括：提供多感官接受的信息；提供支持性的就餐環(huán)境；避免使用光澤表面；提高環(huán)境照度水平；控制背景噪聲。
還必須引起注意是，老年人的生理變化是分階段的。我認(rèn)為比較有指導(dǎo)意義的是分為四個(gè)階段：GG（Go Go）即健康活躍期，SG（Slow Go）即行動(dòng)緩慢期，NG（No Go）即照顧護(hù)理期，GOING即臨終關(guān)懷期。處于四種不同的生理期的老人，對(duì)居住空間、生活配套、照料服務(wù)有著比較明顯的區(qū)分性需求。同時(shí)從一種周期更迭至另一個(gè)周期時(shí)經(jīng)常會(huì)由突發(fā)性的事件所引發(fā)，意外事故或疾病經(jīng)常會(huì)導(dǎo)致老人直接從健康活躍期進(jìn)入照顧護(hù)理期，而且完全康復(fù)的可能性往往比較少。我們?cè)S多的設(shè)計(jì)措施往往都用以應(yīng)對(duì)這些小概率、卻必然會(huì)發(fā)生的事件。
2.社會(huì)學(xué)意義的適老化研究：老年人的生理衰退，社會(huì)角色、家庭角色、經(jīng)濟(jì)收入的改變，會(huì)影響到老人尋找生活意義的方式。目前存在四種主流理論，用來(lái)解釋老年人與其他人以及環(huán)境相處方式改變的情況。即撤退理論（Disengagement theory），活躍理論（Activity theory），連貫性理論（Continuity theory），環(huán)境壓力和個(gè)體能力（Environmental press and competence）。
這些理論提示我們?nèi)绾螏椭先送瓿缮鐣?huì)角色轉(zhuǎn)換，同時(shí)在找到新的社會(huì)定位，在環(huán)境壓力和個(gè)體能力之間找到平衡。我們會(huì)在公共設(shè)施上提供多層次的交流機(jī)會(huì)，還會(huì)在私密居住空間內(nèi)提供老人生活記憶延續(xù)的載體，增加設(shè)計(jì)靈活性，提供多種選擇和個(gè)性化設(shè)置的可能性。
三．老年建筑的類型
老年人居住建筑的類型有各種劃分方式，可以按服務(wù)方式來(lái)分，也可以按區(qū)域位置或者物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式來(lái)分。從服務(wù)方式來(lái)分，主要有以下幾種：
1.老人日間照料中心（Adult Day Care）：面向仍然居住在自己家中或者與家人同住的老年人，在白天為他們提供包括社會(huì)與醫(yī)學(xué)支持在內(nèi)的服務(wù)。
護(hù)理院/ 長(zhǎng)期護(hù)理機(jī)構(gòu)（Nursing homes）：以醫(yī)學(xué)為基礎(chǔ)的護(hù)理模型，為需要24小時(shí)看護(hù)的老人提供服務(wù)。盡管多數(shù)護(hù)理院屬于獨(dú)立機(jī)構(gòu)，但也有一些是醫(yī)院或CCRC老年社區(qū)內(nèi)部的專業(yè)單元。一個(gè)熟練的護(hù)理機(jī)構(gòu)主要包括四個(gè)部分：居住用房、護(hù)理單元、公共設(shè)施及輔助空間。
2.援助式居�。ˋssisted Living Residences）：針對(duì)那些不再能獨(dú)立的安全居住，但尚不需要護(hù)理院提供高級(jí)護(hù)理的老人設(shè)計(jì)的。通過對(duì)老人日常生活活動(dòng)的支持來(lái)維持居住平衡，包括藥物處理、起居、就餐和家務(wù)管理。援助式居住機(jī)構(gòu)主要包括四個(gè)部分：居住單元、組團(tuán)的公共設(shè)施、整體服務(wù)的公共設(shè)施和輔助空間。
3.癡呆癥/ 阿爾茲海默癥護(hù)理機(jī)構(gòu)（Demential/ Alzheimer’s Care）：針對(duì)認(rèn)知能力損傷者的特殊需求提供專門服務(wù)。除了獨(dú)立式的模式以外，許多項(xiàng)目都是作為大型援助式居住機(jī)構(gòu)或者護(hù)理院的特殊部分而存在。
4.獨(dú)立式居�。↖ndependent Living）：將集中式的生活模式與帶有服務(wù)設(shè)施的傳統(tǒng)公寓生活模式相結(jié)合，提供專為健康老人設(shè)計(jì)的服務(wù)。除了政府補(bǔ)貼的項(xiàng)目，這類項(xiàng)目的建筑類型，特別是居住單元的類型越來(lái)越呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)，從零居室到豪華套房，甚至小型別墅類產(chǎn)品。
5.持續(xù)護(hù)理型退休社區(qū)（Continuing Care Retirement Community, 簡(jiǎn)稱CCRC）：面向退休后老人的居住模型，提供全方位的服務(wù)和居住設(shè)施，從獨(dú)立式居住到援助式居住以及專業(yè)護(hù)理模式。這種模式在郊區(qū)型的老年社區(qū)得到了廣泛認(rèn)同。
四．中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式
中國(guó)的養(yǎng)老項(xiàng)目正受到政府和社會(huì)越來(lái)越多的關(guān)注。根據(jù)項(xiàng)目的商業(yè)模式，目前在國(guó)內(nèi)發(fā)展出了一下幾種模式：
1.會(huì)員制的綜合地產(chǎn)型模式：集養(yǎng)老、康體、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)。代表項(xiàng)目：上海親和源。
2.持有+銷售模式：住宅部分還是依照物業(yè)出售，只是針對(duì)特定人群，商業(yè)和服務(wù)配套部分，由開發(fā)商持有，交由專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)獲利。代表項(xiàng)目：北京萬(wàn)科幸福匯
3.以房養(yǎng)老模式：采用反向抵押的按揭方式“以房養(yǎng)老”。代表項(xiàng)目：北京太陽(yáng)城老年公寓。
4.異地購(gòu)房型：以養(yǎng)老為目的的異地購(gòu)房，海南、大連、青島等部分樓盤均采取這種模式。
5.候鳥式養(yǎng)老型：不同城市老年公寓之間置換式異地度假養(yǎng)老，以大連的互動(dòng)式異地養(yǎng)老服務(wù)中心為代表。
6.季節(jié)性養(yǎng)老型：炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中，以天津的泰達(dá)國(guó)際養(yǎng)老院為代表。
7.度假基地連鎖型：將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合起來(lái)，在全國(guó)各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營(yíng)模式。代表項(xiàng)目包括北京金港家苑、江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖等。
8.分時(shí)度假式養(yǎng)老型：是借鑒分時(shí)度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念。項(xiàng)目代表包括云南臥云仙居、浙江城仙居。
五．GN棲城養(yǎng)老項(xiàng)目實(shí)踐
自2009年起，GN棲城獨(dú)立對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)行系統(tǒng)性研究和項(xiàng)目實(shí)踐。 2011年，與易居中國(guó)下屬克爾瑞信息技術(shù)有限公司、上海親和源經(jīng)營(yíng)管理公司項(xiàng)目合作深入研究養(yǎng)老地產(chǎn)。同時(shí)成為中國(guó)老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位。
同時(shí)，棲城合伙人管軼群在專業(yè)會(huì)議、雜志和媒體做主題演講并發(fā)表專題文章：2011年在《地產(chǎn)觀察》雜志發(fā)表《從通用設(shè)計(jì)到養(yǎng)老地產(chǎn)》。2012年接受《建筑中國(guó)周刊》“對(duì)話建筑界”專訪，并發(fā)文《在自由的生活中老去－適老化設(shè)計(jì)理想與實(shí)踐》。2012年易居中國(guó)CRIC“養(yǎng)老地產(chǎn)精英論壇”主題演講
《適老化住宅設(shè)計(jì)》。
2012年，成立獨(dú)立設(shè)計(jì)研究公司—上海棲元建筑設(shè)計(jì)有限公司，專業(yè)從事老年居住產(chǎn)品的設(shè)計(jì)研究，同時(shí)受多家開發(fā)企業(yè)委托開展適老化住宅產(chǎn)品系統(tǒng)性研發(fā)和設(shè)計(jì)。為了更好的整合上下游資源，參股了專業(yè)養(yǎng)老管理投資公司，逐步走向成熟的專業(yè)一體化的道路
在項(xiàng)目實(shí)踐上，棲城不斷探索符合中國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老住宅。比較典型的比如建設(shè)中的海南儋州海陽(yáng)城項(xiàng)目。作為全國(guó)退休人員養(yǎng)老示范基地，儋州市2012年重點(diǎn)工程，棲城與業(yè)主和管理公司共同探索一種嵌入式全齡社區(qū)模式。50萬(wàn)平米的大型社區(qū)里，配建5萬(wàn)平米的援助式老年公寓，同時(shí)對(duì)其余的住宅產(chǎn)品進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目建成后將由上海親和源養(yǎng)老管理有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。
另外比如位于上海金山頤和苑老年服務(wù)中心項(xiàng)目。作為金山區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目，目標(biāo)打造一個(gè)包含獨(dú)立式居住、援助式居住，護(hù)理單元及其它公共配套設(shè)施的持續(xù)護(hù)理型退休社區(qū)（CCRC）。
還有設(shè)計(jì)過程中的上海金地集團(tuán)格林世界養(yǎng)老住宅項(xiàng)目，位于成熟的居住社區(qū)內(nèi)，棲城與業(yè)主共同探索一種城市酒店型養(yǎng)老公寓模式，如何與現(xiàn)有社區(qū)良好的互動(dòng)成為一大主題。
比較特殊的則是北京當(dāng)代MOMA萬(wàn)國(guó)城老年公寓改建項(xiàng)目。如何讓原有的高端城市住宅向適合老年人居住的空間形式轉(zhuǎn)變，對(duì)設(shè)計(jì)提出了更高的挑戰(zhàn)。
結(jié)語(yǔ)
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者來(lái)說，養(yǎng)老地產(chǎn)不僅需要考慮政府政策導(dǎo)向，還需要把控經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的發(fā)展方向和規(guī)律，并結(jié)合當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏胶头绞�，這樣才能給市場(chǎng)提供合適的產(chǎn)品。
對(duì)于設(shè)計(jì)單位來(lái)說，必須深刻理解中國(guó)老年人各類需求，同時(shí)對(duì)老年住宅類產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式有全面的了解，然后對(duì)規(guī)劃、建筑、景觀到室內(nèi)進(jìn)行全過程設(shè)計(jì)把控，才能創(chuàng)作出合格的老年住宅作品。
一個(gè)社會(huì)對(duì)弱勢(shì)群體的關(guān)注程度，反應(yīng)了社會(huì)的文明程度。對(duì)于老年人這個(gè)群體，我們需要給予的不是同情和可憐，而是通過我們的努力，為他們提供一個(gè)符合社會(huì)公平性的平臺(tái)。這才是我們從事老年事業(yè)的工作真正出發(fā)點(diǎn)。
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