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上海土地“預(yù)申請(qǐng)”松綁 [推薦]
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近日，上海市規(guī)劃與國土管理局（簡(jiǎn)稱上海市規(guī)土局）推出的40、41和42號(hào)土地出讓公告，取消了“預(yù)申請(qǐng)”的條件設(shè)置，重啟招拍掛出讓方式。上海土地預(yù)申請(qǐng)制度在試行約一年后，悄然松綁。
“從去年年底就聽到這個(gè)說法，上海土地不走預(yù)申請(qǐng)的路了�！狈椒降禺a(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川告訴本報(bào)記者，上海市國土部門從去年即有意愿嘗試終止土地預(yù)申請(qǐng)制度。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地預(yù)申請(qǐng)的松綁與近期上海土地市場(chǎng)遇冷有直接關(guān)系。如果按照預(yù)申請(qǐng)制度集中推地，地方政府的供地計(jì)劃及節(jié)奏將會(huì)非常透明。即使遇到市場(chǎng)不好的情況，地方政府也必須將已經(jīng)預(yù)申請(qǐng)的地塊推出。但如果取消預(yù)申請(qǐng)，地方政府就可以選擇緩慢推地，等待市場(chǎng)情況變好再集中推地。
市場(chǎng)遇冷
中國指數(shù)研究院5月10日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月份，上海土地出讓收益較去年同期出現(xiàn)了大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，2010年前4個(gè)月上海共出讓162幅土地，土地出讓金收入達(dá)541.3億元；而今年前4個(gè)月上海共出讓232幅土地，土地出讓金收入?yún)s只有約369.8億元。即土地出讓幅數(shù)較去年同期多了70幅，但土地出讓金的收入?yún)s減少了約171億元。
尤其是今年4月，上海土地市場(chǎng)僅成交了2幅住宅用地，而這僅有的兩宗住宅用地都是動(dòng)遷房用地，商品房用地成交為零。
與土地交易走冷相對(duì)應(yīng)的是開發(fā)商拿地?zé)崆榈臏p退。肇始于2010年4月的這輪“嚴(yán)厲”政策調(diào)控在不斷加碼。尤其是限購令的施行，對(duì)當(dāng)前住宅商品房的成交產(chǎn)生了極大影響，銷售萎縮的直接后果之一即是改變了開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景的預(yù)期。
華麗家族股份有限公司營銷總監(jiān)方勇在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，調(diào)控政策對(duì)開發(fā)商的銷售影響很大，銷售放緩帶來的則是資金回籠放慢。與此同時(shí)，信貸則一再收緊。為了應(yīng)對(duì)資金吃緊的困境，只有少部分開發(fā)商降價(jià)銷售，大部分開發(fā)商則選擇放慢開發(fā)速度、謹(jǐn)慎拿地，以此保證資金充裕“好過冬”。
華燕置業(yè)市場(chǎng)總監(jiān)馮偉近日對(duì)媒體表示：“按理說土地價(jià)格下跌會(huì)有很多人拿地，但今年卻不是這樣。往年地產(chǎn)調(diào)控1年左右就結(jié)束，但這輪房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)行了一年多，還看不出什么時(shí)候會(huì)放松�，F(xiàn)在拿了地，樓盤上市后賣不出去讓房企怎么辦？”
開發(fā)商拿地?zé)崆闇p退，按照增加土地收入的意愿，地方政府一般都會(huì)選擇放慢推地節(jié)奏，但土地預(yù)申請(qǐng)制度則阻礙了這一操作。
重回不透明
所謂的土地“預(yù)申請(qǐng)”制度，是由土地管理部門提前明確相關(guān)地塊的出讓條件和參數(shù)，發(fā)布用地出讓預(yù)申請(qǐng)公告，以吸引房企根據(jù)預(yù)公告信息提出預(yù)申請(qǐng)。預(yù)申請(qǐng)的房企數(shù)少于規(guī)定數(shù)量時(shí)，該土地出讓將被延遲。
在土地“預(yù)申請(qǐng)”制度下，政府將會(huì)集中推出大批土地。去年5月中旬上海集中推出105幅土地，開始試行土地預(yù)申請(qǐng)制度。
集中推地的模式顯然受到開發(fā)商歡迎。朗詩地產(chǎn)上海公司市場(chǎng)研究員呂品對(duì)本報(bào)記者表示，預(yù)申請(qǐng)的好處，就是把一年的推地計(jì)劃集中公示，這使得政府的推地計(jì)劃、推地節(jié)奏變得透明。開發(fā)商就避免了盲目“搶地”，依照已經(jīng)預(yù)申請(qǐng)的土地制訂理性的拿地計(jì)劃。
但是，這種做法也讓地方政府陷入被動(dòng)。呂品認(rèn)為：“如果按照現(xiàn)有的預(yù)申請(qǐng)制度，預(yù)申請(qǐng)都有時(shí)間，預(yù)申請(qǐng)的土地開發(fā)商知道，中央政府也知道，這樣（地方政府）就必須推地。但是，如果取消預(yù)申請(qǐng)，地方政府就可以選擇緩慢推地。如果市場(chǎng)情況好點(diǎn)，就集中推地。”
中國指數(shù)研究院副院長陳晟也表達(dá)了類似觀點(diǎn)。他在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，預(yù)申請(qǐng)制度的施行增加了土地出讓計(jì)劃的透明度。如果不走預(yù)申請(qǐng)程序，政府推地的節(jié)奏可能會(huì)出現(xiàn)變化�！ �
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