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上海房地產(chǎn)的百年動蕩之上下篇 [推薦]

特別關(guān)注“上海房地產(chǎn)的百年動蕩”，作為上海人，應(yīng)該都寄予了豐富的感情，有著特殊的期盼。

經(jīng)歷了坎坎坷坷的上海，百年的動蕩后，它會是什么樣的面貌展示在我們眼前呢？

原貼如下：

特別關(guān)注：上海房地產(chǎn)的百年動蕩之上篇

“江岸兩邊一馬平川，寂靜無聲，河渠縱橫交錯，土地精耕細(xì)作，與荷蘭幾有異曲同工之妙……時值麥?zhǔn)眨藗兌济β涤谑崭�。�?dāng)?shù)氐闹裁奘制毡椋侵袊唐沸悦迾I(yè)生產(chǎn)的最主要地區(qū)�！薄獤|印度公司代表林賽在《“阿美士德號”1832年上海之行紀(jì)事》中寫道。

這片麥地后來被稱為“外灘”，一百多年后，外灘身后的這座城市擁有1700萬人口，是中國的商業(yè)首都。

100多年以來，隨著貿(mào)易、交通、金融、制造等行業(yè)的發(fā)展，外國、外地居民大批遷入，上海創(chuàng)造了前所未有的房地產(chǎn)供求關(guān)系。房地產(chǎn)投資、出租、抵押貸款、發(fā)行股票、土地招投標(biāo)等經(jīng)營方式先后進入上海。上海成為中國現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)祥地，并走過了萌發(fā)、勃興、掙扎、畸形繁榮的曲折歷程。

租界肇始清朝末年（1843 - 1911）

“上海等地通商開埠，隨著新的土地關(guān)系的形成，以及近代產(chǎn)權(quán)制度的建立，促使房地產(chǎn)業(yè)作為一種新興產(chǎn)業(yè)在那里迅速崛起。”

1843年11月17日，上海正式對外開埠，此時的上海由江蘇巡撫轄下的“上海道臺”管理。

《南京條約》允許外國僑商在通商之地覓地建屋，然而老外習(xí)慣了“買地”而不愿意受租期限期。經(jīng)過兩年的談判，上海道臺與英國領(lǐng)事議定了租界的“根本大法”——“租地章程”，其中最重要的“發(fā)明”就是永租制。永租制只許租地人退租，不許原業(yè)主收回，租約上寫明“永久租用”，在滿足清朝皇帝面子的同時，實際上為外人提供了獲得土地永久使用權(quán)的依據(jù)。

早期“租地章程”的內(nèi)容還包括：土地房屋不得租與華人（華洋分居），限制永租權(quán)轉(zhuǎn)讓牟利，不按規(guī)定用途建房政府將收回土地等。上海從此被分為租界、華界兩個世界。前者野心勃勃、尋找一切機會擴張，后者以老城廂為中心，艱難地抵抗著“亙古未有之變”。

“江南傳統(tǒng)城鎮(zhèn)依靠自身的機能也集聚起了大量的城市人口，營造出繁華的商業(yè)市面，然而，受諸多因素限制，那時的房地產(chǎn)買賣與交易零散無序，在眾多行業(yè)中，房地經(jīng)營并沒有成為一個獨立的行業(yè)�！瘪R學(xué)強博士表示：“上海等地通商開埠，隨著新的土地關(guān)系的形成，以及近代產(chǎn)權(quán)制度的建立，促使房地產(chǎn)業(yè)作為一種新興產(chǎn)業(yè)在那里迅速崛起�！瘪R學(xué)強是社科院歷史研究所上海史研究室主任，他是國內(nèi)最早關(guān)注近代土地產(chǎn)權(quán)制度的學(xué)者之一。 1845年英租界只有840畝，1848年便西進到今西藏北路、北至蘇州河，面積近三千畝；第二年法租界獲得人民路以北、延安東路以南、西藏南路以東、中山東二路以西的用地近千畝，而且被承諾“倘若地方不夠，日后再議別地，隨至隨議�！�

此時上海已經(jīng)成為全國的外貿(mào)中心，出口占全國的一半以上。但是由于租界內(nèi)缺乏長期居住人口和豐富的工作機會，稀缺的土地價值尚未被充分認(rèn)識。

1853年的小刀會起義成了房地產(chǎn)業(yè)的契機。租界華人從五百驟增至兩萬，外商趁機建起大量簡陋的木板房出租，僅英租界就有八百幢，據(jù)稱“利潤達(dá)到30%以上”�！叭A洋分居”的禁令就此成了一紙空文。第二年英、美、法領(lǐng)事便刪改了《租地章程》中每家租地不得超過十畝、不得加價轉(zhuǎn)租、不得建房租與華人等限制性條款，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展脫離了封建體制的束縛。在法租界，1853年只有四處中國民房，十年后就有了四百幢新屋。

1860年至1862年，太平軍三次逼近上海，又對租界房地產(chǎn)起了推動作用。十年戰(zhàn)事使不少江南城鎮(zhèn)損失一半以上的人口。士紳望風(fēng)而逃，有洋槍隊保護的上海租界成了避難所。有錢沒錢都要求生，大量平民也同時涌入。

1863年1月3日《北華捷報》寫道：“凡是能夠逃難的人都紛紛涌進租界，致使租界成為……巨大的避難所�！比A人一時多達(dá)五十萬，僅英租界的木板房就蓋了八千幢，戰(zhàn)爭財發(fā)得舒舒服服。

開埠十幾年之后，租界內(nèi)的地價漲了十幾倍。初期每畝土地押租只要銀三四十兩，到了1849年某法商租地就花了每畝130兩；到1857年，法租界均價漲到每畝642兩，又增了四倍；太平軍逼近時更不用說。

法國駐滬代理領(lǐng)事愛棠感慨：“法租界長期以來不被注意的地皮突然變得身價百倍，所有出賣的地皮都被爭相購買”，“地皮價格抬得很高，最初每畝地賣200兩已經(jīng)被認(rèn)為很貴了。現(xiàn)在即使賣1200兩，買主還是爭先恐后�！�

太平天國之后，租界發(fā)生了第一次房地產(chǎn)危機：避難華人如潮退去，總?cè)丝趶膸资f減少到十萬，大批房屋空置，許多投機房地產(chǎn)的人破產(chǎn)。隨后是1866年世界金融恐慌，上海亦遭波及，著名的顛地洋行倒閉。1870年代世界經(jīng)濟開始復(fù)蘇，蘇伊士運河開通、與倫敦間電訊開通等對上海的進出口貿(mào)易有很大推動。工業(yè)也開始發(fā)展，過去的貿(mào)易商開始加大直接投資、設(shè)立工廠，工商業(yè)繁榮導(dǎo)致租界內(nèi)外的常住人口增加。

租界開始興建正式的里弄住宅，顯示建設(shè)者有了長期的打算，房地產(chǎn)市場緩慢復(fù)蘇。1875年工部局（租界管理機構(gòu)）重估地價為平均每畝銀1459兩，比十年前增長10%；到了1881年，并非租界中心的楊樹浦一帶每畝由七八十兩漲到二三百兩，新閘一帶由銀百兩漲到五百兩。

據(jù)歷史記載，上海公共租界1880年人口十一萬，1895年增至二十四萬，1900年更是增到四十四萬。1898年4月22日的《申報》寫道：“英美法三國租界創(chuàng)自道光之季，而房屋則盛于咸豐、同治間�！允且院�，房屋日多，昔日之衰草白楊，變成平沙大道，未幾而平沙大道之旁即成列肆市集�！敝�1911年，資本額在十萬元以上的工廠企業(yè)共有41家，民族資本經(jīng)營的工廠達(dá)112家。隨著滬寧、滬杭鐵路相繼通車，上海成了全國經(jīng)濟中心。

與此同時，辛亥革命成功，一批地方的遺老遺少、豪紳大戶相繼涌入住進了租界。

地產(chǎn)風(fēng)云人物一哈同

歐司·愛·哈同（ＳｉｌａｓＡａｒｏｎＨａｒｄｏｏｎ，１８４９－１９３１年），英籍猶太人，出生于巴格達(dá)一個小職員的家庭。

１８７３年哈同來到上海，從老沙遜洋行看門人做起，做過鴉片買賣、高利貸業(yè)務(wù)，后升為地產(chǎn)部經(jīng)理。

１８８４年中法戰(zhàn)爭爆發(fā)，哈同傾囊而出，低價購入南京東路大量房產(chǎn)。不久戰(zhàn)爭結(jié)束，房產(chǎn)價格大漲。哈同由此發(fā)家。

１９０１年，哈同在南京路開設(shè)哈同洋行，注冊資本二百萬兩。在南京路一帶低價收買了一百七十余畝土地，成為上海“地皮大王”。

１９１６年，哈同將南京路一塊以一萬八干兩銀子買進的地皮租給永安公司建造百貨大樓。到１９３０年代，哈同擁有南京路“半條街”，超過沙遜居上海首位。南京路兩旁的大樓、里弄以“慈”字命名的都曾是哈同產(chǎn)業(yè)。

哈同利用政界關(guān)系，預(yù)知開拓馬路、擴大租界及市政建設(shè)計劃，能夠搶先購置好地段的大量土地。他與匯豐銀行關(guān)系密切，常年獲得低息貸款，還經(jīng)常以抵押貸款循環(huán)獲利。

他曾花費六十多萬兩銀子用鐵黎木鋪設(shè)南京路（外灘到西藏路），使得房地產(chǎn)大幅增值。

１９３１年去世時，哈同留下土地４００余畝，據(jù)英國駐上海領(lǐng)事館估計，遺產(chǎn)共計４００萬英鎊。

地產(chǎn)商冒險民國初年（1912 - 1926）

到1914年，外國房地產(chǎn)商已有三十家，為外商效力的買辦，攜巨資來滬定居的地主、官僚、富商紛紛加入。

早期上海的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由貿(mào)易洋行兼營，后來才出現(xiàn)了專業(yè)的房地產(chǎn)商。不難理解的是，最早的面孔都是外商。他們有的靠煙土起家（如老沙遜、怡和、仁記等），有的憑借管理租界的特權(quán)，每有市政建設(shè)消息便聞風(fēng)而動、搶先圈地，由此聚斂了驚人的財富。

房捐和地稅是租界財政收入的支柱，一般要占半數(shù)甚至七成，所以房地產(chǎn)商成了頗受關(guān)照的“財神爺”。上海曾被稱為“冒險家的樂園”，房地產(chǎn)商哈同就是樣板。

這位1849年出生于巴格達(dá)城的猶太人，24歲一人來到上海，先在老沙遜洋行做看門人，后升為高級職員并轉(zhuǎn)到新沙遜洋行任地產(chǎn)部經(jīng)理，他還是法租界公董局、公共租界工部局董事。1901年哈同洋行成立，地產(chǎn)占據(jù)了南京路“半條街”。1931年去世時，哈同在上海擁有土地400多畝，動產(chǎn)、不動產(chǎn)約400萬英鎊。

到1914年，外國房地產(chǎn)商已有三十家，金融、建筑、律師、會計師等也多有兼營。過了“見習(xí)期”之后，為外商效力的買辦，攜巨資來滬定居的地主、官僚、富商紛紛加入房地產(chǎn)市場，華人房地產(chǎn)商大量出現(xiàn)。有的也進了租界當(dāng)局，買賣地皮“耳聰目明”起來。

經(jīng)過半個世紀(jì)多的建設(shè)，租界羽翼漸豐，1915年人口增加到78萬。面對“人多地少”，“越界筑路”成了“當(dāng)務(wù)之急”。公共租界先后擴充三次。1914年，法租界一次擴充一萬多畝，總面積近五萬畝，98%來自“越界筑路”。上海是江南水鄉(xiāng)，這里的不少馬路本來就是河浜。延安東路原為洋涇浜、西藏中路原為泥城河，一一被填上土，成了馬路。

經(jīng)過輪番圈地，上海租界總面積達(dá)到全國其他23個租界總面積的1.5倍。

雖然這些年還是不太平，上海租界卻保持了相對的安定，吸引了大量人口和游資。城市建設(shè)也有進步。在租界內(nèi)房屋建筑日趨現(xiàn)代化的同時，租界外的東區(qū)、西北地區(qū)和浦東建起了大片廠房，工人們則住在“上無片瓦”的棚戶區(qū)里。在“老城廂”南市區(qū)，老百姓的居住條件“比上不足，比下有余”，新式房屋也逐漸增多。

1920年代，現(xiàn)在的東風(fēng)飯店、和平飯店、匯豐銀行大樓、海關(guān)大樓等高樓大廈在外灘拔地而起，精美的花園別墅也大量增加。

金融風(fēng)潮 “黃金十年”（1927 - 1937）

1935年的經(jīng)濟蕭條引發(fā)了新一輪房地產(chǎn)危機。年關(guān)結(jié)賬時，上海八個房地產(chǎn)大亨相繼離滬避債，人稱“八仙過�！薄�

1927年至1937年，包括“八一三”淞滬抗戰(zhàn)，被稱為上海史上所謂的“黃金十年”。

1927年7月成立的上海特別市政府制訂了“大上海建設(shè)計劃”，這項計劃因“八一三”而中止，但是管理機構(gòu)沒有停止過規(guī)范房地產(chǎn)市場的努力，先后頒布的法規(guī)、舉措有：

禁止房東出租時私立名目；頒布土地征收法和《市民租用公地規(guī)則》；整理道契（永租土地的官方契據(jù)），停發(fā)華商道契；成立平民住所委員會，建成三處800余間住所；成立土地整理委員會，先后公布《土地法》、《土地法施行法》；改道契為永租契，統(tǒng)一規(guī)定契式、編號；公布不動產(chǎn)抵押注冊規(guī)則；市中心住宅用地公開招投標(biāo)……

在這個時期，作為對內(nèi)、對外開放的橋頭堡，上海的工商業(yè)、郵電交通迅速發(fā)展。1931年外商在上海投資額達(dá)11.1億美元，占當(dāng)時外國資本對華投資總額的三分之一以上，由此提升人氣、拉動了房地產(chǎn)業(yè)的增長。在所謂“黃金十年”的初期，地價迅速上升。以中百一店基地為例，每畝地價由1927年的銀九萬兩漲到了1933年的十八萬兩；房地產(chǎn)交易總額也連創(chuàng)新高，1930年達(dá)到0.84億元，1931年達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1.83億元；公共租界每年新建房屋六千多幢……

如果沒有戰(zhàn)爭會怎樣？歷史從來不能假設(shè)。

開埠之初，戰(zhàn)爭曾促進了租界內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；到了戰(zhàn)云密布的1930年代，租界再也不是可以隔岸觀火的“世外桃源”了。

1932年“一·二八”戰(zhàn)爭使上海遭受空前的打擊。日軍槍炮所及，工廠被毀損超過一半，店鋪被毀損七成，房屋被毀達(dá) 85%，僅房屋一項就損失2億銀以上。戰(zhàn)爭造成租界內(nèi)空置房增加，當(dāng)年工部局統(tǒng)計：新建房屋少了一半。1932年全市房地產(chǎn)交易額只有2500萬元，只有上年的13%。

“屋漏偏逢連夜雨”。接著是全球性的經(jīng)濟危機，加上國內(nèi)農(nóng)村經(jīng)濟破產(chǎn)，工商業(yè)欲振乏力。還有一個重要因素：1934年6月美國國會通過購銀法案，提高銀價，大量收購白銀，引發(fā)中國白銀外流，幣值不穩(wěn)，造成了1935年的“金融風(fēng)潮”，大量工廠、商店停工，華資銀行倒閉、停業(yè)的達(dá)12家，錢莊也沒了11家。

經(jīng)濟蕭條引發(fā)了新一輪房地產(chǎn)危機。由于金融業(yè)銀根收緊、只收不放，抵押活動停滯，導(dǎo)致多家中外房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，年關(guān)結(jié)賬時，上海八個房地產(chǎn)大亨相繼離滬避債，人稱“八仙過海”。到了1936年，公共租界的空置率達(dá)到10.9%，這就足以使得地價暴跌、房地產(chǎn)買賣一落千丈。房地產(chǎn)商無力償還利息，又收不回放出去的款子，個個債臺高筑。

“八一三”戰(zhàn)事一開，上海房地產(chǎn)市場再也沒有喘息、恢復(fù)的機會了。

游資趁亂日偽時期（1938 - 1945）

由于房地產(chǎn)是幾乎惟一未被日軍管制的行業(yè)，大批業(yè)外商人組建房地產(chǎn)公司，不建房屋，而是將房地產(chǎn)當(dāng)作投機工具，“踢皮球”、“飛過�！笔O一時。自“八一三”至1941年12月，上海四周淪陷、僅存租界，史稱“孤島”。1941年12月8日太平洋戰(zhàn)爭爆發(fā)，日軍進入公共租界，法租界因為法政府已向德國投降而未被占領(lǐng)。

日偽時期兵荒馬亂，老百姓本能地躲進相對安全的租界。1938年租界人口從兩年前的167萬漲到450萬，每天收到匯款銀20萬元以上。人口、游資又一次聚集，使得上海房地產(chǎn)業(yè)進入了一輪畸形的繁榮期。

此時英美房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動受到抑制，許多人見勢不妙、就此退出中國。華商數(shù)量雖然超過了外商，規(guī)模仍是“小巫見大巫”。然而房地產(chǎn)商日子并不好過，用地、營造都發(fā)生了重大問題。首先是日軍大肆強占民地。不到四年的時間，日軍四十起圈地達(dá)30萬畝；后來日偽“恒產(chǎn)公司”征地時又任意估價，付的還是“白條”——不兌現(xiàn)的公司債券。

新建房屋開展租賃本是上海房地產(chǎn)商的看家本領(lǐng)。然而1938年后，幣值不斷下跌，到1941年貨幣貶值十五倍以上，房東是做不下去了，與此相應(yīng)，樓市炒作之風(fēng)日盛。

1942年6月，日偽一度下令取締證券交易，導(dǎo)致巨額游資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，形成空前的房地產(chǎn)投機狂潮。當(dāng)時除了同業(yè)公會三百家房地產(chǎn)商以外，還有兼營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)三百家。1943年全市房地產(chǎn)成交額5億元（日偽貨幣），達(dá)到了新的高峰。

由于房地產(chǎn)是幾乎惟一未被日軍管制的行業(yè)，大批業(yè)外商人組建房地產(chǎn)公司，不建房屋，而是將房地產(chǎn)當(dāng)作投機工具，“踢皮球”、“飛過�！笔O一時，依靠轉(zhuǎn)手獲取暴利，連過戶、公告都免了。導(dǎo)致土地價格越炒越高，“定票”（相當(dāng)于現(xiàn)在的預(yù)售合同）也是滿天飛。市中心的房子有價無市，投機者轉(zhuǎn)炒郊區(qū)，有家地產(chǎn)公司囤積了兩百畝空地，蓋了房子的土地還不到一畝。

“綜觀現(xiàn)階段的房地產(chǎn)投資，對于社會各業(yè)的貢獻少、危害多。一言以蔽之：投機的惡果。”已故學(xué)者王季深在其1943年專著《上海之房地產(chǎn)業(yè)》中寫道：“時隔數(shù)月，同一房地產(chǎn)已經(jīng)數(shù)易其主，如此互相做踢皮球式的買賣，其價安得不愈踢愈高？……房地產(chǎn)業(yè)投機的最大惡果：間接刺激價格，陷民生于水深火熱之境！”

1943年1月11日，重慶國民政府代表分別在中美、中英關(guān)于取消兩國在華治外法權(quán)、收回公共租界的文件上簽字。中國租界始于戰(zhàn)火，終于戰(zhàn)火。

值得注意的是，在市場供求方方面面的作用下，日偽時期地價與房租的“均衡”發(fā)生了移動。

1944年偽地政局重估地價，原法租界地價與1940年相比增值40倍。按照1945年的房租標(biāo)準(zhǔn)，營業(yè)用房租金為戰(zhàn)前基數(shù)的180倍，居住用房租金為戰(zhàn)前基數(shù)的 140倍。租賃市場的擁擠可見一斑，而作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的“買地建屋”、增大供給卻“跟不上趟”，大批游資滯留在房產(chǎn)市場進行炒作而不是建設(shè)，泡沫吹到了驚人的地步。

地產(chǎn)風(fēng)云人物二　陶桂林（1892-1989）

作為中國近代建筑業(yè)的發(fā)祥地，上海培養(yǎng)了一批稱雄市場的巨子。白手起家的陶桂林其代表人物，陶馥記營造廠是近代上海乃至全國最大的建筑企業(yè)。

陶桂林是江蘇南通人，１２歲隨叔父到上海時只是個木工學(xué)徒，學(xué)徒時期上了四年夜校，２０歲就成了建筑施工主任。陶桂林曾在“美孚洋行”工作，從中學(xué)會了先進的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑技術(shù)。

３０歲時（１９２２年）陶創(chuàng)立了陶馥記營造廠。起初承接一些小工程，后來聘請了一批留學(xué)生作為技術(shù)人員。１９２７年冬，他以造價９２８０８５兩承接了第一個大工程：廣州中山紀(jì)念堂。此后，陶馥記在港澳及南洋名聲大振。

１９２９年陶桂林進入南京市場，承建中山陵第三期工程歷時６年，耗資２２０萬元，后又承建國民革命軍陣亡將士紀(jì)念塔（今靈谷公園）等，成為全國屈指可數(shù)的大型建筑企業(yè)。高四層的“馥記大廈”達(dá)到了當(dāng)時的國際先進水平，本是陶的辦公樓，解放后成為鼓樓百貨商店大樓。

１９３４年總包“遠(yuǎn)東第一樓”南京路２４層的國際飯店使得陶桂林名動天下。國際飯店由當(dāng)時的四大銀行共同投資興建，是中國人自己籌資建造的第一幢摩天大樓和二十世紀(jì)三十年代亞洲最先進的酒店。當(dāng)時樓高驚人，有″仰觀落帽″之說。此外，陶還承接了浙贛鐵路上的貴溪大橋、南昌贛江大橋、潼關(guān)黃河大橋、淮河下游三座船閘、６９孔三河活動大壩等工程。

１９３１年起，陶桂林在家鄉(xiāng)呂四、上海、重慶等地開辦建筑學(xué)校和建筑培訓(xùn)班。１９４７年，陶桂林發(fā)起成立了“中華營造業(yè)全國聯(lián)合會”并當(dāng)選為理事長。

地產(chǎn)風(fēng)云人物三周湘云家族

周湘云家族原居寧波，曾祖是當(dāng)?shù)孛t(yī)。鴉片戰(zhàn)爭后，周湘云父輩三兄弟從寧波到上海灘淘金。

周湘云父親周蓮塘起先在老牌的沙遜洋行當(dāng)職員。為外國人代辦置房買地，代辦出了名氣之后，周蓮塘在蘇州河以北、現(xiàn)南京東路和江西中路一帶買進了若干舊房基地，成了那一帶最早的房地產(chǎn)商人之一。幸運的是，周蓮塘買的地靠近外灘，逐年升值，十年間他就成了“海上聞人”。

不久，周蓮塘的地產(chǎn)公司“周蓮記”在老沙遜洋行掛牌，到二十世紀(jì)初周蓮記穩(wěn)扎穩(wěn)打，在市中心有了十幾處整塊的里弄房地產(chǎn)。

周蓮塘去世時，大兒子周湘云只有１３歲�！般曈穸钡闹芟嬖期s上了幾次租界地皮價格飛漲的良機。第一次是辛亥革命前后，租界人口大增，房地產(chǎn)價格隨之大漲；第二次是１９２４年江浙之戰(zhàn)，再次引起租界人口和地價上漲；由于租界不斷吸引人口和資金，地價持續(xù)上升，周家始終捂著房地產(chǎn)當(dāng)著“鐵多”派，等到周湘云１９４３年去世時，全部家產(chǎn)達(dá)８０００萬，在公共租界工部局納稅人的名冊上排名第五，同時其弟還擁有上�！耙惶枴逼嚺普者_(dá)４０年之久。

周湘云曾花幾萬兩銀子捐了個“上海即補道”，捐官后認(rèn)識了不少名流。政治上他是個保守派，周還是個古物收藏大家。

解放后，周家的花園私宅有的成為靜安區(qū)少年宮，“學(xué)圃”花園上修建了延安飯店，華山路花園則現(xiàn)屬華山醫(yī)院一部分。

房租：動蕩的主神經(jīng)

1934年減租運動來了真格，2月份汽車游行，三月向市府請愿，六月總動員，七月赴京請愿。

租賃市場一直是100多年來上海房地產(chǎn)市場最敏感、最活躍的部分。每當(dāng)戰(zhàn)爭爆發(fā)，大量的難民涌入租界，上海的房屋租金立即急遽上躥。1920年至1937年，上海灘加租、減租風(fēng)潮不斷，成為中國近代房地產(chǎn)市場難得一見的景觀。

樓市火爆期加租要求層出不窮

當(dāng)時房東的主力是置地建房的開發(fā)商、地主，這些“機構(gòu)”面對的是租房的“散戶”。他們根據(jù)市場行情調(diào)整缺乏彈性的定租，調(diào)整的頻密程度反映了租賃市場的波動。房東加租、房客減租都要“領(lǐng)行情”，這方面的信息主要來自租界工部局(公共租界管理機構(gòu))的“重估地價”。

在租賃市場“拉鋸戰(zhàn)”的頭幾年，由于房市火爆，眼看著平均地價年年上漲，房東一方優(yōu)勢明顯，加租要求層出不窮，房客最多只能拒絕加租，或者求助于行政力量的干預(yù)。

1920年，工部局估平均地價為每畝銀10476兩，比1916年估價（8819兩）漲了一成多，滬市各房東普遍加租，有增加一倍者。

1921年，上海成立大批交易所，到處挖租營業(yè)用房，引發(fā)加租風(fēng)潮。同年10月23日，上海房客聯(lián)合會總會成立，隨后派代表至中外官署請愿反對“非法加租”，各機構(gòu)先后公告取締加租。

1922年，工部局重估地價為銀12012兩。1924年漲到16207兩。房東忍不住了，加租風(fēng)潮又起，北四川路大德里“加租5成、重收小租（合同約定租金以外加收的租金）5個月”。當(dāng)年由于江浙戰(zhàn)爭，近50萬難民涌入租界，房子明顯供不應(yīng)求。

由于地價相對平穩(wěn)，房租大戰(zhàn)消停了幾年。到了1927年，房客聯(lián)合會轉(zhuǎn)守為攻，搞起了針鋒相對的“房租減半運動”。

一個要加、一個要減，官方不勝其煩，反復(fù)布告，勸說雙方各退一步、“和平解決”。針對“房租減半”的要求，官方?jīng)Q定“悉以去年六月為標(biāo)準(zhǔn)，小租惡習(xí)立即革除”。當(dāng)年工部局估地價為每畝銀18652兩。

1930年的時候土地估價漲到了銀26909兩。加租引發(fā)的迫遷糾紛經(jīng)常搞到“司法介入”。

“一二八”戰(zhàn)后，減租一方反彈

“風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)”。1932年“一二八”戰(zhàn)后，減租一方反彈，當(dāng)年有多處獲得數(shù)月免租。

1933年，工部局重估地價為銀33877兩，較三年前又漲三成。但此時從國內(nèi)到國外，經(jīng)濟形勢普遍不景氣，房客反彈愈加強烈。

1934年減租運動來了真格，“減低房租委員會”擁有五十余分支機構(gòu)，2月份汽車游行，三月向市府請愿，六月總動員，七月赴京請愿，九月律師公會函市政府要求按《土地法》訂房租標(biāo)準(zhǔn)……據(jù)報載，達(dá)成減租協(xié)議的有45處。

1935年的“金融風(fēng)潮”引發(fā)了一輪房地產(chǎn)危機。房客減租的熱情大了不少。這一年有160處取得減租，由6折至九五折不等。后來成立的“哈同房客聯(lián)合會”宣布要求“六折減租、租金提存銀行”，第二項是為了抵制房東私立小租等名目。

同年“平民福利失業(yè)管理委員會”在其美路、普善路、大木橋路、中山路四處修建“廉租房”，甲種964間，乙種36間，月租3至4元。

有趣的是，到了1936年12月，地產(chǎn)同業(yè)公會因地價慘落，申請工部局重估地價、減輕稅負(fù)，這回則“未有結(jié)果”。

“二房東” 現(xiàn)象日益普遍

在抵制房東不合理加租的同時，分租現(xiàn)象日益普遍，日后成為上海房市最大麻煩的“二房東”問題也漸露端倪。

有關(guān)部門曾經(jīng)試圖通過行政手段控制租賃市場，規(guī)定單幢至多不超過三戶，實際上市場的力量突破了行政的規(guī)范。以“假四層”為例，后來每幢裝個五六戶尚在“體面”之列。

抗戰(zhàn)勝利后，房租談判跟不上物價上漲，管理失控使得“二房東”在亂世中脫穎而出，趕不走、搬不動、繞不開，成了房市的“永租”霸主和真正的受益者，最終毀掉了租賃市場。

租賃雙方的爭斗處于和平時期的大背景。到了1937年，減租運動嘎然而止：“八一三”后，華界的大片住宅都在日軍轟炸中被夷為平地，70萬難民涌入租界，房租猛漲之余，還得先付三個月押租。戰(zhàn)亂中保命要緊，對價格的敏感度驟然降低。

“二房東”奪主

尾聲（1946-）

抗戰(zhàn)勝利并沒有為房地產(chǎn)業(yè)帶來春天。隨后的“接收”被百姓稱為“劫收”，房地產(chǎn)業(yè)也在劫難逃，在不斷加速的惡性通貨膨脹中走向滅亡。

1946年后，有關(guān)當(dāng)局雖然提出了《大上海區(qū)域計劃總圖草案》，但并未執(zhí)行。由于“國統(tǒng)區(qū)”經(jīng)濟日趨崩潰，外商無心戀戰(zhàn)、相繼撤退，很多公司把總部由上海改到了香港�！霸谥袊_展大規(guī)模業(yè)務(wù)的日子已經(jīng)過去了�！毙律尺d洋行老板維克多·沙遜曾表示。他把所屬華懋、遠(yuǎn)東、上海等地產(chǎn)公司改為上海分公司，設(shè)總公司于香港，資本額也改以港元計算。

“從汪精衛(wèi)的時候就開始通貨膨脹�！蹦菚r候住在淮海中路的陳慰慈回憶，“抗戰(zhàn)勝利以后，美國貨來了，用國民黨的錢一樣也買不到，都要銀元。買東西不講價錢，講一塊銀元買多少個，如果買碗那就買十個碗回去。不找鈔票，因為鈔票沒有用�！�

物價飛漲之下，大家都忙著換黃金、銀元，房屋建設(shè)陷于停頓，坎坷一生的近代上海房地產(chǎn)業(yè)油盡燈枯，只能靜待來世了。

租賃市場在日偽時期的基礎(chǔ)上進一步瀕臨崩潰：和1933年相比，地價漲了一千倍，而米價漲了五千倍，房租則是戰(zhàn)前的七千倍。真正的房東收不到錢，收到了也是一堆廢紙；在失去強制力量干預(yù)的情況下，“二房東” （從房東處租房后再進行分租的房客）喧賓奪主，隨行就市大發(fā)其財，一幢樓塞進“七十二家房客”，都是“二房東”的功勞。

1949年5月27日，上海解放。

據(jù)1950年統(tǒng)計：市區(qū)建筑面積4679萬平方米，居住、非居住各占一半，絕大多數(shù)為私人所有；土地則公用占12.4%，私人占74%，外國人占13.6%。

值得一提的是，解放初期個體工商業(yè)者還有創(chuàng)業(yè)的機會，房地產(chǎn)交易也未立即消失；只是房地產(chǎn)商業(yè)務(wù)少、稅費高，紛紛“資不抵債”，很多物業(yè)通過軍事管制、征用、接管、代管、受讓等形式被交給了有關(guān)部門。

1952年4月，上海市人民法院裁定扣押哈同遺孀16處房地產(chǎn)；第二年，在征用的哈同花園土地上修建中蘇友好大廈（今上海展覽中心）；1954年由24家外商經(jīng)租的15244幢房屋全部由市房地產(chǎn)公司經(jīng)租部接辦。

1956年公私合營，上海市進行了對房地產(chǎn)業(yè)和出租私房的“社會主義改造”。市區(qū)公有土地從12.4% 上升到 44.4%，此后國家相繼出臺了限制私地買賣、出租；私有房屋買賣，基地不準(zhǔn)作價，由國家收回；1963年起公家單位租用私地改為征用……諸多措施收緊了房地產(chǎn)買和賣的口子，上海房地產(chǎn)業(yè)“隨風(fēng)而逝”。

特別關(guān)注：上海房地產(chǎn)的百年動蕩之下篇

■ 上海房地產(chǎn)的復(fù)興基因

“上海黃浦灘的地價，比較八十年以前的地價，相差又是有多少呢？大概可說相差一萬倍�！薄獙O中山《民生主義》第二講

上海近代房地產(chǎn)市場紅火了整整一百年，當(dāng)代市場也在全國"后發(fā)先至"，成了持續(xù)供求兩旺的"龍頭股"。中斷近半個世紀(jì)之后，上海房地產(chǎn)是輪回還是復(fù)興？

什么因素導(dǎo)致上海房地產(chǎn)百年火爆？通過歷史對比可以發(fā)現(xiàn)，這些一脈相承的"共同基因"是：不斷聚集的人口、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)商、無可爭議的金融中心地位，還有就是國際先進的管理和制度。

獨特的“上海之路”

近代上海房地產(chǎn)幾乎是在“一張白紙”上發(fā)展起來的。在自然經(jīng)濟下，置地買房主要是為了自用，借買賣、出租而牟利的房地產(chǎn)行業(yè)并未在建城七百余年的上海出現(xiàn)。隨后短短一百年卻使這個縣城成長為“東方巴黎”，半個世紀(jì)前就已容納了500萬人口。

“房地產(chǎn)有一般性的運作過程，但是簡單用區(qū)位理論、地租理論都無法解釋上海房地產(chǎn)發(fā)展豐富的特殊性。”上海史專家馬學(xué)強博士對記者表示，“其實改革開放以來，上海房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出和其他城市不一樣的特點，人們對此關(guān)注不夠�！�

比如說，上海房地產(chǎn)市場的再次大規(guī)模啟動緣于獨特的“二三級市場聯(lián)動”模式。

“上海走了一條其他地方?jīng)]走過的路。”據(jù)社科院房地產(chǎn)研究中心理事顧建發(fā)介紹，1996年上海先是把售后公房（福利房）放出去，搞活三級市場。不少家庭進行梯度消費，賣掉舊房買新房，加上1998年契稅降低和退稅政策，樓市一下子火起來了。

顧建發(fā)認(rèn)為，上海的“二三級市場”聯(lián)動在全國范圍而言都是最好的。2004年，二手房交易量將超過一手房，而二手房交易比重高是市場成熟的標(biāo)志。

近代上海房地產(chǎn)市場紅火了整整一百年；當(dāng)代上海樓市也在全國“后發(fā)先至”，成了持續(xù)供求兩旺的“龍頭股”。中斷近半個世紀(jì)之后，是輪回還是復(fù)興？

縱向?qū)Ρ瓤梢园l(fā)現(xiàn)，上海房地產(chǎn)有其一脈相承的“共同基因”：不斷聚集的人口、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)商、無可爭議的金融中心地位，還有就是先進的管理和制度。

基因一：人潮涌動

戰(zhàn)爭推動人口、資金一步步向上海聚集，上海近代房價在全球呈現(xiàn)“一打就漲”的奇特走勢；改革開放，特別是浦東開發(fā)以來，上海房地產(chǎn)市場的需求再度保持“長陽”，“兩外”（境外、外地）人員大量、持續(xù)聚集在上海，構(gòu)成了強大的購買力。

排除個別非常時期的房價下跌，上海的房價、地價近百年來一直在漲。

1863年上海公共租界的土地平均價是每畝銀1318兩，到1907年達(dá)到9606兩，升值七倍多； 1920年上海公共租界的土地平均價是銀10476兩，1933年達(dá)到了銀 33877兩。

導(dǎo)致上海地價不斷上漲的因素眾多，其中很重要的因素就是人口的不斷聚集。不斷有更多的人要住房，有更多的錢要買房，房價、房租、地價隨之上漲不止。

人口不斷聚集上海，與近代上海經(jīng)濟、軍事形勢密切相關(guān)。每遇戰(zhàn)亂和時局動蕩，都會引起各地人口競相涌入租界。

小刀會率先“幫助”英國僑商打破了“華洋分居”的禁令，太平天國刺激了租界地皮的投機熱潮。

民國初期，戰(zhàn)亂頻仍，大批難民涌入租界，特別是其中的江南士紳帶來了大量游資。時人姚公鶴在經(jīng)歷了開埠以來上海幾十年發(fā)展和幾次“兵事”的關(guān)系之后，不禁感慨：“然則租界一隅，平時為大商埠，亂時為極樂國……天下之治亂視上海，上海之治亂視租界�！� 戰(zhàn)爭推動人口、資金一步步向上海聚集，無疑給房地產(chǎn)市場帶來了巨大的需求。當(dāng)然，上海房地產(chǎn)不是絕對的“一打就漲”，到了日軍侵華，戰(zhàn)爭與樓市的奇特“蜜月期”就此結(jié)束。

半個多世紀(jì)過去，改革開放、特別是浦東開發(fā)以來，上海房地產(chǎn)市場的需求再度保持“長陽”，“兩外”（境外、外地）人員大量、持續(xù)聚集在上海，構(gòu)成了強大的購買力。當(dāng)然，在和平建設(shè)時期，上海吸引人的不是遠(yuǎn)離戰(zhàn)火，而是良好的治安和充分的工作機會。

無論何時，“安全”總是生活最基本的要求。從上世紀(jì)一二十年代開始，上海的治安水準(zhǔn)已是有口皆碑；這個城市給予移民的安全感帶來了房地產(chǎn)市場源源不斷的人氣。優(yōu)勢一直延續(xù)到今天，成為各地移民安家上海的理由；而某些經(jīng)濟先行一步的城市卻不得不慢下來花大價錢“補課”，為吸引拖家?guī)Э诘母咚刭|(zhì)人才而絞盡腦汁。

“有人跟我講：半夜十二點，女孩子一個人敢穿吊帶裙走夜路的地方，只有上海。”浦東改革與發(fā)展研究院秘書長楊周彝自信，“上海治安一流，會源源不斷地吸引全國的富豪�！�

基因二：房地產(chǎn)商“群英會”

開放的上海是個“海”，來自全國各地的“過江龍”在這塊“流奶與蜜之地”胼手胝足、艱難創(chuàng)業(yè)。

近代上海房地產(chǎn)市場的風(fēng)云人物有個共同點：他們都不是上海人。

首先是占據(jù)主導(dǎo)地位的外商，其中最重要的群體是“塞法迪猶太人”。近代上海房地產(chǎn)商的前三位均為猶太公司。

“塞法迪猶太人”最初指中世紀(jì)被西班牙驅(qū)逐出境的猶太人，后來泛指從地中海沿岸，特別是西亞、北非移居到世界各地的猶太人。十九世紀(jì)四十年代來上海經(jīng)商定居的塞法迪猶太人大多早先生活在巴格達(dá)，后來為躲避迫害去了印度，在那里經(jīng)商辦廠。站穩(wěn)腳跟后，塞法迪猶太商賈大舉進軍剛剛對外開放的上海灘。最早來到上海的沙遜家族發(fā)展最快。1845年，大衛(wèi)·沙遜在這里設(shè)立了沙遜洋行上海分行，隨后業(yè)務(wù)取得了驚人的發(fā)展。他去世后不久，次子創(chuàng)辦了新沙遜洋行。經(jīng)過三代人的經(jīng)營，到1930年代，新沙遜洋行成為上海灘首富。沙遜家族的成功吸引了一幫子塞法迪猶太人，包括哈同、嘉道理家族、亞伯拉罕家族、所羅門家族等。他們在上海的貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)等領(lǐng)域有很強的實力。

冒險家不止是老外。開放的上海是個“�！�，來自全國各地的“過江龍”在這塊“流奶與蜜之地”胼手胝足、艱難創(chuàng)業(yè)。

中國人在上海經(jīng)營房地產(chǎn)原本大多是自產(chǎn)出租，屬于個人置產(chǎn)收租性質(zhì)。第一次世界大戰(zhàn)爆發(fā)后，中國民族資本獲得長足發(fā)展，由于房地產(chǎn)業(yè)利潤豐厚，房地產(chǎn)又是信貸的可靠抵押品，華商房地產(chǎn)公司紛紛成立。但華商經(jīng)營房地產(chǎn)資金實力較弱，主要做“自產(chǎn)”、“經(jīng)租”（代收房租）和“介紹”（中介）。到1930年，上海房產(chǎn)業(yè)主公會有華籍會員60家，算是華商的黃金時代。

不光是地產(chǎn)商，上海的建筑商也是業(yè)內(nèi)翹楚。陶桂林創(chuàng)辦的“陶馥記”就是全國最大的建筑公司，后來承建了南京中山陵三期和“遠(yuǎn)東第一樓”上海國際飯店。

改革開放二十多年來，上海又迎來了一股移民大潮。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，就有不少來自外國、港臺和內(nèi)地的“新上海人”。 “全世界找不到一個城市類似上海，有點像香港，但可能比香港變化得更快，它也不像紐約�！被鶑娐�(lián)行董事總經(jīng)理陳基強覺得，“上海是個非常特別、中西文化融會貫通的地方，非常適合國際化�！标愂窍愀廴�，來上海六年，2002年他成立了這家房地產(chǎn)顧問公司，今年他本人被評為“2003年度上海十大青年經(jīng)濟人物”。

基因三：金融中心地位

金融危機和前幾年積累下來的投資房地產(chǎn)熱潮起了“化學(xué)反應(yīng)”，大批銀行、錢莊收下來的抵押房地產(chǎn)被砸在手里。

隨著房地產(chǎn)市場的擴大，外國房地產(chǎn)公司經(jīng)營手法也日趨多樣化。經(jīng)常被采用的融資方式是發(fā)行股票或公司債券，以此來擴大經(jīng)營。比如英商業(yè)廣地產(chǎn)公司自1888年起先后增資9次，發(fā)行公司債券30多次。成立于1909年、主營房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的比商義品地產(chǎn)公司更有點“劍走偏鋒”。

義品公司的房款利率在 7.5% -12%之間，抵押放款種類繁多，其中以空地押造和租地押造條件最為苛刻，也最為成功。這家房地產(chǎn)公司像家銀行：如果押戶到期無力還債，物業(yè)將被義品吞并；提前償還還要交納“空利息”。當(dāng)樓市正常增長的時候，它照拿利息不誤；樓市一衰退，這條“鱷魚”的節(jié)日就到了。如此有點像股市上的“空頭”。

中國的銀行業(yè)也很自然地看上了房地產(chǎn)。1914年成立的勸業(yè)銀行是全國性不動產(chǎn)金融機構(gòu)，1915年成立的中國實業(yè)銀行發(fā)放用不動產(chǎn)做抵押的長期貸款。1932年上海銀行業(yè)聯(lián)合準(zhǔn)備庫所集中的5000萬元資產(chǎn)中，屬于租界內(nèi)的地產(chǎn)竟占總金額的 82.63%。

榮膺金融中心是一柄“雙刃劍”。金融、宏觀經(jīng)濟形勢對于房地產(chǎn)市場不但給予支持，也帶來了波動。

1932年“一二八”之后，全球性的經(jīng)濟危機、國內(nèi)農(nóng)村經(jīng)濟破產(chǎn)，加上國內(nèi)白銀外流，導(dǎo)致了1935年的“金融風(fēng)潮”，并引發(fā)了一輪房地產(chǎn)危機。

在這場金融風(fēng)潮導(dǎo)致的房地產(chǎn)危機中，特別值得一提的是美國的“白銀法案”。 1935年之前，中國貨幣采用銀本位。在1929-1933年的世界經(jīng)濟危機中受重創(chuàng)的美國通過“羅斯福新政”全力推動貨幣貶值、增大出口，1934年美國國會通過了《白銀法案》，以刺激銀本位國家的購買力，抑制其出口產(chǎn)品競爭力。收購白銀使得世界市場上銀價暴漲，內(nèi)地現(xiàn)銀不斷流入上海后外流，市面銀根奇緊，物價、房價下跌。

1935年上半年上海銀行清理倒閉者達(dá)十二家之多，錢莊亦有十家，全年倒閉的工商企業(yè)超過一千家。金融危機和前幾年積累下來的投資房地產(chǎn)熱潮起了“化學(xué)反應(yīng)”，大批銀行、錢莊收下來的抵押房地產(chǎn)被砸在手里。到1936年，公共租界空置率超過10%大關(guān)；拜危機之賜，義品地產(chǎn)吃進的產(chǎn)業(yè)在百萬銀元以上。

給予近代房地產(chǎn)市場致命一擊的，就是接踵而來的日本兵了。

發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)光有錢不行，還要看當(dāng)局的作為。日偽時期，上海集聚的資金不可謂不多，但是在窮兵黷武的政策下，游資無法“沉淀”到營造業(yè)，除了瘋狂炒作別無出路；不建房、光炒房，人越來越多，上海人自嘲“螺螄殼里做道場”，就是在這種環(huán)境下鍛煉出來的本事。

基因四：管理與制度

江浙富庶之地杭州和上海最高地段的地價差了十倍�！敖煌ㄒ蛩亍弊阋栽斐蛇@么大的差異嗎？

除了大批移民、金融信貸和房地產(chǎn)商的優(yōu)勢，管理也是近代上海房地產(chǎn)業(yè)的遺產(chǎn)之一。

比如說，安全體制。

“安全”二字不光是治安，也包括保護私人財產(chǎn)、企業(yè)經(jīng)營的社會環(huán)境。

1876年出生的近代著名實業(yè)家穆藕初在“五十自述”中稱：“此三十余年中，思想變遷、政體改革……交際廣、范圍大，非契約不足以保障之�！�

這不是一句空話。作為近代紡織業(yè)巨子，年輕時的穆藕初曾經(jīng)力排眾議，靠近棉花產(chǎn)地鄭州去開廠。結(jié)果戰(zhàn)事一起，軍閥住進工廠，停工不說，吃喝拉撒全要管，差點把上�？偛恳餐峡澹轮缓谩罢J(rèn)栽”。傳統(tǒng)社會中企業(yè)缺乏“契約保障”是他的切膚之痛。

除了安定的社會環(huán)境，率先引入近代化的城市管理、土地產(chǎn)權(quán)制度和“事權(quán)統(tǒng)一”，也給“在針尖上跳舞”的上海租界帶來了機會。

明清時期，江南土地轉(zhuǎn)移頻繁，民間有所謂“百年田地轉(zhuǎn)三家”的說法。然而，“國有土地經(jīng)某些環(huán)節(jié)的變通，或因政局變動，會被大量轉(zhuǎn)化為私產(chǎn)；相應(yīng)地，無數(shù)的私家財產(chǎn)也可能瞬間而成為公共財產(chǎn)�！瘪R學(xué)強說，“傳統(tǒng)中國的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)究其實質(zhì)都擺脫不了‘國家主權(quán)是最高產(chǎn)權(quán)’的陰影。土地自由買賣的相對性與國家政權(quán)對土地?fù)碛械摹^對權(quán)力’，這是傳統(tǒng)中國產(chǎn)權(quán)運行中的矛盾。”

房地產(chǎn)業(yè)在租界的長足發(fā)展，很大程度上緣于通過法律（《租地章程》）和“非法律手段”解決了這個威脅私產(chǎn)安全的“非經(jīng)濟因素”。通過與上海道臺合辦土地契證 - 道契，永租制使得土地“名為永租，實同買賣”。以這種新式的土地契證 - 道契為核心，近代土地制度首先在上海租界建立了起來，房地產(chǎn)市場也隨之興起。

“租界”兩字令人痛心。然而，在產(chǎn)權(quán)不清的封建社會基礎(chǔ)上，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，近代化管理起到了不可替代的示范作用，租界的土地與周邊相比體現(xiàn)出了驚人的級差地租。

1930年統(tǒng)計，公共租界、法租界的平均地價分別是每畝銀三萬七千元、兩萬七千元，而上海華界只有不到銀一千五百元；現(xiàn)在上海和杭州的房地產(chǎn)價格相差無幾，但在解放前，江浙富庶之地杭州和上海最高地段的地價差了十倍�！敖煌ㄒ蛩亍弊阋栽斐蛇@么大的差異嗎？

附錄一 “萬能票據(jù)”——道契

在近代上海的房地產(chǎn)交易中，道契是最關(guān)鍵的契證。

道契是外國人永租土地取得的憑證。1844年中，一個英國鴉片販子在外灘租地十三畝，該項成為“英冊”第一號道契；第一批道契都是1844年以來的成案，計五百三十余畝。

由于道契識別明確，交割手段簡便，成為上海金融市場中信譽最高、流通性最強的信用工具。經(jīng)濟學(xué)家章乃器在《中國貨幣金融問題》中寫道：“錢莊股東只要能拿得出道契，錢莊就決不至周轉(zhuǎn)不靈；銀行或者錢莊受押下來道契，一旦需要資金，馬上可以拿到外商銀行去轉(zhuǎn)押……形成地產(chǎn)流通的稀世現(xiàn)象�！�

到后來，道契已經(jīng)不是一張普通的房地產(chǎn)契證，而是一張“萬能票據(jù)”。道契竟然像金銀、貨幣一樣，可以在銀行作為資產(chǎn)流通、抵押，時稱“只需手中持有道契，即不愁資金無著，蓋一般之銀錢業(yè)對于該項道契皆樂于承押。故當(dāng)時上海之道契，幾于先進國家公司債券無異”。

道契重要到什么程度？1910年，日后成為中國染料業(yè)巨頭的周宗良被謙信洋行大班哥羅門看中做買辦，那個時代要當(dāng)買辦必須有道契做保。周只有借了張道契才算過關(guān)，后來他成了染料業(yè)巨頭。

由于道契是外國人的產(chǎn)權(quán)憑證，不受中國政局動蕩的影響，成為房地產(chǎn)交易、融資活動的“硬通貨”。耐人尋味的是，中國官方認(rèn)可、土地交易的原始憑證“田單”、“部照”等反而不被市場認(rèn)可，“戴頂洋帽子”的“道契掛號”于是出現(xiàn)。

所謂“道契掛號”，是指委托經(jīng)辦外商以其名義換取永租的“道契”，再由這位“掛號業(yè)主”出具“權(quán)柄單”（全權(quán)委托書）給真正的業(yè)主，供其融通資金。

外人、中介利用外商身份享有的特權(quán)，通過辦理該掛號手續(xù)，平白要得到5%的估價收入，屬于典型的“無本生意”。道契掛號后，私人移轉(zhuǎn)手續(xù)變得簡單，買賣雙方“認(rèn)單（權(quán)柄單）不認(rèn)人”。
開埠前，上海和其他縣城一樣，土地產(chǎn)籍、發(fā)證由縣署管理，目的是為了收取田賦。重要的土地買賣、典押由不入正式官制的地保、圖董等出面，由此弊端叢生。

開埠后，外人永租變成了“涉外事務(wù)”，從此改由府道臺管理。道契附有明晰的地塊圖；后來對過戶手續(xù)的改革更防止了舊時地契真?zhèn)文娴拇竺�。但是，技術(shù)細(xì)節(jié)上的改進還不是道契戰(zhàn)勝原始憑證、喧賓奪主的理由。

“道契掛號反過來印證了一點：信用很重要�！鄙虾Ｊ穼＜荫R學(xué)強認(rèn)為，“道契因為管理規(guī)范所以信用好，而原來的土地契證因為人治的痕跡而缺乏信用�！�

華人紛紛主動把自己的地產(chǎn)掛名洋人，換為道契，其目的“一以求法律保護之鞏固，一以求財產(chǎn)信用之增長”。從中暴露出司法之腐敗混亂、財產(chǎn)信用之缺乏，值得深思。道契的信用得以建立，得益于西方的法律制度、文化背景和傳統(tǒng)。而道契的功能，也是錯漏百出、爭訟不休的田單所無法完成的。“原裝不如二手”的奇特現(xiàn)象本不足為怪。

附錄二找贖

近代上海房地產(chǎn)并非“全盤西化”，至少它還拖了條“找贖”的封建尾巴。

所謂“找贖”，是指房地交易留有“回贖”、“找貼”的習(xí)慣，使得所有權(quán)不能一次性完全轉(zhuǎn)移。任買方怎樣在契約中賭咒發(fā)誓“立此永遠(yuǎn)絕賣房屋拔根杜絕房屋基地為照”、賣方簽字畫押，但這個“根”就是拔不了，若干年后地價一漲，賣方又會上門來了。

一次買賣來“找”三次算少的，有些祖父輩賣的田地產(chǎn)到了孫子輩還要以“奪占”告官。有時找贖成了照顧賣方“孤兒寡母”的人道主義援助，有時則是純粹的“刁訟”。由于民間“刁訟成風(fēng)”，置產(chǎn)者“夜臥不得貼席”，買賣契約如同虛設(shè)，花錢買地還得準(zhǔn)備應(yīng)付無法確定的若干次“談判”。

■ 標(biāo)本來德坊

標(biāo)本來德坊：在動蕩中幸存的舊上海白領(lǐng)小區(qū)

我這才有了一個安身之處。我跟著爸爸住在霞飛路來德坊，和錢家住的辣斐德路很近。我常常帶著圓圓，到錢家去“做媳婦”。—— 楊絳《我們仨》

“來德坊的弄堂很安靜�！逼呤鍤q的陳慰慈對《外灘畫報》記者說。

修建于上個世紀(jì)二十年代的來德坊位于淮海中路（原霞飛路）南側(cè)，這里曾經(jīng)屬于法租界，當(dāng)年主要住戶多是鐵路、郵局、銀行的職員，可以說是八十年前上海的“白領(lǐng)小區(qū)”。
陳家住進來德坊，是因為陳慰慈的父親陳國良。當(dāng)時他在中國旅行社工作，老板陳光甫在這里買了一排十幢房子作為職工宿舍。

陳國良是蘇州人，他十八歲考進鐵路當(dāng)練習(xí)生，抗日戰(zhàn)爭爆發(fā)前做到上海火車站站長，在職員中級別很高，家境也比較優(yōu)裕。

“原來我們住在南市天燈弄，自己買地皮造的兩層房子，兩上兩下�！标愇看扔洃洩q新的是：“我們的石庫門房子相當(dāng)考究。除了黑的大門，外頭還有花格子門。晚上關(guān)大門之前，先把花格子門關(guān)上。對過一家現(xiàn)在屬于文物保護單位。他們家女人出來都穿長裙，單穿長褲是不能出門的。”

逃入租界

來德坊的小區(qū)面積不大，里外一共四排，四十幢房子。一層進正門是廚房，旁邊是保姆間，樓梯下有個廁所，邊上是汽車間；二樓是會客室和書房；三層是正式的兩間，有一個廁所；四樓是斜頂?shù)�，給保姆用。這樣的一幢樓本來是設(shè)計給一家用的，后來大都裝進了五六戶。

抗戰(zhàn)改變了人們的生活軌跡。

1937年8月12日晚，閘北已經(jīng)傳來隆隆的炮聲。陳的一家人從南市的私宅逃進了租界。13日，淞滬抗戰(zhàn)爆發(fā)，陳國良和同事們將機車開到一個偏遠(yuǎn)場地，自動解散。

剛到租界，父親失了業(yè)，一家人借住在親戚家中，過了一段顛沛的日子。后來，陳國良在當(dāng)時私人開辦的中國旅行社謀得一個職位，1941年一家人搬進來德坊，算是安定下來。

一家人住了三樓兩間、四樓一間。油漆了一下，頂是白的，墻壁漆了蘋果綠，地板是高級廣漆地板，多少年都不彎的�！皫资炅耍F窗沒有關(guān)不上的。”

來德坊是法式房子。有燒柴的壁爐，暖和得很。霞飛路上聚集了不少這樣的新式里弄，與來德坊相鄰的是規(guī)模更大的淮海坊，一共有199幢房子。

在1930年代，這里一幢樓的月租合銀元六七十元，而一個中學(xué)教師的月薪不過三十銀元。陳家剛搬進來時，來德坊“半條弄堂都是外國人”，慢慢地中國人多起來。

上交私房

抗戰(zhàn)勝利了，可是從汪精衛(wèi)時代就開始的通貨膨脹沒能止住�！坝泻芏嗳顺捶孔幼錾猓敗瘉怼敗�。”

當(dāng)時鈔票不值錢，房子買進賣出都用十兩一根的“大條子”(金條)，老百姓進進出出用銀元，袁世凱的“大頭”、孫中山的“小頭”，拿塊銀元換成鈔票買菜，馬上買光。

上海解放后，中國旅行社老板陳光甫去了香港，公司房子沒人管，房管處就來收房租了。

“解放前很多人是逃走的。有的托給管家，有的給親戚朋友看一看，后來親戚朋友也把房子吃下來了。有的人鎖鎖門走了，別人敲敲門見沒人就進去住下了。都是這樣的�！�

“解放后，有些新的房客辦了房產(chǎn)證�，F(xiàn)在有些人拿著過去的地契回來，講不清楚�！�

而陳家南市的老房子開始是給親戚住�！拔母铩币粊恚赣H挨了批斗。父親天天睡不著覺，思前想后，就把房子主動上交給國家了，從此再也不許我們提房子的事情。

新的故事

日子剛剛好起來的時候，父母相繼去世了。家里人口越來越多，床都快擺不下了。十幾年前，陳家姐妹換房搬出了來德坊。

舊的故事結(jié)束，新的故事又開始了。幾年前她的外甥女把房子買在同一條街上，去年升值近一倍。
“南市天燈弄的老房子我們沒想過去收回，那叫‘反攻倒算’�！崩咸v起這些生僻詞異常流利：“聽說要拆了，但還沒有拆。”她想找個時間最后去看上一眼。

國慶節(jié)后的一天下午，記者走進來德坊。小區(qū)干干凈凈，幾個孩子在街上玩耍，從窗外隱約可見居室的局促，而老房子紅墻灰瓦，在二百永新高大華美的樓房映襯下更顯得幽靜和滄桑。

附錄三

上海義品地產(chǎn)公司

在近代上海的房地產(chǎn)企業(yè)中，比商義品地產(chǎn)公司有點“不務(wù)正業(yè)”，它的業(yè)務(wù)模式屬于“劍走偏鋒”。

１９０９年，比商上海義品地產(chǎn)公司由奧尼爾等人創(chuàng)辦，是義品地產(chǎn)公司的在華分支機構(gòu)之一，主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)抵押。

義品公司的房款利率一般在７．５％－１２％之間，期限一般是１－５年，也有３－９個月的短期房款。抵押放款種類繁多，包括房地產(chǎn)抵押、空地抵押、空地押造、租地押造、房屋抵押等。其中以空地押造和租地押造條件最為苛刻，也最為成功。

所謂空地押造、租地押造，指的是除了房屋造好后由其辦理租賃以外，從打樣設(shè)計、估價發(fā)包、監(jiān)工、磚瓦供應(yīng)等，全部都要交給這家貸款公司來負(fù)責(zé)，而且抵押款項也要由它來管理。

借錢的代價是：如果押戶到期無力償還的話，物業(yè)將被義品吞并；如果提前償還，還要交納到期的“空利息”。

僅在１９３６年中國人被義品吃進的產(chǎn)業(yè)就有跑馬廳公寓、林肯公寓等７處，吃進金額在銀１０１萬元以上。義品從１９１０年放款銀２３４萬兩開始，到１９３２年已達(dá) ５０７萬，其間共計利息收入６１２萬余兩，提前償還貼息７萬余兩。從成立到１９３７年，義品年年有利潤。

從業(yè)務(wù)模式而言，這家公司的活法有點像股市上的“空方”。當(dāng)樓市正常增長的時候，它照拿利息不誤，早還錢也無所謂；當(dāng)樓市發(fā)生衰退的時候，這條“鱷魚”的節(jié)日就到了。義品在１９３６年大獲全勝，就是拜當(dāng)年房地產(chǎn)危機之賜。整體而言，義品的生存和發(fā)展還是說明了房地產(chǎn)商資金的匱乏。以它兇惡的條件，如果銀根不緊，誰會上它那條船？

比商上海義品地產(chǎn)公司的命運和其他外商房地產(chǎn)企業(yè)差不多。解放后停辦經(jīng)租業(yè)務(wù)，上海義品公司無法繼續(xù)維持。到了１９５６年１月，義品總公司授權(quán)上海公司轉(zhuǎn)請上海市房地產(chǎn)公司準(zhǔn)予接管。　　

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