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2004年：中國房地產(chǎn)業(yè)路在何方
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中國房地產(chǎn)業(yè)路在何方
來源： 2004年1月7日 《中國企業(yè)報(bào)》
10年風(fēng)雨兼程，中國房地產(chǎn)業(yè)走過了一條崎嶇坎坷的道路。今日的房地產(chǎn)信貸政策環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大變化，傳統(tǒng)的商業(yè)模式、企業(yè)運(yùn)行策略、內(nèi)部管理方式以及企業(yè)的市場(chǎng)定位都面臨著重大的戰(zhàn)略性調(diào)整。如何應(yīng)對(duì)政策環(huán)境的變化以及如何尋找地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，成為了2003年中國房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)的熱門話題，記者在這里收集了各路房地產(chǎn)精英的許多精彩評(píng)述，登錄出來，以饗讀者。
從嚴(yán)格法律意義上講中國還沒有地產(chǎn)市場(chǎng)
王石（深圳萬科企業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)）：1993年，適逢中國第一輪房地產(chǎn)熱的宏觀調(diào)控，首當(dāng)其沖的主要有兩個(gè)行業(yè)：一個(gè)是證券行業(yè)，另一個(gè)是房產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)時(shí)把房地產(chǎn)業(yè)視為暴利行業(yè)，普遍認(rèn)為其影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展而遭受打壓。這個(gè)階段一直持續(xù)到1998年，其中低谷期是在1997年。從1998年第四季度開始情況有所轉(zhuǎn)變，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始質(zhì)問：中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)靠的是什么？在此之前主要強(qiáng)調(diào)鋼鐵和汽車工業(yè)。房地產(chǎn)從1998年開始悄然地發(fā)生了變化，造成這種變化的主要原因有兩點(diǎn)：一是國家逐步取消福利分房的政策；二是金融部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的限制開始松動(dòng)。這種趨勢(shì)一直持續(xù)到2001年。經(jīng)濟(jì)學(xué)家和相關(guān)媒體已經(jīng)預(yù)感到地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已呈山雨欲來風(fēng)滿樓之勢(shì)。
宏觀政策的改變引起了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求，而需求又同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)。當(dāng)然，最大的變化還是取消了福利分房的政策。1997年的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，福利分房占了66％，商品房占了34％，主流市場(chǎng)是從1998年以后轉(zhuǎn)變的�，F(xiàn)在是商品房占到了92％、93％的比例，還有不到10％搞福利分房和微利房的政策。
目前，我國的一級(jí)市場(chǎng)還是由國家進(jìn)行壟斷。在未來的5年內(nèi)，土地私有化基本上是不可能的。即使是在第二個(gè)5年內(nèi)，土地私有化也還是不可能的，這是中國房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特色。既然土地是國家所有，那么就一定要通過一定的程式，土地的交易與過去完全不同。解決這些問題，2002年國土資源部頒發(fā)的文件非常重要。還有去年央行的121號(hào)文件，也是相當(dāng)不錯(cuò)的。雖然其中不少規(guī)定仍屬權(quán)宜之計(jì)，但是，它確實(shí)非常重要，如果不能很好地執(zhí)行，那就會(huì)成為問題。121號(hào)文件將決定未來5年中國房地產(chǎn)的走向。相對(duì)前面兩個(gè)文件，18號(hào)文件的作用是有限的，它的作用只是心理方面的：除了讓開發(fā)商認(rèn)為自己是支柱產(chǎn)業(yè)以外，還有一個(gè)心理安慰作用。不過，既然是多數(shù)發(fā)展商普遍擁護(hù)18號(hào)文件，那么，我認(rèn)為它就不是可有可無的，它對(duì)這個(gè)行業(yè)的規(guī)范走向同樣具有重要的指導(dǎo)作用。
市場(chǎng)化與土地公開交易
潘石屹（SOHU中國有限公司董事長(zhǎng)）：中國搞房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步證明了只有市場(chǎng)化我們的社會(huì)才會(huì)進(jìn)步，未來的5年也好，10年也好，都是一樣的。只要我們繼續(xù)實(shí)行市場(chǎng)化，就能夠進(jìn)步；相反，如果不實(shí)行市場(chǎng)化，我們就會(huì)落后，我們住的房子會(huì)一天比一天差。121號(hào)文件從某種程度上來說，帶有很明顯的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。121號(hào)文件有8條，其中有6條我非常同意，而這6條全是舊的，是原來下發(fā)過的。只有兩條：
一個(gè)是第4條，另一個(gè)是第8條，對(duì)房地產(chǎn)貸款做了具體的限制，其中一個(gè)是限房，一個(gè)是限制程度。中國的城市很多，每個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展也都很多，每個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展商的好壞程度不一樣，對(duì)同一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展商而言，也有好項(xiàng)目和差項(xiàng)目之分，采用具體數(shù)字一刀切的辦法進(jìn)行管理，似乎是有問題的。真正的做法應(yīng)該是把銀行市場(chǎng)化，這個(gè)城市做得好就可以放寬；那個(gè)城市過熱了，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)了，就可以卡得嚴(yán)一點(diǎn)。對(duì)于同一個(gè)城市來說，好的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展商應(yīng)該受到鼓勵(lì)，而差的則要控制。18號(hào)文件有一句話說得好，“今后最大限度發(fā)揮市場(chǎng)在房地產(chǎn)資源配置的積極作用”。我們說了多少年，什么是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就是拿著錢買東西，就是鼓勵(lì)大家要交易，18號(hào)文件稱“任何單位不能擅自設(shè)置公房上市的障礙”，如果一個(gè)市場(chǎng)有200萬套房子不能交易，這就是不完全的市場(chǎng)化。
還是做企業(yè)好
王若雄（青島天泰集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)）：從主流上說，不是指?jìng)�(gè)別企業(yè)，前10年大家在做地產(chǎn)，或者是做地產(chǎn)秀或者是地產(chǎn)概念，通過這些東西推動(dòng)我們地產(chǎn)的發(fā)展，或者地產(chǎn)的前進(jìn)。后邊有5年也好、10年也好，我們這撥人如果還想5年、10年以后露臉坐在這兒，我們最好還是要去做企業(yè)。
什么叫做企業(yè)，主要強(qiáng)調(diào)兩個(gè)概念：一個(gè)是均衡，一個(gè)是和諧。一驚一乍不能長(zhǎng)久，還是要溫火的發(fā)展，這樣比較健康并可持續(xù)。2002年我斗膽寫了一本企業(yè)管理的書，叫作《推開這扇窗》。在這本書中我談到一個(gè)概念：“三線”，即業(yè)務(wù)線、管理線和品牌線，此外還要加上一個(gè)企業(yè)文化。你的業(yè)務(wù)線、管理線和品牌線要均衡和諧地發(fā)展，并且這條線還要被該企業(yè)的文化所包容。在過去的10年中，我們特別強(qiáng)調(diào)品牌的重要性，做得也比較成功。業(yè)務(wù)線增量上做得比較成功，質(zhì)量值得商榷。管理上普遍較弱，萬科除外，我是說主流的企業(yè)，在管理上比較弱。
企業(yè)文化在某些地產(chǎn)企業(yè)中幾乎是空白，今后在這方面應(yīng)該多下點(diǎn)功夫。如果均衡與和諧做好了，未來5年和10年我們將會(huì)產(chǎn)生一大批享有聲譽(yù)的房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也可能會(huì)成為像其他產(chǎn)業(yè)一樣令人尊敬的產(chǎn)業(yè)。我們這些所謂的企業(yè)家、明星也可能會(huì)成為令人尊敬的企業(yè)家，當(dāng)然，這樣的前景正是我們所期求的目標(biāo)。
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