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沈陽有兩地塊將拍賣 首次規(guī)劃用于老年社區(qū)建設(shè) [推薦]
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據(jù)報道，12月29日，沈陽土地交易中心將公開拍賣兩塊居住用地，雖然這兩個地塊位于地處于洪區(qū)造化街道的旺牛村，但這次土地拍賣公告一發(fā)出就引起了各界的廣泛關(guān)注。因為，這兩塊土地的規(guī)劃用途被特別注明“老年社區(qū)”。這也是沈陽第一次出讓明確規(guī)劃用途為建設(shè)老年社區(qū)的土地。
兩塊地專建“老年社區(qū)”
沈陽土地交易中心在本周三正式發(fā)出兩塊土地的拍賣公告。這兩塊土地均位于于洪區(qū)造化街道，分別是于洪區(qū)旺牛村1號地塊和于洪區(qū)旺牛村2號地塊。兩塊土地的面積分別達到12.8萬平方米和9.5萬平方米。
兩塊土地的規(guī)劃都是居住、商業(yè)用地，但是，兩地塊地上容積率規(guī)劃均為1.3，這在沈陽市出讓的各類居住商業(yè)地塊中容積率是相當?shù)偷模话愕耐恋厝莘e率都能達到4左右。這也就是說，兩塊土地面積合起來達到23萬平方米左右，按規(guī)劃容積率計算只能蓋出總建筑面積達到28萬平方米的房屋，而按通常容積率4來計算，可以蓋出近100萬平方米的房屋，這也意味著，這兩塊土地只能用來蓋多層，甚至是低層住宅。而在規(guī)劃要求中也明確表示“以多層為主”。
此外，這兩塊土地的商業(yè)比例規(guī)劃都不高，只有15%和10%，而一般的居住、商業(yè)用地的商業(yè)比例可以達到30%以上。兩塊土地的起拍地價分別為956元/建筑平方米、948元/建筑平方米。
雖然兩塊地位置較偏僻，但因其規(guī)劃要求略顯“奇特”，這兩塊地還是引起了很多人的關(guān)注，因為，這兩塊地的規(guī)劃用途被明確標注“老年社區(qū)”。
養(yǎng)老地產(chǎn)概念初現(xiàn)沈陽
沈陽市規(guī)劃和國土資源局于洪分局相關(guān)人士昨日向記者表示，旺牛村這兩塊土地確實規(guī)劃用于老年社區(qū)。土地規(guī)劃中一些略顯“奇特”的要求也是為配合老年社區(qū)建設(shè)。比如，容積率低，以多層和矮層為主，是為了方便老年人的起居出入。
相關(guān)人士表示，目前土地尚處在出讓階段，還沒有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接手進行實質(zhì)性開發(fā)，所以，未來這個區(qū)域會建設(shè)成一個什么樣的老年社區(qū)，現(xiàn)在還是一個未知。
這是沈陽市第一次出讓如此大面積規(guī)劃用于老年社區(qū)的土地。但是，老年社區(qū)這個概念在國外早已成型，最近在國內(nèi)也悄然興起。
業(yè)界對老年社區(qū)更習慣稱之為養(yǎng)老社區(qū)或養(yǎng)老地產(chǎn)，這類項目從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃到裝飾標準，其開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計。從護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團隊。
養(yǎng)老地產(chǎn)在美國等市場經(jīng)濟發(fā)達國家早有先例，雖然在國內(nèi)近兩年也在悄然興起，但鮮有成功案例，而國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)標準也剛剛制定出來，全國已經(jīng)先期選定了15個項目作為全國養(yǎng)老地產(chǎn)的示范項目，沈陽有一個樓盤位列其中。
養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)有五大體系
沈陽的示范項目開發(fā)企業(yè)大洋集團董事長于浩波表示，以往養(yǎng)老分兩種方式，一是住養(yǎng)老院，二是租住在養(yǎng)老公寓。而新一代養(yǎng)老地產(chǎn)項目的特點是住在自己的產(chǎn)權(quán)房里，但是能享受到養(yǎng)老需要的一切服務(wù)，并且能享受到和子孫同住一園的天倫之樂。預計2015年開始到2020年會是社會關(guān)注的高峰期，現(xiàn)在是在養(yǎng)老高峰期來臨前先探索一個解決方案。
于浩波認為，一提到養(yǎng)老大家就想到一個遠離市區(qū)、山清水秀的地方，這是一個誤區(qū)，養(yǎng)老固然需要山清水秀，更需要的是及時的醫(yī)療救治和保障，還有便捷的交通和商業(yè)娛樂配套。
一個養(yǎng)老社區(qū)與普通的社區(qū)有什么區(qū)別？于浩波表示，養(yǎng)老園區(qū)其中地產(chǎn)的比重最多只占一半，更重要的是業(yè)主入住后的專項服務(wù)，這包括建筑規(guī)劃硬件的配置，比如緊急呼叫系統(tǒng)、無障礙通道、可進擔架車的電梯，包括醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)生保健、文化娛樂、居家服務(wù)、老有所為工作體系等服務(wù)體系。
大洋集團總裁孫剛也認為，養(yǎng)老地產(chǎn)并不是簡單地把房子蓋矮了，方便老年人起居，園區(qū)里設(shè)置幾條無障礙通道，建幾個醫(yī)療室這么簡單，而是應(yīng)該有一整套的服務(wù)標準。
參與制定國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)認定標準的精瑞(中國)不動產(chǎn)研究院院長張雪舟表示，真正的養(yǎng)老社區(qū)評估有住區(qū)設(shè)施認定、養(yǎng)老服務(wù)認定、安全保護認定、運營管理認定四個認定標準。其中，養(yǎng)老服務(wù)分成服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)供應(yīng)商管理。服務(wù)內(nèi)容又細分為日常生活服務(wù)、家政服務(wù)、健康醫(yī)療、社交娛樂。
聽起來很美 做起來很難
去年10月，國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)高調(diào)宣布進入國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，今年4月，首創(chuàng)置業(yè)又宣布與中國社會福利教育基金會旗下的長青基金共同探索中國特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。
業(yè)界人士分析，眾多地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，一方面是中國社會老齡化的速度正在加快，尋找更多、更好的養(yǎng)老方式是被迫的選擇；另一方面，也是在當前調(diào)控政策下，開發(fā)商的一種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，畢竟養(yǎng)老地產(chǎn)聽上去總是有替社會分憂的感覺，似乎有公益性在里面，所以，養(yǎng)老地產(chǎn)項目宣傳起來也更加容易。
雖然眾多開發(fā)商紛紛看好這一領(lǐng)域，但想在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域掘金并不容易。目前國內(nèi)還沒有成功的先例，而在國外很多成熟的養(yǎng)老社區(qū)贏利空間也不大。以美國最大的老年社區(qū)業(yè)主以及運營商Brookdale Senior Living(NYSE：BKD)為例，自2005年登陸紐交所以來，營業(yè)收入從2005年的7.9億美金增長到了22.13億美金，但一直沒有實現(xiàn)盈利。
除了政策配套不完善、融資渠道缺乏、運營模式模糊等一系列不確定因素，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨不少難題之外，中國人的傳統(tǒng)觀念也在影響著養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
在采訪中，很多市民認為，在他們的傳統(tǒng)觀念中，老人養(yǎng)老就該在家養(yǎng)，這也是業(yè)內(nèi)人士擔心養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景的一大重要原因。
解決之道：新三代同堂
于浩波表示，居家養(yǎng)老是今后中國養(yǎng)老的一個主流方式。中國的養(yǎng)老服務(wù)剛剛開始，總需要有人去探索，園區(qū)硬件的設(shè)施是比較好完成的，重要的是配套服務(wù)體系，我們中國人有自己的生活習慣，不是簡單照搬美國、日本的模式就可以完成的，適合中國國情是最重要的，要在國外經(jīng)驗基礎(chǔ)上走適合中國養(yǎng)老習慣的路，藉此來完成園區(qū)規(guī)劃。
有開發(fā)商表示，未來的養(yǎng)老地產(chǎn)項目不能只針對中老年人群，而是根據(jù)老中青三代人的需求，推出洋房、別墅、公館等住宅，甚至連幼兒園及兒童娛樂設(shè)施都一應(yīng)俱全。一家人雖三代同堂但卻各居其所，既便于相互照顧，又成全各自不同的生活習慣，是新三代同堂孝養(yǎng)模式的探索。
對于沈陽即將出讓的兩塊用于老年社區(qū)建設(shè)的土地，業(yè)內(nèi)人士在為沈陽的舉措叫好同時，也提出了自己的擔心。有業(yè)內(nèi)人士分析認為，這兩塊土地出讓價過高，而且容積率太低，如果沒有政策支持，開發(fā)商的利潤空間幾乎沒有，這也會影響到開發(fā)商配套服務(wù)的完善�！ �
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