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深圳62萬(wàn)本爭(zhēng)議房產(chǎn)證被指無(wú)效 將追認(rèn)有效 [推薦]
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深圳2009年后由市房地產(chǎn)權(quán)登記中心核發(fā)的62萬(wàn)本房產(chǎn)證，因核發(fā)機(jī)構(gòu)不具備法定職責(zé)，被指無(wú)效，引發(fā)系列爭(zhēng)議乃至官司。深圳市政府為此提請(qǐng)市人大修訂《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》。修正案草案日前提交市五屆人大常委會(huì)第十八次會(huì)議審議，草案擬授權(quán)市房地產(chǎn)權(quán)登記中心為法定登記機(jī)構(gòu)，之前核發(fā)的房產(chǎn)證也追認(rèn)有效。
曾引發(fā)業(yè)主狀告規(guī)土委
在2009年下半年之后領(lǐng)取房產(chǎn)證的深圳業(yè)主會(huì)發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證所蓋印章并非以前的市規(guī)劃國(guó)土部門，而是深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心的專用印章，該中心是市規(guī)劃國(guó)土委下屬事業(yè)單位。而按照現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，核發(fā)房產(chǎn)證的法定職責(zé)屬于市規(guī)劃國(guó)土委。因此，盡管市房地產(chǎn)權(quán)登記中心受規(guī)劃國(guó)土委委托核發(fā)房產(chǎn)證，但沒(méi)有法律上的依據(jù)，在法律上是無(wú)效的。
為此，去年8月，龍崗中心城19區(qū)華業(yè)玫瑰郡4號(hào)樓的3位業(yè)主，將市規(guī)劃國(guó)土委及市房地產(chǎn)權(quán)登記中心告上法庭，要求撤銷現(xiàn)有房產(chǎn)證并重新核發(fā)房產(chǎn)證。業(yè)主們認(rèn)為，事業(yè)單位不是行政機(jī)構(gòu)，雖然可以接受規(guī)劃國(guó)土部門委托從事登記管理工作，但應(yīng)以規(guī)劃國(guó)土部門名義進(jìn)行，由規(guī)劃國(guó)土部門對(duì)外承擔(dān)責(zé)任。
針對(duì)質(zhì)疑，市規(guī)劃國(guó)土委曾回應(yīng)，登記中心隸屬規(guī)劃國(guó)土委，主要職責(zé)來(lái)源于黨政機(jī)關(guān)的編制文件，其作出的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記行為是有關(guān)編制文件賦予的職責(zé)，因此其核發(fā)的房產(chǎn)證符合法定程序，是合法有效的行為。規(guī)劃國(guó)土委可以對(duì)這些房產(chǎn)證的效力予以確認(rèn)，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律后果。
與《物權(quán)法》接軌存主體瑕疵
并非只有這3位業(yè)主走上法庭，此事的爭(zhēng)議大范圍存在，引發(fā)大量業(yè)主不安。深圳市政府在提請(qǐng)市人大修法的說(shuō)明中透露，以市房地產(chǎn)權(quán)登記中心名義核發(fā)的房產(chǎn)證有62萬(wàn)余本，目前尚在繼續(xù)發(fā)證。
市政府解釋稱，根據(jù)2007年實(shí)施的《物權(quán)法》第十條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理”。為此，在2009年的機(jī)構(gòu)改革中，市編辦明確“市房地產(chǎn)權(quán)登記中心統(tǒng)一集中負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)權(quán)登記工作”�！段餀�(quán)法》規(guī)范登記主體為登記機(jī)構(gòu)，使得現(xiàn)行《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》與之存在較大差異，與實(shí)際操作一定程度脫節(jié)，產(chǎn)生了大量行政訴訟、信訪，危及房地產(chǎn)登記公示公信力�！按罅繕I(yè)主已向法院起訴，要求確認(rèn)登記中心核發(fā)的房產(chǎn)證無(wú)效，由規(guī)劃國(guó)土部門重新核發(fā)。
市人大也認(rèn)為，這62萬(wàn)本由市房地產(chǎn)權(quán)登記中心核發(fā)的房產(chǎn)證，與原有條例規(guī)定的登記主體不符，存在主體上的瑕疵，為避免登記行為不必要的反復(fù)和權(quán)屬長(zhǎng)期處于不確定狀態(tài)，亟需對(duì)這一登記行為進(jìn)行補(bǔ)正。
已核發(fā)房產(chǎn)證將追認(rèn)有效
根據(jù)條例修正案草案，對(duì)原有條例第四條進(jìn)行修改，規(guī)定市房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)對(duì)特區(qū)房地產(chǎn)登記工作進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督市房地產(chǎn)權(quán)登記中心履行職責(zé)，市房地產(chǎn)權(quán)登記中心負(fù)責(zé)集中統(tǒng)一辦理特區(qū)房地產(chǎn)登記，這樣意味著登記中心被授權(quán)作為法定登記機(jī)構(gòu)。
除授權(quán)外，修正案草案還對(duì)之前市房地產(chǎn)權(quán)登記中心已核發(fā)的房產(chǎn)證的效力予以追認(rèn)，這62萬(wàn)本房產(chǎn)證與更早前國(guó)土部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，具有同等法律效力。
關(guān)注
草案未體現(xiàn)“違建不予登記”
去年，深圳市法制辦曾公布由市規(guī)劃國(guó)土委起草的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》(修訂草案送審稿)，并公開(kāi)征集市民意見(jiàn)。當(dāng)時(shí)的修訂稿中，曾規(guī)定對(duì)7種不予以登記產(chǎn)權(quán)的情形予以明確。最值得關(guān)注的是，“申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)存在違法加建、擴(kuò)建、改建等違反規(guī)劃、土地管理法律法規(guī)的情形，規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)作出行政處罰決定后，當(dāng)事人拒不履行行政處罰決定的”也將不予以登記產(chǎn)權(quán)，對(duì)違建給出明文法律約束。在此次公布的修正案草案中，并沒(méi)有類似規(guī)定。
市人大在審議意見(jiàn)時(shí)指出，下一步應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)登記工作中出現(xiàn)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題作進(jìn)一步梳理和研究，使條例更好適應(yīng)需要，進(jìn)一步保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法利益。
修訂細(xì)節(jié)
省去4件材料辦房地產(chǎn)證簡(jiǎn)化
修改內(nèi)容：《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》原本規(guī)定，房產(chǎn)登記需提交7項(xiàng)材料，包括土地使用權(quán)屬證明、建筑許可證、施工許可證、建筑物竣工驗(yàn)收證、竣工結(jié)算書、建筑設(shè)計(jì)總平面圖和建筑物竣工圖、實(shí)地測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書。修正案草案中規(guī)定，上述7項(xiàng)材料中，建筑許可證、施工許可證、建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖等4件材料不用再提交。南都記者注意到，修改后的辦證材料，主要和竣工驗(yàn)收有關(guān)。
理由：市政府認(rèn)為，有的材料已與現(xiàn)行立法規(guī)定不一致，如，“竣工驗(yàn)收證”已變?yōu)椤翱⒐を?yàn)收合格證明(備案)”。有的實(shí)際與房地產(chǎn)登記無(wú)關(guān)，如，“建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖”等。提交這些材料往往導(dǎo)致“辦證難”，不利于房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)和交易秩序的維護(hù)。此次修訂擬剔除與登記無(wú)關(guān)的4件無(wú)關(guān)材料，提高效率，減少辦證遲延引發(fā)的糾紛。
[辦房產(chǎn)證申請(qǐng)材料]
原先：
(一)土地使用權(quán)屬證明
(二)建筑許可證
(三)施工許可證
(四)建筑物竣工驗(yàn)收證
(五)經(jīng)市政府指定的機(jī)構(gòu)審定的竣工結(jié)算書
(六)建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖(包括單體建筑平面、立面、剖面圖)
(七)登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書
新規(guī)：
(一)《房地產(chǎn)初始登記申請(qǐng)表》
(二)申請(qǐng)人身份證明
(三)土地使用權(quán)屬證明
(四)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格的證明文件
(五)竣工驗(yàn)收合格的證明文件
(六)竣工測(cè)繪報(bào)告
(七)竣工結(jié)算文件
房地產(chǎn)證遺失或無(wú)需補(bǔ)發(fā)公告
修改內(nèi)容：條例原規(guī)定房地產(chǎn)證遺失補(bǔ)發(fā)的，除由當(dāng)事人在指定報(bào)紙上刊登遺失聲明(200元左右)外，還須由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告，公告期6個(gè)月，公告費(fèi)高達(dá)3000元。修正案草案擬刪去補(bǔ)發(fā)公告這一環(huán)節(jié)。關(guān)于登記費(fèi)用，修正案草案也有改動(dòng)，原先規(guī)定的具體費(fèi)用被刪去，只規(guī)定申請(qǐng)人應(yīng)交納房地產(chǎn)登記費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格部門會(huì)同市房地產(chǎn)主管部門確定，這也為登記費(fèi)的收取留下調(diào)整的空間。
理由：市政府認(rèn)為關(guān)于公告的規(guī)定費(fèi)時(shí)耗財(cái)，刪去可簡(jiǎn)化程序，提高效率，同時(shí)減少當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
申請(qǐng)文件真實(shí)性由申請(qǐng)人負(fù)責(zé)
修改內(nèi)容：條例修正案草案擬增加兩款內(nèi)容，核心是由申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)文件的真實(shí)性負(fù)責(zé)，登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)文件證明的事實(shí)與申請(qǐng)登記主體、申請(qǐng)登記房地產(chǎn)、申請(qǐng)登記內(nèi)容是否一致進(jìn)行審查并負(fù)責(zé)。
理由：房地產(chǎn)登記錯(cuò)誤可能造成巨大損失，帶來(lái)巨大賠償責(zé)任。不過(guò)，《物權(quán)法》及相關(guān)法律法規(guī)并未對(duì)登記機(jī)構(gòu)登記時(shí)的審查義務(wù)或標(biāo)準(zhǔn)作出明確界定。市政府表示，如果登記機(jī)構(gòu)必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，與其能力和工作量不符，也容易導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)為規(guī)避實(shí)質(zhì)審查錯(cuò)誤而延長(zhǎng)登記時(shí)限，要求當(dāng)事人提交各種用以證明材料真實(shí)性的其他輔助證明文件。(來(lái)源:南方都市報(bào)南都網(wǎng)
不配合房產(chǎn)登記擬罰5000元
修改內(nèi)容：此前條例規(guī)定，一方申請(qǐng)，另一方不申請(qǐng)或雖申請(qǐng)但不提供登記文件的，可責(zé)成限期辦理登記手續(xù)，限期內(nèi)仍不辦理的，處以1000元以上5000元以下罰款。修正案草案規(guī)定，罰款額度統(tǒng)一按最高額度，處以5000元罰款。
理由：辦理房產(chǎn)證過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)不配合辦理的情形，修正案草案對(duì)此情形的處罰加大力度�！ �
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