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地鐵一號(hào)線北延伸段沿線商鋪動(dòng)人心招人眼
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盧先生家住盧灣區(qū)，不過他最近常到閘北區(qū)馬戲城和彭浦新村一帶轉(zhuǎn)悠轉(zhuǎn)悠�！拔沂侨タ瓷啼伳��！彼麑�(duì)別人說。在此之前，他在人民廣場(chǎng)和徐家匯兩處成功投資過地鐵商鋪。
隨著軌道交通一號(hào)線北延伸段通車日期（12月28日）的日益臨近，沿線人流和居民增加所帶動(dòng)的商圈氛圍急速升溫，引來了越來越多的商鋪投資者和經(jīng)營(yíng)者的密切關(guān)注。由于上海市政府出臺(tái)規(guī)定，新建地鐵站將不再設(shè)地鐵商鋪，此次投資者們的目光完全被沿線的地面商業(yè)項(xiàng)目所吸引。
共富新村：
將現(xiàn)“反溢”現(xiàn)象
按照上海市政府和寶山區(qū)政府的有關(guān)規(guī)劃，寶山區(qū)北面將與莘莊一南一北形成兩大城市副中心。目前，寶山區(qū)已將軌道交通的概念引入寶山新城的規(guī)劃，并已啟動(dòng)區(qū)內(nèi)主干道川路拓寬工程。年底，一號(hào)線北段延伸的通車與川路拓寬工程的竣工，將與Ａ３０、 Ａ２０ 環(huán)線與逸仙、滬太形成公路、立交橋與軌道的立體交通網(wǎng)絡(luò)，不僅將緩解該區(qū)域緊張的交通難題，還將由此吸引大量人口，最終與莘莊形成“南北呼應(yīng)”的格局。
商鋪投資專家姜新國(guó)認(rèn)為，長(zhǎng)年以來，上海市的道路規(guī)劃均為“從東往西多、從南至北少”，此次北延伸段通車將一改這種道路規(guī)劃“風(fēng)格”，由此帶來較為明顯的人流效應(yīng)。更由于沿線建筑密度較高，居民成分多樣，商圈較易形成并具備接納性廣泛的特征。因此，隨著人口的大量涌入，沿線部分地區(qū)的商業(yè)將呈擴(kuò)張性增長(zhǎng)。這種新局面的形成非常有可能造成一種“反溢”現(xiàn)象——購(gòu)物人群由原來不斷進(jìn)入商業(yè)繁華地區(qū)轉(zhuǎn)為進(jìn)入這一正在形成中的商圈購(gòu)物。
以共富新村為例，作為終點(diǎn)站，共富新村地區(qū)將成為北延伸段通車后最大的受益對(duì)象之一。該地區(qū)目前已有泰和新村、盛宅等幾大住宅區(qū)域，以及附近天馨花園、萬(wàn)科四季花城以及康橋水都等，將有數(shù)十萬(wàn)人口成為這一地區(qū)的固定消費(fèi)人群。與此同時(shí)，寶山西城區(qū)已批住宅用地土地達(dá)到７０萬(wàn)平方米，并有繼續(xù)增加的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)不久就將上升到１００萬(wàn)平方米，這又將導(dǎo)入數(shù)十萬(wàn)人口。
目前，該區(qū)域僅有一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目——北上海商業(yè)廣場(chǎng)。作為產(chǎn)權(quán)“銷品茂”，北上海商業(yè)廣場(chǎng)建筑面積超過了７萬(wàn)平方米。據(jù)悉，該廣場(chǎng)目前已與世界５００強(qiáng)之一的易初蓮花大賣場(chǎng)簽訂了合作意向合同書，同時(shí)它還吸引了一大批中小商鋪投資者。
另有消息表明，該地區(qū)尚有多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正處于規(guī)劃之中。
彭浦新村：
商圈正加速升級(jí)
彭浦新村位于閘北區(qū)北端，北部與寶山區(qū)相鄰，東端與虹口區(qū)連接，分布著多個(gè)居民小區(qū)。目前，這里是一個(gè)以工薪階層為主的成熟的居民住宅區(qū)。不過，隨著臨汾花園、彭豪公寓、潤(rùn)華公園等新興小區(qū)的加入，該地區(qū)居民成分已經(jīng)日趨復(fù)雜。
“我們現(xiàn)在的日常生活和購(gòu)物還是比較方便的。但感覺上還是缺少集中的商業(yè)氣氛，至少應(yīng)該比現(xiàn)在要更熱鬧一些�！本用裢跖窟@樣告訴記者。
王女士家住臨汾路——目前彭浦新村最熱鬧的地段。這里生活氣息濃厚，各種配套設(shè)施一應(yīng)俱全。從肯德基、麥當(dāng)勞、振鼎雞，到泡沫紅茶坊、避風(fēng)塘等餐飲設(shè)施齊備，中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行以及各大證券公司均在此設(shè)立了營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校等設(shè)施也非常齊全。除此而外，購(gòu)買生活用品則可前往農(nóng)工商、華聯(lián)、聯(lián)華等超市和大賣場(chǎng)，該路段還有幾家規(guī)模較大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。沿路還設(shè)有多家２４小時(shí)便利店，休閑服飾店更是一家接著一家，老鳳祥銀樓等知名商家也在臨汾路上設(shè)有分店。
但臨汾路上的商業(yè)設(shè)施多設(shè)在沿街建筑的底樓，樓上便是居民住宅。由于商業(yè)區(qū)與居民區(qū)并沒有嚴(yán)格意義上的劃分，商業(yè)氛圍因而顯得不夠集中。
不過，記者從閘北區(qū)政府得到的信息清楚地表明，彭浦新村及其周邊地區(qū)的商業(yè)設(shè)施將會(huì)進(jìn)行新一輪規(guī)劃和升級(jí)。
來自戴德梁行的商鋪專家分析，彭浦新村由于與閘北其他地區(qū)之間有北郊火車貨運(yùn)站的阻隔，長(zhǎng)期以來就像是閘北區(qū)“都市里的村莊”，難以形成濃厚的商圈氛圍。但如今隨著地鐵一號(hào)線北延伸段即將投入運(yùn)營(yíng)，這一狀況很可能就此得到改變。尤其是新建商品住宅和新增居民人口的大量增加，會(huì)對(duì)該地區(qū)的商業(yè)設(shè)施提出更高的要求。很顯然，目前既有的商業(yè)設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這樣的要求。
商鋪專家預(yù)計(jì)，社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目、集中分布的產(chǎn)權(quán)式商鋪、有特色的專業(yè)店鋪和專業(yè)賣場(chǎng)，將是未來這一地區(qū)的商業(yè)建設(shè)和投資的熱點(diǎn)。
汶水路：
“邊緣地段”現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)
汶水路地塊與寶山區(qū)交界，其西面靠近大華社區(qū)，將是未來上海北部相當(dāng)重要的發(fā)展區(qū)域。這里，整個(gè)地塊被共和新路劃為東西兩部分，其中共和新路以東多為工廠區(qū)，環(huán)境較差，商業(yè)配套極少。隨著軌道交通一號(hào)線北延伸段的建成開通，以及共和新路以西道路拓寬完畢，一些配套設(shè)施開始逐步跟上。商鋪專家認(rèn)為，未來的汶水路地區(qū)商業(yè)環(huán)境有望在中環(huán)線建設(shè)的帶動(dòng)下發(fā)揮出較大潛力。
汶水路地塊位于閘北區(qū)規(guī)劃中的“三大功能片區(qū)”之“中片”，包括中山北路至走馬塘區(qū)域。其中，中片南部中山北路至汶水路將建成以商業(yè)文化、中高檔居住區(qū)為主導(dǎo)功能的區(qū)域，重點(diǎn)開發(fā)大寧商業(yè)文化中心、大寧公園周邊休閑健身娛樂區(qū)和大寧國(guó)際居住社區(qū)；中片北部汶水路至走馬塘功能定位是都市型工業(yè)、高科技多媒體產(chǎn)業(yè)和物流服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)開發(fā)市北工業(yè)新區(qū)，北郊物流園區(qū)以及多媒體與印刷園區(qū)。
按照上述規(guī)劃，汶水路地塊將逐步擺脫“邊緣地段”的尷尬境地，尤其是中高檔社區(qū)居民以及大量商務(wù)人士的消費(fèi)潛力不容小覷。
目前，該地塊“軟肋”也非常明顯。由于樓盤數(shù)量較少，僅有大華陽(yáng)城美景、億潤(rùn)苑、明遠(yuǎn)森林公園等，房產(chǎn)中介店面的身影在此甚至都很難看到。除西南部的百安居建材超市外，其商業(yè)設(shè)施主要集中在大華路上，也僅局限于菜市場(chǎng)和一些酒樓以及娛樂場(chǎng)所等。據(jù)記者了解，該地區(qū)一些具體的商業(yè)項(xiàng)目仍處于規(guī)劃階段，“軟肋”明顯或許就是潛力巨大的潛臺(tái)詞。
同時(shí)，記者還得到消息，地鐵一號(hào)線北延伸段的上海馬戲城等地區(qū)也將進(jìn)行新一輪的商業(yè)規(guī)劃。
商鋪專家姜新國(guó)認(rèn)為，隨著新規(guī)劃、新潛力地區(qū)不斷增多，今后上海商鋪將會(huì)出現(xiàn)更多縱深方向的變化，這對(duì)商鋪投資、開發(fā)、規(guī)劃諸方面均提出了許多新的課題，商鋪市場(chǎng)的技術(shù)要求也會(huì)越來越高。具體而言，在開發(fā)方面更重視市場(chǎng)細(xì)分與定位以及競(jìng)爭(zhēng)策略的制訂；而在投資方面則更應(yīng)注重收益和風(fēng)險(xiǎn)分析。這些商鋪投資新觀念，無(wú)疑對(duì)一號(hào)線北延伸段沿線商圈的規(guī)劃與投資大有裨益。
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根據(jù)上海市政府公布的信息，軌道交通一號(hào)線北延伸段全長(zhǎng)１２．４３公里，南接軌道交通一號(hào)線上�；疖囌菊荆敝镣猸h(huán)線共富新村站終點(diǎn)。全段橫跨閘北和寶山兩個(gè)區(qū)，沿線設(shè)９個(gè)車站，從上�；疖囌菊境霭l(fā)，途經(jīng)中山北路站、延長(zhǎng)路站、上海馬戲城站３座地下車站，其后轉(zhuǎn)上地面，經(jīng)汶水路站、彭浦新村站、共康路站、通河新村站、呼蘭路站，最終抵達(dá)共富新村。該段車輛運(yùn)行間隔平均每１２分鐘一列，２００５年上半年將逐步加快到每９分鐘一列。
１２月２８日，軌道交通一號(hào)線北延伸段將正式通車。屆時(shí)，一號(hào)線將成為滬上最為繁忙的地下交通線，而與此相對(duì)應(yīng)，暢通的交通和密集的人流必將帶來商業(yè)的繁榮和商鋪的興旺�！ �
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