|
|
|
裙樓銷售遭遇商業(yè)地產(chǎn)瓶頸 成都商業(yè)地產(chǎn)8種痛
|
虛擬人氣全憑售后包租
在成都，不少商業(yè)樓盤特別是部分專業(yè)市場在叫賣之初，先針對入場商家大拋橄欖枝，對招商租金給以巨幅優(yōu)惠，零租金進(jìn)場已不乏實例。有的市場甚至打出三年免租、五年免租的競爭牌來吸引商家入場經(jīng)營！
售后包租成了強(qiáng)心劑
難道有人瘋了？修起鋪子白送人？究其原因，這一切的一切都始于市場人氣的營造！對于零租金入場，各商家當(dāng)然是趨之若鶩，只需交納一定數(shù)量的入場保證金后，輕松入駐何樂而不為！大量的商家進(jìn)場經(jīng)營，隨之而來的自然也是市場中一派欣欣向榮的景象。另一方面，高人氣的聚積無疑成了商鋪產(chǎn)權(quán)銷售的強(qiáng)心劑�！吧啼伿酆笕�(五年)包租，每年鐵定8％租金回報。”當(dāng)售樓小姐繪聲繪色地描繪出商鋪的升值前景，加之眼見為實的商鋪出租火爆現(xiàn)狀，投資者動心了。
零租金招商虛假繁榮
從表面上看，開發(fā)商開出8％售后包租的收益率很高，但實際上，這部分回報并非來自真正繁榮的出租市場，其實就是投資者自己所付買房資金的抽成。用零租金招商形成虛假繁榮，造成人氣，刺激投資者的升值美夢。試想，如果零租金的經(jīng)營者幾年后不再續(xù)約租房，買房人向誰要8％回報？分析開發(fā)商鼓吹的“售后包租”投資的種種誘惑，投資者一定要擦亮眼睛，不要落入圈套。
裙樓銷售遭遇商氣瓶頸
隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商住同樓成為房地產(chǎn)開發(fā)商所喜愛的房產(chǎn)開發(fā)模式，一方面住宅開發(fā)風(fēng)險相對較小，收益相對較低，而商業(yè)項目則風(fēng)險較大，一旦成功收益回報也較大，把這兩者結(jié)合起來平衡風(fēng)險和收益的商住樓越來越成為開發(fā)商們青睞的對象，但這種優(yōu)勢卻不免成為開發(fā)商盲目跟風(fēng)的由頭。
商業(yè)裙樓經(jīng)營慘淡
相信9月21日成都燦坤清空賣場的那一幕業(yè)界至今還記憶猶新。高調(diào)進(jìn)入蓉城，卻險些以慘敗的形式收場，燦坤的經(jīng)歷無疑是目前很多商住樓中商業(yè)裙樓部分的真實寫照和典型反應(yīng)。另外，早在今年四月份就交房的南府錦，迄今為止其底商部分卻遲遲沒有動靜，大幅大幅的招商廣告貼滿了二、三樓的鋪面窗戶，商鋪無人問津。這些商業(yè)裙樓的空置量極大，尤其是他們二、三樓部分的商鋪更是難以脫手。
氛圍難成商鋪難走
在觀察中發(fā)現(xiàn)，這類商業(yè)裙樓都有一個共同的特點，就是他們通常并不處于繁華的商業(yè)地段，周圍的環(huán)境無法形成一個強(qiáng)而有力的商業(yè)氛圍。如果說這些商業(yè)裙樓的臨街商鋪還時常有路人光顧的話，其二、三樓的經(jīng)營可謂是慘淡之極。由于商住同樓的開發(fā)模式出現(xiàn)的時間還不久，這種商業(yè)裙樓的許多弊端在初期都還沒有顯現(xiàn)出來，這也就難免導(dǎo)致開發(fā)商的盲目跟風(fēng)。而如今，商業(yè)裙樓的空置率不斷提高，一個又一個經(jīng)營失敗的教訓(xùn)提醒著人們，商業(yè)裙樓經(jīng)營開發(fā)一定要謹(jǐn)慎。
哄抬樓價點起商鋪虛火
將底樓的商鋪事先囤積起來，待到上面的住宅都銷售得差不多的時候，再將底樓的商鋪樓價哄抬。這一招是不少商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商住樓開發(fā)商所經(jīng)常采用的一種手段，無形中將原本并不值那么多錢的商鋪樓價炒高，再出手，使投資者在經(jīng)營中才發(fā)現(xiàn)入不敷出，大呼上當(dāng)。
虛高樓價影響投資
“早知道那是開發(fā)商耍的鬼手段，我才不會買下那套鋪面呢，到現(xiàn)在租金根本上不去，所謂的投資回報簡直太虛了！”一位在城西某大型購物商業(yè)廣場買下了一套臨街鋪面的投資者曾經(jīng)這樣跟記者大肆抱怨，那家商業(yè)廣場甚至在地基都還沒有完全打好的時候就開始將住宅部分銷售出去，并以此作為商鋪出售的殺手锏，將底樓的商鋪房價哄抬很高。
背離價值入不敷出
囤積土地，等待地價上漲之后再拿來出售是不少開發(fā)商增值土地的一種投資手段，雖然國家政策對開發(fā)商這種行為有一定的限制，但是卻不能限制開發(fā)商采用同樣的手段囤積自己物業(yè)項目里的商鋪。等商鋪增值后再出售本來是一種無可爭議的投資手段，但是利用住宅提升人氣之機(jī)，將商鋪樓價一漲再漲，使商鋪的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離其價值，投資者在看到住宅已經(jīng)銷售得差不多時一心一意想到將來的人氣有保證，忽略了商鋪的性價比，往往在經(jīng)營的過程中才發(fā)現(xiàn)根本入不敷出。
投資回報難以真正兌現(xiàn)
投資商鋪，購房者最為關(guān)注的就是物業(yè)自身的升值和投資回報。近年來，成都商業(yè)地產(chǎn)市場花樣翻新，酒店、商鋪“產(chǎn)權(quán)式”銷售的模式在短短兩三年內(nèi)迅速被投資者接受。最吸引投資者、最具煽動性的，還是一個個產(chǎn)權(quán)式項目宣傳的豐厚投資回報：“245％總投資回報率、180％月租比月供回報率、12．25％年投資回報率”“投資回報率高達(dá)15％”“保證×年收回成本”“一鋪養(yǎng)三代”“自留物業(yè)作擔(dān)�！薄�
高回報不切實際
在成都的商鋪大戰(zhàn)中，這樣的高回報率宣傳可謂不勝枚舉。但即使在商業(yè)氛圍比較發(fā)達(dá)的上海、香港等地，商鋪的投資回報率也不過8％。成都的投資環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式和理念上都與發(fā)達(dá)地區(qū)頗具差距，投資回報率為何輕易就達(dá)10％以上？商鋪售價每平方米動輒上萬元，而在銷售過程中宣傳、承諾了投資回報的項目又是否具備了兌現(xiàn)回報的能力和誠意？成都樓市無數(shù)回報落空或回報縮水的事實折射出了高投資回報率的不切實際，投資回報率并非商業(yè)地產(chǎn)的救市良方。
投資還看經(jīng)營力
經(jīng)歷了一個個圈套、陷阱過后，投資者已經(jīng)開始擦亮眼睛。投資商業(yè)地產(chǎn)，不單要看投資回報率的高低，更要考察租金的穩(wěn)定性、開發(fā)商實力和后期經(jīng)營能力、物業(yè)價格、區(qū)位、升值潛力等綜合因素。開發(fā)商掩人耳目的財務(wù)技巧，用車庫收益或自留部分物業(yè)擔(dān)保投資回報、“售后包租”等賣鋪噱頭逐漸被投資者識破�？磥�，僅靠一兩句虛無縹緲的高額投資回報承諾，就想打動投資者的“營銷時代”已經(jīng)過去。接下來，產(chǎn)權(quán)式商鋪救市之方不再是投資回報率，而是要靠經(jīng)營實力說話。
定位設(shè)計偏離市場
開發(fā)商都知道商業(yè)地產(chǎn)利潤比住宅大得多，然而有的開發(fā)商卻只看到其中的高回報，而看不見巨大的風(fēng)險。
東門大橋一商城體量近兩萬平方米，剛開業(yè)的時候也很火爆，但是幾個月之后變得冷冷清清，這是為何呢？專業(yè)人士認(rèn)為，該商城所處位置并不是成都人傳統(tǒng)休閑娛樂之地，周圍區(qū)域也沒有大型高檔居住社區(qū)，在沒有認(rèn)真分析周圍區(qū)域消費(fèi)能力的情況下，就定位于娛樂休閑商城。這樣草率的定位最終導(dǎo)致了經(jīng)營狀況不理想。再如高升橋附近一商業(yè)項目，它在設(shè)計上采用的是下沉式多街區(qū)并排形態(tài)，應(yīng)該說這樣的設(shè)計在國外非常普遍和成功，但拿到成都來卻不適用了。因為消費(fèi)習(xí)慣不同，成都人并不喜歡在一個小范圍內(nèi)來來回回地逛，而更習(xí)慣于圍合式的流動路線。所以，這種忽略了大眾消費(fèi)習(xí)慣而設(shè)計出來的項目成了開發(fā)商和城市之痛。
前不久，鹽市口一開業(yè)不久的高檔百貨商場匆匆撤柜，在成都如此黃金口岸卻鮮有顧客臨門不能不說是一個失敗。據(jù)說其敗走蓉城的原因是，該商業(yè)地產(chǎn)項目在設(shè)計上難以滿足商場的需求。
這樣的例子不在少數(shù)，因為商業(yè)地產(chǎn)的“銷售對象”不是直接面向消費(fèi)者，而是商家。如果開發(fā)商的定位設(shè)計不符合他們的要求，不考慮項目所在商圈里是否適合生存或再發(fā)展，以自我為中心想當(dāng)然定位設(shè)計，后期招商經(jīng)營當(dāng)然要遭受巨大壓力。
專業(yè)市場無序泛濫
近年來，伴隨著建材、裝飾、生資、電器等專業(yè)市場商圈的形成，專業(yè)市場作為一種用于自主經(jīng)營或投資的商業(yè)地產(chǎn)模式在成都大量出現(xiàn)。一時間，各種依托于“專業(yè)”的商業(yè)地產(chǎn)項目紛紛上馬，高喊著“低風(fēng)險、高收益”“專業(yè)市場有政府政策支持、專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊管理”等口號掛牌上市。
僅裝飾建材市場，同一時段達(dá)到“井噴”：4萬多平方米紅泰·美家飾、12萬平方米歐倍德、6萬平方米居家樂商業(yè)大世界、10萬平方米億家天下國際建匯城、2萬多平方米華陽裝飾建材城、新世界裝飾……超過30萬平方米的專業(yè)建材市場相繼問世。甚至一些項目原本定位并非裝飾建材的普通商鋪，也因難抵專業(yè)市場的誘惑，后期轉(zhuǎn)型為裝飾建材城，全然不顧所處區(qū)位和市場空間。事實表明，越來越多的同類市場相繼涌入，裝飾城競爭態(tài)勢已不容樂觀。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來5年內(nèi)，成都將會出現(xiàn)上百萬平方米的裝飾建材商城。成都裝飾市場將可能凸現(xiàn)“僧多粥少”的悲涼。
同樣，在以機(jī)電專業(yè)市場著稱的金府商圈發(fā)現(xiàn)，金府機(jī)電大世界匯集了金府機(jī)電城、熱電鋼材市場、金府燈具城、金府鋼材城、金府燈具廣場、長久機(jī)電交易市場、金府五金機(jī)電城等等，機(jī)電、生資、燈具、五金幾大行業(yè)混雜其間，出現(xiàn)了專業(yè)市場“不專業(yè)”的局面。以機(jī)電見長的金府主題商圈內(nèi)摻雜了燈具、家具等非相關(guān)行業(yè)，目標(biāo)客戶群反而不明，并不能起到商圈內(nèi)的商業(yè)聚合效力，顯得不倫不類。多種行業(yè)入駐，是否利于機(jī)電專業(yè)市場的經(jīng)營和更大規(guī)模的發(fā)展，有待市場檢驗。
經(jīng)營管理嚴(yán)重脫節(jié)
許多商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)經(jīng)營的過程中，存在著一種奇特的現(xiàn)象：這些商業(yè)地產(chǎn)項目在前期都會以漂亮概念大肆炒作，但在進(jìn)入經(jīng)營階段后卻變得面目全非。
究竟是什么原因造成商業(yè)地產(chǎn)銷售好經(jīng)營難？某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的負(fù)責(zé)人坦言，作為開發(fā)企業(yè)，對于商業(yè)經(jīng)營了解不多，因此，商鋪前期銷售火熱，但到了后期的經(jīng)營階段就明顯雜亂無章。
是開發(fā)商不愿意去了解接受先進(jìn)的經(jīng)營管理理念嗎？非也！一不愿透露名字的業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)項目的持續(xù)經(jīng)營管理意識在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域還比較淡薄，反正已經(jīng)賺足了錢，一些開發(fā)商并不在乎項目后期經(jīng)營狀況如何。大多只為應(yīng)付，成立一個管理部門，工作就是清潔、保衛(wèi)、收費(fèi)。這樣的部門對統(tǒng)一經(jīng)營、策劃促銷、打造品牌等租務(wù)管理無疑是門外漢。沒有專業(yè)經(jīng)營管理，一個項目要想突出商業(yè)重圍肯定是難上加難。
另外，成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商流行的將商業(yè)物業(yè)化整為零的銷售方式也為后期經(jīng)營管理埋下了敗筆。這樣一來，造成產(chǎn)權(quán)多元，經(jīng)營管理公司難以進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理。開發(fā)商這種做法，無形中將風(fēng)險和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給了一個個小業(yè)主。這些著眼于短期增值的散鋪各自為政，謀求個人利益的最大化，而忽略商業(yè)項目整體定位的統(tǒng)一性，同時造成同一商場內(nèi)不同商鋪的經(jīng)營效果懸殊，增加了風(fēng)險。
規(guī)模優(yōu)勢不是MALL
據(jù)不完全統(tǒng)計，成都目前在售或在建的購物中心體量超過5萬平方米的項目有8個！而大肆宣稱MALL的商業(yè)地產(chǎn)項目更是遍及城市的各個區(qū)域甚至郊區(qū)，其關(guān)于MALL的命名和定義更是五花八門、莫衷一是。這些項目無疑都想以規(guī)模優(yōu)勢來實現(xiàn)MALL價值最大化，但是真正成功的MALL只憑一個“大”字就能取勝嗎？
據(jù)悉，目前，整個西部地區(qū)惟一受到相關(guān)權(quán)威組織及專家肯定并被中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心定為首批中國購物中心10大示范工程的，只有成都萬國熊貓商城。熊貓城營銷總監(jiān)李寧在接受記者采訪時，詳盡闡述了MALL的屬性和特征。李寧認(rèn)為，MALL特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。不僅要占地面積大、停車場大、建筑規(guī)模大，更要各種業(yè)態(tài)齊全，行業(yè)多、店鋪多、功能多，能夠集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體，讓購物者充分體驗“一站式”消費(fèi)的樂趣。顯然，一個成功的ShoppingMall或者大型購物中心除了宏大的商業(yè)空間規(guī)劃、完善的功能配置外，還有一個根本的硬性條件，即龐大的目標(biāo)市場消費(fèi)群和商業(yè)輻射區(qū)域。一句話，Mall不是脫離客觀商業(yè)及消費(fèi)環(huán)境孤立存在的，它是特定商業(yè)空間中特定商業(yè)需求的產(chǎn)物，生搬硬造充其量是開發(fā)商心中的商業(yè)建筑，而不是日后成功經(jīng)營的Mall或購物中心。
縱觀成都眾多號稱MALL的項目，多數(shù)是僅憑規(guī)模優(yōu)勢就想“MALL樹底下好乘涼”。從其長期宣傳內(nèi)容來看，無非是引入某某世界500強(qiáng)、中國零售商業(yè)排行榜前三名等，避重就輕地制造招商假象把整個項目“填滿”了。試想，家樂福、易初蓮花、百佳超市、諾瑪特……這些業(yè)態(tài)幾乎相同的任何兩家在一個項目里，相互抵消作用不會小于其所帶來的聚合作用。更重要的是，因為MALL是一種多業(yè)態(tài)的集成，不僅僅是兩三個大型超市就能帶動和解決的。不能有效鎖定龐大的消費(fèi)群體，不能提供豐富的物質(zhì)消費(fèi)品，不能營造舒適的購物環(huán)境和多樣性的消費(fèi)內(nèi)容，賦予更多的消費(fèi)服務(wù)，這能叫MALL嗎？
[更多新聞]
|
|
