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樓市商改住項目打限購擦邊球 禁售政策遭化解 [推薦]
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編者按：北京住宅市場在限購令的嚴(yán)防死守中幾乎“淪陷”，“商改住”項目卻打著“限購”與“禁售”的擦邊球異�；钴S。北京住建委已于6月1日起全面叫停“商改住”項目，據(jù)不完全統(tǒng)計，北京市場上在售的“商改住”仍然多達(dá)50多個，嚴(yán)重擾亂了北京的住宅市場秩序，新華網(wǎng)將對“商改住”逐一盤點(diǎn)，希望能給京城購房者以置業(yè)提示。
繼上月力寶廣場、中弘?北京像素等樓盤被有關(guān)媒體報道涉嫌 “商改住”違規(guī)操作以來，引起了眾多購房者對此問題的熱議。從新華房產(chǎn)獲取的反饋信息來看，焦點(diǎn)主要集中在“商改住”項目作為自用或投資，對購房者帶來的諸多問題與困擾。
開發(fā)商的“利”Vs購房者的“不利”
根據(jù)北京市住建委等五部門今年6月1日出臺的新規(guī)，商業(yè)立項項目不得按住宅設(shè)計，嚴(yán)令禁止開發(fā)企業(yè)擅自改變項目規(guī)劃用途，風(fēng)行京城的“商改住”之風(fēng)從政策上被明令禁止。
盡管商住房同樣存在投資風(fēng)險，但在投資機(jī)會不斷減少之下，散戶投資需求“被動”釋放，引發(fā)了商改住市場的“末班車”效應(yīng)，一些開發(fā)商也“善用”了這一契機(jī)，打著“絕版”的旗號大肆宣傳、展示其有居住功能樣板間的“寫字樓”。記者實(shí)地走訪多個樓盤發(fā)現(xiàn)：在開發(fā)商的宣傳之下，很多此類項目甚至成為市場上難得的“暢銷”產(chǎn)品，開發(fā)商也借機(jī)提高售價。乍看之下，“商改住”禁令的實(shí)施反而在短期內(nèi)為開發(fā)商“謀利”提供了時機(jī)。
以位于通州亦莊開發(fā)區(qū)的力寶廣場項目為例，在記者以購房人身份前往售樓處采訪時，銷售人員宣傳說：“我們的項目賣得非常好，雖然目前迫于政策壓力不對外宣稱辦公樓是商改住項目，但力寶廣場的辦公樓是非常"適合自住"的，而且具有購買意向的客戶中，超過一半都是買來自住”。當(dāng)記者詢問其辦公項目售價在通州區(qū)同類項目中屬于偏高的范疇時，銷售人員稱“我們貴是因?yàn)槲覀兊牡囟翁幱谕ㄖ莸暮诵膮^(qū)域,處于這樣地段的樓盤現(xiàn)在來說是很少的”。記者隨后從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，截至9月7日，于8月8日開盤的力寶廣場-詩禮庭的辦公項目已售出116套，成交量在30%左右，成交均價為19812元/平米；而總套數(shù)為312套的配套公寓只賣出了9套，均價為21184元/平米。這在自7月份以來就整體走低的北京房產(chǎn)市場來看頗有反其道而行之“異軍突起”的意味。
雖然“商改住”的產(chǎn)生可以看做是市場化的選擇，在每個交易主體看來，都是符合市場需求與自身利益的決定。住宅改商業(yè)、辦公，成本低于正規(guī)商業(yè)和寫字樓，租金收益高于出租住宅；商業(yè)、辦公項目轉(zhuǎn)住宅，短期之內(nèi)回收資金，又享受了“商住倒掛”的好處。購買者因在國家對樓市的嚴(yán)控下能“不受限”也樂意做這樣的投資，貌似是共贏的局面。但是，長遠(yuǎn)來看，“商改住”產(chǎn)品無法保障購房人按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，要承受較高的生活成本。在買了這種住宅后，也無法實(shí)現(xiàn)住宅項目的土地使用年限以及配套建設(shè)指標(biāo)；政府也未對這類項目的產(chǎn)權(quán)做出明確的規(guī)定；而且項目一旦轉(zhuǎn)手，在買房稅以及二次交易費(fèi)用方面都要高出普通住宅一大截。對購房者而言，以上缺點(diǎn)延伸出來的隱憂似乎大于投資的快樂，并不是一筆看上去很美的投資。
監(jiān)管缺位 禁售政策遭化解
一直以來，商住項目在政策制定和具體執(zhí)行上存在不少問題和盲點(diǎn)。這類項目因開發(fā)商擅自改變土地用途、配套設(shè)施不足、物業(yè)管理混亂、可能存在的安全隱患等問題飽受詬病。而政府對此卻難以完全監(jiān)管到位。有業(yè)內(nèi)人士形容：“政府不會強(qiáng)制將里面的居住者趕出來，其次在法律上亦沒有規(guī)定辦公項目不能有人居住”。另外，由于一些地區(qū)政府注重的是未來稅收和吸引就業(yè)等長期利益，對急于用低廉商業(yè)用地成本“另作他圖”的地產(chǎn)開發(fā)商而言無疑帶來鉆空子的機(jī)會。
從力寶廣場這個案例來看，在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，其項目被拆分成兩個部分：力寶廣場和詩禮庭，其中力寶廣場部分為寫字樓和商業(yè)設(shè)施，詩禮庭中的辦公樓就是辦公立項改為住宅格局的“商改住”。記者以購房者身份在對項目樣板間的勘察中發(fā)現(xiàn)，房間的設(shè)計完全是按照住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行布局和裝修，不僅有開放式廚房，還設(shè)置了衛(wèi)生間，在衛(wèi)生間內(nèi)甚至還留出了放置洗衣機(jī)的位置。這明顯違反了《通知》中辦公類項目不得每戶單獨(dú)設(shè)衛(wèi)生間的規(guī)定。銷售人員在大力推介“商改住”辦公樓的時候再三保證，樣板間就代表交房標(biāo)準(zhǔn)，他同時也坦承項目在6月1日《通知》實(shí)施后的7月29日能拿到銷售許可，是打了政策的“擦邊球”。而在上月，一些媒體也爆出亦莊開發(fā)區(qū)有關(guān)部門以“不知情”來推卸監(jiān)管責(zé)任，各職能部門之間存在互“踢皮球”的現(xiàn)象。這些都令人產(chǎn)生政府監(jiān)管形同虛設(shè)的負(fù)面印象，有悖于北京市政府嚴(yán)格限制商改住銷售的調(diào)控目標(biāo)。
在一方面質(zhì)疑政府監(jiān)管不嚴(yán)導(dǎo)致“商改住”禁而不止的同時，我們也不得不從政策的效力層面上找問題�！吧谈淖 钡慕罨蛟S存在治標(biāo)不治本的問題。眾所周知，有需求才會有市場，在北京嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，“商改住”為市場提供了大量的小戶型產(chǎn)品，解決了許多城市白領(lǐng)以及外地來京務(wù)工人員的的短期租��；也為一些無北京本地戶口、在北京納稅的時間不足5年的購房者以及事業(yè)剛起步的年輕人提供了投資機(jī)會，這樣一種需求，是傳統(tǒng)住宅項目無法滿足的。房產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為：“商業(yè)改住宅項目在京不限購，具有很好的投資屬性，能夠緩解商業(yè)地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的現(xiàn)況。并且，在一些規(guī)劃用地中，過大的商業(yè)用地如果都用來做商業(yè)，市場可能根本承受不了�！�
另外，值得注意的是，《通知》并未完全卡死商改住項目，滿足一定條件就可以改變房屋平面布局，對房屋重新進(jìn)行分割。此外，對于違規(guī)的行為如何監(jiān)管也無實(shí)施細(xì)則。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說：“北京對商改住這種特殊的項目，過去的規(guī)范并不是很明確，導(dǎo)致現(xiàn)在的監(jiān)管難度很大，需要從政策層面加以規(guī)范和管理。但需要細(xì)化的政策，不能籠統(tǒng)的要求不能改，并設(shè)置對違規(guī)項目的懲罰措施或糾錯機(jī)制。如果一直模糊處理，那么打政策擦邊球的現(xiàn)象仍然會存在�！�
其實(shí)，在北京市政府對住宅市場調(diào)控愈演愈烈之時，記者在采訪中明顯感到，與政策出臺前相比，不少商住項目開發(fā)商對于商住字眼已經(jīng)開始敏感，怕引起政策打壓。雖然由于開發(fā)商的謹(jǐn)慎行事，以及利好進(jìn)一步被市場消化和購房者的觀望情緒加重等因素的影響，商住項目銷售量已有所放緩，但是叫�！吧谈淖 眱H是一個地方性、短期的政策，在行業(yè)內(nèi)并沒有引起廣泛的關(guān)注。業(yè)內(nèi)知情人士曾向媒體透露，北京目前在售和即將入市的“商改住”項目已達(dá)到歷史所供應(yīng)的最高峰，至少有50多個甚至更多，存量估計可以賣上3年。而在住宅限購背景下，商業(yè)性產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)交易的再次收緊，意味著投資渠道進(jìn)一步縮小。對于手里有多套商業(yè)房產(chǎn)的投資人來說有更大壓力。
政府出臺政策禁止“商改住”無疑是有利于市場的規(guī)范的。但是政府應(yīng)該“站得更高看得更遠(yuǎn)”，從根源上重新審視城市的規(guī)劃：合理規(guī)劃城市住宅與非住宅類產(chǎn)品的總量與結(jié)構(gòu)；合理規(guī)劃城市區(qū)域配套布局的總量；合理充分地把握市場需求情況。“事實(shí)上，如果對住宅用地和商業(yè)改住宅僅售行為一刀切也不是很符合市場的發(fā)展，”原首規(guī)委副總設(shè)計師謝遠(yuǎn)驥表示，“目前隨著城市的發(fā)展，各種業(yè)態(tài)之間有融合的趨勢，一些項目融合住宅、酒店和商業(yè)等不同形態(tài)，還是應(yīng)該根據(jù)城市和區(qū)域的發(fā)展，有針對性地進(jìn)行調(diào)整�？茖W(xué)、合理地規(guī)劃調(diào)整非住宅也太的開發(fā)軌跡，才是尊重市場規(guī)律，徹底解決問題的辦法所在�！薄 �
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