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李連源：西安房價基本平穩(wěn) 優(yōu)質(zhì)優(yōu)價將逐步體現(xiàn) [推薦]
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今年以來，國家調(diào)控樓市政策出臺依然密集，“不放松”呈現(xiàn)出一種嚴(yán)字當(dāng)頭的態(tài)勢，房價從回歸合理到合理回歸成為樓市的主要導(dǎo)向。西安樓市前三季度雖然呈現(xiàn)出銷量五連陽，價格微幅上漲，商品房銷售面積下降17.7%,市場運(yùn)行基本平穩(wěn)。應(yīng)該說大多數(shù)房企距年終完成任務(wù)還有一段距離。這里不包括一些全國大型房企和上市企業(yè)，即便在今年嚴(yán)控態(tài)勢下，它們依然提前完成了任務(wù)，這歸因于它們“集團(tuán)化”作戰(zhàn)優(yōu)勢和務(wù)實(shí)的銷售策略，以及過得硬的產(chǎn)品品質(zhì)。
長期以來，西安樓市是以剛需為主的市場，樓市推出的住宅產(chǎn)品80%以上是普通產(chǎn)品。如果橫向比較，就不難發(fā)現(xiàn)這些產(chǎn)品近似孿生，相互之間沒有多大差距，甚至“胎里帶”的毛病都一樣。這樣的產(chǎn)品在非調(diào)控時代曾受到購房者熱捧，但調(diào)控以來、尤其是“三限”后，樓市投機(jī)、投資需求逐漸褪去，首置更加理性，對住宅產(chǎn)品的需求有了更切合實(shí)際的認(rèn)識，這就是不僅要物美，更要實(shí)惠。所以，這樣的態(tài)勢下普通住宅沒有漲價依托，年底房價上漲基本沒戲，平穩(wěn)發(fā)展是今年樓市的主要特征。
與此同時，樓市高端產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品銷售日漸起色，差異化需求在理性中逐漸發(fā)展。與普通產(chǎn)品對應(yīng)的高價格因其“內(nèi)涵”豐富而受到消費(fèi)者認(rèn)可，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價逐步得到體現(xiàn)。
以價換量是沖量關(guān)鍵
進(jìn)入四季度以來，樓市沒有因?yàn)閷⒔杲K而歸于平寂，相反“樹欲靜而風(fēng)不止”�！笆弧遍L假后舉措頻出：10月8日，西安市政府召開常務(wù)會，原則通過了《西安市綜合治稅工作實(shí)施意見》；10日，國務(wù)院發(fā)布了關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定，其中對“房地產(chǎn)預(yù)售許可”審批權(quán)同樣進(jìn)行了調(diào)整；11日，媒體報道西安開展針對商品房銷售是否明碼標(biāo)價的專項(xiàng)檢查；20日，陜西出臺調(diào)控新政：商品房利潤控制在10%左右……嚴(yán)格來說這是調(diào)控政策深化的要求，無論市場怎樣看待，都是必然。
許多人把“陜西新政”譽(yù)為“限利令”,顯然不夠準(zhǔn)確，也沒有全面解讀。個人認(rèn)為“陜西新政”是引導(dǎo)消費(fèi)者買房，不是限制開發(fā)商賣房；是利潤控制在10%左右，不是限定在10%以內(nèi)；是分區(qū)域逐步試點(diǎn)，不是立刻、馬上“一刀切”;是加強(qiáng)銷售及價格管理，不是統(tǒng)一價格限制銷售。由于樓市沒有特點(diǎn)的普通產(chǎn)品太多，精挑細(xì)琢的無論低端、高端產(chǎn)品太少，使眾多改善型在不斷尋覓中觀望。
稍加留意樓市曾有過一抹亮色，城南師大新校區(qū)對面的“國色天香”和城北八府莊的“保億風(fēng)景大院”無論在產(chǎn)品設(shè)計、園林景觀、舒適度等方面都堪稱精雕細(xì)琢，成為西安樓市為數(shù)不多的品質(zhì)樓盤令人稱道。秦嶺北麓高端別墅項(xiàng)目-“西安院子”不僅代表西安別墅最高水平，也是同類產(chǎn)品中精雕細(xì)作的精品。上述項(xiàng)目由于前期工作扎實(shí)、細(xì)致，精益求精，在市場上取得了很好的收益，也奠定了優(yōu)質(zhì)品牌的基礎(chǔ)，用作品書寫了精雕細(xì)琢的典范。
目前，西安樓市9月房屋均價為7088元/平方米，與一線城市相比并不算高，但如果與本地居民實(shí)際收入相比，顯然高出很多。據(jù)西安萬人購房團(tuán)民意調(diào)查，60%的剛需購房者能夠接受的房價是5000-6000元，與西安實(shí)際房價相差1500元左右。即便有專家學(xué)者說，西安樓市無泡沫，但卻有著不小的差距。面對一邊是持幣待購的購房者，一邊是亟待去化的住宅，尤其在完成年中指標(biāo)的前提下，有沖量要求的企業(yè)，以價換量就是關(guān)鍵。
這里不得不列舉幾個在今年樓市以價換量比較突出的樓盤：“林隱天下”4800元/平方米起書寫高新區(qū)樓市新篇；“御錦城”青年置業(yè)V計劃讓東城側(cè)目；北二環(huán)“陽光臺360”、“觀湖大第”等通過產(chǎn)品重組、以價換量都取得了不俗業(yè)績。以價換量不是簡單的降價，而是將產(chǎn)品重組，把單一的價格優(yōu)勢擴(kuò)大到性能優(yōu)勢，同時摒棄之前不盡合理的地方，讓實(shí)用凸顯出來。
精細(xì)化產(chǎn)品最受歡迎
目前西安樓市總體呈現(xiàn)運(yùn)行平穩(wěn)，1-3季度房價增幅不大的態(tài)勢。9月以后新開樓盤中，銷售好的樓盤多是品牌開發(fā)企業(yè)，因產(chǎn)品分化嚴(yán)重導(dǎo)致企業(yè)分化日益加劇，開發(fā)商面對住宅用地減少，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)用地增多，且去庫存化壓力加大的情況下頗感無奈。
其實(shí)，樓市嚴(yán)控正是開發(fā)商研發(fā)好產(chǎn)品的時候。去年，“萬科城”應(yīng)對調(diào)控政策，推出15平方米公仔房就是創(chuàng)新；近日西安出現(xiàn)全能“變形公寓”也是突破。這些精細(xì)化、差異化、人性化的產(chǎn)品規(guī)避了調(diào)控政策，同時還豐富了市場選擇，一舉多得名利雙收，何樂而不為。
好的產(chǎn)品市場歡迎�！叭f科·金色悅城”10月20日開盤，一期推出1200套房源，當(dāng)天成交過千套。其中89平方米三房，因能夠滿足“上有老下有小”的實(shí)際需求大受首置群體歡迎；紫薇·東進(jìn)內(nèi)部排隊(duì)，110平方米3房2廳2衛(wèi)在戶型、面積上都有突破，實(shí)現(xiàn)“小而全”迎合了改善性需求而受到熱捧。事實(shí)證明，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的“產(chǎn)品”.用心精雕細(xì)琢的產(chǎn)品市場是絕對認(rèn)可的。
住宅產(chǎn)品精細(xì)化、差異化、人性化是樓市發(fā)展趨勢，同時合理利潤也是未來行業(yè)趨勢；住宅產(chǎn)品隨著“大西安”發(fā)展戰(zhàn)略，需求有一定持久性；商業(yè)綜合體目前過剩，主要是開發(fā)商操之過急，一味追求高回報所致。另外，在招商環(huán)節(jié)中不能換位思考以人為本，將原本應(yīng)該“放水養(yǎng)魚”呵護(hù)發(fā)展的商家，用“關(guān)門打狗”的方式打淡了市場氛圍，打壞了經(jīng)營者的心境，同時也打散了市場需求，產(chǎn)品滯銷就不足為奇了。
開發(fā)商現(xiàn)在到了該認(rèn)真審視自己、審視自己產(chǎn)品的時候了！事實(shí)證明，缺乏市場研判，不接地氣的商業(yè)項(xiàng)目，抵不過深做前期調(diào)研，尊重土地、尊重原有業(yè)態(tài)、符合廣發(fā)消費(fèi)者需求的產(chǎn)品；沒有個性、隨大流的產(chǎn)品永遠(yuǎn)抵不過用心做事、精雕細(xì)琢的產(chǎn)品，精細(xì)化、差異化、人性化的產(chǎn)品必定最受市場歡迎�！ �
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