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邱林：對南京“松綁樓市”不必大驚小怪 [推薦]
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日前，南京市對住房公積金貸款額度進(jìn)行了調(diào)整，由20萬/人、40萬/戶上調(diào)為30萬/人、60萬/戶，同時一并恢復(fù)公積金二次貸款政策，以及相應(yīng)增加辦理時間。此舉旨在提振低迷的房地產(chǎn)市場，并收到了成效。據(jù)南京市房屋管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月22至23日兩天，南京房屋成交510套，較之前日均成交100余套的數(shù)據(jù)，上升了一倍。(10月25日《羊城晚報》)
坊間普遍將南京此項政策解讀為放松信貸信號，是地方政府對樓市現(xiàn)狀憂慮的表現(xiàn)。也有分析人士認(rèn)為不必放大南京的此次政策變化，這僅僅意味著在銀行貸款持續(xù)收緊的情況下，地方政府采取更加寬松的公積金貸款政策給未來購房需求人群、想改善住房條件的人群提供一個新選擇。
不過，這并非南京第一次松綁住房公積金貸款政策，自2007年以來，南京先后5次對公積金貸款額度進(jìn)行了調(diào)整，而這次的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于從前。其背景是，為控制房價上漲，從2010年下半年起，政府決策層已動用了政策工具箱中所有能動用的“武器”，例如出臺“限購令”、提高房貸門檻等。
南京作為全國首批實(shí)施“限購令”的省會城市，自今年2月以來，其樓市成交量始終低迷，土地市場頻吹冷風(fēng)。截至10月21日，南京商品住宅庫存量已經(jīng)高達(dá)46091套。由于成交無力，今年1至9月份，該市住房公積金貸款發(fā)放量較去年同期下降29.65%，目前住房公積金個貸比已經(jīng)下降到79%，9月份當(dāng)月貸款額僅占?xì)w集額的35%。
房屋成交量的下降，使南京地方財政受到很大影響。據(jù)悉，2008年該市房地產(chǎn)稅收收入首次突破10億元大關(guān)，較2007年漲22.2%，稅基上揚(yáng)至高位運(yùn)行�！皬挠嫸惙椒ㄉ峡�，價格上漲貢獻(xiàn)超過交易量的部分”，江蘇省社科院財貿(mào)所副研究員駱祖春對媒體表示，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的稅收在南京財政一般預(yù)算收入中超過40%。
當(dāng)然，房地產(chǎn)稅收占比達(dá)到四成并非南京一座城市，國內(nèi)其他一二線城市也是如此。而在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市，這個比例甚至占到整個財政收入的50%以上。在這種形勢下，限購令的推行肯定會遇到地方政府的阻力。迫于調(diào)控不力而被問責(zé)的壓力，一些地方政府最終選擇了相對溫和的“限價令”，或?qū)⑾拶徚钛┎兀雠_“提高住房公積金貸款額度”以及“放松限購”等松綁政策。
實(shí)際上，在樓市調(diào)控持續(xù)收緊的大環(huán)境下，地方政府有點(diǎn)繃不住了，開始接二連三地為樓市松綁。例如半個月前，廣東佛山試圖放松限購令，不過，該政策出臺不到12個小時就宣布作廢；10月上旬，浙江寧波也開始圍繞公積金做松綁的文章，那里的最新做法是：按規(guī)定用商業(yè)貸款買房的市民，可以轉(zhuǎn)成公積金貸款。
顯然，一些地方政府這樣做肯定是為了增加財政收入。平心而論，政府財政收入多了，才會有更多的錢投入到社會福利上去。國內(nèi)地方政府的作用，與西方很多國家不同。在現(xiàn)行稅收體制下，國內(nèi)地方政府的財權(quán)小，事權(quán)大。隨著資源和人口愈發(fā)向城市集中，要解決民生問題，就需要政府有雄厚的財力做后盾。于是，做好多賣地、多賣房這篇文章，在地方政府眼里就成了順理成章的事情。
回過頭來看，任何調(diào)控舉措都會有“后遺癥”，前緊后松的事屢次發(fā)生，從緊的政策措施發(fā)展到一定程度就會發(fā)生微調(diào)，逐漸放松。其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的問題從上到下看得很清楚，其創(chuàng)造的各類財富和地方政府收入節(jié)節(jié)上漲，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)稅收卻在下降。如果沒有房地產(chǎn)業(yè)，地方政府會怎樣？這是一個十分嚴(yán)肅的問題。如果不允許地方政府賣地，或土地收入一旦干涸，地方財政將難以維持。
因此，我們對南京放寬公積金貸款額度以拯救樓市的做法不必大驚小怪。不管南京也好，還是佛山、寧波也罷，都想突破政策禁錮，把低迷的樓市激活，增加土地財政收入。他們只是做出了其它城市想做而還沒有做的事情。畢竟，許多地方政府的財政收入已被地價和樓價“綁架”，要讓他們打壓房地產(chǎn)市場，限制住房銷售，實(shí)際上就是在斷他們的“財路”。換句話說，地方政府的財政收入今后可能還要在相當(dāng)大的程度上依靠賣地、賣房，不管是現(xiàn)在，還是將來，他們都不會放棄這個權(quán)利。（邱林）
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