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杭州郊區(qū)的城市化演進（上篇） [推薦]
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杭州的房地產發(fā)展史幾乎就是一部郊區(qū)的城市化史，從最早的銀湖到最熱的城西到被國外專家稱為最激動人心的良渚，回顧杭州十年的房地產業(yè)發(fā)展，房地產的熱點一直圍繞著郊區(qū)展開。
郊區(qū)從地段來說一開始就處于邊緣地位，《爾雅》里面說“邑外為郊”，城墻以外就是郊區(qū)，但是我們不僅是以市區(qū)的行政版圖作為劃分市區(qū)和郊區(qū)的分別
，我們要注意到，只有住在“郊區(qū)”的業(yè)主“吃住行”處處便捷，“郊區(qū)”生活在某種程度上有著迥異于市區(qū)的舒適感，“郊區(qū)”在老百姓的心目中才不再是“另類”，那些被行政劃入市區(qū)的土地才真正成為市區(qū)的一部分。
但無論從觀念還是產品來看，杭州的郊區(qū)卻一直站在引領房地產發(fā)展的最前沿。從供應量上來看，自1998年的城西開始，郊區(qū)就已經(jīng)超過市區(qū)成為杭州增量房的主要供應方，“居住郊區(qū)化”已經(jīng)不是一種口號，而是一種已有的現(xiàn)實和今后的趨勢，從此角度上來說：郊區(qū)始終處于一種“中心”地位，它不僅持續(xù)吸引著人們的眼球，還切實引導著人們生活方式的改變。
銀湖起了大早趕了晚集
即便從現(xiàn)在的角度回顧1992年、1993年的銀湖區(qū)域樓盤———伊甸山莊、宏福山莊、紫云山莊，仍然可以用“超前”來形容，所以我們稱之為“起了大早”：
一是對于區(qū)域選擇的眼光超前，當時的開發(fā)商一出手就跳出了以城區(qū)為中心的考慮，在私家車遠沒有興起而公共交通也缺乏足夠支撐的情況下，一眼看中距離武林門三十公里左右的銀湖，而那一帶優(yōu)美自然山水的稀缺性至今仍顯突出；
二是產品定位的超前性，對于“居住郊區(qū)化”，開發(fā)商的理解是只有極少數(shù)高收入階層客戶才愿意也才有可能跑這么遠去購置物業(yè)，所以當時的銀湖區(qū)域樓盤一上手就是高檔別墅為主，將產品的對象定位為高端市場，這是郊區(qū)樓盤走高端路線的開始；
三是開發(fā)力量的超前性，當時的開發(fā)商是比較早進入內地房地產市場的港資和臺資企業(yè)，事實上，十年后的今天，港資和臺資直接或間接投資杭州房地產開發(fā)也是一個熱點；
但銀湖區(qū)域樓盤的缺陷也同樣突出，這也是“超前”開發(fā)卻沒有繁榮起來的原因：首先是開發(fā)脫離了城市的規(guī)劃和大配套環(huán)境，其次是交通問題沒有解決，第三是產品本身缺乏特色，建筑設計品質較差，也缺乏景觀設計和物業(yè)管理的意識，第四是樓盤規(guī)模過小，缺乏居住氣氛的營造，第五是當時購房者無論消費觀念還是規(guī)模都遠沒有發(fā)展到這一步，最后是宏觀調控導致了經(jīng)濟大環(huán)境的轉變.
銀湖區(qū)域首輪開發(fā)的折戟沉沙使得開發(fā)商視遠郊為畏途，一冷就是幾年，而銀湖地區(qū)本身也要到2000年前后才開始重新成為市場的熱點，富春山居等別墅、排屋樓盤的出現(xiàn)奠定了這個區(qū)域作為杭州高檔居住區(qū)的基調，這既是對于1993年“前賢”們努力的繼續(xù)，也是對于他們的突破和創(chuàng)新，產品品質、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)配套都有了質的提升，但這已經(jīng)是晚來的收獲了，所以我們說銀湖是“起了大早趕了晚集”。
城西從體外到心臟
1994年到1997年盡管宏觀調控的影響還在一直延續(xù)，樓市處于低迷狀態(tài)，但作為郊區(qū)房產的蔣村已經(jīng)顯現(xiàn)出未來幾年引領杭州房地產業(yè)發(fā)展的苗頭，那時蔣村的新建房價每平方米還不到2000元，但是日后在杭州乃至全國叱咤風云的民營房地產開發(fā)商那時已經(jīng)開始嶄露頭角———1993年，南都花園率先推出馬賽克外墻及美國百慕大草坪，1994年金都花園第一個在普通住宅小區(qū)中配套游泳池、網(wǎng)球場，1995年南中國花園推出樓市“十點利”營銷，1996年金都新城首提“三低二高的綠色房產”，1997年三墩新世紀花苑推出“買房贈車”活動。
對于蔣村這個當時的郊區(qū)來說，1998年是個分界線，這一年蔣村被劃入杭州市區(qū)版圖，從此告別郊區(qū)成為市區(qū)，同時國家取消了福利分房，公積金、貨幣分房等一系列的房改政策出臺，長達六年持續(xù)繁榮的杭州房地產市場也就此啟動，而當時唯一能夠給杭州提供大量住宅供應的只有在當時的蔣村、今天的城西。
城西蔣村雖然在1998年被劃入市區(qū)版圖，但是仍然需要克服“心理郊區(qū)”的障礙，等到這個觀念逐步被消除，城西已經(jīng)儼然是杭州居住的心臟了———年輕、有活力、引導著市場的發(fā)展、占據(jù)著最大的市場份額。
今天當人們說到“城西”時，它已經(jīng)是一個不到10年的時間里，由數(shù)十家房地產開發(fā)商在4平方公里的土地上開發(fā)的面積超過300萬平方米大型住宅區(qū)，聚集了超過15萬居住人口，成為杭州市區(qū)規(guī)模最大的居住區(qū)，這其中最關鍵的一點在于，它在此后的幾年一直占據(jù)著購房者首選區(qū)域的位置，一直到2002年為止，城西連續(xù)數(shù)年成為40%以上被調查購房者的購買選擇。
在歸納城西蔣村成功點時，我們很容易被開發(fā)商的創(chuàng)新意識、建筑的特點和營銷手法吸引注意力，人們對南都德加的建筑風格、對桂花城的景觀環(huán)境津津樂道，但是忽略了最重要的一點———城西首先是“可實現(xiàn)住宅”，它用比較低的價格提供了相當高品質的住宅，這事實上就走了一條和銀湖完全不同的郊區(qū)開發(fā)道路，蔣村的定價是面向大眾的，而產品的品質卻是精英主義的，一個在1998年還不過均價1900元的區(qū)域能夠在2003年出現(xiàn)二手房單價近萬元，原因就在于此。
雖然當時的蔣村并未概括“可實現(xiàn)住宅”的說法，但是這個思路卻被比蔣村更西的城西樓盤所自覺概括和繼承，以坤和親親家園為代表的三墩樓盤走的也是當初城西的成功之路，首先造大家買得起的房子，同時要造大家滿意的好房子。
城西的建筑品質、樓盤內部設計都相當不俗，而且經(jīng)得起時間的考驗，但是城西還是有著“硬傷”，這也是銀湖當年所面臨的最大困難：
首先還是缺乏整體規(guī)劃，城西的小區(qū)從單個樓盤來說，規(guī)劃、景觀和建筑都做得很好，但是作為整個城西來說，卻缺乏整體的規(guī)劃，因為最初政府規(guī)劃的缺位，城西是由各個開發(fā)商各自為政開發(fā)的，造成建筑與建筑之間、樓盤與樓盤之間缺乏聯(lián)系，也缺乏一種整體性的脈絡。
其次是交通的壓力，這是由物業(yè)類型的單一造成的，因為城西是個單一而龐大的居住區(qū)，生活和工作所需都依靠老城區(qū)，不但增加了生活的不便，還帶來了交通的壓力。城西的居住者工作要回到老城區(qū)、娛樂要回到老城區(qū)、購物和教育也嚴重依靠老城區(qū)，在城西，生活是被割裂的，是不完整的，所以路再寬，每天還是要堵車。市政配套的薄弱也是問題，蔣村最早的公交車是開發(fā)商合資開通的，公交的落后一直到2002年才得以緩解，而城西的停水、停電也是杭州最頻繁的一個區(qū)域，至今城西的城市市政配套還是有很多不足，這影響了城西的居住品質�！ �
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