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西安：二手樓市要辭舊迎新 [推薦]
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1 二手房要與泡沫決戰(zhàn)到底
■誰在二手房市場搗亂
西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)訊 今年，西安局部地區(qū)的二手房與很多新建商品住宅（不包括精裝房）的價格非常接近，城南（繞城高速以內(nèi)）一些交通方便、生活配套設(shè)施齊全的成熟社區(qū)，比如電子城、南二環(huán)、大雁塔、明德門、吉祥村等地區(qū)，二手房已經(jīng)成為市場追捧的主要對象，大有超過新房成為市場主角的趨勢。其中的電子城、西高新由于受到大市政規(guī)劃的帶動，更是成為眾多首次置業(yè)客戶及投資客戶的首選。有些地區(qū)的二手房價格更是到了讓人難以接受的地步，這究竟是什么原因造成的？
有人認(rèn)為二手房價格高是房東信口開河、漫天要價造成的。但是房東也挺“冤”的。這一點大多數(shù)人都能理解。其實，大家都一樣，自己的東西，哪怕是一分錢買的，后來再賣的時候，總希望能賣個好價錢。房子也一樣，并且樓市現(xiàn)在很火，即使我花10萬元買的房，住了十年后，我還敢要20萬，姜太公釣魚愿者上鉤么。你急著要買，送20萬上門，我豈有不收之理？
說起來，現(xiàn)在很多房東把房子當(dāng)成“搖錢樹”，開發(fā)商就是始作俑者。一些房子，開發(fā)商在宣傳的時候夸大其詞，把投資回報說得天花亂墜，煽動了不少購房者去做投資客，本來房子買的價就高，這些賣房的人也想再賺一把，房屋的租（售）價能不高嗎？如果說二手房市場有泡沫，開發(fā)商也難逃責(zé)任。
■凈化市場要擠掉泡沫
有人認(rèn)為：中介市場在不規(guī)范的時候，就怕有人渾水摸魚。因此，要想房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，就要把泡沫擠掉，讓水變清，使一些想在二手房市場搞投機(jī)的人無處藏身。
可是，徹底擠掉二手房市場泡沫卻不是一件容易的事情。同一套房子，房屋所有人有權(quán)利選擇不同的中介公司幫自己去出售，中介公司不能用法律的相關(guān)條款去阻止人家，僅僅只能從道德的角度去埋怨他們，究竟能起多大的作用？對房屋所有人來說，甲中介公司給他報價20萬元，乙中介公司給他報價21萬元，你說他會跟誰合作？從這個角度來看，房屋所有人也沒錯，而是中介公司錯了，在清楚房屋所有人動機(jī)的同時，還幫著促成交易，它的錯就在于為了搶市場不顧一切，亂了行業(yè)規(guī)矩，說嚴(yán)重了就是不講職業(yè)道德。
當(dāng)然，市場不是一兩個人說了就能算數(shù)，如果說二手房市場有泡沫，房屋所有人、中介公司以及經(jīng)紀(jì)人都逃不了干系。犯錯誤不怕，就怕你不能及時改正。要徹底凈化市場，也不是一件難事，俗話說：人心齊，泰山移，只要大家齊心協(xié)力，房屋所有人不漫天要價，攪亂市場；中介公司不哄抬房價，蓄意破環(huán)，相信過不了多久，二手房市場的泡沫就會消除。本報記者 小雨
2 房屋中介要打“翻身仗”
在很多人眼里，以往的西安房屋中介市場就像一杯溫吞水一樣，讓不少經(jīng)紀(jì)人提不起精神。但今年卻不一樣了，迫于國家金融政策以及土地政策對新建商品房的壓力以及各地市二手房市場的進(jìn)一步開放，讓很多中介公司眼前一亮，也許，今年就是一個轉(zhuǎn)折點。
■中介公司：風(fēng)物長宜放眼亮
從發(fā)達(dá)城市的二手房市場來看，每年的9月、10月是二手房的銷售旺季，但近一兩年來，二手房成交指數(shù)增幅放緩，成交價格雖然上升，然而成交量相對減少。除了市場的一些頑疾外，二手房價過高也是一個原因，說到價格，有人認(rèn)為，中介公司在這里邊有不可推卸的責(zé)任。
就二手房的價格問題，記者采訪了一些房地產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人，他們認(rèn)為，從長遠(yuǎn)利益來看，我們希望西安的二手房價格降下來，但是，具體到某一單，自然希望成交價格越高越好。從這一點來看，只要經(jīng)紀(jì)人把關(guān)不嚴(yán)，一不小心就能制造市場泡沫。
現(xiàn)在的中介公司，接房源信息很不容易，一般是房東要多少錢（售價），中介公司給客戶介紹的時候就按房東的要價，如果買家對此價格不滿意，在雙方簽訂委托協(xié)議后，買家可以直接找房東談價，中介公司不參與價格的討論。
從另一個角度來看，如果能成交的話，中介公司自然希望成交價越高越好，因為成交價越高，中介費(fèi)越高。從這一點上來講，二手房價高，中介公司也有推波助瀾的作用。但是，如果不少二手房的價高了，又會引發(fā)新的矛盾———嚴(yán)重阻礙了成交量，讓中介市場火不起來。不僅是買方反映價格高，就連不少中介公司的負(fù)責(zé)人也認(rèn)為西安目前的二手房價格太高了。西安南郊一位中介公司的老板告訴記者：中介市場不旺跟二手房的價格有很大的關(guān)系。從租賃市場來看，地段好的房子，家具、家電、水暖齊全的，80平方米的房子，租金在1000元左右，如果出售的話，房東要價就在25萬左右。但是客戶就不一樣了，這種房子，一般客戶給的租金在500元左右，如果要買，客戶的出價不會超過20萬。中間的差價比較大，不容易成交。從長遠(yuǎn)利益來看，不利于市場的發(fā)展，也不利于中介的發(fā)展，因此，拒絕平庸，就要從長計議，二手房不要被眼前的利益沖昏頭腦。
■評估機(jī)構(gòu)會給房價把關(guān)
在某網(wǎng)站上，記者發(fā)現(xiàn)很多二手房信息，比如：孟家巷小區(qū)；5層，73．68平方米；兩室一廳，17萬。這樣的價格是怎樣來的？
據(jù)一位有多年房地產(chǎn)評估經(jīng)驗的先生介紹：現(xiàn)在，很多人買賣或者租賃二手房，都是自己做，不找中介公司，賣家出價，買家還價，價格能說到一塊兒，就成交了，根本不需要評估機(jī)構(gòu)。上面信息中的17萬，只是賣方的要價，最后的成交價可能在14萬左右。
為什么二手房的買賣價格不經(jīng)過評估機(jī)構(gòu)的評定。這位先生透露：除了不愿意交評估費(fèi)外，對評估價格很多人也不容易接受。一般來講，評估價格跟房東希望的二手房的出售價格還是有距離的，評估價格高了，買家不滿意，評估價格低了，賣家不高興，評估機(jī)構(gòu)左右為難，兩頭受氣不討好。
從目前的情況來看，二手房在新建商品房的刺激下，市場已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的泡沫化現(xiàn)像。二手房價格比較高，炒家應(yīng)該考慮適時拋出。據(jù)一些評估人員反映，如今二手房購買者對于二手房的要求已不僅局限在價格、交通和環(huán)境，對自身健康的重視，人們更加認(rèn)識到通風(fēng)采光的重要，一套房子多個買家爭搶的現(xiàn)象已經(jīng)沒有了；從國家目前的政策來看，未來還會有大批經(jīng)濟(jì)適用樓盤上市。這些樓盤的上市必將帶走一大批本來準(zhǔn)備買二手房改善居住條件的購房者；一批建造于2000年以后的商品房已經(jīng)開始流入二手房市場，這批房子除了地段比較好外，還有一個比較有利的因素就是房屋本身品質(zhì)比之上世紀(jì)90年代的房子有所提升，房型設(shè)計、小區(qū)規(guī)劃等已初具市場化；還有，隨著二手房市場的成熟，違規(guī)操作等現(xiàn)象會越來越少，評估機(jī)構(gòu)會頻繁地介入到二手房市場中去，希望能給交易把好關(guān)。
■改變現(xiàn)狀要靠大家努力
在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，一些較大的中介公司都會有幾個門店，一個門店也就三四個經(jīng)紀(jì)人，分布在東南西北幾個區(qū)域。在西安，做得好的一個門店月營業(yè)額能有多少，最差的有多少？據(jù)一些經(jīng)紀(jì)人透露：目前，經(jīng)營最好的門店是西安新的一個門店，月營業(yè)額有50000多元，按照這個標(biāo)準(zhǔn)來算，除過人員工資、房租、水電費(fèi)、稅費(fèi)以及廣告費(fèi)，中介公司的利潤還剩多少？
據(jù)說有的門店，因為經(jīng)營不善，甚至一個月都做不了一單，那營業(yè)額肯定是零了。
在國外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人絕對是“白領(lǐng)”階層，受很多人的尊重。那么在國內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的生活狀況如何？記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在西安，大約有60％的經(jīng)紀(jì)人月平均收入沒有達(dá)到1000元，處于都市生活的邊緣地帶。月平均收入在1000－1500元的不足20％，在3000元以上的屬于鳳毛麟角了。
在很多人眼里，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是跟房子打交道的，給自己租套單元房肯定很容易，在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，不少經(jīng)紀(jì)人租住的都是城中村農(nóng)民的房子，便宜的一百元一間，貴的也不超過200元，對一些經(jīng)紀(jì)人來講，有獨(dú)立廚衛(wèi)的單元房多是奢侈品。因為生存的壓力，每年都有很多經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)行，放棄這個職業(yè)。
規(guī)范市場，消除泡沫要靠大家集體的力量，現(xiàn)在，很多中介公司都意識到了這一點，成立聯(lián)盟，發(fā)展連鎖在各地市已經(jīng)不是什么新鮮玩意了，盡管這些辦法看起來還不錯，但是最終，很多人都會為了各自的利益，使這些辦法流于形式，讓大家空歡喜一場。
在采訪中，一些經(jīng)紀(jì)人告訴記者：改變現(xiàn)狀說得高調(diào)點就是促進(jìn)二手房市場的發(fā)展，低調(diào)點兒就是讓自己先奔小康。
今年是一個好機(jī)會，改變了市場現(xiàn)狀，促進(jìn)交易，方便了消費(fèi)者，不但提高自己的收入。而且還能增加工作的成就感，何樂不為？本報記者 小雨
3 中介如何解決收費(fèi)難題
某房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人告訴記者：現(xiàn)在，中介欠費(fèi)現(xiàn)象非常多，一些人在享受了中介公司的服務(wù)之后，就是不愿意付服務(wù)費(fèi)，在這一點上，房東的表現(xiàn)更為突出�，F(xiàn)在，很多房東都不愿意給中介公司出中介費(fèi)，留有青山在，不怕沒柴燒，房東的優(yōu)勢很明顯，因此，這也就成了很多房東不愿意給中介費(fèi)的借口。因為有房子，房東好像永遠(yuǎn)是理直氣壯的，中介公司拿他沒辦法。
同樣享受了中介服務(wù)，出租人就是承租人的“榜樣”，既然房東不付中介費(fèi)，房客也有“理由”拒絕，這樣一來，中介公司就被架空，白辛苦了。
還有少部分人，為了逃避中介費(fèi)，他能編造出很多理由，但是不管怎么說，出租人及承租人到底心虛，逃避中介費(fèi)自己的底氣不是很足，記者也曾目睹過一些中介公司因中介費(fèi)問題把客戶告上法庭的事情，但這畢竟不是最好的解決辦法，尤其是遇到幾百甚至幾十元的經(jīng)濟(jì)糾紛，中介公司該咋辦？
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