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□ 本文作者：飛天懸火

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北京普通住宅新標(biāo)引爭議與市場需求存在矛盾 [推薦]

　　北京市最新普通住宅標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布后的第一個工作日，北京市住建委不但沒有等來叫好聲，反而迎來了一批不速之客。

　　11月28日一大早，北京東五環(huán)外樓盤“遠洋一方”的十多名業(yè)主，匆匆聚到北京市住建委門口“討說法”。這不是他們第一次造訪。此前，他們數(shù)次集體登門，反映原普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不公平，導(dǎo)致自己購買“蝸居”被征高額契稅。

　　如今，新標(biāo)準(zhǔn)出臺。雖然普通住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬，令一部分業(yè)主契稅得以減免；但仍有一些業(yè)主由于在新一輪住房調(diào)控政策出臺前購房，結(jié)果雖購買的是一個小區(qū)同戶型房屋，不但要支付高額價款，還要支付高額契稅。

　　“同一小區(qū)、同一戶型的房子，物業(yè)、配套、交房日期都一樣，憑什么樓下是普通住宅，我們就是豪宅？”業(yè)主小李對財新《新世紀》說。

　　尷尬新標(biāo)準(zhǔn)

　　按照北京市住建委制定的普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)，以單價為標(biāo)準(zhǔn)為普通住宅劃線。2010年北京市住房平均交易價格為每平方米建筑面積1.8萬元，考慮到南北、區(qū)域區(qū)別，南五環(huán)享受政策優(yōu)惠的平均單價是2.16萬元，北部為2.592萬元。只要在該價位以下即被定為普通住宅，可享受房屋買賣的稅收優(yōu)惠。

　　受年初以來限購政策的影響，東五環(huán)的“遠洋一方”“金隅萬科”“富力又一城”等小區(qū)相繼調(diào)低了價格。降價后買房的業(yè)主，可以按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)享受稅收優(yōu)惠，降價前買房的業(yè)主則劃在政策之外。

　　業(yè)主小李深感政策不公平。她在2010年10月降價前以2.5萬元/平方米買了一套“遠洋一方”67平方米小戶型房，按照新政，她仍需按照非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)交納5萬元契稅。但樓下同一戶型的業(yè)主，因為在降價后以2.1萬/平方米的價格購買，契稅只用交納1.4萬元。

　　更讓小李們感到不合理的是，由于開發(fā)商在銷售中一般采取“小戶型低總價、高單價，大戶型高總價、低單價”的策略，90平方米以上戶型的單價最高也只有2.1萬元/平方米，此次被納入優(yōu)惠政策之內(nèi)。維權(quán)業(yè)主說：“別人300萬的大房子不是豪宅，我們不到200萬的房子就是豪宅了嗎？”

　　業(yè)主的困惑指向普通住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置的方式。按財政部、地稅局和住建部2010年公布的稅收優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬家庭惟一住房的，減半征收契稅；如該住房小于90平方米減按1%稅率征收契稅。但普通住房必須同時滿足三個條件——“容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格低于同區(qū)域住房平均價格1.2倍以下”。

　　上述三個標(biāo)準(zhǔn)中的價格標(biāo)準(zhǔn)，最初按總價來計量。根據(jù)北京市住建委2008年底出臺的“關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格的通知”，“三環(huán)以內(nèi)總價人民幣215萬元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬元/套、五環(huán)以外100萬元/套”，是享有優(yōu)惠政策的住房價格。

　　不過，隨著房價上漲，2008年的總價限額幾乎都被突破，大部分房屋都很難享受到稅收優(yōu)惠。因而從2011年11月12日起，從南五環(huán)的保利？茉莉公館小區(qū)開始，北京五環(huán)的小區(qū)業(yè)主發(fā)起“被豪宅接力行動”，呼吁北京盡快調(diào)整“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)。

　　11月25日，北京市公布了前述以單價和面積為主的新標(biāo)準(zhǔn)，但并沒解決業(yè)主們的全部煩惱。小李等認為，據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，同一小區(qū)只因為購入價不同，就將住房認定為截然不同的性質(zhì)，說明政策有問題。而且是國家宏觀調(diào)控導(dǎo)致房價下降，不能讓他們承擔(dān)調(diào)控的后果。他們希望普通住房標(biāo)準(zhǔn)取消價格指標(biāo)。

　　與北京同步，武漢在今年12月1日起調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。此前，天津、大連已經(jīng)調(diào)高了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，但主要是在現(xiàn)有“容積率、面積、價格”維度內(nèi)調(diào)整了價格系數(shù)，并無更多突破。

　　華遠地產(chǎn)(3.48,-0.04,-1.14%)董事長任志強(微博)認為，僅憑面積大小和價格高低確定住房的等級是“不合理”的。決定房子價格的是多種因素綜合的作用，比如地段、周邊的地鐵、樹木、學(xué)校等配套設(shè)施等，價格一上漲就“兜不住了”；郊區(qū)的房子雖然面積大，但因為地段偏遠，不能算作“豪宅”，而市中心地段的房子，面積可以非常小，但仍有可能成為普通人消費能力之外的“豪宅”。

　　調(diào)控造成混亂

　　一般而言，世界各國住房發(fā)展分為“解決房荒”“擴大住房面積”“提高住宅質(zhì)量”“社區(qū)協(xié)調(diào)和匹配”四個階段。事實上，主要發(fā)達國家早就將滿足住房需求的重心從注重數(shù)量轉(zhuǎn)向提高質(zhì)量，但中國長期卻面對著住房數(shù)量供應(yīng)不足的矛盾。

　　上個世紀60年代，原建工部向決策層提出“解決房荒”問題。至1990年，城鎮(zhèn)人均居住面積水平方從建國初期的4.5平方米提高到1990年的7.1平方米，進入擴大“住房面積”階段。但當(dāng)時全國仍有無房戶和住房困難戶800萬戶，占全部城鎮(zhèn)人口戶數(shù)的25%，其中50萬戶人均居住面積在2平方米以下。

　　提升人均住房面積一直是住房市場監(jiān)管者的主旋律，標(biāo)準(zhǔn)一再提升。2003年全國住宅與房地產(chǎn)工作會議上，原建設(shè)部提出小康社會居住的21項指標(biāo)，規(guī)定城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米、每套住宅平均面積在100平方米-120平方米左右。城鎮(zhèn)最低收入家庭人均住房建筑面積大于20平方米，保障面達到98%。

　　不過，上述政策目標(biāo)很快便遭遇房價的飆升和連續(xù)的樓市調(diào)控政策。面積、價格作為可量化的指標(biāo)，成為政府調(diào)控的工具。在2005年房地產(chǎn)調(diào)控政策中，“普通住宅”作為中央著力引導(dǎo)的住房類型被首次提出，并在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，給予優(yōu)惠政策支持。

　　為了引導(dǎo)住房消費結(jié)構(gòu)，政策規(guī)定普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)是“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下”。并允許各省單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

　　一位接近住建部人士解釋，這三項指標(biāo)主要參考的是面積。其中容積率大于1.0，是為了推廣土地利用高密度、集約化的社會目標(biāo)；120平方米是綜合考慮了人均住宅面積、戶均家庭人口、現(xiàn)有住房存量、普通商品房、小康社會目標(biāo)等多重因素�？紤]到各地的不同差異，所以設(shè)定了20%的浮動空間。

　　北京則據(jù)此制定了“小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下”的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，并承諾“各土地級別住宅平均交易價格”要依據(jù)“上年住宅平均交易價格”確定“每年公布一次”。

　　但因調(diào)控效果不彰，決策者隨后進一步下調(diào)面積指標(biāo)。自2006年6月1日起，國務(wù)院重下文件要求“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”，即引發(fā)業(yè)界諸多議論的“90/70政策”。

　　這一面積標(biāo)準(zhǔn)顯然與此前140平方米的標(biāo)準(zhǔn)相左。在任志強看來，現(xiàn)行以價格評定普通住房的標(biāo)準(zhǔn)是中央和地方政策博弈的結(jié)果。他分析，自此，為了回避140平方米的面積尷尬，北京、上海等城市開始弱化面積標(biāo)準(zhǔn)，而是將“超過多少錢就不算普通住房”的價格指標(biāo)作為主要參照系。

　　不少業(yè)內(nèi)人士也認為，在90/70政策出臺后，北京普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)中的容積率、面積指標(biāo)實際上已經(jīng)“形同虛設(shè)”，因為“房價快速上漲，普通工薪階層能買得起的大多是90平方米以下的中小套型”，價格成為主要參考指標(biāo)。

　　上述住建部人士則對財新《新世紀》記者表示，90/70政策不是對2005年調(diào)控政策的否定，但他承認，標(biāo)準(zhǔn)并不完善，但出于調(diào)控目標(biāo)的考慮，總要有參考指標(biāo)，為稅收、金融優(yōu)惠政策提供依據(jù)。

　　與需求錯位

　　其實，對于相當(dāng)數(shù)量的消費者而言，即便是套均90平方米的面積也很難滿足實際需求，何況規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)僅僅是建筑面積，并非使用面積。但這部分需求到底有多大，目前市場監(jiān)管者并未發(fā)布過相應(yīng)的數(shù)據(jù)。至于標(biāo)準(zhǔn)劃線的確切依據(jù)，至今也未見到明確的官方解釋。

　　當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司總工程師陳音對財新《新世紀》記者分析說，他認為普通住宅標(biāo)準(zhǔn)很難用簡單的面積指標(biāo)或價格標(biāo)準(zhǔn)來限定。“普通住宅的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)其實是更廣意義上、社會學(xué)層面的事情，就是人對居住的要求是什么？”陳音解釋說，要制定這樣一個標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)基于廣泛的社會調(diào)查，了解快速變化的中國人口結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、工作生活模式、城市社區(qū)形態(tài)等因素，看看現(xiàn)行住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)需不需要做些改變。

　　現(xiàn)在“兩室一廳、三室兩廳”幾乎是所有住宅設(shè)計的定式。但一般三居室的面積或價格往往與目前政府所定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不符。對此，陳音說，在歐美等國家并不需要設(shè)定專門的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)來調(diào)控消費結(jié)構(gòu)，市場選擇會讓開發(fā)商更傾向于建設(shè)市場需要的住宅套型。他以在國外考察的見聞為例說，瑞典沒有規(guī)定什么是普通住宅、沒有統(tǒng)一面積標(biāo)準(zhǔn)，但絕大部分的住宅設(shè)計都不約而同是100—120平方米左右，趨勢是越到中心城市面積越小。如斯德哥爾摩主流住宅面積是100平方米，到馬爾默可能就是120平方米，總體上大部分住宅都比較緊湊，是面向普通家庭的。

　　陳音說，中國住房市場發(fā)展不成熟，不夠理性，在這一階段，政府通過稅收優(yōu)惠引導(dǎo)中小套型住房建設(shè)方向是正確的，但最好的方式仍是由市場去選擇，政府過多干預(yù)市場會讓市場信息失靈，扭曲市場供求關(guān)系。

　　實際上，將目標(biāo)定為持續(xù)提高居住面積的同時，功能質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)亦開始受到?jīng)Q策層重視。在2003年全國住宅與房地產(chǎn)工作會議上，原建設(shè)部從居住功能角度，提出“到2020年住房從滿足生存需要，實現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變”目標(biāo)，要求基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”。只不過，在隨后的調(diào)控中，面積和價格成了壓倒性標(biāo)準(zhǔn)。

　　與中國出于調(diào)控目的設(shè)定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不同，日本、歐美等地則更側(cè)重按功能制定居民基本住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　長期研究國外住房政策的旅日學(xué)者王琋慧告訴財新《新世紀》記者，日本在“二戰(zhàn)”后處于住房短缺階段，政府制定了滿足基本需求的住房標(biāo)準(zhǔn)，如餐廳、客廳一體化，兩個人共用一個房間，但要有“廚房、衛(wèi)浴等基本衛(wèi)生條件”。

　　在美國，1949年的住房法案提出，讓每一個美國家庭，包括最貧困的家庭，都能在適宜居住的環(huán)境里擁有一個舒適的家�！笆孢m的家”最初含義是“必要的住房設(shè)施、不擁擠的住房空間”，如完備的排水設(shè)施、每間住房居住人數(shù)不超過1.5個人等，并隨著經(jīng)濟發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)不斷提高。

　　中國到底應(yīng)該制定什么樣的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)？任志強曾撰文指出，隨著收入差距拉大，中國住房轉(zhuǎn)入增量階段時，尋求住房高質(zhì)量的消費和殘留解決住房困難的問題同時涌現(xiàn)出來。一方面人均4平方米-6平方米的住房困難問題尚未完全解決，另一方面追求擴大房屋面積和追求高質(zhì)量房屋消費的需求同時沖入市場。

　　他認為，這要求中國從特殊情況出發(fā)，不僅要建設(shè)用于社會保障的最低水平的“住得下”住房，還要有滿足住房需求擴大的“住得開”住房，以及用于滿足高質(zhì)量生活要求的房屋。否則，數(shù)量雖然短期提升，未來仍將不得不面對住房結(jié)構(gòu)性的短缺。

　　全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈曾公開呼吁，政府根據(jù)中國社會經(jīng)濟發(fā)展與資源承載能力，確定一個“質(zhì)和量統(tǒng)一”的居民住房目標(biāo)，從數(shù)量上可以人均30平方米-35平方米，質(zhì)量上基本做到“戶均一套、人均一間、功能配套、設(shè)備齊全”。

　　針對當(dāng)前普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的尷尬，中國社科院學(xué)者丁一認為，享受優(yōu)惠政策的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)從保障基本人權(quán)著眼，盡量將所有具有剛性需求的購房主體納入這一優(yōu)惠政策范圍之內(nèi)，政策制定不宜過于嚴苛。且因為房地產(chǎn)市場價格的波動，住房平均交易價格應(yīng)該每年及時調(diào)整公布，且不排除在房價上漲幅度過大時進行臨時調(diào)整，以保障老百姓的住房權(quán)。

　　對于如何合理劃定土地級別或者確定區(qū)位系數(shù)，丁一認為，不妨采取公共聽證程序，廣泛吸納公眾參與，真實反映老百姓的需求，更科學(xué)更細致地制定政策標(biāo)準(zhǔn)，以保障公平。　　

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