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廣州天河路商圈改造方案升級 擬開建多座空中連廊 [推薦]
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眼下，廣州市天河區(qū)經(jīng)貿(mào)局正曬出國際招標(biāo)大單———對《天河路黃金商業(yè)帶整體策劃》編制服務(wù)進行公開招標(biāo)采購。該項投標(biāo)的截止日期為8月7日，天河路商圈的改造升級方案有待出爐。
不過，廣州市經(jīng)貿(mào)委及天河區(qū)經(jīng)貿(mào)局此前已明確表示，天河路商圈將參照珠江新城的模式，開建多座空中連廊，使天河廣百中怡店、天河城、正佳廣場、萬菱匯、太古匯、崗頂摩登百貨等商圈內(nèi)主要商場實現(xiàn)互聯(lián)互通。
據(jù)悉，“空中連廊”的規(guī)劃建設(shè)，將是天河路商圈此番謀變的最重要手筆。值得注意的是，此前天河區(qū)政府也曾提出將上述商家連成一片，但改造的方向卻是“以地鐵規(guī)劃推動天河商圈的發(fā)展”，并擬建多個地下商場和地下通道。
而今“入地”升到“上天”，背后玄機何在？
擬建“空中連廊”
政府采購項目總是吸引眼球的，據(jù)《天河路黃金商業(yè)帶整體策劃》招標(biāo)公告顯示，天河路黃金商業(yè)帶“西至天河立交，東至崗頂，北至天河北路，南至黃埔大道，以天河路為核心軸線，全長約2 .8公里，總面積約4.5平方公里�！�
這里集聚了太古匯、正佳廣場、天河城、萬菱匯、廣百中怡、摩登百貨等8家大型商業(yè)綜合體；太平洋數(shù)碼廣場等9家IT時尚消費類電子產(chǎn)品集貿(mào)綜合體；時尚天河等3家地下商業(yè)綜合體；天河體育中心等3家文化體育活動載體。商業(yè)零售面積近120萬平方米，商戶近8000家，每天客流量超過150萬人。
“這種商業(yè)物業(yè)高度集中化，在客觀上形成商業(yè)的連續(xù)性。但如果商業(yè)氣氛連不上就很難真正構(gòu)成一個商圈�！备叩轮玫貜V場總經(jīng)理朱志文對南都記者說，整個商圈主要由天河城、正佳廣場、萬菱匯、太古匯這幾個購物中心來定調(diào)定格，但其相互之間正好各隔一條馬路，沒有連成一片，比較凌亂。而路網(wǎng)硬傷帶來的交通擁堵也被業(yè)界詬病。
目前，“整體策劃”方案尚未出爐，破局策略自是懸而未決。不過，廣州市經(jīng)貿(mào)委及天河區(qū)經(jīng)貿(mào)局此前已明確表示，天河路商圈將參照珠江新城的模式，開建多座空中連廊，使商圈內(nèi)主要商場實現(xiàn)互聯(lián)互通。
而7月7日全新成立的天河路商會已吸引了正佳集團、天河城集團、太古匯、萬菱匯、廣州購書中心等103家商家參會，“目前，（天河路）商會已巨資聘請國際一流策劃水平的公司，正在對‘空中連廊’進行規(guī)劃，預(yù)計到2013年建成�！比f菱匯常務(wù)副總經(jīng)理鄭偉新對記者如是透露。
“入地”成本太高
從天河路商會成立到商圈啟動整體策劃，再到天河路黃金商業(yè)帶管委會成立，天河路商圈此番謀變，動作頻頻。值得注意的是，此前，天河區(qū)政府也曾提出“以地鐵規(guī)劃推動天河商圈的發(fā)展”，規(guī)劃建設(shè)原宏城廣場地下空間、‘東方寶泰—中信大廈’等多個地下商場，以及從天河城貫通到崗頂?shù)牡叵峦ǖ�，將割裂的商場連成一片。
明眼人看出，天河商圈升級改造的主推方向已從“入地”轉(zhuǎn)向“上天”，而中天購物城的一位高管則告訴南都記者，“原本，東方寶泰與中信大廈負(fù)一層擬打通，現(xiàn)在項目已經(jīng)擱淺�！�
這里頭涉及到的因素很多�！耙话銇碚f，地下商場建造成本約為3000元-3500元/平方米/層，比地面的建造成本至少貴1000元/平方米/層。而且，上蓋物業(yè)也會因為地基結(jié)構(gòu)的改變而大受影響�！敝熘疚恼f，相比之下，搭建“空中連廊”，只需銜接物業(yè)進行“加固”，技術(shù)上更好解決。
除此之外，“天河地下商場的經(jīng)營大多乏善可陳，并且，地下物業(yè)、通道都是由‘人防辦’管轄的，消防的審批也比地面物業(yè)要嚴(yán)苛很多，而人防辦、消防等部門是屬于軍隊、武警系統(tǒng)的�！毖趴ㄍ顿Y管理有限公司董事長鄧國堅直戳要害，監(jiān)管報批是“入地”最大的變數(shù)，也是最后的一錘。
但這并不意味天河路商圈的改造工程要完全放棄“地下，全面升空”。根據(jù)《天河路黃金商業(yè)帶整體策劃》招標(biāo)要求，方案必須給出包括交通組織、地下環(huán)路系統(tǒng)、空中走廊系統(tǒng)、公共交通、停車規(guī)劃、慢行交通等在內(nèi)的商圈交通發(fā)展策略，招標(biāo)內(nèi)容還包括運營模式、配套服務(wù)、政策保障等方面的設(shè)計。招標(biāo)書上最高限價為280萬元人民幣。
“上天”也不易
業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，“天河路黃金商業(yè)帶整體策劃”從一開始就有“雷聲大、雨點小”的意味。
“現(xiàn)在一個購物中心前期的定位市場調(diào)查和策劃，國內(nèi)設(shè)計院的收費可能都要到四五百萬，280萬應(yīng)該是買個商圈改造的‘點子’，后續(xù)的規(guī)劃實施投入肯定要更多。”頤高信息科技集團有限公司副總裁關(guān)朝定如是說。
核心問題由此浮現(xiàn)———由誰來出錢建“空中連廊”？而相關(guān)利益又如何分配？
廣州正佳企業(yè)有限公司常務(wù)副總裁李穗生就直言，“企業(yè)自己掏錢出來干，那是不現(xiàn)實的，沒這個理由�！焙螞r，“政府提出建設(shè)‘空中連廊’，不僅牽涉所有商場要在2、3樓層開門連接，改變客流動向和消防設(shè)置，也牽涉到成熟商場與新場是否愿意人流共享問題�！睆V百股份有限公司副總經(jīng)理嚴(yán)盛華進一步分析。
當(dāng)然，贊成派的聲音也很響亮。鄭偉新就認(rèn)為，“一旦‘空中連廊’建成，天河路的商業(yè)結(jié)構(gòu)和商業(yè)組團布局就得以改善，整個商圈吸納到的客流必將大大增多，這對商圈內(nèi)任何一家商場都是好事。香港中環(huán)就是靠‘空中連廊’推動商業(yè)發(fā)展的成功樣板�！�
這就像抱團取暖的刺猬，太近了傷著對方，太遠(yuǎn)了會倍感寂寞�！罢w策劃”方案還在招標(biāo)，利益博弈還在繼續(xù)。
數(shù)據(jù)
據(jù)廣州市社科院發(fā)布的《2011年廣州市商圈基本格局及趨勢》，對天河路商圈的天河城、正佳廣場、友誼正佳店、廣百中怡店、太古匯廣場、萬菱匯廣場的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，470個服裝品牌中，品牌重疊率41.49%；126個鞋品牌，品牌重疊率達41.27%；48個化妝品品牌，品牌重疊率達45.83%.
業(yè)界觀點
雅卡投資管理有限公司董事長鄧國堅
天河路商圈擬建“空中連廊”，看著很感動，實際很難弄。以香港中環(huán)作參照，其連廊建設(shè)是“整體規(guī)劃先行”，政府事先告知商家必須留位銜接。并且，中環(huán)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資商來去無非長江、新世界、南豐、恒基那幾家，凡此地產(chǎn)商的股東很多都是同個家族，相互參股物業(yè)也是“慣例”，利益調(diào)配要簡單得多。反觀廣州天河，商業(yè)建筑已經(jīng)成型，推倒重來不現(xiàn)實，商圈內(nèi)物業(yè)之間若要銜接，最短距離也得50—100米，而中環(huán)是30、40米。
廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶
以天河商圈現(xiàn)在的規(guī)模和硬件來說，已具備世界一流商圈的條件。若再建空中連廊，則顯得“畫蛇添足”，而且破壞景觀，影響整個商業(yè)氣氛和商業(yè)形象。
廣東省流通業(yè)商業(yè)執(zhí)行會長黃文杰
國際級商圈的打造與一個城市的綜合功能密不可分，它不單單涉及商業(yè)零售，而是集商務(wù)、金融、文化、旅游等多功能于一體的有機綜合體�！ �
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