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專家縱論商業(yè)地產(chǎn)大勢
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9月19日，在由新華日報報業(yè)集團主辦的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢高峰論壇上，與會專家學者以及從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商，精彩縱論眼下普遍關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢。
投資熱點別成為投訴熱點
中國房地產(chǎn)協(xié)會主任楊衛(wèi)江說，從南到北都在談論“商業(yè)地產(chǎn)熱”的問題。商業(yè)地產(chǎn)熱不熱？數(shù)字可以說話。今年1－7月的數(shù)據(jù)顯示，住宅銷售每平方米均價為2480元，同比增長10.4%，而商業(yè)用房的均價是4312元，同比增長14.9%；1－7月的住宅建設投資為4111億元，同比增長28.1%，而商業(yè)用房的投資為766億元，同比增長35.6%。不管從價格增長的幅度還是投資增長的幅度來看，商業(yè)地產(chǎn)都很熱，熱度超過了住宅開發(fā)。從整體上看，商業(yè)地產(chǎn)雖然有發(fā)展速度快的問題，但是整體并沒有過熱。
宏觀調(diào)控已經(jīng)達到一定的效果，估計短期內(nèi)不會有針對房地產(chǎn)業(yè)的新的調(diào)控措施出臺。但開發(fā)企業(yè)仍要保持清醒的頭腦，不要盲目擴張。因為有關(guān)方面調(diào)查預測，今后兩三年內(nèi)，一些企業(yè)因為盲目擴張，一些回報和承諾無法兌現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)有可能成為住宅之后新的投訴熱點。
世界看好中國商業(yè)地產(chǎn)
美國21世紀不動產(chǎn)中國總部董事漢特說，美國商業(yè)地產(chǎn)“9·11”遭到重創(chuàng)后，商業(yè)地產(chǎn)空置率從2000年的8－9％上升到現(xiàn)在的17％。舊金山、硅谷地區(qū)的空置率甚至超過22％。商鋪的租金下降幅度達到14％。雖然今年商業(yè)地產(chǎn)的形勢被看好，但是還是沒有完全緩過氣來。
與美國商業(yè)地產(chǎn)的不景氣相反的是，中國商業(yè)地產(chǎn)被世界看好。目前，越來越多的跨國公司謀求進入中國，這給中國的商業(yè)地產(chǎn)帶來了很大的推動力。21世紀不動產(chǎn)是世界上最大的地產(chǎn)公司。1989年就在中國注冊了商標，專門等待中國入世和房地產(chǎn)商品化帶來的商機。2000年正式進入中國市場后，訂單就紛至沓來。上個月，中東的一個企業(yè)委托在中國購買1500萬美元的寫字樓商鋪，這個月又接到新西蘭公司總租金達1億美元的租賃商鋪和寫字樓的大訂單。21世紀不動產(chǎn)在中國沿海地區(qū)全覆蓋的目標已經(jīng)基本實現(xiàn)，今年下半年的目標是主攻南京、蘇州等5個地區(qū)。
一個城市只能有一個CBD
南京大學博導張鴻雁認為，有些概念很容易流行，比如說CBD（中心商務區(qū)）這個概念流行以后，很多城市都在打造自己的CBD，甚至一個城市提出做好幾個CBD。就南京來說，就有三個所謂的CBD了。新街口是一個，河西奧體中心又要打造新的CBD，六合也要打造江北的CBD。CBD的意思是中心商務區(qū)，只有具備金融、商住、娛樂、消費服務、智力咨詢等五大要素中心地位的區(qū)域，才能稱得上是CBD。嚴格意義上，中國還只有上海的外灘和北京的王府井一帶可以稱得上是CBD，其他城市都不夠典型。
其實這是城市商業(yè)地產(chǎn)定位上的誤區(qū)。南京的商業(yè)地產(chǎn)建設取得了很大成就。比如山西路次商業(yè)中心的建設，再比如江寧“中國女人街”憑著差異性尋求突破，獨立的商務次中心體系正在建設中。但這些區(qū)域性的中心，都只能稱為是次商業(yè)中心，不能叫做CBD。
商業(yè)地產(chǎn)必須與現(xiàn)代城市協(xié)調(diào)發(fā)展
省社科院院長葉南客說，商業(yè)地產(chǎn)在世界上已走過一個世紀，而中國僅有10多年的發(fā)展史，尚處在發(fā)育階段。一個地區(qū)的商業(yè)發(fā)展與城市化進程密切相關(guān)。江蘇城市化進程相當快，1998年時城市化率為31.5%，到去年年底，增長為48%，這么大幅度的增長，在歐美國家可能要用一兩百年。
在城市化步伐大大加快的同時，江蘇商業(yè)地產(chǎn)局部地區(qū)也存在一些不和諧的現(xiàn)象，比如缺乏總體規(guī)劃，缺少理性投資。再比如造成城市環(huán)境污染，市中心不少寫字樓的光污染。還有，聽說仙林地區(qū)要建國際上最大的會議中心，準備建成超高層建筑，這對當?shù)厣角逅愕纳鷳B(tài)環(huán)境就是一大破壞。另外，這段時間一些城市熱炒“第一高樓”的興建，“第一高樓”在什么地方建也值得深思，如果在市中心建，毫無疑問會破壞城市文脈，也存在金融風險。再是大量商業(yè)地產(chǎn)進入城郊，加上商業(yè)地產(chǎn)的惡性競爭，造成了城市土地資源的浪費。
葉南客建議，江蘇在健康發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的同時，應加強對商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，包括購買力、消費分析、建筑形態(tài)、商業(yè)類型等，使其與城市總體協(xié)調(diào)發(fā)展，而不僅僅是監(jiān)管。同時，要加強預警，包括土地、消費購買力、國際競爭走勢、金融風險的預警。他同時提議，江蘇還應增加文化娛樂型商業(yè)的開發(fā)，向高層次、高檔次商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。
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