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北京"商住改"叫停 調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)的先兆? [推薦]
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5月16日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、規(guī)劃委等五部門(mén)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》。該通知稱，自6月1日起，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目將不得設(shè)計(jì)成住宅的格局出售。此舉被外界解讀為北京全面叫停“商改住”。
新政一出，不少商住樓開(kāi)發(fā)商紛紛打出“絕版”旗號(hào)，掀起了一股購(gòu)買(mǎi)商住房的熱潮。
所謂的商住兩用項(xiàng)目，其本質(zhì)是在50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地上建筑的住宅。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，商住兩用項(xiàng)目游離在房地產(chǎn)調(diào)控之外，每一次調(diào)控政策出臺(tái)后，商住兩用項(xiàng)目都可以和調(diào)控打打“擦邊球”，應(yīng)該說(shuō) “限購(gòu)令”出臺(tái)以后，商住兩用項(xiàng)目是受到一部分不符合限購(gòu)條件的購(gòu)房者青睞的。
今年以來(lái)，不限購(gòu)不限貸的商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)是一路看漲。先來(lái)看一組數(shù)據(jù)，商業(yè)地產(chǎn)究竟有多熱？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~4月份，全國(guó)商品房銷售面積24898萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.3%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)5.8%，辦公樓增長(zhǎng)4.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)7.7%。商品房銷售額14078億元，同比增長(zhǎng)13.3%。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)11.0%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)23.8%和26.6%。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)所展現(xiàn)的市場(chǎng)形成很大差異。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，2011年4月杭州商業(yè)地產(chǎn)成交增量上漲，4月商鋪售出95套，成交面積14259.34㎡；4月寫(xiě)字樓售出670套，較3月寫(xiě)字樓售出411套增漲63%，成交面積87093.54㎡。
從每日的具體成交項(xiàng)目來(lái)看，寫(xiě)字樓及商住樓成交上特點(diǎn)明顯，高端寫(xiě)字樓及商住樓一經(jīng)推出，當(dāng)日成交量即迅猛增漲，比如4月22日城市之星酒店式公寓以33146元/方的均價(jià)成交77套、比如4月24日藍(lán)色錢(qián)江酒店式公寓以37096元/方的均價(jià)成交98套，4月30日市中心野風(fēng)現(xiàn)代之星寫(xiě)字樓以25442元/方的價(jià)格成交23套。
上海方面，一季度甲級(jí)寫(xiě)字樓平均有效租金環(huán)比上漲4.9%，達(dá)到每月每平方米363元。不過(guò)，隨著新增供應(yīng)入市，上海全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率達(dá)到6.9%，環(huán)比上升0.8個(gè)點(diǎn)。成都的甲級(jí)寫(xiě)字樓一季度平均有效租金為每月每平方米151.2元，環(huán)比增長(zhǎng)8.5%。
此外，北京、上海商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資者也趨于活躍。不包括土地交易，今年一季度上海有7個(gè)整棟商業(yè)物業(yè)交易，成交總額超過(guò)46億元人民幣，其中港臺(tái)及內(nèi)地投資者交易量占50.4%，海外投資者占49.6%。
業(yè)內(nèi)人士也指出，在商業(yè)地產(chǎn)成為諸多房企“新寵”的同時(shí)，其背后風(fēng)險(xiǎn)也正在醞釀。并非所有開(kāi)發(fā)商都具有己成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，加之商業(yè)地產(chǎn)從拿地到設(shè)計(jì)規(guī)劃以及后期運(yùn)營(yíng)都與住宅開(kāi)發(fā)有著巨大區(qū)別，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)存在機(jī)會(huì)的同時(shí)，也伴隨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題將是大概率事件，整個(gè)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)整合也在意料之中。
從《通知》內(nèi)容可以看出，商業(yè)地產(chǎn)的監(jiān)管也將成為調(diào)控的組成部分�！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張?jiān)略诮邮苤袊?guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，《通知》的出臺(tái)已將調(diào)控觸角延伸至商業(yè)地產(chǎn)。
在商業(yè)地產(chǎn)大熱的背景下，此次叫�！吧套「摹保钦沧⒁獾狡渑菽漠a(chǎn)生，未雨綢繆，將更加有利于商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。一位業(yè)內(nèi)人士表示，從北京叫停商改住禁令來(lái)看，政府調(diào)控之手已伸向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。未來(lái)北京的模式也有可能向其他一線城市推廣，打“商改住”的擦邊球的時(shí)代就快終結(jié)了�！ �
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