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2004年，成都商業(yè)地產(chǎn)有點(diǎn)疲？ [推薦]
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■大勢觀察
去年，成都的商業(yè)地產(chǎn)還是那樣的牛氣十足，一度被業(yè)界稱為“2003商業(yè)地產(chǎn)年”。2004年市場掀起了空前高漲的買房狂潮，住宅類的開發(fā)商今年是春風(fēng)得意，而成都商業(yè)地產(chǎn)今年和住宅相比就不顯得那么火爆了，臨街商鋪還要好些，特別是大型商業(yè)物業(yè)類，就不是那樣盡人意。有幾個(gè)大型的商業(yè)物業(yè)的銷售經(jīng)理私下和記者聊天時(shí)對(duì)自己的銷售直搖頭，“今年太不好做了，售樓小姐今年我們都招了幾次了，但是1———2個(gè)月就離開了，因?yàn)殇N售不是太好。”
去年火爆今年到頂，今年成都的商業(yè)地產(chǎn)是咋的哪？
近日省建設(shè)廳的《四川房地產(chǎn)情報(bào)》顯示，今年成都市前7個(gè)月商業(yè)營業(yè)用房新開工面積90.23萬平方米，增長23.7%，竣工面積38.3萬平方米，增長1.4倍。成都商品房空置面積為152.8萬平方米，比去年同期下降23.4%，其中，住宅空置率下降43.1%。但值得關(guān)注的是辦公樓和營業(yè)用房的空置面積卻比去年同期增加13.1%和21.2%�？罩闷谠谝荒暌陨系臏N房和積壓房卻呈上升態(tài)勢，達(dá)到85.06萬平方米，同比增長8%。其中住宅空置42.37萬平方米，同比減少4.8%。辦公房和商業(yè)用房的空置面積分別是10.04萬平方米、18.1萬平方米，同比前者減少2.2%，后者增長38.9%。尤其是辦公樓的情況不容樂觀，它除了空置面積增加13.1%外，施工面積增加24%，竣工面積增加0.1%，銷售面積卻降幅達(dá)51.9%。
“土地招拍掛的全面實(shí)施和對(duì)“經(jīng)營城市”利好宣傳的推波助瀾，商業(yè)物業(yè)地塊的拍賣在2003年下半年至2004年上半年達(dá)到興奮的頂點(diǎn)”，商業(yè)地產(chǎn)資深策劃人士杜曉渝先生這樣認(rèn)為。他說，在去年形勢一片大好的情況下，不少的商業(yè)物業(yè)開發(fā)的熱情繼“2003商業(yè)地產(chǎn)年”之后依然不退，而且有的銷售價(jià)格不斷地攀升，有的商鋪價(jià)格高得離奇，但是實(shí)際的租金卻是另外一回事，這樣加劇了商業(yè)物業(yè)開發(fā)的轟動(dòng)效應(yīng)，“哄抬了物價(jià)”。
投資者轉(zhuǎn)向二級(jí)市場
成都三泰屋業(yè)公司銷售總監(jiān)劉顏坤說，今年還有一部分成都投資者開始在四川的二級(jí)城市購買商鋪，到二級(jí)城市進(jìn)行投資，這樣致使一部分原來打算在成都投資的資金外流。同時(shí)對(duì)“溫州購房團(tuán)”從宣傳上和輿論上的阻擊，一定程度上使溫州購房團(tuán)的投資方向和投資目標(biāo)迅速轉(zhuǎn)移，使成都的商業(yè)物業(yè)的銷售失去了一部分資金支撐和示范力、影響力；還有中央宏觀調(diào)控政策尤其是個(gè)貸政策對(duì)商業(yè)物業(yè)投資的嚴(yán)格規(guī)范、提高了投資的門檻（不排除加息傳言對(duì)投資者的影響），使投資者持幣觀望，從而影響了整個(gè)商業(yè)物業(yè)市場的購買力。
后期回報(bào)暴露致命弱點(diǎn)？
“從投資、需求的角度看，由于一些項(xiàng)目（尤其是產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)）的投資收益承諾未能得到保證（這樣的項(xiàng)目已不是一個(gè)兩個(gè)，已經(jīng)具有局部效應(yīng)），從而演變成法律問題，極大地挫傷了投資者的積極性，使其投資更為理性，更為謹(jǐn)慎�！鄙虡I(yè)地產(chǎn)資深策劃人士杜曉渝先生一針見血的指出。成都漢龍置業(yè)公司孫紅經(jīng)理說，后期經(jīng)營無法保證投資者的回報(bào)這種情況，實(shí)際上是某些不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商自己釀就的“苦酒”，這種現(xiàn)象實(shí)質(zhì)上是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的倒退，而且這種情況非常打擊投資者的投資信心。
商業(yè)地產(chǎn)的存量變銷量和新開發(fā)量的大幅增加并投放市場，在某種角度上講是政策因素發(fā)生了作用，即舊城改造的結(jié)果和商業(yè)規(guī)劃的作用顯現(xiàn)，這樣的結(jié)果是商業(yè)物業(yè)不斷地增大，然而投資者的謹(jǐn)慎入市使市場好像在不斷地變大。2004年上半年房地產(chǎn)市場價(jià)格迅速走高的效應(yīng)推動(dòng)了開發(fā)商對(duì)市場的期望值進(jìn)一步增大，一部分存量變放量，就是在此時(shí)開始的，一部分項(xiàng)目的開發(fā)也是在這時(shí)確立的。
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