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聚焦南京房?jī)r(jià)猛漲之怪狀 [推薦]
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聚焦南京房?jī)r(jià)猛漲之怪狀
之一 老板一句話漲了1000元
年中，一位銷售公司員工透露，該樓盤定價(jià)原先預(yù)計(jì)4000多元／平方米，可是當(dāng)“老板”聽說發(fā)射塔附近某樓盤要賣6000元／平方米的消息時(shí)，便說“他們能賣6000元，我們?yōu)槭裁床荒苜u5000元�！边@樣，老板一句話就漲了1000元。其實(shí)，熟悉河西的市民都知道，從先前聚福園二期、匯賢居一期的3000多元／平方米，到龍江板塊4000多元／平方米，個(gè)別樓盤5000多元／平方米，這高達(dá)2000多元的漲幅只經(jīng)歷一年時(shí)間。
十四所的一位工程師，為預(yù)備兒子結(jié)婚，兩年來一直關(guān)心河西的房?jī)r(jià)。當(dāng)他聽說清江花苑還有余房供應(yīng)的時(shí)候，高興地來到售樓處，卻發(fā)現(xiàn)只剩下頂樓的躍層。這位工程師嘆氣地對(duì)記者說，“真后悔，要是早兩年，我就可以買到3000元／平方米的房子。而現(xiàn)在，即使出4000元／平方米都找不到主。”
之二 轉(zhuǎn)手加價(jià)輕松賺上15萬
南京一著名樓盤從一期5000元／平方米漲到三期均價(jià)7000多元，最高價(jià)近10000元，兩級(jí)價(jià)格差距5000元／平方米。對(duì)此，一位關(guān)注房地產(chǎn)投資的市民非常感慨，沒有想到從前的棚戶區(qū)還這么好賣，買第一期的人，加價(jià)1500元／平方米還比現(xiàn)價(jià)低，按照100平方米計(jì)算，轉(zhuǎn)手后輕輕松松就能賺上15萬元。
據(jù)悉，自該樓盤一期推出之后，關(guān)注該樓盤的投資者越來越多，很多人一期、二期都買，甚至出現(xiàn)了三期都買的客戶。一位三期準(zhǔn)業(yè)主說，自己當(dāng)然住不了那么多，可是業(yè)主有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)。買下三期以后，再把二期賣掉，這樣可以賺10萬元。
記者發(fā)現(xiàn)，這些嘗到炒房甜頭的人，其實(shí)也就是普通市民，各有職業(yè)，有的還是吃退休金的老人，他們?cè)谀暇┓績(jī)r(jià)漲速離譜的前提下，覺得炒房賺錢好輕松。
之三 農(nóng)村造別墅也成俏貨
去年初，薛小姐家住馬群的親戚滿臉詫異地對(duì)她說：“城里人真是想得開，住到農(nóng)村來了�！毖π〗阌浀�，從農(nóng)村坐車進(jìn)城，只有一條公交車線，路窄，車顛，偶爾去趟親戚家都嫌累。沒有想到，今年連“農(nóng)村”也成了燙手山芋。幾年前還不到2000元／平方米的房?jī)r(jià)，如今已連連翻番，漲至3700元／平方米了。
不僅如此，隨著開發(fā)商對(duì)110萬平方米地塊的開發(fā)，東郊馬群的住宅檔次也越來越高，新開發(fā)了別墅式公寓。一位市民扯著嗓門大聲聲討：“那地方房子也賣5300元一平方１
南京房?jī)r(jià)離譜，因此必然會(huì)走向理性的最重要理由，是南京消費(fèi)者的收入不可能長(zhǎng)期支撐嚴(yán)重超出市民支付能力的房?jī)r(jià)。
省城調(diào)隊(duì)統(tǒng)計(jì)全省上半年房?jī)r(jià)收入比，其中南京最高，為9．2：1。而全省平均水平只有6．18：1。與房?jī)r(jià)相比，南京人的收入最低。或者反過來說，與收入相比，南京的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了承受能力。
之四 深圳房比南京便宜
大家都以為房地產(chǎn)相對(duì)發(fā)達(dá)的深圳房?jī)r(jià)高，可是，深圳的的哥告訴記者：“市區(qū)住房6000多元／平方米，新區(qū)4000多元／平方米，還有很多2000元／平方米的房子，其實(shí)離市區(qū)也不遠(yuǎn)，我家就住在那兒。”他補(bǔ)充說，這里面當(dāng)然不包括海濱豪華住宅。
這位司機(jī)用粵語普通話說，“聽說你們南京市區(qū)房?jī)r(jià)都6000元、7000元了，還要搶。你看，深圳滿大街都是現(xiàn)房，有送首期的，有買一萬送一萬的，比南京便宜�！�
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南京新空房沖擊房產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，房租下跌
商品房投資收益縮水
從今年下半年開始，南京的房產(chǎn)中介商明顯感到，有大量以投資為目的的商品房涌入二手房市常在南京規(guī)模最大的幾家中介公司中，“中廣置業(yè)”二手房房源中新空房超過了30％，“我愛我家”這一比例逼近40％。
一邊是大量的商品房源被投資者從開發(fā)商手里搶走，加劇了新商品房市場(chǎng)的供求失調(diào)，南京的房?jī)r(jià)被推升到了一個(gè)新的高度。一邊是新商品房隨之流入二手房市場(chǎng)，大多銷售不暢，直接影響投資收益。
三級(jí)市場(chǎng)供大于求
大量新空房留滯在二手房市場(chǎng)，使得南京二手房在今年首次出現(xiàn)了供大于求的局面。據(jù)“我愛我家”房產(chǎn)中介的調(diào)查報(bào)告顯示，年初二手房的供求比例在100：177，而到了6月卻首次出現(xiàn)100：95的供大于求的局面；在新空房大量上市的9月，供求比跌至100：86的低谷。房產(chǎn)中介表面上對(duì)“供需倒掛”現(xiàn)象諱莫如深，但私下承認(rèn)這是不爭(zhēng)的事實(shí)。
租金面臨下跌風(fēng)險(xiǎn)
投資商品房的買賣面臨“供需倒掛”，部分新空房自然流入了租賃市場(chǎng)，但卻又加劇了租賃市場(chǎng)供過于求的矛盾。南京的房屋租賃市場(chǎng)除了春節(jié)后打工族返寧和六七月份大量畢業(yè)生租房造成的傳統(tǒng)“旺季”，其他時(shí)間幾乎供大于求一倍以上。中廣置業(yè)業(yè)務(wù)人員告訴記者，南京客戶承受租金的能力大約在1500元／月以下，這部分房源供不應(yīng)求，但高于這個(gè)租金層次的市場(chǎng)卻供大于求，而新增的新空房總價(jià)40---60萬元，正好加劇了中高檔市場(chǎng)的供求失調(diào)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租金是判斷樓市泡沫的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)很高租金不高樓市的風(fēng)險(xiǎn)就凸現(xiàn)了。因?yàn)橐坏┓績(jī)r(jià)平穩(wěn)，投資沒有獲利的大量商品房將被迫出租，那時(shí)上市量猛增、租金卻回落，投資與回報(bào)的巨大差距會(huì)讓投資者欲哭無淚。只有適時(shí)阻止過多炒家進(jìn)入樓市，才能使市場(chǎng)和市民真實(shí)的居住需求和承受能力相適應(yīng)，防范風(fēng)險(xiǎn)于未然。
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南京房?jī)r(jià)上漲開始剎車
盡管南京房?jī)r(jià)上漲的聲音始終響成一片，但被人們忽視的是，一些房?jī)r(jià)已經(jīng)到達(dá)頂峰，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被稱為“拐點(diǎn)”的跡象已經(jīng)露頭。
根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-6月，全市范圍內(nèi)商品房現(xiàn)房銷售均價(jià)3265元/平方米，其中住宅均價(jià)3109元/平方米。到了第三季度結(jié)果揭曉，數(shù)據(jù)發(fā)生了令人欣喜的變化，今年1—9月，全市商品房現(xiàn)房銷售均價(jià)3223元/平方米，其中住宅銷售均價(jià)3075元/平方米。兩者都比上半年的數(shù)據(jù)有微小減少，也就是說，第三季度的房?jī)r(jià)拉低了前三季度的房?jī)r(jià)平均水平。
其中，商品房售價(jià)降低了42元/平方米，住宅售價(jià)降低了34元/平方米。盡管下降的幅度十分微弱，但是業(yè)內(nèi)專家一針見血地指出，房?jī)r(jià)畢竟下降了。
江蘇省的統(tǒng)計(jì)也是如此。最新統(tǒng)計(jì)顯示，11月底，我省商品房平均售價(jià)2170.50元/平方米。盡管與去年同期相比，每平方米要貴上190．09元，但比起上個(gè)月已下降了6．17平方米／元。
以南京為例，在景家村和興衛(wèi)村現(xiàn)已有90多套廉租房房源，同時(shí)，危舊房的改造也將抓緊進(jìn)行，今年改造57萬平方米，明年的改造量不低于50萬平方米。年終，南京新盤竣工交付的數(shù)量將會(huì)增多，再加上今年90萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房的上市，對(duì)房?jī)r(jià)的平抑作用非常明顯。
記者查閱了今年下半年以來全省商品房銷售的數(shù)字，今年7月份，全商品房的平均售價(jià)為2186．52元/平方米，8月份為2196．48元／平方米，9月份為2110．67元元/平方米，10月份為2177．67元/平方米，11月份為2170．50元元/平方米。專家指出，盡管下半年以來全省商房?jī)r(jià)格雖有升有降，但總體上呈穩(wěn)中趨降之勢(shì)。專家指出，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，價(jià)格曲線出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候，也就是價(jià)格增長(zhǎng)的幅度逐漸縮小為零，并且未來的趨勢(shì)是價(jià)格在該點(diǎn)保持平穩(wěn)，或者出現(xiàn)下降。專家認(rèn)為：據(jù)市場(chǎng)上的種種表現(xiàn)，可以大膽判斷，房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到一段時(shí)間的最高點(diǎn)。
但是，專家補(bǔ)充說，房?jī)r(jià)達(dá)到最高點(diǎn)，絕對(duì)不等于房?jī)r(jià)驟然跌落。不同于香港樓市，在南京市場(chǎng)，充滿了支持房地產(chǎn)健康發(fā)展的因素，它們也必然會(huì)支撐住房?jī)r(jià)曲線。所以，小降、緩升、平穩(wěn)、小降的循環(huán)可能在未來出現(xiàn)。
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南京房?jī)r(jià)下半年初顯理性回歸
●江寧地價(jià)回歸
9月10日江寧區(qū)年度第三批土地出讓，偌大的會(huì)議廳中坐得稀稀落落，多達(dá)7幅掛牌土地，其中6幅都在主持人宣布“只有一家報(bào)名”以后以底價(jià)匆匆成交。成交平均價(jià)格只有每畝20萬元左右。
10月19日，江寧科學(xué)園住宅用地剛解禁就拿出1330畝土地，拆成17幅同期上市供應(yīng)，成交平均價(jià)格35萬元／畝左右，其中14幅地在只有一家開發(fā)商報(bào)名的情況下以底價(jià)成交。
與此形成鮮明對(duì)照的，是今年5月28日的一幕。常州的開發(fā)商經(jīng)過激烈的拼搶，創(chuàng)造了每畝86．71萬元的江寧紀(jì)錄，艱難取得麒麟鎮(zhèn)地塊開發(fā)權(quán)。同日成交的其他三幅地，都由底價(jià)20萬元／畝，迅速攀升到70萬元／畝，比底價(jià)翻了三番，令業(yè)界人士倒吸一口冷氣。
進(jìn)入下半年以后，江寧區(qū)土地出讓的節(jié)奏步步加快，僅八九月間就馬不停蹄地連續(xù)掛牌三批共2347畝土地，兩個(gè)月就超過了2002年掛牌出讓成交土地的90％。
一位銷售代理公司的負(fù)責(zé)人指出，本地開發(fā)商巨頭手中普遍已有充裕的土地儲(chǔ)備，地價(jià)當(dāng)然上不去。
●樓蟲棄城而逃
趙先生1999年以前沉溺于炒股，1999年以后開始炒房。最早讓他陷進(jìn)去的是河西的一處樓盤，在龍江小區(qū)附近。當(dāng)孤立的高教聚集地發(fā)展成河西最頂尖的板塊時(shí)，趙先生賺了。金額雖然不便透露，但是，從這時(shí)起，他不斷地買入賣出。
直到最近，他在網(wǎng)上廣發(fā)信息想把最后一套房趕快出手。他說，看情形得撤了。
最近上網(wǎng)查次新房的信息，突然發(fā)現(xiàn)怎么出售樓盤的信息這么多。僅最近一個(gè)月，城東錦繡花園出讓信息16條，總價(jià)24萬到250萬元的套型都有；江寧區(qū)天地新城的出讓信息13條，總價(jià)38萬至55萬；太陽城出讓信息10條，總價(jià)26萬到94萬元齊全，其他新盤的“次新房”還有很多。
●現(xiàn)房出售成潮流
一位讀者打電話來提出的要求讓記者哭笑不得，他想買月安花園三期的房子，買不到，因此想托關(guān)系。他說，一期、二期早就開盤了，可是奧體板塊越火，房?jī)r(jià)越漲，樓盤反而不開了，開發(fā)商一個(gè)勁埋頭蓋樓不知什么道理。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商干脆等到現(xiàn)房再銷售，可以賣個(gè)高價(jià)。但是，據(jù)專家的分析，通過現(xiàn)房銷售增加樓盤的附加值，就像買房折扣一樣，其實(shí)都是房?jī)r(jià)明升暗降的表現(xiàn)。
先是玉蘭山莊銷售現(xiàn)房，后是瑪斯蘭德將預(yù)定的銷售期延后，宣布要準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，做好景觀再賣。銀城東苑的住宅被消費(fèi)者看上了半年，也是等蓋得差不多才開盤銷售。東寶花園三期住宅現(xiàn)在已經(jīng)開始打樁，卻預(yù)告明年5月才開盤，明顯又是一家現(xiàn)房銷售的樓盤。
●城中、城南供過于求
一位前不久接受寧南某樓盤銷售推廣工作的老總告訴記者，寧南房?jī)r(jià)漲得最慢。去年房?jī)r(jià)就是3000元／平方米，今年還保留著不到4000元／平方米的樓盤，而且公寓最高均價(jià)不過4300元／平方米。因此，我們策劃的樓盤賣點(diǎn)，就是寧南——南京的低房?jī)r(jià)板塊。設(shè)計(jì)的套型也都是工薪階層最容易接受的80多平方米為主的兩房和三房。
供過于求已經(jīng)在南京部分區(qū)域出現(xiàn)。根據(jù)市房產(chǎn)局的統(tǒng)計(jì)，今年1—9月，各板塊供求關(guān)系差距拉大。城中新批上市住宅面積86．49萬平方米，而實(shí)際銷售只有79．55萬平方米。另外，城南新批上市住宅面積34．56萬平方米，而實(shí)際銷售面積只有31．38萬平方米。城中、城南供過于求，證據(jù)明白。
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