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投資型購(gòu)房噬出上�！翱招摹� [推薦]
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一定程度上，房屋空置率可以被看作房產(chǎn)市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”，當(dāng)房市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩或銷售周期、定價(jià)、推廣出現(xiàn)問題時(shí)，空置房數(shù)量就會(huì)增加。但目前有關(guān)空置率的理解不一，統(tǒng)計(jì)數(shù)字也有不同版本。
縱觀全國(guó)，空置率的存在、上升已經(jīng)危及一些城市市場(chǎng)的健康發(fā)展，并引起了當(dāng)?shù)卣年P(guān)注。８月中旬，武漢市統(tǒng)計(jì)局對(duì)外發(fā)布信息稱，目前武漢的商品房空置面積近４０萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際警戒標(biāo)準(zhǔn)。而為了鼓勵(lì)市民購(gòu)房，首批符合減免契稅政策的空置商品房名單已經(jīng)出爐，市民購(gòu)買這６０套房子時(shí)不用付房?jī)r(jià)２％的契稅……
從本期開始，我們推出“走近空置房”系列報(bào)道，從各地捕捉信息，了解地區(qū)政策措施，并對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)象進(jìn)行全方位的剖析，希望能為一些省市的空置房消化提供借鑒。
正名空置房
根據(jù)上海最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止到今年６月底，上�？罩梅棵娣e達(dá)到３３２萬平方米，其中住宅空置面積為１０７萬平方米，同比下降了５８．２％。但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)卻是，由于計(jì)算方法的不統(tǒng)一和對(duì)空置率理解的差異，目前對(duì)于“空置率”還沒有形成一個(gè)完善的體系來進(jìn)行測(cè)算，這就使得以上的這組數(shù)據(jù)也頗具爭(zhēng)議。
空置率指標(biāo)中的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，就在于對(duì)空置量的確定。按照目前的一般定義，空置房指的是竣工后但沒有銷售出去的房子。如今這一概念又被進(jìn)一步深化，即竣工３年以上未售出的作為空置積壓商品房。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及投資型購(gòu)房需求的急劇增加，樓市中“空住房”的現(xiàn)象正越來越普遍。這些雖然已經(jīng)售出但卻沒有人居住的房子，是另一種待售、待租的房源�！翱兆》俊钡拇罅砍霈F(xiàn)使原來空置房的定義內(nèi)涵再次出現(xiàn)改變——竣工后沒有銷售出去或者銷售出去但沒有人住的房子。而從國(guó)際的慣例來看，空置房也是包含了這兩方面的含義。
“空住房”問題日漸凸現(xiàn)
根據(jù)今年一季度上海一家電力公司電費(fèi)回收記錄顯示，在４４萬應(yīng)出賬戶數(shù)中，有４．３萬戶因?yàn)椤翱罩梅俊痹驘o法交費(fèi)。與去年相比，今年的數(shù)字增長(zhǎng)了一倍。這些空置房中６０％為外地業(yè)主所有，房屋空置時(shí)間在半年以上。中心城區(qū)商品房空置問題格外突出，空置率最高達(dá)近１０％，而這正是國(guó)際房產(chǎn)界通行的空置警戒線。要說明的是，該公司覆蓋了黃浦、靜安、長(zhǎng)寧、徐匯、普陀等區(qū)，包括了西藏路以西、外環(huán)線以東的大量房產(chǎn)開發(fā)的“熱點(diǎn)”區(qū)域。
“你見到過你的鄰居嗎？”如果用這句話來詢問上海一些新建小區(qū)的業(yè)主，他們中可能會(huì)有很多人搖搖頭。一份調(diào)研顯示，寶山、閔行、松江、嘉定、南匯五大市郊商品房供應(yīng)區(qū)域投資購(gòu)房比例在擴(kuò)大，寶山、松江等地部分樓盤投資購(gòu)房比例達(dá)到３０％，個(gè)別樓盤甚至達(dá)到７０％；大部分樓盤交付使用大半年后入住率還不到一半，“空巢”現(xiàn)象明顯。
記者現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中看到，距離市中心３０公里的松江新城規(guī)劃建設(shè)面積３６平方公里，其中位于高速公路北側(cè)的２２．４平方公里是全部新建的核心區(qū)，其東南部集聚著近３０個(gè)住宅小區(qū)，目前已具一定規(guī)模。目前該樓盤已經(jīng)交房，一些售樓處也已搬空，但小區(qū)入住率極低，四周的馬路上也是空空蕩蕩。
位于新松江路８８８弄的檀香花苑是松江新城中開發(fā)較早、比較高檔的住宅小區(qū)，建筑類別以多層公寓住宅和疊加式別墅為主。但記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，盡管該樓盤已全部交房、售樓處也已搬空即將改為他用、小區(qū)綠化和生活配套設(shè)施也已基本到位，但疊加式別墅幾乎全部空置，沒有一戶入住。多層公寓樓每單元１２戶，平均只有４戶在裝修。
投資型購(gòu)房是其成因
究其形成空關(guān)的原因，主要有投資型購(gòu)房形成的空關(guān)和候鳥型的空關(guān)兩種。目前較多的空關(guān)現(xiàn)象還是投資型購(gòu)房形成的空關(guān)。這種因?yàn)榉孔記]有被真正需要的人使用而造成的物業(yè)長(zhǎng)期空關(guān)，就形成了“空住”現(xiàn)象。
“租金不高，又很難找到專業(yè)的租賃服務(wù)機(jī)構(gòu)，這就造成了大量的房屋售出之后被空關(guān)�！鄙虾Ｆ謻|新區(qū)建設(shè)局辦公室副主任韓可勝分析說。由于上海樓市租金不高，而且住房出租還要碰到很多麻煩，比如要裝修，要簽協(xié)議，時(shí)間成本較高，就導(dǎo)致很多人并不愿意對(duì)外出租。尤其是一些外地人在上海購(gòu)置了多套房屋，而目前上海的市場(chǎng)上缺乏相應(yīng)的完善、高效的租賃配套服務(wù)體系，找到一個(gè)專業(yè)的專門從事租賃服務(wù)的機(jī)構(gòu)比較難。
一方面房子脫手困難，另一方面投資型住宅數(shù)量又不斷增加，滿足大眾的梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)很難形成。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，目前上�！巴顿Y型購(gòu)房”比例正逐步接近國(guó)際公認(rèn)的２０％警戒線。有２．５％的購(gòu)房者在商品房還處于期房狀態(tài)時(shí)就抬高價(jià)格出手轉(zhuǎn)讓，竣工交付２年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的占８％左右，其中竣工交付１年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的占４．２％，另有相當(dāng)一批新建商品住宅處于出售后空關(guān)的“準(zhǔn)投資”狀態(tài)。最近進(jìn)行的一項(xiàng)涉及上海市中心１８０個(gè)商品住宅小區(qū)的調(diào)查顯示，１６％已經(jīng)預(yù)售或銷售的商品房為“投資型購(gòu)房”。
靜安、黃浦、盧灣、浦東新區(qū)、松江是上海新建商品房存量交易最活躍的區(qū)域，不但剛剛登記預(yù)售或者銷售的新建商品房就立即出現(xiàn)存量交易記錄，有些商品房甚至尚未登記預(yù)售就已經(jīng)掛牌出現(xiàn)在二手房交易市場(chǎng)。更值得關(guān)注的是，一些開發(fā)商及其銷售人員直接參與炒賣行為，在一定程度上哄抬了部分區(qū)域房?jī)r(jià)。
但據(jù)中房指數(shù)辦公室報(bào)告，上海房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩。是什么讓堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)動(dòng)搖了？除去房產(chǎn)本身問題，原先累積下來的過高投資率和空置率是“導(dǎo)火索”�！拔覀儾坏貌环词∫幌逻@些地區(qū)的客源，大多數(shù)購(gòu)買者是純牟利的投資客——這就造成在投機(jī)炒作到了一定程度而遭遇政策打壓后，大量拋盤、乏人接盤、空置率過高開始出現(xiàn)，房?jī)r(jià)難以保持上漲。”聚仁房產(chǎn)項(xiàng)目總監(jiān)張斌表示。
“二次上市”壓力不可忽視
空住房之所以會(huì)被列入空置房的概念中，是因?yàn)樵诋?dāng)前的市場(chǎng)條件下，購(gòu)買此類房屋的人不是為了自住，也不是為了通過出租而獲取收益，而是希望能夠再次出售來獲得投資收益。這種“二次上市”，是樓市中看不見的潛在供應(yīng)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成不小的壓力。
二次上市的房源最大特點(diǎn)是不確定性，它不可能按照某個(gè)計(jì)劃來推出。在市場(chǎng)好的時(shí)候，許多投資者都會(huì)把房子捂在手中，希望能賣個(gè)好價(jià)錢。而如果市場(chǎng)發(fā)生風(fēng)吹草動(dòng)或趨向性的變化，這些房源就有可能集中涌出，瞬間放大的供應(yīng)量就會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成傷害。
專家分析，“空住現(xiàn)象”的存在其實(shí)對(duì)個(gè)人投資者也有著不小的影響。住宅之所以會(huì)出現(xiàn)空住的現(xiàn)象，主要是因?yàn)橥顿Y者有一種捂房等待再次交易的心態(tài)。這種情況下，房產(chǎn)對(duì)這些人來說更多地有一種“籌碼”的概念。在市場(chǎng)較為火熱的情況下，很多人在購(gòu)房時(shí)并未認(rèn)真考慮過出租的問題，而更多地想到的是將來可能的差價(jià)。這其中就有一個(gè)持有成本的問題，首先是有一個(gè)資金的機(jī)會(huì)成本，除此之外持有房產(chǎn)還有貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)等其他成本。而最為重要的是，如果按揭貸款額比較高的話，它往往會(huì)對(duì)個(gè)人的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)等財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生不小的影響，如發(fā)生利率變動(dòng)或有其他重大投資支出，就會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生不小的壓力�！ �
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