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西安難題：150萬平方米閑置項目求解 [推薦]
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圖為“西安太陽宮”
政府欲徹底解決“爛尾樓”的消息披露后，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府雖有心解決，但缺乏有效的行政手段和法律依據(jù)，最后很可能不了了之。
“陜西房地產(chǎn)融資環(huán)境太差，一旦遭遇銀根緊縮，開發(fā)商難以尋覓其他融資渠道�！痹撊耸扛嬖V記者，造成融資環(huán)境差的原因，與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商信用程度低有極大關(guān)系，同時政府也負有不可推卸的責(zé)任。
在申報全國創(chuàng)佳模范城市之際，西安市政府決心清理爛尾樓。
但要在明年上半年內(nèi)基本解決這個問題，西安市建委顯然有些頭疼。
■五條整治措施
據(jù)西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會提供的數(shù)據(jù)，西安市區(qū)共有此類項目41個，其中“爛尾樓”項目14個，久批未建項目27個。據(jù)初步統(tǒng)計，此類項目規(guī)劃建筑面積約150萬平方米，概算投資額高達40億元。
8月底，西安市委書記、市長親自召開專題會議，號令各級黨委政府、各有關(guān)部門要用“最堅決的手段，依法、協(xié)同、果斷、公開地搞好閑置土地和爛尾樓項目專項治理工作”。
西安市閑置土地和爛尾樓項目兩個專項治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組隨之成立，主管副市長親任組長，由市國土資源和房屋管理局及市建委牽頭，多個部門參加。
在市政府決心打好“爛尾樓”戰(zhàn)役前夜，由市建委先拿出整治方案和“爛尾樓”成因，建委在向市委、市政府的匯報中認(rèn)為，過去房地產(chǎn)市場管理不夠規(guī)范和健全，使得一些實際并不具備開發(fā)資格的企業(yè)取得項目，由于自身資金缺乏，取得項目后靠銀行貸款、銷售及施工企業(yè)墊資等方式融資建設(shè)。
“其中某個環(huán)節(jié)斷裂，就會造成“爛尾樓”出現(xiàn)，該類項目17個，占項目總量41.5％�！苯ㄎJ(rèn)為。
另外的原因是部分房地開發(fā)項目無法與被拆遷戶達成拆遷安置補償協(xié)議，長期不能實施。該類項目7個，占項目總量17.1％。此外，還有涉及經(jīng)濟糾紛或案件正在訴訟，法院對部分財產(chǎn)實行保全。該類項目6個，占項目總量1..6％。
“最后是部分政府部門和企事業(yè)單位的建設(shè)項目，由于規(guī)劃或設(shè)計多次變更等原因，項目建設(shè)長期擱置。該類項目8個，占項目總量的19.5％�！笔薪ㄎJ(rèn)為。
在建委的匯報中，“爛尾樓”里不乏有當(dāng)年西安市級、區(qū)級的重點建設(shè)項目，其中包括有些政府部門和企事業(yè)單位的建設(shè)項目。
市建委在草案中向市政府建議，對手續(xù)完備的項目，如企業(yè)因缺乏資金無法繼續(xù)實施的項目，限期三個月，由企業(yè)籌措資金或引進合作伙伴聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。
針對爛尾樓項目的清理工作，市建委向市政府提出了五條整治措施，一是對已取得土地使用權(quán)而且土地和城建手續(xù)完備的項目，限三個月內(nèi)開工建設(shè)；對已達到《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，但企業(yè)因缺乏資金無法繼續(xù)實施的項目，限期三個月，由企業(yè)籌措資金或引進合作伙伴聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。
“逾期仍無法實施的，由政府依法收回項目，并向社會公開招標(biāo)，重新確定實施單位。對長期爛尾的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如三個月內(nèi)無法啟動的，將通過法定程序拍賣，促使項目重新起動�！苯ㄎ嶙h。
第三條措施是對已實施的拆遷項目中，無法與被拆遷人達成拆遷安置補償協(xié)議的項目，可以按照《西安市城市房屋拆遷管理實施細則》規(guī)定的程序，由政府職能部門進行裁決或向法院提起訴訟。
“對因規(guī)劃調(diào)整或政策原因無法實施的項目，可由政府提出優(yōu)惠政策，公開招標(biāo)確定實施單位，盡早開工建設(shè)。”
最后是對政府部門和企事業(yè)單位的基建項目，政府部門將幫助解決其實際困難，督促其盡早動工建設(shè)；對上級機關(guān)的爛尾樓項目，市政府將專題研究，提出建議、措施，上報上級機關(guān)，促使項目盡早復(fù)工建設(shè)。
“逾期仍無法實施的，由政府依法收回項目，并向社會公開招標(biāo)，重新確定實施單位�！笔薪ㄎㄗh，對長期爛尾的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如三個月內(nèi)無法啟動的，將通過法定程序拍賣，促使項目重新起動。
至于拆遷糾紛，建委建議，無法與被拆遷人達成拆遷安置補償協(xié)議的項目，可以按照《西安市城市房屋拆遷管理實施細則》規(guī)定的程序，由政府職能部門進行裁決或向法院提起訴訟。
市建委建筑處負責(zé)人認(rèn)為，最大難題是政府缺乏處置爛尾樓的法律依據(jù)。例如“逾期仍無法實施的，由政府依法收回項目，并向社會公開招標(biāo)，重新確定實施單位”。
“我們憑什么收回人家的項目，手續(xù)都是合法審批的，這是人家的產(chǎn)權(quán)，怎么能說拍賣就拍賣了？”該負責(zé)人認(rèn)為，《土地法》里明確規(guī)定，政府可以依法收回超過年限的土地，但《建筑法》并未詳細說明，沒有竣工的項目，政府可以收回。
而在建議措施里，“如三個月內(nèi)無法啟動的，將通過法定程序拍賣�！痹撠撠�(zé)人也表露出此舉將給司法執(zhí)行帶來難題。
該人士認(rèn)為，大多數(shù)“爛尾樓”因為銀行欠款，已被法院查封，如果政府要強行拍賣必須和法院溝通。
“法院也比較難辦，‘爛尾樓’要提前解封，必須征得銀行同意�！痹撊耸空f。
讓銀行同意的前提條件是拍賣價格不低于貸款額，但常年風(fēng)吹雨淋的“爛尾樓”，怎么可能會出現(xiàn)讓銀行滿意的結(jié)局呢？
于是政府和開發(fā)商都認(rèn)為解決“爛尾樓”的核心問題是錢。
■爛尾樓無人接手？
有人建議，既然政府決心解決“爛尾樓”，可由市財政出錢。但該負責(zé)人連連擺手說，“絕對不可能。”
“且不說西安市財政并不寬裕，即使政府愿意，也會遭到人大代表的反對�！痹撠撠�(zé)人說。
薛處長反問，如果財政真出錢，那么爛尾樓的產(chǎn)權(quán)是誰的？政府的法人又是誰？何況14棟爛尾樓全部是商業(yè)地產(chǎn)，沒有一個是公益性的，而很多公益性的市政建設(shè)項目也缺乏資金。
市建委認(rèn)為，解決爛尾樓工程，必須依靠市場手段，而非政府單方面行為。
“政府只能起到中介和搭建平臺的作用，不應(yīng)過分介入具體運作中。”該負責(zé)人說。
位于西安市南門外的某商業(yè)地產(chǎn)工程，目前該項目主體已經(jīng)封頂，還缺少3000萬－4000萬元的裝修工程資金，但該開發(fā)商已無資金，導(dǎo)致該項目已經(jīng)停工兩年之久。在建委和該開發(fā)商溝通時，開發(fā)商提出讓政府為其擔(dān)保，銀行再貸款，工程才能繼續(xù)。
“這怎么可能？”該負責(zé)人反問。市政府有意解決“爛尾樓”已逾半個月，但來自建委的消息，目前還沒有一家投資商表示真正愿意接手。
西安三秦房產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理付士山卻認(rèn)為，處理爛尾樓工程一般都可獲利。目前的“爛尾樓”項目開發(fā)時間多在3年以上，這些項目最初開發(fā)時地價比現(xiàn)在要低很多，而且經(jīng)過長期擱置，出售方的心理預(yù)期并不是很高，投資商往往可以用較低的資金拿下，而獲得后期較高的利潤，這對缺少土地儲備、希望進軍異地市場的開發(fā)企業(yè)可謂短、平、快的捷徑。
“銀行以及一些債權(quán)人急于收回資金，有的開發(fā)商用這些樓盤投資金額的1／2甚至1／3就可拍得，”付士山認(rèn)為，只要后期營銷得當(dāng)，投資“爛尾樓”比投資新樓盤更有利可圖。比如，正常樓盤從開發(fā)到上市起碼需要兩三年，但接手“爛尾樓”不需要進行報建、打地基等前期工作，開發(fā)一般只需半年到一年的時間和數(shù)千萬元資金，而其回報率卻有可能高達150％至200％。
但實際情況卻并非如此，據(jù)建委透露，本地許多大的地產(chǎn)商都在觀望，原因是他們都對爛尾樓的具體情況不了解。
“導(dǎo)致爛尾的原因非常復(fù)雜，而且每個工程爛尾的原因也不一，如果一不小心，就可能踏上‘地雷’，投資商畏懼的心理，給解決‘爛尾樓’增加難度�！备妒可秸f。
付士山認(rèn)為，最讓投資商擔(dān)心的是銀行貸款不是用于本工程建設(shè)，被挪用到其他方面，開發(fā)商最后還不起貸款，項目被法院查封后，最后標(biāo)的還很大。
“比如爛尾樓評估是5000萬元，但標(biāo)的卻是7000萬元，全賣完都不夠還，這樣的爛尾樓誰敢接？”付士山說，但是一些停工時間短、貸款量比較小、債務(wù)比較清晰的爛尾樓仍具有投資價值。
政府欲徹底解決“爛尾樓”的消息披露后，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府雖有心解決，但缺乏有效的行政手段和法律依據(jù)，最后很可能不了了之。
“陜西房地產(chǎn)融資環(huán)境太差，一旦遭遇銀根緊縮，開發(fā)商難以尋覓其他融資渠道�！痹撊耸扛嬖V記者，造成融資環(huán)境差的原因，與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商信用程度低有極大關(guān)系，同時政府也負有不可推卸的責(zé)任。
該人士舉例說明，如某項工程本來開發(fā)商是用作商鋪，但政府主要領(lǐng)導(dǎo)卻認(rèn)為該地段蓋寫字樓更符合城市形象，于是開發(fā)商不得不加蓋樓層，一旦資金吃緊，只好停工，而當(dāng)年發(fā)表指示的領(lǐng)導(dǎo)早已高調(diào)到省上。
建委建筑處負責(zé)人向記者表示，他們現(xiàn)在只是向開發(fā)商推薦投資商，目前并無更有效手段。
“以上措施僅僅是向市政府建議的草案，并非市政府的最后決定�！痹撠撠�(zé)人告訴記者，最后形成解決“爛尾樓”的決議，應(yīng)該是在嚴(yán)密調(diào)查論證的基礎(chǔ)上提出解決方案，經(jīng)過市委、市政府研究通過后再實施。
該人士透露，目前他們正在加緊進行前期方案的調(diào)研。
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