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上海老洋房：稀缺的投資品 [推薦]
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上海被稱為萬(wàn)國(guó)建筑博物館，老洋房有４０００至５０００幢，歐洲式、美國(guó)式、西班牙式、俄羅斯式、日本式等，主要分布在上海的５個(gè)區(qū)：徐匯、楊浦、盧灣、靜安和虹口。在解凍“老洋房不得買賣”之后，老洋房在上海受到越來(lái)越多的關(guān)注。
兼具居住收藏投資功能
上海的老洋房是指解放前建造的，一般為四面或三面臨空，裝修精致，有客廳、餐室及數(shù)套衛(wèi)生間的獨(dú)立式或合式的別墅性住宅。上海對(duì)老洋房的保護(hù)是有成效的，至今保存完好的老洋房仍有數(shù)千幢，其住宅式樣和品質(zhì)豐富而高檔。上海的華山路、淮海路及周邊路段老洋房聚集，法式、英式、美式、西班牙式比比皆是。湖南路、泰安路、康平路、新華路、永福路、永康路等，兩邊都靜臥著一棟棟老洋房，這些留存下來(lái)的老洋房，兼具居住、收藏等多項(xiàng)功能，并因?yàn)槔涎蠓康莫?dú)特性、稀有性，近些年來(lái)越來(lái)越受到投資者的青睞。
圖為西班牙式建筑，現(xiàn)為上海長(zhǎng)寧區(qū)少年宮
自１９９８年上海市政府解凍“花園洋房不得買賣”政策以來(lái)，老洋房成為滬上投資的第一房產(chǎn)品，人們趨之若鶩。因買賣老洋房而一夜暴富的故事也在上海不脛而走。
兩年前，上海的老洋房每平方米一般在２萬(wàn)至３萬(wàn)元，一套老洋房的出售，總價(jià)在４００萬(wàn)至５００萬(wàn)元以上。但現(xiàn)在老洋房的價(jià)格已上升至每平方米４萬(wàn)元左右，一套老洋房的價(jià)格在８００萬(wàn)元以上。老洋房?jī)r(jià)格雖高，但升值潛力更大，買主６０％以上是用以投資。據(jù)史丹福租售中心總經(jīng)理蔡芒華介紹，一名買主２００２年以３７０萬(wàn)元買入一套良友別墅，經(jīng)過(guò)加固和修繕，２００３年以７５０萬(wàn)元掛牌交易成功，而現(xiàn)在此洋房已第三次掛牌，價(jià)格沖到１０００萬(wàn)元以上。還有的買主將老洋房出租，一般價(jià)格每月５０００至６０００美元，也很可觀。據(jù)稱老洋房在近３年內(nèi)平均價(jià)格上升７０％至８０％。還有一個(gè)企業(yè)買主，在２００３年買入一處老洋房，到今年凈利潤(rùn)達(dá)２０００萬(wàn)元。
據(jù)史丹福老洋房銷售中心介紹，最近泰安路１２０弄某號(hào)的老洋房剛以１２００萬(wàn)元的價(jià)格成交，每平方米價(jià)格上升至５萬(wàn)元以上。這幢洋房的面積為２４０平方米左右，底樓為起居室，二樓為臥室和露臺(tái)，花園約１００平方米。雖然建成已近百年，但木質(zhì)、結(jié)構(gòu)依然堅(jiān)固飽滿，樓內(nèi)擺設(shè)為純歐式，兼有居住、收藏和投資功能，受到青睞。
進(jìn)入交易的房源稀缺
上海雖有老洋房４０００至５０００幢，但能進(jìn)入市場(chǎng)交易的房源稀缺。按規(guī)定，歸國(guó)有的老洋房基本不能賣，只租不售。如要轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，必須要經(jīng)房地產(chǎn)部門嚴(yán)格審批，能交易的只有業(yè)主擁有完全產(chǎn)權(quán)的私房。目前屬私人產(chǎn)權(quán)，并且產(chǎn)權(quán)明晰的僅１００幢左右。
老洋房歷經(jīng)數(shù)十年的歷史滄桑，產(chǎn)權(quán)幾經(jīng)變更，因此產(chǎn)權(quán)不明的居多。今年８月，上海徐匯區(qū)法院受理的一起訴訟反映了這一現(xiàn)狀。６９歲的董銘老太向徐匯區(qū)房屋土地資源管理局申請(qǐng)，要求查閱她的房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)原始材料時(shí)遭到拒絕。為此，董銘以政府信息不公開(kāi)為由，將徐匯區(qū)房屋土地管理局告上了法庭。
據(jù)董銘稱，其父在１９４７年用２００兩黃金購(gòu)買了此處房產(chǎn)。解放后房產(chǎn)雖歸為國(guó)有，但董銘與其父母在１９６８年７月１６日以前仍居住在岳陽(yáng)路２００弄１４號(hào)，是該處房屋的承租人。文革中家里的個(gè)人房產(chǎn)資料不幸遺失，能證明其房屋的原始資料現(xiàn)僅有徐匯區(qū)房地局保存。她同時(shí)提供了上海徐匯區(qū)檔案館和上海市公安局天平路派出所的相關(guān)資料。被告訴訟代理人、上海市君志律師事務(wù)所律師賀富強(qiáng)認(rèn)為：“按照《房地產(chǎn)登記資料查閱暫行規(guī)定》中相關(guān)規(guī)定，只有房屋所有權(quán)人才享有查閱原始登記的權(quán)利，而原告沒(méi)有房屋所有權(quán)的證明�！钡嬖V訟代理人、上海市新望聞達(dá)律師事務(wù)所律師何國(guó)平律師辯稱，按照檔案法的相關(guān)規(guī)定，董銘要求查閱的內(nèi)容屬于國(guó)家檔案，在形成之日起滿３０年后應(yīng)該是向社會(huì)公開(kāi)的內(nèi)容。董銘作為該處房屋的承租人，依然享有查閱該處房產(chǎn)原始憑證的權(quán)利。雙方對(duì)可不可查閱資料方面進(jìn)行了辨論，實(shí)質(zhì)上此次訴訟的根本是老洋房的產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)。類似的情況比較普遍。
據(jù)介紹，目前上海的老洋房有三種狀況，原國(guó)民黨政府、官僚資本家的資產(chǎn)，解放后收歸國(guó)有，由各級(jí)房地局管理，大多為政府機(jī)關(guān)或各種文化事業(yè)單位使用；其他民族資本家的洋房一部分在公私合營(yíng)中收歸國(guó)有，一部分仍為私產(chǎn)，但在“文革”中大都被侵占，后來(lái)經(jīng)落實(shí)政策或歸還原業(yè)主、或者給予補(bǔ)償；另一部分洋房，在文革時(shí)期或因其他歷史原因，住進(jìn)了其他居民，形成多家房客局面，至今難以遷出。要想房歸原主，大都只能由原業(yè)主出錢遷移其房客。上海高安路一處洋房，原業(yè)主從美國(guó)歸來(lái)后，通過(guò)房管部門出資１０００多萬(wàn)元，遷移安頓其他居民，才將這一處由祖父置下的房產(chǎn)重新買回。
因老洋房買賣不易，現(xiàn)在租賃市場(chǎng)相對(duì)活躍。據(jù)史丹福老洋房銷售中心的資料，租賃老洋房的企業(yè)占７５％至８０％，個(gè)人為２０％，其他散租性質(zhì)占不到１０％。
產(chǎn)權(quán)交易暫時(shí)叫停
根據(jù)上海市房屋土地資源局不久前頒發(fā)２００４年１７號(hào)文規(guī)定，“凡列入優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)范圍的建筑（共３９８處）經(jīng)營(yíng)單位一般不得進(jìn)行房產(chǎn)處分，確因特殊情況需轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)事先報(bào)請(qǐng)?jiān)跈?quán)單位上海市房屋土地資源管理局審核。”“各區(qū)房地集團(tuán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理的花園住宅、老公寓、老辦公樓等，一般不得進(jìn)行產(chǎn)權(quán)處分，確有特殊情況需轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，需報(bào)經(jīng)上海市房屋土地資源管理局核準(zhǔn)。末經(jīng)核準(zhǔn)的市、區(qū)、房地產(chǎn)登記部門不得辦理抵押、轉(zhuǎn)移、變更登記。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是對(duì)老洋房產(chǎn)權(quán)交易暫時(shí)叫停，今后投資老洋房更難。
此項(xiàng)規(guī)定是自１９９８年上海市政府解凍“花園洋房不得買賣”政策以來(lái)，最大的一次調(diào)整。但是，上海一家老洋房中介的有關(guān)人員認(rèn)為，這項(xiàng)規(guī)定禁止的只是風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的老洋房，哪些能交易、哪些不能交易尚需一處處仔細(xì)考證。
據(jù)介紹，上海新推出的政策旨在保護(hù)老建筑。因?yàn)槔涎蠓恳话惴魁g在６０年以上，有的達(dá)８０、９０年，因人為損壞，自然老化，加上年久失修，許多建筑的整體結(jié)構(gòu)受破壞。此次出臺(tái)的政策，對(duì)老洋房的轉(zhuǎn)讓提出更多的要求，明確規(guī)定涉及上海市優(yōu)秀歷史建筑及歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)的，“拆、改、留、修”項(xiàng)目，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。新政策也對(duì)一路攀升的老洋房?jī)r(jià)格起到抑制作用，使消費(fèi)趨于理性。
上海最近首次對(duì)擅拆保護(hù)范圍內(nèi)建筑進(jìn)行重罰。上海市房地局、徐匯區(qū)房地局和上海市規(guī)劃局于８月１９日聯(lián)合宣布，將按照“四原”要求重建被列為上海市近代保護(hù)建筑的“逸邨４號(hào)”，并對(duì)不久前擅自將其拆除的上海東渡房產(chǎn)處以２１０萬(wàn)元的罰款。建于１９４２年的“逸邨４號(hào)”，系淮海中路１６１０弄逸邨的一幢具有西班牙風(fēng)格的小花園住宅，位于衡山路——復(fù)興路歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，１９９４年被列為上海市第二批優(yōu)秀近代建筑保護(hù)單位。２００２年１０月９日，上海東渡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以拍賣方式取得逸邨產(chǎn)權(quán)人資格，并于去年１月２０日取得產(chǎn)權(quán)證。此后不久產(chǎn)權(quán)人提出對(duì)房屋進(jìn)行修繕改造的有關(guān)申請(qǐng)，有關(guān)部門原則同意進(jìn)行修繕。然而東渡房產(chǎn)在市規(guī)劃部門未核發(fā)相關(guān)手續(xù)的情況下，竟對(duì)房屋進(jìn)行拆除。徐匯區(qū)房地局在今年３月１０日接到舉報(bào)后立即對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查，并根據(jù)勘查報(bào)告排除房屋修繕過(guò)程自然倒塌的可能，作出“有人為拆除痕跡”的認(rèn)定。
市場(chǎng)開(kāi)始趨向理性
政策調(diào)控，對(duì)老洋房的交易量有抑制，老洋房的市場(chǎng)也更為理性。
銀行貸款政策收緊，交易周期延長(zhǎng)，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，手續(xù)繁瑣等，使市場(chǎng)上一批瞄準(zhǔn)老洋房的投資者感到壓力，于是對(duì)老洋房投資一度瘋漲的價(jià)格漲幅趨緩。投資老洋房資金量很大，一般在８００萬(wàn)至千萬(wàn)元以上，上海一些投資者已感還貸壓力，在沒(méi)有獲得預(yù)期回報(bào)的情況下開(kāi)始出售老洋房。境外投資者卻看好國(guó)內(nèi)老洋房的市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)，但據(jù)麥格理投資顧問(wèn)公司分析，境外投資者要取得異地貸款手續(xù)繁多，加上我國(guó)外匯管制很嚴(yán)，外匯融資手續(xù)費(fèi)很高，以及老洋房交易的稅費(fèi)不低，至少是成交價(jià)的８％，還不涉及補(bǔ)地價(jià)費(fèi)用等，因此，外資的進(jìn)入沒(méi)預(yù)料的快。
但因?yàn)槔涎蠓康莫?dú)特性和稀缺性，老洋房仍是投資者看好的品種。海外華僑、港澳人士、國(guó)有企業(yè)等都是老洋房的熱情參與者。為了推動(dòng)市場(chǎng)的健康發(fā)展，上海第一個(gè)“老洋房指數(shù)”史丹福指數(shù)已于日前問(wèn)世。史丹福公司歷經(jīng)半年多時(shí)間，在對(duì)徐匯、靜安、長(zhǎng)寧等６個(gè)上海中心城區(qū)的調(diào)查樣本的分析基礎(chǔ)上，推出了“老洋房指數(shù)”。這一指數(shù)主要針對(duì)上海花園洋房、新式里弄和老式公寓進(jìn)行監(jiān)測(cè)，包括綜合指數(shù)、區(qū)域指數(shù)和類型指數(shù)，每季度發(fā)布一次。
２００４年二季度史丹福指數(shù)顯示，上海花園洋房全市平均價(jià)為３５４４０元／平方米，較上季度平均上漲５.８％；新式里弄全市平均價(jià)為２０３００元／平方米，漲幅較上季度平均上漲８.２％；老式公寓全市平均價(jià)為１３７００元／平方米，漲幅較上季度平均上漲９.１％。
從上海市５個(gè)中心區(qū)域漲幅來(lái)看，靜安漲幅最大，緊隨其后的依次是徐匯、盧灣、長(zhǎng)寧和虹口。從區(qū)域政策方面來(lái)看，目前上海市對(duì)歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑采取限制使用權(quán)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)方式來(lái)對(duì)其進(jìn)行保護(hù)，使流通的老式住宅數(shù)量受到限制。
從市場(chǎng)基本面來(lái)分析，國(guó)家宏觀調(diào)控后，銀行控制了信貸投資的規(guī)模，一些短期投資的投機(jī)者退出了老式住宅市場(chǎng)，有效購(gòu)買需求反而增加。加之國(guó)家規(guī)范土地招投標(biāo)手續(xù)，使一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由商品房開(kāi)發(fā)逐步轉(zhuǎn)向老式住宅市場(chǎng)。而一些國(guó)外銀行及基金投資人借國(guó)家宏觀調(diào)控的時(shí)機(jī)，加大在國(guó)內(nèi)的投資，上海老式住宅也可能成為他們長(zhǎng)期投資的一種方式。老式住宅的整體市場(chǎng)價(jià)格在下半年有望呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。
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圖為上海岳陽(yáng)路上的德國(guó)式花園住宅
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