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全方位預測明年房價 成都樓市將健康發(fā)展
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今年來，成都市房地產市場由于受東部沿海城市房價上漲、鋼材漲價、地價上升以及人們對購房預期變化等因素影響，老百姓購房熱情高漲，短期內消費需求爆發(fā)性增長，以致商品住房供求關系驟然緊張，排號搶購顯現(xiàn)市場，房地產市場“過熱”的爭議成為人們關注的話題。我市的房地產市場目前狀況究竟怎樣？今后的發(fā)展趨勢如何？廣大老百姓和開發(fā)企業(yè)都急切地想聽到權威的聲音，為購房和開發(fā)做指導。昨日，在成都市房地產形勢新聞媒體座談會上，成都市房產管理局市場管理處處長趙江明博士、產業(yè)規(guī)劃與住宅發(fā)展處處長杜文博士以大量翔實的數(shù)據(jù)對當前成都房地產市場進行分析，并對明年成都房價和樓市發(fā)展做出判斷和預測。
總體判斷：成都市房地產市場總體上處于較為良性發(fā)展
通過對成都市房地產市場進行仔細分析，成都市房地產市場總體上處于較為良性發(fā)展的態(tài)勢，開發(fā)投資穩(wěn)步增長、商品房和二手房交易仍保持較快增長，空置面積持續(xù)下降。目前我市房地產市場存在的主要問題是暫時性供求失衡，但從長期來看，供求失衡的態(tài)勢不過是房地產市場不斷發(fā)展過程中的正常和短暫的現(xiàn)象，隨著商品房供給的增加，供求矛盾將逐步緩解，房地產市場也將日趨健康、成熟。
預測：明年成都樓市有三大趨勢
目前，成都市房地產市場的主要問題是由于受國家宏觀調控政策影響引起的供應減少、需求快速釋放而形成的暫時性供求失衡。根據(jù)對前三季度市場變化分析和掌握的相關信息、資料，我們預測成都市房地產市場未來發(fā)展有以下幾個趨勢：
一、商品房供給量將適度放大
提示：成都樓市不會出現(xiàn)“樓荒”
1、2003年大面積新開工商品房將陸續(xù)投放市場
據(jù)統(tǒng)計局資料，2003年商品房新開工面積為1310.30萬平方米，較2002年同期增加420.15萬平方米，同比增長47.2%，2003年新開工面積總量為歷年最高水平且較前幾年有大幅增長。由于受資金壓力和土地清理(部分開工項目停工待建)等政策影響，導致2003年新開工面積投放市場進度緩慢。隨著土地解凍政策的實施和在開發(fā)商為控制成本盡早收回投資而加快投入的推動下，這部分房屋將陸續(xù)具備上市條件投放市場，擴大商品房市場供給總量和規(guī)模。
2、計劃立項報建項目大幅增加
據(jù)了解，2004年1-9月份商品房計劃立項報建面積為1015萬平方米，比去年同期增加472萬平方米。這些項目將會在2005年形成現(xiàn)實的商品房市場供給，從而擴大商品房市場供給總量和規(guī)模。
3、秋交會參展項目陸續(xù)上市
從秋交會參展項目類型來看，銷售項目64個，形象展示項目68個，新盤80余個，這些項目的陸續(xù)上市也將有助于減輕市場供給壓力。
4、面向社會公開發(fā)售的經(jīng)濟適用住房
經(jīng)濟適用住房是多層次住房供應體系的重要組成部分，既是政府實施住房保障，解決偏低收入家庭住房困難的主要措施，也是政府引導和平抑商品房市場價格的重要手段。為了順應市場現(xiàn)實的需求，改善城區(qū)中低收入家庭的居住條件，市政府決定擴大經(jīng)濟適用房建設規(guī)模，由年初計劃50萬平方米，調整為100萬平方米，目前批復的26個項目中，總建筑面積為115萬平方米，待建成后根據(jù)市場形勢適時適量推出，以達到緩解供給壓力，平抑房價的目的。
二、商品房消費需求增速放慢，供求矛盾逐步緩解，商品房價格漲幅回落
提示：明年舊城改造規(guī)�？s小
從全市商品房現(xiàn)房銷售情況來看，5-9月銷售面積同比增幅逐漸下降，同比增幅分別為18.1%，15.6%，8.9%，-1.4%，-9.0%；從五城區(qū)商品房合同成交情況來看，2004年3-9月各月銷售面積同比增幅分別為62.33%、27.47%、24.34%、19.85%、9.03%、0.94%、25.11%，盡管9月份增幅有所反彈(受秋交會影響)，但同比增幅總體而言呈逐漸走低的趨勢，而且從商品房和二手房三季度與二季度銷售絕對量比較來看，也呈下降趨勢，由此表明商品房消費需求增速放慢，前期市場爆發(fā)性的增長態(tài)勢不復存在，市場發(fā)展逐漸平穩(wěn)。
商品房供給量會適度放大，商品房消費需求增速放慢，前期高漲的消費熱情逐漸恢復正常，商品房市場消費需求漸趨理性以及明年舊城改造規(guī)�？s小的影響下，商品房供不應求的矛盾將逐步緩解。與此同時最終取決于供求關系的商品房價格漲幅將有所回落。
三、成都樓市不會出現(xiàn)需求突然“斷層”的局面
提示：成都樓市仍有很大的潛在需求
從我市商品房市場需求特征來看：(1)外地人購房成為推動需求增長的重要力量。今年1-9月五城區(qū)外地個人購買商品房面積290.15萬平方米，占商品房銷售面積的比例為47.59%，比去年全年增長近7個百分點。(2)改善性住房需求成為需求增長的主要因素。今年1-9月30歲以上的購房者購房面積達401.95萬平方米，占商品房銷售總面積65.9%。
從房屋使用情況來看，自住仍是購房的主要目的。據(jù)前不久進行的抽樣調查分析，成都市投資性購房的比例11.3%，其中用于出租的比重為9.5%，購后再出售的比重為1.8%。據(jù)對22個近年上市樓盤房屋出售后的使用情況抽樣調查來看，空關面積比例只占7.92%，空關套數(shù)比例只有7.69%。因此，成都市房地產市場需求是建立在真實并非虛擬且可不斷再生基礎上的，市場消費需求斷層的現(xiàn)象不可能出現(xiàn)。
2002年開始的大規(guī)模城市危舊房改造，三年拆遷改造危舊房410萬平方米，加上城市道路暢通工程、沙河整治工程、東郊工業(yè)結構調整等，舊城拆遷改造引起城市居民大量的住房需求。盡管此后由舊城拆遷改造規(guī)�？s小而引起城市居民的住房需求有所減少，但我市房地產市場需求依然潛力巨大。
首先，從潛在需求來看，隨著城鄉(xiāng)一體化的不斷發(fā)展，2020年成都市總人口將達到1600萬，城鎮(zhèn)人口將達到700萬，在此期間約有314萬新增城市人口需要解決住房問題，按每戶3人、每套100平方米計算，需住宅105萬套，10500萬平方米。如2001年至2003年我市平均每年遷入人口19.8萬人，且呈逐年遞增趨勢，按戶均3人算，共有6.6萬套住房需求；2001年至2003年成都市平均每年增加新婚家庭7.02萬戶(含農村)，若按目前37%的城市化率計算，在城鎮(zhèn)又將帶來2.6萬套住房需求。
其次，從有效需求測算，2003年底我市市區(qū)共有152.60萬戶家庭，如果假定每年有5%的家庭每戶想增加20平方米的改善性住房要求，每年帶來的住房需求為152.6萬平方米。這個需求是客觀存在的，是現(xiàn)在能買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。
再次，從外地人的住房需求來看，近幾年外地人在成都購房比重呈不斷上升趨勢，2003年購房比重為40.6%，2004年1-9月達47.59%，外地人已成為我市住房消費的主力軍，隨著成都市城市面貌的改觀、人居環(huán)境的改善，以及一系列政策措施的實施，將吸引越來越多的外地人到成都居家生活投資，由此將帶來更多的住房需求。因此，成都市房地產市場需求潛力是巨大的，商品房市場消費需求斷層的現(xiàn)象不可能出現(xiàn)。
最后還有一點就是房地產市場供給向郊區(qū)轉移。在房地產開發(fā)企業(yè)資本金門檻提高及市場競爭激烈的狀況下，商品房市場產業(yè)集中度將進一步提高，商品房供給已呈大盤化趨勢。由于市區(qū)可供開發(fā)的土地資源不斷減少，商品房市場供應有向三環(huán)路外及郊縣轉移的趨勢。
預測依據(jù)：2004年前三季度市場變化分析
以上的預測不是臆造的，是來自于對今年前三季度我市房地產市場變化的分析，從這些變化中可以看出近期房地產市場的發(fā)展趨勢。
一、房地產開發(fā)投資季度波動明顯，非住宅投資保持上升趨勢
從總體規(guī)模來看，2004年1-9月開發(fā)投資完成196.00億元，比去年同期增長20.4%，與前幾年比較，呈穩(wěn)定增長態(tài)勢。
從季度變化情況來看，二、三季度投資規(guī)模較一季度有大幅度增長，二季度和三季度開發(fā)投資總額基本持平，但增幅波動明顯，三季度開發(fā)投資總額增幅較二季度減少了26.26個百分點。
從投資結構來看，1-9月，住宅投資占投資總額的71.14%，比去年同期(2003年1-9月為75.14%)下降了4個百分點；目前非住宅投資結構比例由去年同期的24.86%上升到28.86%，同時1-9月非住宅投資同比增速39.74%，遠高于住宅投資增速14.00%，非住宅投資呈上升趨勢。
二、商品房合同成交量保持較快增長，但顯現(xiàn)出沖高回落的趨勢，同比增幅節(jié)節(jié)走低
從五城區(qū)商品房合同成交增幅來看，2004年1-9月五城區(qū)商品房銷售面積、金額同比增長24.57%、38.26%，分別比2003全年(12.9%、22.4%)提高了11.67、15.86個百分點，五城區(qū)商品房合同成交量仍保持較快增長。
從銷售季度變化來看，銷售面積、金額顯現(xiàn)出沖高回落的趨勢，三季度成交面積比一季度、二季度分別下降了19.65%、25.38%；同時一、二、三季度銷售面積同比增幅節(jié)節(jié)大幅走低，商品房消費需求增速趨緩，在一定程度上傳遞了前期高漲的消費需求漸趨平穩(wěn)的市場信號。
三、商品房批準預售總量較同期減少，但季度供給量呈逐漸放大趨勢
從供應總量來看，1-9月商品房、住宅、非住宅批準預售面積較去年同期均有不同程度下滑，其中住宅批準預售面積下滑趨勢尤為明顯。
從季度變化情況來看，一、二、三季度商品房、住宅、非住宅批準預售量呈逐漸放大趨勢，預計四季度及明年供應量放大的趨勢將進一步充分體現(xiàn)，從而有利于緩解較為緊張的供給壓力。
四、商品房價格上漲趨勢明顯，1-6月價格呈螺旋型上升趨勢，然后逐漸回落
從各月變化情況來，價格總體走勢是價格不斷上升，然后逐漸回落。1-6月份商品房、住宅、非住宅價格雖然有升有降，但大體趨勢是價格不斷攀高，呈螺旋型上升趨勢；7-9月份商品房、住宅、非住宅價格較6月份的最高點大幅回落；其中住宅均價漲跌幅度較為平穩(wěn)，而非住宅均價漲跌幅度較大，并在一定幅度內抬升和拉低商品房整體成交均價。
五、五城區(qū)二手房銷售體現(xiàn)出沖高回落的變化過程，二手房總量、住宅同比增幅不斷下降
從季度變化來看，二手房總量和住宅、非住宅成交量如同商品房銷售趨勢一樣，也體現(xiàn)出沖高回落的變化過程。同時一、二、三季度二手房總量、住宅同比增幅不斷下降。
在批準預售量不斷放大、市場供給增加的情況下，三季度商品房合同成交量、二手房交易量卻呈下降變化趨勢，由此我們可以判定：一是房屋需求速度放慢，二是前期高漲的房屋消費熱情將逐漸恢復正常。
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