|
|
|
上海盧灣地塊緩慢開發(fā)之謎 [推薦]
|
“曬了十年太陽”的上海盧灣區(qū)65街坊258弄南區(qū)地塊至今仍空空蕩蕩。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自凱德集團旗下公司凱德商用接手該地塊開發(fā)主導權(quán)以來，該項目開發(fā)進程緩慢，至今主體工程尚未動工。
黃金寶地仍是空地
2010年底，深受金融危機影響的摩根士丹利（下稱大摩）放棄了在上海做開發(fā)商的夢想，將65街坊南地塊66%的股權(quán)出售給凱德商用旗下的嘉茂信托投資基金。由于該項目地處盧灣區(qū)新天地板塊黃金地段，新主人凱德商用將其奉為至寶。按照規(guī)劃，地塊上將建成一座31層的辦公大樓和一座六層的購物中心，占地面積約2.4萬平方米，總建筑面積達12.77萬平方米，計劃打造成新天地區(qū)域內(nèi)的地標性商業(yè)項目。
然而，時隔兩年半之后，這幅黃金寶地仍是一片空地，并多次被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑為有意囤地。記者從上海市城鄉(xiāng)建設和交通委員會了解到，65街坊徐家匯路258弄地塊南區(qū)辦公樓、商業(yè)用房及地下室項目的施工許可證僅包含地下部分，地上的辦公樓和商場仍處于勘察設計階段，尚未公示出該部分的開工許可證。而2010年大摩出售前，該地塊已完成部分地下工程，相當于凱德商用打地基就用了兩年左右。
“凱德系在上海的項目儲備較多，并不急于回籠資金。在目前的市場環(huán)境下，只要延緩土地開發(fā)進度，就能坐享市中心資產(chǎn)快速升值所帶來的收益�！比�(lián)房地產(chǎn)商會理事李驍指出。
十年易主沉浮路
記者在地塊現(xiàn)場看到，凱德商用的廣告牌圍成了項目的圍墻，工地里只有三四個工人在建造民工房，已建成的地下工程樁上露出一截截銹跡斑斑的鋼筋，偌大的場地里只有一臺挖掘機停在角落里。此外，凱德商用所開發(fā)的南區(qū)地塊與258弄北區(qū)地塊僅由一道鐵絲網(wǎng)隔開，鐵絲網(wǎng)旁還有一家尚未搬走的拆遷戶。
這個看似不起眼的工地，曾是上海新天地的一個超級大盤。早在2003年7月，中海發(fā)展與盧灣區(qū)簽訂了盧灣區(qū)65、67、68、69、70、71街坊地塊的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，獲得了出讓面積達18.8萬平方米的六街坊地塊。當時雄心勃勃的中海發(fā)展計劃將其開發(fā)為高檔商品住宅及商業(yè)、辦公區(qū)，總建筑面積超過70萬平方米，預計最遲在2012年底前全部建成。
但此后由于舊區(qū)改造矛盾突出，盧灣區(qū)65街坊等地塊開發(fā)突陷“冰凍”，直到四年后，盧灣區(qū)才頒發(fā)了65街坊地塊的《建設用地規(guī)劃許可證》。不同的是，65街坊徐家匯路258弄地塊被分拆為兩塊，北區(qū)繼續(xù)由中海來開發(fā)，南區(qū)則自2007年起由大摩和盧灣永業(yè)集團共同持股的項目公司進行開發(fā)。大摩由此宣稱，其將轉(zhuǎn)型為真正的開發(fā)商。
2009年初，大摩內(nèi)部自查曝出公司中國房地產(chǎn)投資部前負責人皮特森行賄案，這位“大摩之星”是當時65街坊南區(qū)地塊項目公司的法人。受行賄丑聞和國際金融形勢的影響，2010年，大摩中國業(yè)務區(qū)域陷入內(nèi)外交困的境地，開始屢屢拋售上海市中心的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。在大摩操盤的三年中，65街坊南區(qū)地塊完成了拆遷工作，卻一直未能開工建設，而中海所開發(fā)的65街坊北區(qū)地塊則至今未處理好“釘子戶”問題。
盡管十年間，盧灣地塊經(jīng)歷了中海失敗的一級開發(fā)和大摩轉(zhuǎn)型，但每一次易手，兩者都從中獲得了巨額收益。作為最終的接盤者，凱德商用于2011年10月赴香港上市。凱德商用在香港上市的介紹文件中顯示，凱德商用以代價14.5億元收購了盧灣項目66%權(quán)益，估計總開發(fā)價值為47.43億元。在凱德商用2011年和2012年的年報中，盧灣項目的賬面價值分別為27.09億元和27.15億元。從公告信息可以看出，在凱德商用完成交易的兩年半時間里，其賬面上坐享了近12.65億元的收益。
延緩開發(fā)是被迫還是有意
“凱德不會靠囤地來盈利，也沒有放慢開發(fā)進度。作為開發(fā)商，我們當然想盡快開發(fā)商業(yè)項目并投入運營�！眲P德商用東區(qū)企業(yè)傳播經(jīng)理栗 菲告訴記者，“盧灣區(qū)65街坊258弄南區(qū)地塊預估在2015年竣工，但具體時間還要看工程進度，暫時不能確定�！�
記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，盧灣區(qū)65街坊258弄南區(qū)地塊的北側(cè)靠近新天地，與建德坊隔著建國東路。其南面與永業(yè)公寓、匯龍新城隔著徐家匯路，西面與淡水灣花園隔馬路相對，周邊區(qū)域以高端居住社區(qū)為主，商辦氛圍并不濃厚。
盛世太平投資管理有限公司董事、總經(jīng)理陳立民指出，外資開發(fā)商在上海開發(fā)緩慢的原因有兩個：一是開發(fā)商對項目摸不透，規(guī)劃方案改來改去，對市場沒有把握；二是外資房企的資金成本低，囤地緩慢，開發(fā)對資產(chǎn)升值有利。就盧灣項目而言，兩個原因都存在。如果商場和寫字樓過早入市卻不能一鳴驚人的話，會有嚴重的后遺癥。即使壓力再大，凱德也有等下去的必要。
值得一提的是，在2010年世博會期間，258弄南區(qū)地塊上設有世博會專線軌道交通13號線馬當路站，現(xiàn)有空地是地鐵出入口的集散廣場。世博會結(jié)束后，13號線馬當路站作為臨時站點停止使用，該地塊地下工程也由此荒廢。據(jù)了解，13號線該路段再次開通還需等到2015年左右。
克而瑞上海機構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄分析稱，該地塊上的地鐵規(guī)劃尚存變數(shù)，必然影響到地上建筑的規(guī)劃設計和建設進度，此外，項目周邊配套設施尚不算成熟，等到區(qū)域價值得到較好的增長后，再開發(fā)更為合適。
無獨有偶，凱德商用的兄弟公司凱德中國從東方海外收購的中山公園項目，也因遇到各種變數(shù)而一再被迫延緩開發(fā)，竣工時間從2014年推遲到2016年。這個被命名為長寧來福士廣場的項目是有著百年歷史的舊上海圣瑪利亞女中所在 地。凱德中國曾試圖拆掉這些歷史建筑，但遭到附近居民的強烈抗議。最后，凱德中國做出妥協(xié)，對項目上的歷史保護建筑遵循修舊如舊的原則，一棟保護建筑完全保留并修繕恢復成原樣，四棟保留建筑按原樣復建，而學校操場則被改建成開放性綠地廣場供市民休息。
在上海市中心土地日益稀缺的趨勢下，無論凱德系被迫或有意延緩開發(fā)進度，似乎都將繼續(xù)獲得穩(wěn)定的高投資回報率。
[更多新聞]
|
|
