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邀標土地再現(xiàn)上海 協(xié)議出讓土地能根除
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僅僅從去年招投標土地的運行軌跡來看，在“8·31”土地大限之后，即使是所有的土地全部納入了招投標范疇，也不可能完全規(guī)避土地買賣的現(xiàn)象，換而言之，只要土地炒賣的現(xiàn)象存在空間，閑置土地就有繼續(xù)產生的可能。
2004年9月9日，上海房地資源網(wǎng)公告稱，上海市楊浦區(qū)經(jīng)市房地資源局和市計劃發(fā)展委員會批準，控江路1677號和58、62街坊兩幅地塊于8月26日采取邀請招標方式出讓國有土地使用權。
這樣的事實發(fā)生在上海宣布所有經(jīng)營性土地全部必須采用招投標方式出讓整整一年多以后，不由令人發(fā)問：“上海的協(xié)議土地是不是真的能在‘8·31’之后完全根除？”
邀標土地再現(xiàn)
“在政策層面上，上海是絕對的先行者。”一位專家向記者指出，無論是在土地市場化進程上，還是制度法規(guī)的完善上，上海在全國都遠遠領先。
2001年7月，上海對土地出讓的綱領性文件kk《上海市土地使用權出讓辦法》進行修訂，隨后又出臺了《上海市土地使用權出讓招標拍賣試行辦法》等一系列文件。這些文件規(guī)定，6類經(jīng)營性土地使用權出讓都應當通過招標拍賣方式進行。同時，對招標拍賣的范圍、程序、供地計劃等作了細化規(guī)定。
而繼去年推行了土地公開招投標之后，今年6月，《上海市土地儲備辦法》與《上海市建設項目審批用地規(guī)模控制管理試行辦法》的出臺，更是使政策利劍直指存量土地。
因此，幾乎所有的土地政策，上海的地方法規(guī)都要比全國性政策來得更早、更快。然而，在實際的操作中，政策先行的上海，并沒能做到完全按照法規(guī)來控制市場。通常在全國市場中所普遍存在的問題，也沒有能夠在地方政策的約束下而消失。
2003年7月以前，上海對單位用地還是采用議標方法；對市政府確定的舊區(qū)改造地塊，也是明確采取議標的辦法；對用于1.5萬戶動遷和重大工程配套商品房的2萬畝統(tǒng)征地，也是以協(xié)議方式出讓。
即使上海市市長韓正在上海房地產工作會議上宣布：“今后經(jīng)營性土地出讓要全部實行公開招投標�！�2004年8月26日，僅僅在大限前幾天，經(jīng)市房地資源局和市計劃發(fā)展委員會批準，上海市楊浦區(qū)采取邀請招標方式出讓了控江路1677號和58、62街坊兩幅地塊的國有土地使用權，而上述兩幅地塊分別由上海君欣房地產發(fā)展有限公司和上海汽車工業(yè)房地產開發(fā)有限公司中標。
據(jù)了解，控江路1677號原為江浦經(jīng)濟園區(qū)，而這兩塊土地的出讓是在沒有任何公告的前提之下進行，所使用的邀請招標是早已嚴禁采用的土地出讓方式。
2003年7月26日，韓正在上海房地產工作會議上宣布的明確規(guī)定是“凡是新增的商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務業(yè)、商品房等6類經(jīng)營性項目用地，工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、開發(fā)區(qū)內的6類經(jīng)營性用地，工業(yè)用地、教育用地等原非經(jīng)營性項目用地，轉變?yōu)?類經(jīng)營性用地的，對小城鎮(zhèn)開發(fā)建設、郊區(qū)片林建設中，涉及6類經(jīng)營性用地范圍的，都必須全部納入公開招標范圍，嚴禁采用協(xié)議或邀請招標方式�！�
僅僅在“8·31”前幾天，已經(jīng)明令禁止長達一年多的出讓方式，再度公開出現(xiàn)，上海一貫推行的土地改革，究竟取得了多少真正實效？令人生疑。
土地倒賣潮
2003年，上海土地供應走向公開的第一年，土地招投標的進行，推動土地市場的競爭達到空前激烈的程度。上海市房屋土地資源管理局共發(fā)布9次土地招投標公告，公開出讓182幅土地，其中170幅土地已經(jīng)成交。
這部分土地的走向，不僅對上海未來房地產市場的供需有所影響，更對去年整整一年上海在土地制度上改革是否取得實效，有著重要的表征意義。
根據(jù)金豐易居對2003年招投標地塊的跟蹤調查，2003年1－9號公告目前大多已經(jīng)進入實質性啟動階段，根據(jù)現(xiàn)有的房地產項目的開發(fā)程序而言，一旦辦理完土地手續(xù)，理應進入規(guī)劃報批階段，提交規(guī)劃方案，并申請建設工程規(guī)劃許可證。從上述地塊的實際實施來看，目前進入項目報批階段的占63％；獲取建設工程規(guī)劃許可證的為14％，達到銷售階段的占3％；而出讓至今尚未啟動的項目大約占19％左右；有1％的項目目前處于停滯階段，開發(fā)商有退出的可能。
然而，記者在另一個具有國企背景的開發(fā)商那里得到了不一樣的信息，該開發(fā)商表示，僅他在近期已經(jīng)接觸到的地塊來看，去年招投標地塊就有不少。而且據(jù)他透露，很多在去年通過招投標獲得了位置偏一些的地塊的開發(fā)商，至今土地款只交納了幾千萬，并做好了違約的打算，原因就在于當時拿地價格已經(jīng)偏高，預期利潤有限，再加上企業(yè)本身在資金上的缺口，根本沒有辦法投入開發(fā)。而這個數(shù)字要遠遠高于金豐易居在調查中顯示的1％。
“地塊是不是進入開工階段是一回事，而當初拿下地塊的開發(fā)商，還有多少在開發(fā)又是另外一回事�！碑敵鯀⒓诱型稑�，乃至拿到土地的開發(fā)商，所抱有的目的大不相同。而其中，僅僅想通過招標來炒高地價再轉手的，也不占少數(shù)。
盡管，政府土地二級市場的買賣向來被政府所禁止。但是，通過成立項目公司轉讓或者股份轉讓的形式，對投資還未達到總項目投資25％以上的土地進行轉讓，這個做法在當前的土地市場中非常普遍。甚至于在去年的招投標過程中，出現(xiàn)過“借牌招標”的現(xiàn)象，即有兩家開發(fā)商事先協(xié)議，一家代為招標，中標后再由另一家實際操作。
因此，僅僅從去年招投標土地的運行軌跡來看，在“8·31”土地大限之后，即使是所有的土地全部納入了招投標范疇，也不可能完全規(guī)避土地買賣的現(xiàn)象，換而言之，只要土地炒賣的現(xiàn)象存在空間，閑置土地就有繼續(xù)產生的可能。
存量土地消化遇阻
8月31日，上海市政府發(fā)言人焦揚透露，截至去年年底，上海市已經(jīng)出讓給開發(fā)商尚未開工的經(jīng)營性項目用地約有3670公頃，未開工的原因主要是動拆遷、報建和規(guī)劃調整等。
事實上，如果是由于資金不足或者違規(guī)不開發(fā)土地，那么政府是有權利通過法律手段來收回土地，并促使其盡快開發(fā)的。然而，在焦揚所列出的存量土地產生的原因，多半責任都在于政府，那么這些土地該如何消化呢？
根據(jù)上海市房地局數(shù)據(jù)顯示，形成存量土地主要有5個原因：其中由于動拆遷原因，產生的地塊有230多個，用地面積是1390多公頃，占不具備動工條件的存量土地的38％；由于規(guī)劃原因沒有及時動工的，包括雙增雙減的實施，這種情況涉及的項目有109個，占地623公頃，占了18％；由于辦理手續(xù)拖延了開工時間，涉及的項目有175個，占地1126公頃，比例有31％；出現(xiàn)債務糾紛涉及的項目有13個，有16公頃，占2％；其他原因，涉及87個項目，占14％。
而在實際操作過程中，動拆遷、報建和規(guī)劃調整這三個矛盾集中點，都不可能在短期內解決，其中以拆遷矛盾尤為突出。
據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在上海市拿到拆遷許可證沒拆完的基地約有8萬戶。上半年僅僅完成了1萬戶。以楊浦區(qū)為例，截至9月2日，全區(qū)在拆基地53個，計劃拆遷13814戶，建筑面積412660平方米，實際拆除建筑面積140595平方米，動遷居民3818戶。其中，舊區(qū)改造基地31個，計劃拆遷10630戶，建筑面積309602平方米；8月份拆遷203戶，建筑面積6156平方米；當年累計拆遷2985戶，建筑面積110977平方米。
“對已批項目適當加快拆遷”，上海市房地局副局長殷國元表示，除了規(guī)劃加快，報批工作加快，把存量土地擠出來之外，在發(fā)展和穩(wěn)定的關系處理好的前提下，加大拆遷力度也將是政府促進存量土地開發(fā)，最為主要的手段之一。
但是，與上海市政府構想不同的是，根據(jù)國務院46號文規(guī)定，要控制拆遷規(guī)模，要求動拆遷速度放慢。因此，僅就上海目前的拆遷速度而言，還遠遠不足以加速存量土地的消化�！ �
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