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“金九”樓市開(kāi)啟“摸價(jià)”時(shí)代 [推薦]
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合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江對(duì)羊城晚報(bào)記者指出，上半年大開(kāi)發(fā)商資金回籠不錯(cuò)，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”背景下，大部分開(kāi)發(fā)商都有漲價(jià)的沖動(dòng)，但又有諸多變數(shù)和制約，這個(gè)階段開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為，有著不同往年的顯著特征，那就是以“短”和“快”來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，定價(jià)的周期更短，調(diào)價(jià)的頻率更快。
定價(jià)，這個(gè)賣(mài)樓最大的課題，在這個(gè)“金九月”顯得更不尋常。
不是大漲，而是小漲；不是慢漲，而是快漲；又不是一路上漲，而是漲漲停停，甚至可能漲一段又往回調(diào)一段，波波折折，“微調(diào)”不斷，表現(xiàn)出典型的“摸價(jià)”現(xiàn)象。以小幅漲價(jià)“摸”一下市場(chǎng)，有正面反應(yīng)，繼續(xù)；無(wú)反應(yīng)，收手；若有負(fù)面反應(yīng)，則趕快調(diào)整。
合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江對(duì)羊城晚報(bào)記者指出，上半年大開(kāi)發(fā)商資金回籠不錯(cuò)，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”背景下，大部分開(kāi)發(fā)商都有漲價(jià)的沖動(dòng)，但又有諸多變數(shù)和制約，這個(gè)階段開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為，有著不同往年的顯著特征，那就是以“短”和“快”來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，定價(jià)的周期更短，調(diào)價(jià)的頻率更快。
A
看市場(chǎng)：如何“摸價(jià)”？
漲價(jià)別不把3%、5%當(dāng)回事
“還不快點(diǎn)買(mǎi)的話，這星期我們又要漲價(jià)了，漲一個(gè)點(diǎn)左右，真的，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層已經(jīng)批了。”本月8日，在荔灣區(qū)保利公園九里，銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣暢旺。銷售人員稱，一兩百萬(wàn)元的房子，總價(jià)少一個(gè)點(diǎn)，一兩萬(wàn)元也是錢(qián)啊！在海珠區(qū)合生紫龍府，營(yíng)銷負(fù)責(zé)人伍先生明確表示，9月份推全新C棟，價(jià)格肯定要往上升，不過(guò)幅度不大，大概5%，“大漲不現(xiàn)實(shí)”，該負(fù)責(zé)人稱，“像2007年、2009年那樣‘跳空’大漲的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了”。
中原地產(chǎn)物業(yè)部總經(jīng)理潘婉霞指出，近一兩周來(lái)，樓價(jià)小幅上漲已是普遍現(xiàn)象，尤其是住宅產(chǎn)品，大都帶有試探性的意味，步子不敢邁得太大，3%-5%的偏多，“現(xiàn)在，整體共識(shí)、大的方向，都還是以出貨為主”，這從發(fā)展商與中原搞一二手聯(lián)動(dòng)的數(shù)量并沒(méi)有減少可以看得出來(lái)。現(xiàn)在的升價(jià)行為，也是根據(jù)買(mǎi)方的互動(dòng)來(lái)定，是在“摸”市場(chǎng)的脈搏，潘婉霞舉例說(shuō)，比如9月8日至9月10日，開(kāi)盤(pán)價(jià)額外9.5折，這可以延續(xù)也不可以不延續(xù)，如果開(kāi)盤(pán)去貨較理想，過(guò)了這兩天折扣就取消了；如果出貨較慢，折扣將會(huì)延續(xù)。
B
探原因：為何“摸價(jià)”？
以價(jià)換量后重視利潤(rùn)回報(bào)
開(kāi)發(fā)商在“摸價(jià)”中悄然漲價(jià)的行為，已在部分上市公司的報(bào)表中得到印證。截至本月10日，萬(wàn)科、融創(chuàng)、富力和越秀等4家房企公布了8月份銷售業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科今年前8個(gè)月累計(jì)平均成交單價(jià)為10497元/平方米，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月回升。在經(jīng)歷了6月份銷售均價(jià)大幅下降后，融創(chuàng)7月及8月的售價(jià)也開(kāi)始緩慢回升。富力8月份銷售均價(jià)為11016元/平方米，同樣高于7月份的10861元/平方米。
“大型上市房企的樓盤(pán)，價(jià)格漲幅不會(huì)大，也不可能大，因?yàn)椴痪邆浯鬂q價(jià)的條件�！崩栉慕赋�，因此，賣(mài)家在與買(mǎi)家的互動(dòng)中“摸價(jià)”，成為一種必然選擇。拋開(kāi)經(jīng)濟(jì)下行的壓力不說(shuō)，就以剛需買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，廣州已經(jīng)消化掉4萬(wàn)多套剛需產(chǎn)品，還有多少剛需買(mǎi)家可以挖掘，還是個(gè)未知數(shù)。從改善型買(mǎi)家來(lái)看，受限購(gòu)、限貸等制約的因素還很多。上半年大房企通過(guò)促銷以價(jià)換量，雖然業(yè)績(jī)都不錯(cuò)，但銷售利潤(rùn)下降明顯。下半年，資金缺口變小，銷售業(yè)績(jī)開(kāi)始回升，房企的戰(zhàn)略也逐漸轉(zhuǎn)守為攻，“減價(jià)換量”現(xiàn)象減少，上調(diào)價(jià)格、重新重視利潤(rùn)回報(bào)趨勢(shì)也逐漸顯現(xiàn)，甚至還有房企調(diào)高全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，并借勢(shì)擴(kuò)張拿地。
C
判走勢(shì)：“摸”向何方？
成交量與利潤(rùn)率的平衡價(jià)
開(kāi)發(fā)商對(duì)于“可以成交的價(jià)格”還要“摸”多久？招商證券(香港)聯(lián)席董事張春志分析認(rèn)為，這種調(diào)控環(huán)境下的定價(jià)模式，旨在找出市場(chǎng)規(guī)律，在政策尚未明朗前，可能還將會(huì)延續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。
陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，從9月3日至9月9日，廣州共有10個(gè)樓盤(pán)取得預(yù)售證，獲得1813套預(yù)售房源，中心六區(qū)中的黃埔和白云共新增1240套，環(huán)比大增189.7%。至此，全市可售房源還有5.2萬(wàn)套。黎文江指出，按照往年的經(jīng)驗(yàn)，廣州一年可賣(mài)6萬(wàn)多套房子，經(jīng)過(guò)前面8個(gè)月以剛需為主的消化，已經(jīng)成交了4萬(wàn)多套，還剩下4個(gè)月的時(shí)間，大概成交也就是2萬(wàn)余套，但尚未算上第四季度的新增貨量，僅庫(kù)存量還有5萬(wàn)多套，供大于求的矛盾仍然突出，這是懸在開(kāi)發(fā)商頭上的達(dá)摩克利斯之劍，開(kāi)發(fā)商也不能掉以輕心。
據(jù)合富輝煌監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，這段時(shí)間以來(lái)，個(gè)別樓盤(pán)只要漲價(jià)，銷售速度馬上就會(huì)下降。“出貨才是主旋律，漲價(jià)或許只是小插曲，漲價(jià)也不能超過(guò)GDP的增幅，今年GDP的增幅頂多也就是8%的水平，漲多了，不單是賣(mài)不出去的問(wèn)題，政府肯定還會(huì)干預(yù)�！崩栉慕J(rèn)為，不斷摸索出能夠達(dá)成成交量與利潤(rùn)率平衡的價(jià)格，應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)要做的功課。
城市連線
南京：有樓盤(pán)欲漲價(jià)10%被駁回
本月8日，位于南京六合區(qū)的某樓盤(pán)推出430套新房源，在開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目銷售部負(fù)責(zé)人對(duì)外透露，在申報(bào)二期房源銷售價(jià)格時(shí)，原報(bào)價(jià)漲幅10%的方案被南京市物價(jià)局駁回，物價(jià)局要求其二期房源備案價(jià)格的漲幅不得超過(guò)一期房源的5%。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，這是南京第二個(gè)漲價(jià)方案被物價(jià)局駁回的樓盤(pán)。南京的房?jī)r(jià)備案制度規(guī)定3個(gè)月內(nèi)不能上調(diào)價(jià)格，但物價(jià)部門(mén)在實(shí)際執(zhí)行時(shí)，規(guī)定的價(jià)格上調(diào)幅度不能超過(guò)5%。因此，也有不少開(kāi)發(fā)商為了避開(kāi)限制，在之前的樓盤(pán)備案時(shí)故意調(diào)高備案價(jià)格，為后期樓盤(pán)漲價(jià)做準(zhǔn)備。(趙亞洲)
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