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北京別墅違建現(xiàn)象調查:有別墅的地方就有違建 [推薦]
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違法建設現(xiàn)象已成為高端物業(yè)的夢魘。近日，《中國建設報·中國住房》記者就北京別墅違建現(xiàn)象專門進行調查，剖析其內(nèi)在成因，并探求其解決思路。
近日，北京出臺規(guī)定，要求全市各個物業(yè)企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的違法建筑和違法經(jīng)營行為進行排查。相信這是徹底解決治理違法建設現(xiàn)象“執(zhí)行難”問題的一項重大舉措。
違建亂象
來自北京市規(guī)劃部門的數(shù)據(jù)顯示，2006年至2008年，通過衛(wèi)星遙感發(fā)現(xiàn)并核實的違法建設共987處，總面積達383.24萬平米。有業(yè)內(nèi)人士提出，事實上的違建遠遠超過這一統(tǒng)計數(shù)字。
記者在調查中發(fā)現(xiàn)，違建現(xiàn)象在一些高端住宅項目中更為突出，也更加肆無忌憚。
有300多年歷史的重點文保單位團河行宮的北墻外，高端別墅區(qū)“辰翰府”里私搭亂建之風盛行。主要有以下具體表現(xiàn)：
未經(jīng)主管部門批準和檢測，私改電路，私改燃氣管線，私自安裝電梯；私挖地下室，拆改承重墻，加高建筑；違規(guī)改變建筑外立面的形貌，并在建筑外墻上私自安裝攝錄設備；違規(guī)擴建，非法占用庭院空間，擠占公共綠化帶，侵占交通道路。
辰翰府的違建現(xiàn)象并非孤例，在北京市的新建高端小區(qū)和傳統(tǒng)別墅項目中，可謂比比皆是。
地處北京西四環(huán)的“we-house”項目定位于高檔別墅。在數(shù)年前入市銷售時，0.63的容積率和45%綠化率在市場上頗為少見。如今，這些數(shù)據(jù)已經(jīng)完全改變。這一切都拜“違建”所賜。記者在這里看到，小區(qū)似乎成為了一個“建筑創(chuàng)意展覽館”，有的建筑被私自改建成了俄羅斯尖屋頂，有的建筑向外擴展了近一倍，還有的建筑私自加高近兩層。
京北地區(qū)的碧水莊園，每套別墅價值都在千萬元，是北京最早的外銷高端別墅項目之一，也沒有避開違建的禍害。記者在這里看到，社區(qū)內(nèi)有多處綠地被毀，有的別墅向外擴建竟然多達數(shù)米，甚至與比鄰而居的另一棟別墅“貼”在了一起。
難怪有人批評說，“凡是有別墅的地方，就會有瘋狂地私搭亂建”。事實上，不僅僅是在別墅區(qū)，“違建”已經(jīng)成為社區(qū)管理中的一個“老大難”問題。
危險的違建
違建的危害，可謂觸目驚心。
今年4月份，北京海淀區(qū)和大興區(qū)先后發(fā)生兩起火災事故，均與違法建設相關。4月18日，北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)一居民樓頂層起火，幸無傷亡事故。起火房屋為頂層業(yè)主私自搭建的閣樓。4月25日，北京市大興區(qū)發(fā)生重大火災事故，造成18人死亡、數(shù)十人受傷。事故緣起于一棟四層高的非法建筑失火。
北京市市政工程研究院一級建筑師張先生表示，私搭亂建是十分短視和危險的行為，結構設計沒有經(jīng)過詳細的荷載計算，結構工程很容易超過荷載，甚至出現(xiàn)承重主體裂縫或倒塌。私建部分的電路安裝施工不規(guī)范則容易引發(fā)火災。尤其是違建擠占消防通道的后果更為嚴重，一旦出現(xiàn)火情，甚至消防車都無法及時救援。
違建對房產(chǎn)乃至社區(qū)價值的傷害，其實更不容忽視。北京4月1日正式施行的“禁違新規(guī)”明確規(guī)定，只要發(fā)現(xiàn)涉及違建問題，建設和城管部門會將此房產(chǎn)列入黑名單，在未恢復原貌前不允許再上市交易。
如果對違法建設的認識僅僅局限于物理層面的危險，那無疑是一種狹隘的觀點。
北京“we-house”項目業(yè)主蘇先生在國內(nèi)知名學府任教，他對面目全非的小區(qū)已經(jīng)沒有了當初的憤怒，他認為這個小區(qū)從國際知名設計師經(jīng)典作品到大雜院的蛻變，其實是諸多社會問題的一個縮影�！爸灰^(qū)某個空間的定位是模糊的，比如介于公共空間私人空間之間，肯定就會變成私人的，這就是現(xiàn)在許多國人的思維習慣”。
他說，最開始邁出違建第一步的業(yè)主，應該是試探性的，但隨后看到鄰居們并未有過激反應，于是乎開始大張旗鼓打造自己理想空間�？吹焦部臻g被侵占，大家最初肯定有過憤恨，但隨后的反應則令人瞠目結舌。不是奮起抗爭，而是爭先恐后加入到蠶食剩余公共空間的隊伍，似乎不參與其中，就顯示了自己社會能力的欠缺。私人與社會對抗能力，成為地位和身份的某種象征。在集體共同參與下，違規(guī)違法建設面前表現(xiàn)了集體的沉默。
違建對社會心理的傷害才是更難以消除的。
突圍“執(zhí)行難”
近日，北京市住建委下發(fā)《關于制止、報告物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建設和違法經(jīng)營行為的通知》，要求“各物業(yè)服務企業(yè)立即在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行全面排查，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建設和違法經(jīng)營行為，特別是違法建筑內(nèi)存在生產(chǎn)經(jīng)營、出租、住人行為的，要及時予以勸阻和制止，并按照相關行政主管部門職責分工及時向規(guī)劃、城管、工商等部門報告”。該通知明確提出，對不履行制止、報告義務的物業(yè)服務企業(yè)，市住建委將責令改正，并記入物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人信用信息系統(tǒng)。
北京“禁違新規(guī)”正式施行以來，相關規(guī)定的“執(zhí)行難”一直令相關各方深度糾結。北京市住建部門最新出臺的相關問責規(guī)定，在徹底破除這一難題方面仍有待突破。
記者調查發(fā)現(xiàn)，大部分別墅小區(qū)物業(yè)管理公司堅稱其履行了“制止、上報”職責。實際上，不少物業(yè)部門在發(fā)現(xiàn)違建之后都會進行勸說，甚至也會下達停工通知書，但往往得不到當事業(yè)主的重視。
一些小區(qū)的物業(yè)管理公司也曾多次按《物業(yè)管理條例》規(guī)定，向規(guī)劃部門和城管部門進行舉報。“一年下來，舉報材料摞起來有將近半米高�！钡`建現(xiàn)象依然在蔓延。因笑星郭德綱而出名的瀛海莊園違建依然存在，碧水莊園的違建施工還在進行。一些別墅項目論壇內(nèi)，對同小區(qū)違建業(yè)主的憤怒聲討匿名帖依然每天都在更新。
某物業(yè)公司負責人認為，關于違建的多頭管理政策，和執(zhí)法部門的畏難情緒，造成了物業(yè)公司在違建管理方面難有作為，根本沒有“靠山”可依。
“違建禁絕不了，關鍵是利益驅使”。北京市昌平區(qū)城管執(zhí)法大隊負責人這樣對記者介紹，在私搭亂建情況尤為突出的別墅項目中，業(yè)主理直氣壯地說，上千萬元買的房子，我的地盤我做主。
北京京華律師事務所徐斌律師認為，業(yè)主私搭的建筑如果在其產(chǎn)權范圍之外，即在公共場所、公共通道、公共綠地等，則屬于違章建筑。如果在產(chǎn)權范圍之內(nèi)，則應當經(jīng)過規(guī)劃部門的許可，還要征得鄰居的理解和認可，否則就涉及相鄰權的侵權�！斑@實際是一個公權力和私權利的博弈”，徐斌表示。
徐斌律師認為，雖然“新規(guī)”做到有法可依，卻并未規(guī)定執(zhí)法必嚴，法規(guī)沒得到貫徹實施，觸犯法規(guī)者將受到何種處罰均未提及。另外，強拆成本高昂則是違建難拆的另一個原因。
徐斌認為，對于“違建”還可寄希望于違建相鄰人。《中華人民共和國民法通則》第83條規(guī)定，“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙和損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失�！毕噜徣巳绻J為違建侵害了他的相鄰權等民法權力，可依法向法院提起訴訟來解決�！ �
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