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政策卡脖，“偷面積”越來越難 [推薦]
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“現(xiàn)在政策對(duì)于戶型的設(shè)計(jì)卡得越來越緊了，我們這個(gè)戶型，應(yīng)該算得上是政策收緊后的最后一批了�！弊罱恢灰患议_發(fā)商對(duì)記者如是表示。
大陽臺(tái)、雙層挑空露臺(tái)、大設(shè)備陽臺(tái)、花池、入戶花園、飄窗……這些之前開發(fā)商用來“偷面積”的空間，如今都有了嚴(yán)格政策限定，這就使得今后戶型變通空間越來越小。
120方變出200方空間
近日，杭州下沙金沙湖板塊的樓盤和達(dá)御觀邸，正式對(duì)外開放了其樣板房。這個(gè)樓盤戶型為89、132、138平方米高廳疊墅，之所以自稱為“墅”，是因?yàn)榇蟛糠值姆吭礊?.8-6.2米層高躍層，最大6-7.2米南向面寬，最大拓展空間可達(dá)50%以上。不同于很多只是號(hào)稱躍層但實(shí)際層高很低的樓盤，御觀邸這樣的層高，實(shí)際上已經(jīng)是超過了兩層標(biāo)準(zhǔn)層高。這就使得開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)上，有了更多長(zhǎng)袖善舞的機(jī)會(huì)。
如御觀邸89平方米的A戶型，下層設(shè)置了客廳、餐廳、廚房間和入戶花園，其中入戶花園和挑高陽臺(tái)都是不算面積的可拓展空間，而樓上則設(shè)置了主臥、次臥、書房和衛(wèi)生間，同時(shí)還有一個(gè)走入式衣柜。值得一提的是，次臥、主臥和半個(gè)衛(wèi)生間，都是因?yàn)闃窍绿舾吒舫鰜淼�，不算面積。銷售人員介紹，這個(gè)89平方米的戶型，最終可實(shí)現(xiàn)128平方米使用面積，而132平方米戶型的可利用空間竟高達(dá)190多平方米，實(shí)際得房率超過140%。
而位于臨平山南的雍熙山最近也正式對(duì)外進(jìn)行了認(rèn)籌，很多人對(duì)這個(gè)樓盤的戶型設(shè)計(jì)留下了深刻印象。據(jù)了解，雍熙山首期推出8號(hào)樓和12號(hào)樓，其中12號(hào)樓為90平方米平層，可享受獨(dú)立門廳，因?yàn)橘?zèng)送面積比較多，所以做出了各個(gè)功能空間都還寬敞的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。
最值得一提的還是8號(hào)樓的120-125平方米躍層。這個(gè)戶型在拓展空間上簡(jiǎn)直已經(jīng)做到了極致。120平方米左右的空間，實(shí)際可使用面積可以達(dá)到180-200平方米。這個(gè)戶型被劃分成兩層，因?yàn)榭倢痈哌_(dá)到5.6米，做成兩層也并不顯壓抑。120平方米的中等戶型，被做出了樓上樓下排屋式的感覺。
同樣在臨平，由廣宇房產(chǎn)開發(fā)的鼎悅府項(xiàng)目，戶型設(shè)計(jì)也很有優(yōu)勢(shì)。如該樓盤一個(gè)130平方米的戶型，同樣做成了樓上樓下的躍層，設(shè)置了四房?jī)蓮d三衛(wèi)一廚兩陽臺(tái)，除了挑空客廳，這個(gè)戶型還配了挑高露臺(tái)，方便購房者在裝修時(shí)隔成兩層，拓展空間之用。從拓展后的裝修參考圖可以看到，一層設(shè)置了豪華廚房、入戶玄關(guān)、餐廳、客廳和一個(gè)臥室，其中客廳還配置了一個(gè)生活陽臺(tái)。臥房有景觀飄窗，可拓展空間達(dá)17平方米。而二樓的可拓展空間顯然比較大，除了一個(gè)臥室，書房、主臥、走入式衣帽間都是拓展后的面積，可拓展面積約40平方米。這樣一來，該戶型的總可拓展面積達(dá)到了約60平方米。
層高控制逐步趨嚴(yán)
值得一提的是，這種可拓空間極大的戶型，今后將越來越稀缺。
去年7月，杭州市規(guī)劃局出臺(tái)了《杭州市建筑層高控制及容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》，其中規(guī)定多層、高層普通住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高不得大于3.2米（240平方米以上大戶型因特殊技術(shù)等需要，可適當(dāng)增加至3.4米），低層住宅標(biāo)準(zhǔn)層層高不應(yīng)大于3.6米。住宅建筑非標(biāo)準(zhǔn)層層高應(yīng)小于4.5米，當(dāng)大于等于4.5米小于6米時(shí),不論層內(nèi)是否有隔層，計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí),建筑面積均按該層面積乘1.5倍計(jì)算。躍層式或低層住宅等，若起居室（廳）層高在戶內(nèi)通高時(shí)，可按其實(shí)際面積計(jì)入容積率。
對(duì)于地下空間，也有規(guī)定。即地下室層高2.2米以上，室外地坪為基準(zhǔn)。地下室、半地下室的頂板面高出室外地面不超過1.5米時(shí)，建筑面積不計(jì)入容積率；當(dāng)?shù)厣喜糠执笥?.5米時(shí)，該層建筑面積計(jì)入地塊容積率。此外還規(guī)定，在這之前土地已出讓但方案尚未批復(fù)的項(xiàng)目，雖然允許建筑部分樓層按原規(guī)定執(zhí)行層高標(biāo)準(zhǔn)，但其比例原則不超過其標(biāo)準(zhǔn)層面積的40%（在方案中明確）。
許多人在看房過程中也許會(huì)有這樣的感覺：越靠近市中心，戶型可拓展空間越小，而在一些郊區(qū)板塊，反而能看到一些讓人眼前一亮的創(chuàng)新戶型。不過今后遠(yuǎn)郊樓盤的創(chuàng)新戶型，也會(huì)越來越少。
以余杭為例，根據(jù)杭州市規(guī)劃局余杭規(guī)劃分局[2011]40號(hào)文件《關(guān)于建筑工程容積率和建筑密度指標(biāo)計(jì)算規(guī)則說明（試行）的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），“大戶型躍層式、低層住宅的起居室（廳）層高為戶內(nèi)通高以及住宅坡屋頂部分除外”中的大戶型，明確以建筑面積120平方米（含）為標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積小于120平方米以下的，其起居室（廳）通高層高超過4.5米（含）的，按1.5倍計(jì)算容積率。這就意味著，今后只要是建筑面積小于120平方米，超過4.5米的層高，在規(guī)劃審批時(shí)就要算1.5倍的面積。這自然就會(huì)打消開發(fā)商的熱情，120平方米以下的小戶型躍層將可能會(huì)絕版。
此外，余杭區(qū)還規(guī)定，建筑物內(nèi)單層層高不足2.2米，算一半面積；單層層高超過2.2米（含）的，算全部面積。而在此前，層高不足2.2米是不計(jì)算面積的。
飄窗陽臺(tái)也有限令
對(duì)于飄窗、陽臺(tái)、花池等空間，杭州市也有明確規(guī)定。去年4月，杭州市規(guī)劃局《關(guān)于規(guī)范建筑飄窗等若干問題建筑面積計(jì)算的通知》中強(qiáng)調(diào)，住宅每戶的陽臺(tái)、露臺(tái)等附屬空間的結(jié)構(gòu)底板投影面積之和占該戶建筑面積的比例應(yīng)小于12%，超出部分全部計(jì)算面積。建筑面積90平方米以下的戶型，其設(shè)備平臺(tái)面積不大于3平方米；建筑面積90平方米以上的戶型，設(shè)備陽臺(tái)面積不大于5平方米。
此外，飄窗窗臺(tái)面與室內(nèi)地面的高差應(yīng)大于或者等于0.3米，自外墻墻體外邊線至飄窗外邊線距離應(yīng)小于或者等于0.6米，窗臺(tái)面至飄窗頂板底高度應(yīng)小于2.2米。不符合以上條件的，按挑出外墻部分的投影面積計(jì)入建筑面積并計(jì)入容積率指標(biāo)。
同時(shí)還規(guī)定，高層住宅不得在陽臺(tái)外或外墻外設(shè)置花池。低、多層住宅在陽臺(tái)外或外墻外設(shè)置花池時(shí)，花池的底板標(biāo)高應(yīng)高于室內(nèi)地坪或陽臺(tái)地坪標(biāo)高0.6米以上。在陽臺(tái)結(jié)構(gòu)底板內(nèi)設(shè)置花池時(shí)，按陽臺(tái)規(guī)定計(jì)算花池面積。
而對(duì)于單個(gè)陽臺(tái)的大小，也有了更為嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)新規(guī)，凹陽臺(tái)面積不大于8.0平方米且其進(jìn)深不大于2.4米。以往大家比較喜歡用的陽臺(tái)、露臺(tái)、空中花園、入戶花園等建筑空間，無論其名稱如何，如果符合上面的條件，則按陽臺(tái)計(jì)算建筑面積；不屬于以上形式的，均視為非陽臺(tái)建筑空間，計(jì)算全部建筑面積。
空間拓展以后難了
對(duì)于躍層、LOFT等創(chuàng)新戶型，一開發(fā)商坦言，做這樣的戶型，回報(bào)肯定要大于成本，因?yàn)檫@種戶型更受購房者青睞。但今后政策不斷卡緊，開發(fā)商想要鉆政策的空子，越來越難了。
這位開發(fā)商還告訴記者，之前戶型要拓展空間非常簡(jiǎn)單，比如隨便選一塊空間，就說是設(shè)備平臺(tái)，但其實(shí)大得足以做一個(gè)房間；甚至一套房?jī)?nèi)設(shè)計(jì)6個(gè)陽臺(tái)或者露臺(tái)，但新規(guī)有了嚴(yán)格規(guī)定之后就行不通了；之前做出層高2.2米以下的空間就可以不用計(jì)算面積,贈(zèng)送給購房者,現(xiàn)在此路也不通了。此外，通過飄窗、花池、陽臺(tái)等方式拓展空間，現(xiàn)在也很難行得通。
“像我們這樣的戶型，今后是越來越難批了，很有可能成為絕版�！倍@個(gè)理由，已經(jīng)成為目前一些創(chuàng)新戶型對(duì)外銷售最好的廣告語�！ �
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