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上海友誼南方商城成功立摩爾之路分析 [推薦]
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銷品茂Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ是一種風(fēng)靡國(guó)際的組合式的商業(yè)形態(tài)，在城市空間擴(kuò)散過(guò)程中，銷品茂的服務(wù)范圍廣泛的優(yōu)越性十分顯著，在我國(guó)銷品茂初現(xiàn)之際，遭際全國(guó)性商業(yè)房地產(chǎn)熱，于是許多城市出現(xiàn)造“茂”運(yùn)動(dòng)。甚者，在廣東的一個(gè)縣級(jí)城市中，竟出現(xiàn)了５、６個(gè)購(gòu)物中心，其中規(guī)模最大的購(gòu)物中心對(duì)外宣稱建筑面積有１００萬(wàn)平方米，大有追趕加拿大埃德蒙頓購(gòu)物中心的意思，這是一個(gè)值得沉思的現(xiàn)象。
友誼南方商城造茂道路
“銷品茂”是一種外來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式，也有一個(gè)落地生根——本土化的過(guò)程。在中國(guó)內(nèi)地，外資商業(yè)企業(yè)中家樂(lè)福、肯德基是本土化做得十分出色的。
在這一方面，上海較早出現(xiàn)比較成熟的銷品茂——上海友誼南方商城，有許多方面值得商鋪投資者一看。
友誼南方商城的前身是八佰伴南方商城，是上海第一家實(shí)行會(huì)員制的大賣場(chǎng)，由“八佰伴”、上海南方商城等多家中外企業(yè)組建而成。１９９７年?yáng)|南亞金融危機(jī)致香港“八佰伴”在香港聯(lián)交所遭停牌，隨即進(jìn)入崩盤階段。１９９８年１１月，上海友誼華僑股份有限公司（Ａ股代碼６００８２７，Ｂ股代碼９００９２３）斥資收購(gòu)原八佰伴南方商城５５％股權(quán)，組建了由“友誼股份”控股經(jīng)營(yíng)的“上海友誼南方商城有限公司”（簡(jiǎn)稱“友誼南方商城”下同）。從此，友誼南方商城走了一條造茂的道路。
友誼南方商城位于上海西南最大的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)內(nèi)，是一個(gè)大規(guī)模新百型的購(gòu)物中心，由一幢主樓、一幢副樓所組成，營(yíng)業(yè)面積約為１０萬(wàn)平方米（現(xiàn)在又即將啟動(dòng)2期擴(kuò)建，商場(chǎng)面積將再次擴(kuò)大）。經(jīng)推算，現(xiàn)在友誼南方商城每天的營(yíng)業(yè)額約為４００萬(wàn)，年銷售約在１４億元以上，在滬上同行具有良好的聲譽(yù)。
友誼南方商城的成功，并非是一種偶然的現(xiàn)象，它的成功得益于項(xiàng)目一系列的正確的選擇和不斷的探索，尤其是在大型購(gòu)物中心本土化等成功要素方面頗有建樹（廈門ＳＭ超市廣場(chǎng)摩爾在荒僻之地取得的巨大成功也是很大的例證）。
選址：
城市擴(kuò)散方向和人口導(dǎo)入?yún)^(qū)
和田一夫在上海選擇了兩幅商業(yè)地塊，都在當(dāng)時(shí)的新三角邊緣地區(qū)，一幅在浦東，一幅在上海莘莊梅隴之間，選擇這兩幅地塊時(shí)，這兩幅地塊及周邊是一片綠油油的農(nóng)田，據(jù)原浦東“八佰伴”董事長(zhǎng)，現(xiàn)百聯(lián)集團(tuán)購(gòu)物中心事業(yè)部副總經(jīng)理謝振華回憶，當(dāng)時(shí)他是穿著雨鞋陪著和田先生去看地的，約２０年過(guò)去了，和田一夫的商業(yè)選擇都成了上海地標(biāo)性商業(yè)建筑，一個(gè)是今日浦東南路、張揚(yáng)路口的“八佰伴”，一個(gè)即是本文所述的友誼南方商城。
和田先生并非神仙，而是他細(xì)細(xì)研究了上海城市的規(guī)則，找出了城市擴(kuò)散的方向和人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域所在，于是他采用了“前期介入”的辦法，選擇了這兩幅具有未來(lái)商業(yè)地標(biāo)潛質(zhì)的地塊，由于擴(kuò)張過(guò)快及那一場(chǎng)金融風(fēng)波，使得我們沒(méi)有機(jī)會(huì)目睹和田一夫演示其運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目的技藝。其實(shí)，商業(yè)運(yùn)作在國(guó)外有專門的學(xué)課，有些跨國(guó)公司還專門設(shè)立機(jī)構(gòu)研究這個(gè)課題，如“家樂(lè)�！本蛯ｉT設(shè)立城市規(guī)劃研究院，專門研究立店選址，而中國(guó)商業(yè)研究機(jī)構(gòu)缺乏這一方面研究，這個(gè)課是要補(bǔ)的。
商圈設(shè)定：１０公里
由于收入等原因，一般情況下內(nèi)地消費(fèi)市場(chǎng)的特征是：消費(fèi)人口眾多，而總體消費(fèi)水平不高。由于交通成本、體力成本、采購(gòu)成本等原因，在中國(guó)內(nèi)地開(kāi)設(shè)銷品茂是需要在一個(gè)不大的范圍之內(nèi)，擁有一定的人口基數(shù)作為支撐這個(gè)購(gòu)物中心的基本條件。因?yàn)橹袊?guó)內(nèi)地絕大多數(shù)人口還沒(méi)有進(jìn)入汽車時(shí)代，商圈設(shè)立過(guò)大是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)樯唐饭┐笥谇蟆ｉL(zhǎng)途購(gòu)物的現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越少。
據(jù)作者觀察，友誼南方商城的有效商業(yè)影響區(qū)域并不大，商圈半徑約為１０公里左右，但在這１０公里的商圈中，卻坐落著西南上海主要的大型社區(qū)，如梅隴、古美、康健、莘莊等，這個(gè)基本商圈內(nèi)的人口約４０－５０萬(wàn)，這就使得該商城立店的基本具備，加上周邊輻射商圈內(nèi)可以吸引的人口，如長(zhǎng)橋地區(qū)、顓橋地區(qū)、馬橋地區(qū)以及松江的新橋地區(qū)加上外來(lái)人口等不固定消費(fèi)因素，合計(jì)消費(fèi)人口約在８０－１００萬(wàn)，按照分類消費(fèi)計(jì)算，這個(gè)數(shù)據(jù)基本與友誼南方商城的推算年銷售數(shù)量是基本吻合的。
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