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編輯：yingeryy 007abbs

□ 本文作者：飛天懸火

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亞運(yùn)城規(guī)劃更改獲批廣州頻現(xiàn)地王“增高術(shù)” [推薦]

　　糾葛了近三個(gè)月的亞運(yùn)城增高事件終于塵埃落定。
　　近日，廣州市規(guī)劃局的公告顯示，亞運(yùn)城自編D地塊住宅增高50米的申請(qǐng)已經(jīng)獲批。不少業(yè)主質(zhì)疑其增高的行為有悖當(dāng)初低密度的定位，但有關(guān)部門和開發(fā)商則強(qiáng)調(diào)地塊容積率并未改變，只是建筑體本身增高變瘦了。
　　對(duì)此，一位不愿具名的開發(fā)商表示，任何調(diào)整規(guī)劃的行為都是與利益直接掛鉤的，“沒(méi)有開發(fā)商愿意白折騰”。
　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，此次增高，亞運(yùn)城將增加每平方米約250元的建筑成本，但景觀條件卻大幅提升，有利于開發(fā)商將產(chǎn)品包裝成豪宅，售價(jià)則至少能提升30%~40%。
　　值得注意的是，亞運(yùn)城增高并非個(gè)案，在其之前，廣州已有多塊土地通過(guò)增高審批。而這些獲批增高的土地大多為當(dāng)年的地王地塊。

　　亞運(yùn)城的增高邏輯

　　今年3月份，廣州市規(guī)劃局的一份批前公示顯示，廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬對(duì)番禺區(qū)廣州亞運(yùn)城地段自編號(hào)D地塊修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，申請(qǐng)調(diào)整內(nèi)容為：原地塊計(jì)算容積率建筑面積為637625.2平方米，建筑密度為25%，綠地率為35%，建筑限高為120米。建設(shè)單位申請(qǐng)將建筑限高調(diào)整為170米，其余指標(biāo)均未超出原規(guī)范要求。
　　當(dāng)時(shí)不少業(yè)主都提出了反對(duì)意見，認(rèn)為先賣樓再改規(guī)劃是欺騙行為，而規(guī)劃用地建筑隨意增高也和當(dāng)初其低密度的定位不符，對(duì)已購(gòu)買該項(xiàng)目住房的業(yè)主不公平。
　　6月份，亞運(yùn)城D地塊的限高調(diào)整申請(qǐng)最終獲批。拔高后，該地塊將擁有三棟32層、兩棟48層、兩棟52層、六棟55層的高層住宅樓，建筑限高將調(diào)高近50米。而目前該項(xiàng)目在售產(chǎn)品的最高樓層僅為22層。
　　開發(fā)商的有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，項(xiàng)目原地塊的容積率、總建筑面積等指標(biāo)均未突破，只是將層高、樓間距之間做了改變，使得設(shè)計(jì)更加完美。
　　廣州市規(guī)劃局也在近日表示，在容積率不變的情況下，亞運(yùn)城地塊建筑高度提高后，建筑占地面積減少了20%，綠地、空地等開敞空間增加了10%。該部門強(qiáng)調(diào)，亞運(yùn)城在土地出讓時(shí)已經(jīng)明確，未開發(fā)地塊的建筑高度可以進(jìn)行調(diào)整。
　　“在可售面積不變的前提下，建筑體拔高主要體現(xiàn)在層高的增加上，這有利于項(xiàng)目拉高定位，同時(shí)也能提高居住的舒適度。高層建筑本身也能擁有更好的視野景觀�！敝性禺a(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，亞運(yùn)城的首期產(chǎn)品是普通住宅的定位，而拔高后則有條件包裝成豪宅，大幅提升售價(jià)。
　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者，建筑增高會(huì)相應(yīng)地增加一些建造成本，包括土建和消防等，成本一般會(huì)增加10%左右，按目前行內(nèi)洋房2500元/平方米的建造成本計(jì)算，也就是多250元/平方米的支出。而拔高后項(xiàng)目售價(jià)一般能提升30%~40%�！皝嗊\(yùn)城目前的售價(jià)大概是13000元/平方米，這塊地增高后未來(lái)售價(jià)很可能沖擊20000元/平方米”。

　　增高背后的利益

　　無(wú)獨(dú)有偶，除了亞運(yùn)城外，珠江新城的J2-2地塊也在今年4月份申請(qǐng)將工程的建筑高度由原來(lái)的220~250米調(diào)整為308米。調(diào)高后，該樓將成珠江新城第九座身高超300米的地標(biāo)建筑。隨后，番禺雅居樂(lè)北區(qū)也申請(qǐng)調(diào)整修建性詳規(guī)，從23棟32層高的住宅樓變成22棟22層至49層高的住宅樓。
　　事實(shí)上，近兩年，廣州地王增高已經(jīng)蔚然成風(fēng)。珠江新城獵德項(xiàng)目在2009年實(shí)現(xiàn)了整體拔高，其中一棟建筑由150米大幅拔高至270米，幾乎翻了一番。2010年3月，珠江新城住宅地王D8-C3地塊申請(qǐng)將建筑高度由100米調(diào)整為156米。同時(shí)，科學(xué)城地王KXC-F8-1-1地塊被曝由55米拔高為100米。2010年10月份，珠江新城商業(yè)地王D3-4地塊申請(qǐng)將總高度由100米調(diào)高為135.9米。
　　有數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，僅珠江新城就至少有12座樓體出現(xiàn)了不同程度的增高，其中包括了商業(yè)和住宅。在大量增高申請(qǐng)中，只有一個(gè)申請(qǐng)被駁回。
　　“增高是這幾年才興起的新做法�！秉S韜認(rèn)為，這種行為普遍出現(xiàn)在地王身上，是因?yàn)樵诘貎r(jià)成本和市場(chǎng)的壓力下，地王們更有動(dòng)力去更改規(guī)劃。
　　黃韜表示，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，在不違規(guī)的前提下，追求利益的最大化也是正常的商業(yè)運(yùn)作。
　　事實(shí)上，廣州已有不少拔高的項(xiàng)目取得了更好的收益。據(jù)了解，目前珠江新城已建好的最高住宅項(xiàng)目便是拔高過(guò)的，其頂層單位被設(shè)計(jì)成了24套復(fù)式空中別墅，每套總價(jià)在1200萬(wàn)元以上，其中兩套以拍賣方式出售的，起拍底價(jià)高達(dá)4000萬(wàn)元。
　　“而按照之前的行業(yè)慣例，層數(shù)越高售價(jià)越高，樓層每高一層，每平方米的售價(jià)也就能提高100元~200元/平方米�！睆V州維森置業(yè)房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理張維倫說(shuō)。
　　但在張維倫看來(lái)，允許開發(fā)商拿地后改規(guī)劃，對(duì)建筑進(jìn)行拔高，其實(shí)是違背了土地出讓時(shí)的規(guī)劃要素，對(duì)當(dāng)初同場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)拿地的開發(fā)商很不公平。
　　“在競(jìng)買的時(shí)候，大家都是按照最初的建筑高度等規(guī)劃條件考量成本利潤(rùn)的，但拿地后同一地塊的建設(shè)條件卻不一樣了，等于是讓高價(jià)拿地者變相解了套�！睆埦S倫說(shuō)�！　�

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