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全市房屋竣工面積增幅縮減6.5% [推薦]
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在土地和資金的雙重重壓下，政府雖然加大了土地投放力度，但由于國(guó)家緊縮房地產(chǎn)金融貸款，嚴(yán)格整治土地購(gòu)買市場(chǎng)，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地后進(jìn)行開(kāi)發(fā)的資金壓力，已購(gòu)?fù)恋貏?dòng)工趨緩，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積仍呈下降趨勢(shì)，這勢(shì)必導(dǎo)致明年全市房屋竣工面積增幅將大幅縮減。
宏觀政策影響房產(chǎn)投資
年初，國(guó)土部門聯(lián)合有關(guān)部委要求各省市在３月底完成各類開(kāi)發(fā)區(qū)的清理整頓，對(duì)治理整頓達(dá)不到要求的地區(qū)將暫停建設(shè)用地審批；同月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》征詢稿，提高了個(gè)人住房貸款門檻；４月２８日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)政策將房地產(chǎn)等四大行業(yè)項(xiàng)目投資資本金比例提高１５個(gè)百分點(diǎn)；４月３０日，國(guó)務(wù)院辦公廳通知，要求深入整頓治理土地市場(chǎng)，全面清理在建、擬建固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目；５月１４日，發(fā)改委、央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合控制信貸風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，九大行業(yè)信貸受限。
這一系列措施已經(jīng)初見(jiàn)成效。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，宏觀政策層面對(duì)成都樓市的影響還將持續(xù)增強(qiáng)。國(guó)家將進(jìn)一步規(guī)范整頓土地供應(yīng)市場(chǎng)；商業(yè)銀行也將對(duì)一般房地產(chǎn)企業(yè)減少貸款數(shù)量，對(duì)信用差或拖欠款嚴(yán)重的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將停止銀行貸款的數(shù)量，對(duì)項(xiàng)目定位不合理或高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目將不給予貸款支持。政府嚴(yán)格控制土地和資金，商業(yè)用地將基本采取招標(biāo)拍賣方式出讓，土地成本上升，同時(shí)，嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款，延長(zhǎng)了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售速度，壓制價(jià)格上漲，間接提高了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和銷售成本。
受宏觀政策影響，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)速度將回落，估計(jì)２００４年投資增幅在２０％左右，回落１０個(gè)百分點(diǎn)，２００５年會(huì)回落到１５％左右的水平�？⒐っ娣e以及銷售面積增長(zhǎng)速度也將會(huì)隨之回落。２００３年，房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積增長(zhǎng)速度分別為２１．５％和２９．１％，同比分別提高２．４和８．９個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)竣工面積和銷售面積增長(zhǎng)速度將回落，預(yù)計(jì)２００４年銷售面積增長(zhǎng)速度在１０％左右，回落１１個(gè)百分點(diǎn)，竣工面積增長(zhǎng)速度在１５％左右。
開(kāi)工量下滑縮減竣工量
宏觀調(diào)控政策對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接的影響之一是新開(kāi)工面積不同程度的下降。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，１月－５月全市新開(kāi)工面積降幅高達(dá)１８．６％。雖然今年前６個(gè)月商品房建規(guī)模比去年同期擴(kuò)大３９０．２萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)２２．２％，總量達(dá)２１４８．７萬(wàn)平方米，但據(jù)成都市建委的數(shù)據(jù)，１月－６月經(jīng)審查合格，在我市五城區(qū)含高新區(qū)范圍內(nèi)核準(zhǔn)開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目３１７個(gè)，工程項(xiàng)目同比去年減少１４０個(gè)。五城區(qū)新開(kāi)工房屋面積為５３６．２２萬(wàn)平方米，比去年同期減少３０．５５萬(wàn)平方米，下降５．４％。１月－７月，五城區(qū)新開(kāi)工面積僅為６４１．５萬(wàn)平方米，下降了５％；住宅新開(kāi)工面積為５２０．４萬(wàn)平方米，減少９．２％；特別是辦公樓，竣工面積為３．１萬(wàn)平方米，出現(xiàn)了下降９．８％的大幅縮減。
綜合１月－６月成都房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，出現(xiàn)了土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)較快，商品房在建規(guī)模比去年同期增長(zhǎng)２２．２％，新開(kāi)工面積卻比去年同期下降５．４％的局面，成都市房管局相關(guān)部門分析形成這一矛盾的主要原因是：土地購(gòu)置面積較快增長(zhǎng)與新開(kāi)工面積大幅下降的矛盾，可能源于房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備考慮，購(gòu)置土地作為長(zhǎng)期發(fā)展的準(zhǔn)備，不一定立即投入開(kāi)發(fā)。而商品房在建規(guī)模增幅較大，新開(kāi)面積卻又同比下降，這一矛盾不排除宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)資金吃緊，工期延長(zhǎng)的因素。
普遍而言，全年的竣工面積不會(huì)高于新開(kāi)工面積，２００３年新開(kāi)工面積１３１０．３萬(wàn)平方米，竣工面積僅為１０１８．２７萬(wàn)平方米。加之樓盤建筑周期一般在８月－１２個(gè)月左右，今年新開(kāi)工量同比下降情況將直接反映出２００５年的竣工量，使之出現(xiàn)增幅縮減甚至總面積下滑。
土地屬主主觀意圖影響竣工量
２００４年上半年成都國(guó)土局共拍賣２５塊土地，除兩塊流標(biāo)外，其余２３塊土地都成功拍賣。成功拍賣的面積達(dá)到２３２７．８７畝。據(jù)市國(guó)土局８月公布的情況，下半年，政府會(huì)陸續(xù)推出２０００余畝土地。估計(jì)全年土地供應(yīng)將不會(huì)超過(guò)５０００畝。其中，被中海收歸旗下的１８１１畝“國(guó)際社區(qū)”和剛被萬(wàn)科攬入懷中的６６６畝“亞地王”占去了半壁江山。擁有大宗地塊的項(xiàng)目不會(huì)在短期內(nèi)全部啟動(dòng)，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)保持勻速分期開(kāi)發(fā)；加之，土地拍賣政策使土地相對(duì)集中在具備資金實(shí)力的企業(yè)手中，企業(yè)開(kāi)發(fā)一般是集中優(yōu)勢(shì)資源各個(gè)擊破，不會(huì)同時(shí)運(yùn)作多項(xiàng)目，諸多因素都導(dǎo)致了明年竣工量有所減少�！ �
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