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切實做好保障性住房規(guī)劃建設運營管理工作 [推薦]
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一、認識住房屬性，傾力保障民生
我國實行住房商品化改革以來，中低收入家庭的住房困難成為一項凸顯的民生問題，成為全社會關注的一個焦點。正確認識住房的屬性，下力量解決好以住房為重點的各種民生問題，對于促進經濟發(fā)展、保持社會和諧穩(wěn)定，具有重要意義。
（一）正確把握住房雙重屬性。在現階段，我國的住房具有兩種屬性、兩種功能，即商品屬性和民生屬性，同時發(fā)揮經濟功能和社會功能。在市場經濟條件下，大部分社會群體通過市場途徑解決住房問題，但中低收入群體如果沒有政府的幫助，就無法很好地解決住房問題。如果住房的商品屬性被片面夸大，民生屬性被完全忽略，就會引發(fā)各種社會問題。住房的這兩種屬性、兩種功能只有均衡協(xié)調體現，房地產市場才能平穩(wěn)健康發(fā)展，各類社會群體對住房的基本需求才可能得到滿足。近幾年，天津市高度重視住房保障工作，列為每年20項民心工程的首要任務，注重發(fā)揮住房的經濟功能和社會功能，把滿足群眾基本居住需求作為政府工作的重要職責，著力促進住房的市場供給和政府保障均衡發(fā)展，探索了一條具有天津特點的住房保障有效途徑，努力實現中低收入困難家庭住有所居。
�。ǘ┤ψ龊米》勘Ｕ瞎ぷ鳌� “十一五”期間，天津市住房保障工作力度不斷加大，特別是在不斷加大建設力度的基礎上，深入研究，著力加強制度建設，努力構建完善的住房保障體系。全市新建各類保障性住房2405萬平方米、33.5萬套，發(fā)放租房補貼7.5萬戶，累計向41萬戶中低收入住房困難家庭提供了住房保障，占城鎮(zhèn)家庭的20%，保障性住房建設量占住宅建設總量的30%，住房供應結構得到有效改善。在2010年“我愛天津的100個理由”評選活動中，天津的老百姓對保障房建設的認可度最高。
二、構建政策體系，完善保障方式
天津市在住房保障工作方面，按照加快構建“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房供應目標要求，堅持分層分類、應保盡保的原則，整合保障方式，簡化保障類型，初步形成了“租、售、補”相結合、“發(fā)放三種補貼”、“建設三種住房”的政策體系，在解決中低收入群眾住房問題中，較好地發(fā)揮了政策先導作用。
�。ㄒ唬┌l(fā)放“三種補貼”。這是面向最低收入、低收入、中低收入的住房困難家庭發(fā)放的租房補貼，分為三種形式：一是廉租住房實物配租補貼，面向人均住房面積低于7.5平方米的最低收入家庭，如低保戶、優(yōu)撫家庭、重殘雙殘家庭等，享受補貼家庭承擔的月租金為每平方米1元，其余部分全部由政府補貼；二是廉租住房租房補貼，面向人均年收入低于1萬元，人均住房面積低于12平方米的低收入家庭，政府月補貼額不低于450元；三是經濟租賃房租房補貼，面向人均年收入低于2萬元，人均住房面積低于12平方米的“夾心層”家庭，政府月補貼額不低于240元。目前，天津市享受“三種補貼”政策的家庭，政府補貼額分別占三類家庭房租總金額的90%、75%和35%。這種做法，充分考慮了不同困難程度家庭的支付能力，將“暗補”變?yōu)椤懊餮a”，形成了保障標準與收入水平掛鉤，補貼與市場聯(lián)動的機制。
（二）建設“三種住房”。根據困難群眾的租購需求，建設不同類型的保障性住房，改善保障性住房的供應結構。一是公共租賃住房，主要面向享受“三種補貼”的家庭、人均年收入低于3萬元并且人均住房面積低于12平方米的家庭，以及符合條件的外來務工人員。二是經濟適用住房，面向城鎮(zhèn)拆遷家庭，按照拆建結合的原則定向建設，對特殊困難家庭托底保障，確保每戶一套安置房。三是限價商品住房，面向人均年收入低于3萬元、人均住房面積低于20平方米的中低收入住房困難家庭，銷售價格比同區(qū)域的普通商品房低20%左右。“三種住房”科學整合了現有的保障資源，使保障房分類更加合理，供應對象更加清晰。
三、科學規(guī)劃設計，確保建設品質
保障房品質是群眾最關心的問題。時間再緊，任務再重，保障房的建筑質量、居住品質也不能打折扣，要經得起歷史的檢驗和群眾的檢驗。天津在加快保障性住房建設過程中，堅持保障房建設與商品房建設標準一致，努力實現建成一片房源、惠及一方百姓、促進一方和諧，讓群眾住得安心順心舒心。
（一）科學規(guī)劃布局。天津市委、市政府高度重視保障性住房的規(guī)劃，編制了2008—2012年住房保障五年發(fā)展規(guī)劃、“十二五”住房保障規(guī)劃，明確了保障性住房的空間布局、土地供應、建設要求等。在空間布局上，充分考慮中低收入家庭的居住成本、生活成本，盡量滿足居民就業(yè)、就醫(yī)、就學、出行等需要。目前，天津保障性住房80%以上分布在中心城區(qū)。在土地供應上，本著節(jié)約集約利用土地的原則，優(yōu)先保證保障性住房的土地供應。在設施配套和環(huán)境建設上，確保水電氣熱等配套設施與住房同步建設、同步使用，做到外檐色彩、立面效果、景觀綠化與周邊環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一，建成整潔有序優(yōu)美的新社區(qū)。
�。ǘ﹥�(yōu)化房型設計。滿足群眾的基本居住需求，突出經濟實用特色，就要在小空間里做大文章，仔細考慮，用心設計，提高出房率，用好每一平方米。為此，天津市專門研究制定了公共租賃住房設計規(guī)范，明確了房型設計標準和相關配置指標。比如，進入房廳的門不能開在中間，避免把房廳變成通道，造成空間浪費。再比如，做好房型潛伏設計，可以兩套合一套，為今后改善住房條件預留空間。
�。ㄈ┐_保房屋質量。天津市狠抓保障房質量安全監(jiān)管工作，在全國率先建立了保障性住房質量監(jiān)督管理專門機構，制定了建設工程質量管理條例、社會保障用房工程質量通病治理措施等，對保障性住房項目實行全程監(jiān)管。主要是：嚴把施工監(jiān)理關，嚴格按設計方案規(guī)范施工，落實建設、設計、施工、監(jiān)理等單位和監(jiān)管部門責任制；嚴把建筑材料關，嚴格執(zhí)行建筑材料核驗制度；嚴把竣工驗收關，不經分戶驗收和工程竣工驗收不頒發(fā)入住許可證；建立保障房建設質量終身責任制，實行工程質量安全永久性標牌制度，相關單位和責任人對項目安全和質量負責到底。
四、拓寬融資渠道，破解資金瓶頸
目前，保障性住房社會資金籌集存在一定的難度，尤其是公共租賃住房因投資周期長、回報率低，社會融資難度更為突出。解決資金短缺問題，政府必須針對保障性住房建設的特點和不同的保障方式，綜合運用財政、金融等手段，積極創(chuàng)新融資模式，大量吸引社會投資，形成企業(yè)、金融機構和社會多方參與，合力推進的投融資格局。
�。ㄒ唬⿵娀藏斦龑�。加大政府投入力度，通過市財政預算投入、土地出讓金政府凈收益、住房公積金增值收益等渠道，確保租房補貼和公共租賃住房、棚戶區(qū)改造資金及時足額到位。嚴格執(zhí)行國家關于保障性住房建設、運營的相關優(yōu)惠政策，公共租賃住房和經濟適用住房開發(fā)建設用地，全部實行土地劃撥，減免相關行政事業(yè)性收費，在公共租賃房土地使用權作價出資、租金收入、產權轉移及登記等方面實行稅費減免，并給予建設貸款50%的財政墊息。“十一五”期間，天津市政府用于保障性住房投入達229億元。
�。ǘ┐罱ㄍ度谫Y平臺。2009年，根據宏觀經濟形勢的變化，針對保障性住房建設融資更加困難的狀況，天津市率先組建了專門從事投資危陋房屋改造和保障房建設的投資公司。按照政府主導、專項投資、封閉運作的原則，積極發(fā)揮政府性投融資平臺作用，加強保障性住房建設資金管理和項目成本控制，建立了“借用管還”的良性資金運行機制，有效緩解了資金困難。目前，天津市保障性住房建設投資有限公司已與建設銀行等多家銀行簽訂了保障性安居工程貸款協(xié)議，融資額度300億元，推動拆遷改造危陋房屋327萬平方米，6萬戶家庭受益。
（三）開展專項融資業(yè)務。天津積極探索開發(fā)新型金融工具，發(fā)行了國內首只保障性住房投資基金，通過分期發(fā)行、滾動募集的方式，向社會募集資金規(guī)模達50億元，全部用于支持限價商品房建設，改變了長期依賴銀行貸款的單一融資模式，搭建起各類社會資本參與保障性住房建設的平臺。積極開展利用住房公積金貸款建設公共租賃住房全國首批試點，爭取國家開發(fā)銀行、社�；鹳J款支持，取得了比較明顯的效果。
五、強化監(jiān)督管理，實現公平公正
公開公平公正是住房保障工作的“生命線”。隨著保障性安居工程的持續(xù)推進，保障性住房的存量也越來越大，后續(xù)運營管理的問題日趨顯現，加強監(jiān)管的任務越來越重。近年來，天津在加快推進保障性安居工程建設的同時，不斷強化住房保障監(jiān)督管理，有效保證了政策執(zhí)行規(guī)范，分配公平公正。
（一）強化準入管理。完善申請、審核、公示、發(fā)貼、配售等管理流程，嚴把住房保障審核準入關。全面實行街、區(qū)、市“三級審核、三級公示”制度，利用媒體對申請家庭信息公示公告，公布市、區(qū)兩級住房保障舉報電話和網絡郵箱等，廣泛接受社會監(jiān)督。保障性住房配租和銷售，邀請人大代表、政協(xié)委員及群眾代表參與，公證機關現場公證，確保了保障資源切實惠及困難家庭。
�。ǘ┘訌妱討B(tài)管理。建立住房保障管理系統(tǒng)，運用網絡手段，鏈接住房公積金、社會保險、房屋產權產籍、戶證人口等信息，及時掌握保障性住房受益家庭相關信息的變動情況。強化使用管理，定期檢查保障性住房使用情況，嚴禁個人、中介機構或其他組織轉租代售，確保保障用途不改變。加強社區(qū)管理，保障性住房按照普通小區(qū)標準實行物業(yè)管理，為群眾創(chuàng)造宜居環(huán)境。
�。ㄈ┙∪O(jiān)督機制。探索建立長效化、規(guī)范化的住房保障違規(guī)處理模式，針對不同的住房保障類型，加強監(jiān)督管理，對經核實確屬違規(guī)的家庭，立即執(zhí)行退出程序，堅決予以查處，違規(guī)率由2008年的1.09%降至今年的0.03%。此外，天津市積極創(chuàng)新清退模式，引入司法執(zhí)行制度中的非訴執(zhí)行方式，簡化訴訟程序，加大執(zhí)行力度，保證了合法的行政處理決定順利實施，社會公共資源得到有效使用。
保障性住房建設是一項重要的民生工程，也是一項長期任務。“十二五”時期，天津將進一步加大住房保障工作力度，優(yōu)化制度設計，擴大保障范圍，將更多的土地、資金優(yōu)先用于保障房建設，計劃新增“三種補貼”7萬戶，新建“三種住房”40萬套。到2015年，天津市將累計為83萬戶家庭提供住房保障，覆蓋35%的城鎮(zhèn)家庭，努力實現人民群眾安居樂業(yè)有保障�！ �
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