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成本優(yōu)化戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際影響
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成本優(yōu)化戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際影響
鄭成標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)過程中有著許多因素對(duì)成本產(chǎn)生影響，其中建筑生產(chǎn)環(huán)節(jié)的嚴(yán)格控制當(dāng)然是這個(gè)過程中的關(guān)鍵。單從建筑規(guī)劃到面市的板房或最終交給客戶收樓的產(chǎn)品，這個(gè)過程就有許多重要的環(huán)節(jié)對(duì)成本產(chǎn)生著至關(guān)重要的影響，因此在整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)過程中需經(jīng)過詳細(xì)周密的規(guī)劃，并且嚴(yán)格按照合理的生產(chǎn)程序來進(jìn)行監(jiān)控與管理，相信才會(huì)達(dá)到事半功倍的效果。
結(jié)合多年的設(shè)計(jì)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，這里我從設(shè)計(jì)師的角度簡(jiǎn)述一下成本優(yōu)化戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際影響。
一、成本的幾大組成部分
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)成本（針對(duì)設(shè)計(jì)院而言）
它是影響產(chǎn)品最終外觀的決定性因素，所以我們?cè)谶x擇設(shè)計(jì)規(guī)劃院時(shí)應(yīng)采用大規(guī)模、有實(shí)力的設(shè)計(jì)院參與。通常規(guī)模與實(shí)力并存的設(shè)計(jì)院在節(jié)約成本的意識(shí)和膽量上都有較清晰的概念，尤其是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)(包括消防、給排水、采光等隱蔽工程)的成功對(duì)于整體建筑成本也有著致關(guān)重要的影響。
2、土建工程成本（針對(duì)承建商而言）
土建工程成本國(guó)家已有定額，在成本控制上相對(duì)可以較準(zhǔn)確，只要發(fā)展商設(shè)立較成熟的監(jiān)理部門去履行職責(zé)，那么非土建所能控制的成本交叉——消防、機(jī)電設(shè)備等較為復(fù)雜的協(xié)調(diào)過程就會(huì)得到順利的解決。
3、裝飾設(shè)計(jì)成本（針對(duì)室內(nèi)設(shè)計(jì)而言）
裝飾設(shè)計(jì)本身雖無定額而言，但其成本卻會(huì)影響整個(gè)產(chǎn)品的最終包裝。因?yàn)樗某杀究纱罂尚�，更不能用變量定額去框套。
那么如何從裝飾設(shè)計(jì)這個(gè)角度去控制成本呢？首先必須有完整的圖紙監(jiān)控，其次是掌握設(shè)計(jì)工法上的變異與不同，最后通過合理化設(shè)計(jì)去完成成本的控制。但是這方面因素卻往往是發(fā)展商最易忽略的問題，因?yàn)樵S多發(fā)展商的普遍認(rèn)識(shí)是把裝飾設(shè)計(jì)當(dāng)成了工程的附屬品（詳見前期“論室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)的行業(yè)誤區(qū)及如何規(guī)避”），主要的問題反映在：
（1）裝飾施工隱蔽工程程序的不合理；
（2）裝飾工程預(yù)算缺乏合理監(jiān)控；
（3）忽略設(shè)計(jì)前期探討，產(chǎn)品質(zhì)量低劣；
（4）省略裝飾設(shè)計(jì)費(fèi)，批量化生產(chǎn)未得保證。
4、裝飾工程成本（針對(duì)裝飾公司而言）
裝飾工程造價(jià)已趨于透明化，對(duì)于發(fā)展商而言最重要的不是拼命地考慮降低施工單價(jià)，而是選擇保證施工質(zhì)量的施工單位，尤其是通道、門口、廚房、衛(wèi)生間等活動(dòng)頻繁區(qū)域及各隱蔽工程的質(zhì)量保證。因?yàn)樯鲜鲆蛩厥求w現(xiàn)控制工程成本的關(guān)鍵。
5、園景設(shè)計(jì)成本（針對(duì)景觀設(shè)計(jì)公司而言）
從成本控制的角度而言，園景設(shè)計(jì)比園景施工更顯重要，在這點(diǎn)上大部分發(fā)展商能根據(jù)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)的需要與樓盤定位去投入相應(yīng)的成本園景規(guī)劃與建設(shè)。
6、園景施工成本（針對(duì)園林工程公司而言）
園景施工如果單純從售樓角度出發(fā)，其實(shí)發(fā)展商對(duì)園景的投入尚且做得不足，因?yàn)樗麄兒雎粤舜笮蛨@林公司的經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)性，僅憑自己的認(rèn)識(shí)與喜好進(jìn)行園景規(guī)劃，結(jié)果往往是園景與建筑體不相合，形成了投錢種植，省錢建廟的矛盾體。
上述是建筑產(chǎn)品自身成本的大項(xiàng)分工，雖然所有隱蔽工程或建筑規(guī)范要求都包含在各個(gè)建造過程中，但他們相互之間的影響卻很大，這也是本次討論的重要議題。
二、合理地看待建筑成本
1、建筑的成功來源于綜合因素
一個(gè)成功的建筑體絕不是單方面完成的，它需要開發(fā)商、建筑師、設(shè)計(jì)師、承建商、裝飾工程、策劃、廣告包裝等元素的共同組合參與方可打造一個(gè)完美的樓盤產(chǎn)品。
2、物有所值的觀念
發(fā)展商希望以廉價(jià)的投入打造出高價(jià)的產(chǎn)品，消費(fèi)觀念日漸成熟的消費(fèi)者們也在考慮物有所值。
因此如何用最少錢打造出最好的效果！這是每一個(gè)發(fā)展商都希望達(dá)到卻又倍感頭疼的問題。在這里我將從精裝修的角度和大家一齊探討幾項(xiàng)有效的措施：
（1）整合資源的運(yùn)用
首先，發(fā)展商需要搭建一個(gè)完善的管理隊(duì)伍進(jìn)行有效的質(zhì)量控制；
其次，成熟的配套供應(yīng)商給予支持；
最后，成熟的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)是質(zhì)量的最終保證。
（2）批量生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)（相對(duì)大宗控購）
（3）突出優(yōu)勢(shì)的賣點(diǎn)：門、窗臺(tái)、櫥柜等活動(dòng)件的質(zhì)量；
（4）名品牌效應(yīng)（如羅馬假日），潔具、龍頭等。
（5）充分注重設(shè)計(jì)的力量；
（6）套餐服務(wù)，滿足幾種風(fēng)格取向，但卻不宜過多；
（7）內(nèi)外一致：公共空間的人性化關(guān)注。
3、不要試圖去省略某一局部或環(huán)節(jié)
首先應(yīng)清晰我們是在創(chuàng)作一種符合市場(chǎng)的生活空間，因此它的先決前提是滿足解決功能需要的每一個(gè)細(xì)節(jié)，因?yàn)檫@些細(xì)節(jié)能打動(dòng)買家。幾乎所有的板房或精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)在客戶的眼中都是個(gè)性化的表現(xiàn)形式，買家更加關(guān)注的是發(fā)展商對(duì)該項(xiàng)目生活模式的理解，因此功能的細(xì)致表現(xiàn)將成為感動(dòng)買家的煽情武器，如珠海五洲花城在各種功能：廚房、洗手間、鞋區(qū)、閱讀區(qū)、音響室、三廳三套房上令客戶沒有理由可更換，因?yàn)槲覀冊(cè)诩?xì)部和環(huán)節(jié)的處理上比客戶想的更仔細(xì)和專業(yè)。
同時(shí)發(fā)展商本身更要合理估計(jì)自己的優(yōu)勢(shì)或劣勢(shì)，防止過分自信，防止用自己的專業(yè)省略他所熟悉的環(huán)節(jié)，防止把自身的角色轉(zhuǎn)變?yōu)榉菍I(yè)的職業(yè)身份，因?yàn)檫@樣體現(xiàn)出的只是某一局部而不是整體，這恰恰正是產(chǎn)生問題的隱患。好比裝飾設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)忽略直接施工的過程，最后的現(xiàn)實(shí)是貨不對(duì)板。同樣如果不重視裝飾設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，僅把它作為工程的附屬品，甚至于用炒更者或兼職者去應(yīng)付該工作，僅為了表象上的節(jié)省成本忽視專業(yè)設(shè)計(jì)公司的存在。
現(xiàn)時(shí)社會(huì)是一個(gè)專業(yè)分工非常詳細(xì)的時(shí)代載體，專業(yè)公司有他的專業(yè)特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)存在，他們對(duì)于環(huán)節(jié)支持的統(tǒng)籌、材料與成本的觀念都有非常清晰的意識(shí)形態(tài)。而炒更者、兼職者既不具備這樣的整體實(shí)力也無成本優(yōu)化的概念，所以他們帶來的戶型作品大部分因?yàn)槭袌?chǎng)接受力的不足而給發(fā)展商致命的傷害而回天乏術(shù)。
4、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)含量的重視
由于室內(nèi)設(shè)計(jì)長(zhǎng)期以來被定位于裝飾工程的附屬品，所以也形成了市場(chǎng)對(duì)設(shè)計(jì)認(rèn)識(shí)的不足，自然分食這杯羹的群體也就越來越多，魚目混珠的各種招牌隊(duì)伍也隨之出現(xiàn)，導(dǎo)致了工作流程不規(guī)范、工程結(jié)算不明確、作品質(zhì)量低劣的結(jié)果。
但是室內(nèi)設(shè)計(jì)是每個(gè)建筑的修飾，它賦予了建筑空間真正的表情及身份，是建筑使用過程中最不可或缺的部份，其重要性對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)更有著直接的影響，如果把它僅僅撲克作是義務(wù)勞動(dòng)而不能正視其自身的價(jià)值則永遠(yuǎn)無法解決目前裝飾設(shè)計(jì)行業(yè)魚龍混雜、設(shè)計(jì)產(chǎn)品低劣的現(xiàn)狀。
5、不可預(yù)見成本的心理準(zhǔn)備
不可預(yù)見成本的來源不是地震、臺(tái)風(fēng)等不可抗力因素，而是因?yàn)榘l(fā)展商在生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的某種忽略造成了成本增大（管線、不可預(yù)見的結(jié)構(gòu)梁不合理、消防、電訊工程、給排水等在施工過程中人為造成的不可預(yù)見損失）。因此要將不可預(yù)見成本降到最低首先是前期規(guī)劃程序幾大組合的共同參與，更重要的是作為室內(nèi)設(shè)計(jì)的及早介入。
6、最終的成本是相對(duì)的
要賺錢首先就要有投入，豪宅不可用民宅標(biāo)準(zhǔn)概念，品牌不可用單純效益衡量，因?yàn)槠溆^念是相互應(yīng)用的。
7、尋找合理的利潤(rùn)
作為發(fā)展商來說最終的利益是利潤(rùn)體現(xiàn)，但是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的規(guī)范化運(yùn)作與管理，暴利時(shí)期已經(jīng)過去了。如何建筑合理的利潤(rùn)呢？那就是包裝體現(xiàn)利潤(rùn)的再生，因?yàn)橥昝赖氖覂?nèi)設(shè)計(jì)及精裝修是市場(chǎng)售價(jià)的調(diào)節(jié)桿，完美包裝是提高樓價(jià)的最佳支撐，它本身雖不是獲利的所在，但卻將最終利潤(rùn)體現(xiàn)在整體的樓價(jià)中。
三、各個(gè)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)對(duì)成本控制有著重大的影響
不同的交樓標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的終飾形象演繹著不同的生活理念及個(gè)性風(fēng)格，個(gè)中蘊(yùn)含了發(fā)展商、
建筑師、設(shè)計(jì)師及銷售策劃對(duì)該樓盤的理解。對(duì)于發(fā)展商來說是一個(gè)新的利潤(rùn)領(lǐng)地，如果把握好產(chǎn)品的生產(chǎn)且由發(fā)展商完成甚至囊括連裝修工程在內(nèi)的新市場(chǎng)，不但能彌補(bǔ)土建的許多缺憾，更是品牌提升的重要手段。如要更準(zhǔn)確地命中預(yù)想目標(biāo)，我想用溯源的方式來說明這個(gè)打造過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)對(duì)成本控制的重大影響。
1、合理的開發(fā)程序
戶型是產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，既要照顧地方市場(chǎng)的需求因素和地塊的條件制約，也要達(dá)到創(chuàng)新的目的，這就需要發(fā)展商真正重視創(chuàng)作初期、重視設(shè)計(jì)初期及團(tuán)隊(duì)組合的重要性，室內(nèi)設(shè)計(jì)的盡早介入則是問題的關(guān)鍵。其具體流程表現(xiàn)在：
（1）討論戶型與市場(chǎng)的關(guān)系，需要由開發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)院、室內(nèi)設(shè)計(jì)、代理行共同確定。
（2）確定戶型的貨量，代理行通過周密而詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查后給予的定位。
（3）建筑初稿，建筑設(shè)計(jì)院根據(jù)前兩項(xiàng)拿出的首套方案。
（4）戶型合理性的擴(kuò)初，室內(nèi)設(shè)計(jì)在建筑初稿的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)與客戶的直接需求進(jìn)行適當(dāng)?shù)膽粜驼{(diào)整。
（5）確認(rèn)戶型，對(duì)前兩項(xiàng)的最終確定。
（6）建筑外觀包裝
（7）公共空間的設(shè)計(jì)取向
（8）投放策略
只有具備了一個(gè)可以進(jìn)行彈性擴(kuò)初的框架，才能談到真正的產(chǎn)品開發(fā)建筑實(shí)施的可行性及靈活性。
2、各個(gè)環(huán)節(jié)先后順序的論述
一個(gè)產(chǎn)品或項(xiàng)目要有穩(wěn)固的市場(chǎng)和客戶，其本身的定位是非常重要的。如何對(duì)產(chǎn)品或項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，建筑客戶賣點(diǎn)呢？通常我們首先會(huì)進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)研和整體規(guī)劃，最后投入開發(fā)和實(shí)施。然而這其中所涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)的順序則是整體實(shí)施的關(guān)鍵，單就設(shè)計(jì)程序來說，人們普遍會(huì)認(rèn)為是先建筑、再設(shè)備、再室內(nèi)。我們參考國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)、建筑師的制度、合理程序以及幾大人才的探討，我們就會(huì)看到一個(gè)好的作品與項(xiàng)目一定是由發(fā)展商、建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、代理商、廣告營(yíng)銷共同提出產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力問題后制定一系列的開發(fā)規(guī)劃。從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所面對(duì)的客戶群體而言，我們又必須從人體工學(xué)本身的尺度去考慮，則室內(nèi)設(shè)計(jì)是首先就該更早地介入到其前期的規(guī)劃當(dāng)中，因?yàn)閼粜偷慕Y(jié)構(gòu)、空間的合理性是客戶購置首選的重要因素。東山雅筑就是通過人群→規(guī)劃戶型→室內(nèi)設(shè)計(jì)→建筑外型→建筑結(jié)構(gòu)→產(chǎn)品包裝各個(gè)環(huán)節(jié)的完美順序結(jié)合而成為二OO一年房地產(chǎn)界樓盤銷售的典范。
3、高效的協(xié)調(diào)源自甲方對(duì)各方面的充分肯定。
前面我們已闡述過，一個(gè)好的樓盤產(chǎn)品一定是通過發(fā)展商、建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、代理商、廣告營(yíng)銷幾大部分組合共同操作而完成的，他們之間相互影響、相互協(xié)調(diào)、不可或缺。而這其中的核心紐帶是發(fā)展商，只有發(fā)展商對(duì)各方組合的充分肯定與信任才能組成一個(gè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的整體。但是也有相當(dāng)部分的發(fā)展商在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估定位的開始或項(xiàng)目操作實(shí)施階段就用其自身的生活標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)值觀或用其周圍的生活圈子去定位他的產(chǎn)品，這無疑也給參與評(píng)估、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施操作的協(xié)作者圈定了一個(gè)死搬模套的誤區(qū)，那么這樣過多地憑主觀意識(shí)去選擇市場(chǎng)、鎖定客戶、打造產(chǎn)品結(jié)果是以失敗而告終。
四、尋找最佳的合作伙伴是控制相對(duì)成本最有效的方法
發(fā)展商永遠(yuǎn)不是孤立的，因?yàn)椴徽撍臉潜P何時(shí)開發(fā)、何時(shí)建造，都離不開一個(gè)完美的
組合。要想用有效的投入創(chuàng)造有效的價(jià)值，則必須從根本上改變成本觀念，相對(duì)控制成本的概念不是省錢打造產(chǎn)品，而是利用錢去創(chuàng)造更高效益。只有具備這個(gè)規(guī)模、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)院、室內(nèi)設(shè)計(jì)單位、策劃代理商、廣告營(yíng)銷商形成最佳的組合方可實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。
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