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編輯：yingeryy 007abbs

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上海地產(chǎn)業(yè)遭遇考驗(yàn)：房?jī)r(jià)飆升難擋業(yè)績(jī)下滑 [推薦]

如果是在地產(chǎn)行業(yè)一片低迷的時(shí)期，說(shuō)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)一路下滑，人們不會(huì)有太多的疑惑，如同大蕭條時(shí)代，人們不會(huì)對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)抱有太多的幻想一樣。但在2004年上半年的上海，這個(gè)延續(xù)了2003年房?jī)r(jià)一路瘋漲態(tài)勢(shì)的城市，也是被視為地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最活躍的城市，卻傳出地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)一路下滑的消息，這多少讓人感到有些意外。

一方面是比2003年一、二季度超過(guò)20%的房?jī)r(jià)漲幅，另一方面卻是地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)大幅下滑，如此矛盾的兩端，出現(xiàn)在全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市上海，確實(shí)讓人困惑。

　　業(yè)績(jī)下滑VS房?jī)r(jià)飆升

　　七、八月，是眾多上市公司公布中報(bào)的季節(jié)。今年房地產(chǎn)業(yè)尤其是上海地產(chǎn)企業(yè)的中報(bào)讓人關(guān)注，和這個(gè)城市一再上揚(yáng)的房?jī)r(jià)密不可分，也正是其才把這個(gè)城市的地產(chǎn)業(yè)推到了風(fēng)口浪尖，惹人矚目。

　　但這一季的中報(bào)并沒(méi)有帶給人們預(yù)期的驚喜。上海本地主營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)的18家上市公司公布的半年報(bào)顯示，截至6月31日，這18家公司平均凈利潤(rùn)為3707.49萬(wàn)元，與去年同期的3228.59萬(wàn)元相比，僅增長(zhǎng)了4.78%；這一數(shù)據(jù)與同時(shí)期房?jī)r(jià)20%以上的大幅飆升相距甚遠(yuǎn)。而這18家公司中有10家的業(yè)績(jī)出現(xiàn)了下降，其中降幅超過(guò)30%的就有8家。

　　從上房集團(tuán)旗下劃撥給上海最大的一級(jí)土地批發(fā)商地產(chǎn)集團(tuán)的金豐投資(600606)，作為全國(guó)赫赫有名的地產(chǎn)中介商，在今年上半年表現(xiàn)不佳，中報(bào)業(yè)績(jī)大幅回落41%。在上海地產(chǎn)界頗有影響的老牌房地產(chǎn)企業(yè)中遠(yuǎn)發(fā)展(600641)的中報(bào)顯示，其凈利潤(rùn)和去年同期相比下滑42%；上海國(guó)資委旗下的新黃浦(600638)也下滑了14.16%；而隸屬于上海最大的窗口企業(yè)上實(shí)集團(tuán)下的上實(shí)發(fā)展(600748)，凈利潤(rùn)也下滑了5.64%。

　　遠(yuǎn)在香港上市的復(fù)星系下屬?gòu)?fù)地集團(tuán)(2337.HK)，也遭受了同樣的命運(yùn)；公司半年報(bào)稱期內(nèi)凈利潤(rùn)同比下降8.4%，銷售額下跌20%。同在香港上市的上海證大(0755.HK)，也未有佳績(jī)；期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)虧損達(dá)2290萬(wàn)港元，僅獲得1678萬(wàn)港元盈利，比去年同期下降63%。

　　讓人振奮的只有老牌地產(chǎn)商中華企業(yè)(600675)，報(bào)告期末公司凈利潤(rùn)比去年同期增加了119.57%，對(duì)于第三季度的業(yè)績(jī)，公司同樣表示了預(yù)增的利好消息。處在中國(guó)最活躍的金融貿(mào)易區(qū)的陸家嘴(600663)也不負(fù)眾望，獲得了8.89%的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)。

　　來(lái)自上海統(tǒng)計(jì)部門(mén)對(duì)全市八大行業(yè)共1500家企業(yè)所做的最新調(diào)查，同樣印證了這一嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上海房地產(chǎn)業(yè)在最近兩個(gè)季度以來(lái)的景氣程度出現(xiàn)明顯下滑，在八大行業(yè)中僅排名第六。這份名為《上海企業(yè)景氣調(diào)查與監(jiān)測(cè)》的報(bào)告，采用企業(yè)家對(duì)外部市場(chǎng)環(huán)境的判斷，即“企業(yè)家信心指數(shù)”；和企業(yè)家對(duì)本企業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)期，即“企業(yè)景氣指數(shù)”兩大指標(biāo)。報(bào)告的結(jié)論是：上海房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于餐飲、零售批發(fā)、建筑等行業(yè)，其下滑速度達(dá)到兩位數(shù)，在八個(gè)行業(yè)中是最快的。

　　然而據(jù)記者了解，在房產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)下滑的同時(shí)，上海本地房屋銷售價(jià)格卻仍在飆升，并保持著20%以上的增長(zhǎng)，市郊房?jī)r(jià)也開(kāi)始向6000元／平方米逼近。

　　宏觀調(diào)控惹的禍？

　　未能獲得如一路上揚(yáng)的上海房?jī)r(jià)一樣的豐厚回報(bào)，讓上海地產(chǎn)企業(yè)頗感失望。他們把更多的原因歸咎于宏觀調(diào)控。

　　分析人士指出，今年上半年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，收緊銀根，嚴(yán)控土地使用；加之上海從5月份開(kāi)始實(shí)行期房限轉(zhuǎn)、網(wǎng)上銷售備案等一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策，都為滬上地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)大為增長(zhǎng)制造了障礙。

　　光大證券分析師趙強(qiáng)表示：“其一，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，在一定程度上影響了企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)，地產(chǎn)中介流通業(yè)務(wù)也放慢了步伐。其二，伴隨房?jī)r(jià)上漲的宏觀調(diào)控，讓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本大為提高，這包括房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)的地價(jià)上揚(yáng)，讓企業(yè)新增土地儲(chǔ)備成本提高；銀根收緊造成的對(duì)民間高利率資本拆借的依賴，讓企業(yè)獲得資金的成本提高；房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)的前期拆遷成本提高等等�！�

　　各地產(chǎn)企業(yè)的管理層同樣把宏觀調(diào)控視為其業(yè)績(jī)受影響的主要因素。

　　正如中遠(yuǎn)發(fā)展公司管理層對(duì)企業(yè)利潤(rùn)大幅下跌的解釋：“凈利潤(rùn)下降的主要原因是期間費(fèi)用增加幅度較大，期間費(fèi)用增加幅度大于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的增加幅度。這其中包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用等。”雖然在此期間，中遠(yuǎn)發(fā)展的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比上年同期增加41.59%、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)93.41%。

　　主營(yíng)中介業(yè)務(wù)的金豐投資認(rèn)為：“由于國(guó)家實(shí)施了宏觀調(diào)控政策，公司中介流通業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)情況受到一定影響，1.8億多的中介流通業(yè)務(wù)收入，比去年同期減少15.88%。公司住宅配套服務(wù)的收入也減少了21.55%�！�

　　“上半年宏觀調(diào)控的影響不容忽視，這在一定程度上影響了公司的銷售業(yè)績(jī)”，復(fù)地集團(tuán)總裁范偉同樣表示。上實(shí)集團(tuán)和新黃浦的解釋也如出一轍，就連取得驕人成績(jī)的中華企業(yè)也明確表示：“在宏觀調(diào)控的影響下，公司在加大房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)力度的同時(shí)，主要依靠加快銷售項(xiàng)目的資金回籠進(jìn)度，確保了今年上半年業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)�！惫竟芾韺舆€對(duì)下一季度的業(yè)績(jī)提前預(yù)增，“通過(guò)抓緊銷售項(xiàng)目資金回籠，預(yù)計(jì)公司1-9月凈利潤(rùn)與上年同期(2003年1-9月凈利潤(rùn)為1243.43萬(wàn)元)相比將增長(zhǎng)100%以上�！敝腥A企業(yè)旗下不僅擁有作為一級(jí)土地批發(fā)商的上海古北(集團(tuán))公司，還有專營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上海房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(集團(tuán))公司。包括北外灘開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上海港客運(yùn)中心、財(cái)富廣場(chǎng)以及在滬著名的高檔住宅板塊古北，都是中華企業(yè)囊中之物。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目結(jié)算周期也是一個(gè)因素。正如復(fù)地集團(tuán)的陳述，集團(tuán)按照既定整體開(kāi)發(fā)時(shí)間表進(jìn)行銷售，2003年可供銷售面積集中在上半年度；2004年的情況剛剛相反，上半年度可供銷售面積較去年同期減少。各項(xiàng)目整體銷售率都不低于80%。

　　新的機(jī)會(huì)

　　但宏觀調(diào)控同樣也帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)。

　　“其一，擁有較多土地儲(chǔ)備的公司含金量高。由于緊縮政策使土地獲得成本上升，同時(shí)土地儲(chǔ)備對(duì)資金占用量大幅提高，因此目前已經(jīng)擁有較多土地儲(chǔ)備的公司較為有利；其二，擁有較多在建及在售項(xiàng)目的公司盈利水平高。受益于房?jī)r(jià)上漲的影響，銷售毛利率將有所提高，這對(duì)于擁有大量在售項(xiàng)目的公司比較有利�！壁w強(qiáng)如此分析。

　　9月14日，在香港舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，上海證大主席助理兼執(zhí)行董事湯健明確表示，“國(guó)內(nèi)推行的宏觀調(diào)控措施，將對(duì)未來(lái)上海中高檔物業(yè)發(fā)展帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)好處。” 他解釋說(shuō)，僅在上海，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就有4000多家，但有實(shí)力的地產(chǎn)商不多，“借著本次宏觀調(diào)控，汰弱留強(qiáng)，亦能進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。我們相信宏觀調(diào)控將為行業(yè)帶來(lái)并購(gòu)機(jī)會(huì)，未來(lái)市場(chǎng)可能會(huì)跟香港一樣，只剩下十多家頗具實(shí)力的房地產(chǎn)公司。”

　　由“2003年內(nèi)地百富榜”排名第43位的富豪戴志康創(chuàng)建的上海證大，在上海以開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)水清木華和證大家園而著稱。據(jù)湯健在發(fā)布會(huì)上介紹，目前公司正在天津和江蘇海門(mén)物色項(xiàng)目。

　　已躋身上海地產(chǎn)企業(yè)三甲，并在香港H股市場(chǎng)融資17.2億港元的復(fù)地，也不例外�！霸诂F(xiàn)行的宏觀政策調(diào)控下，預(yù)計(jì)下半年新增土地供應(yīng)仍將緊張，同時(shí)銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的信貸資金也仍偏緊，但消費(fèi)市場(chǎng)需求仍會(huì)保持暢旺。這樣的境遇，對(duì)于復(fù)地這樣土地儲(chǔ)備充足、資金充沛的大型開(kāi)發(fā)商，將利于我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得以凸顯�！鄙頌榭偛玫姆秱バ判氖�。

　　在范偉看來(lái)，復(fù)地的機(jī)會(huì)在于：在目前的行業(yè)環(huán)境下，公司將會(huì)利用現(xiàn)有土地儲(chǔ)備，繼續(xù)按計(jì)劃推進(jìn)各個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)也將會(huì)審慎地進(jìn)行分析判斷，尋找合適的收購(gòu)機(jī)會(huì)。

　　已經(jīng)組建揚(yáng)子基金的上實(shí)發(fā)展，同樣在等待這樣的機(jī)會(huì)。“此次土地政策的調(diào)整有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)和資源整合，給上實(shí)發(fā)展在以上海為中心、以長(zhǎng)三角為重點(diǎn)開(kāi)拓土地資源方面提供了機(jī)遇。同時(shí)，公司迅速采取了一系列應(yīng)變舉措，積極應(yīng)對(duì)銀行信貸緊縮政策給房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)的新變動(dòng)，如及時(shí)調(diào)整公司的投資政策、控制投資規(guī)模、拓寬并采取多渠道融資方式、加強(qiáng)銀企合作等。隨著行業(yè)內(nèi)的企業(yè)重新洗牌，公司面臨若干新的機(jī)遇，如出現(xiàn)更多的并購(gòu)對(duì)象和并購(gòu)機(jī)會(huì)，且已組建的揚(yáng)子基金有利于并購(gòu)業(yè)務(wù)的開(kāi)展。” 　　

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