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上海版房改要走新加坡道路？ [推薦]
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12月22日，上海市長(zhǎng)韓正向上海市人大常委會(huì)介紹，2011年全年，上海各類保障性住房將新開(kāi)工和籌措1500萬(wàn)平方米，上市供應(yīng)1150萬(wàn)平方米。
1150萬(wàn)方，這是一個(gè)極具沖擊力的數(shù)字。12月15日，上海統(tǒng)計(jì)局公布，2010年1-11月，上海商品住宅新開(kāi)工面積為1836萬(wàn)平方米，商品住宅銷售面積為1451萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，上海2011年保障房開(kāi)工、上市的面積，已經(jīng)接近上海今年商品住宅的開(kāi)工和銷售總量。
這是否意味著，上海將率先試水保障房高覆蓋率的新加坡模式？
動(dòng)遷房占比過(guò)高？
22日，上海市政府召開(kāi)保障性住房建設(shè)總結(jié)及明年保障性住房建設(shè)推進(jìn)會(huì)，會(huì)上公布，上海今年有200萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用住房竣工，403萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用住房和806萬(wàn)平方米動(dòng)遷安置房開(kāi)工。
上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生在會(huì)上介紹，截至11月底，今年上海經(jīng)適房已竣工175萬(wàn)平方米，經(jīng)適房已開(kāi)工352萬(wàn)平方米，動(dòng)遷安置房已開(kāi)工789萬(wàn)平方米，全年目標(biāo)綜合完成率達(dá)到94%，預(yù)計(jì)全年將超額完成目標(biāo)。
而明年，上海將確保保障房新開(kāi)工建設(shè)和籌措1500萬(wàn)平方米，供應(yīng)1150萬(wàn)平方米。
此消息一出，部分市場(chǎng)人士驚嘆“上海房市將要變天”：接近今年全年商品住宅推出總量的保障性住房開(kāi)工和上市計(jì)劃，或?qū)母旧细淖兡壳吧虾７渴械墓┬杞Y(jié)構(gòu)。
不過(guò)，復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心主任陳杰表示，這其中最重要還得看上海保障房的構(gòu)成�！叭绻蟛糠侄际莿�(dòng)遷房、小戶型，那么這個(gè)量對(duì)市場(chǎng)的影響就不是很大了�！�
陳杰說(shuō)，如果是公租房、經(jīng)濟(jì)適用房占主導(dǎo)，才能有市場(chǎng)影響力。
上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，今年上海已累計(jì)供應(yīng)住宅用地948公頃，其中保障性住宅用地供應(yīng)達(dá)764公頃，占已供住宅用地的80%。
細(xì)數(shù)這764公頃供地，其中絕大部分都為動(dòng)遷房，占590公頃，新納入保障房體系的中小套型普通商品房為41公頃；而真正能保障中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房為119公頃，公租房?jī)H14公頃，后兩者相加，僅占已供地面積的14%。
“在今年的供地中，動(dòng)遷房占保障房體系的絕大部分，這對(duì)于保障房建設(shè)的意義不大�！标惤苷f(shuō)，動(dòng)遷安置房主要是為在舊城改造中的拆遷居民進(jìn)行的房屋補(bǔ)償，而政府在這個(gè)過(guò)程中是有土地出讓的差價(jià)收益的。
“現(xiàn)在又把中小套型普通商品房納入了保障房體系，這個(gè)也不嚴(yán)謹(jǐn)。”陳杰表示，上海如要真正保障中低收入百姓的住房需求，應(yīng)該著重?cái)U(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房、公租房的建設(shè)。
“十二五”保障房結(jié)構(gòu)或調(diào)整
盡管目前上海保障房的供地構(gòu)成中，公租房和經(jīng)濟(jì)適用房占比較小，但依據(jù)上海規(guī)劃中的樓市計(jì)劃表，整個(gè)“十二五”時(shí)期保障房建設(shè)將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。
劉海生此前透露，“十二五”期間，上海市擬計(jì)劃新建住宅1.25億平方米。其中，保障性住房約占新建住宅總面積的50%，保障性住房套數(shù)約占新建住宅總套數(shù)的60%左右。
鋪展開(kāi)此份數(shù)據(jù)，其中，2300萬(wàn)平方米將用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，2000萬(wàn)平方米用于廉租房、公租房建設(shè)，2000萬(wàn)平方米用于重大工程配套拆遷安居房建設(shè)，2000萬(wàn)平方米用于普通商品房建設(shè)(中小型、限價(jià)房建設(shè))，1700萬(wàn)平方米用于商品住宅建設(shè)，2500萬(wàn)平方米用于非住宅的商業(yè)地產(chǎn)配套項(xiàng)目建設(shè)。
“如果能遵照此份計(jì)劃表進(jìn)行上海的保障房建設(shè)，自然對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)巨大的沖擊�！标惤鼙硎�。但其同時(shí)提醒，從往年各地保障房建設(shè)規(guī)劃來(lái)看，存在諸多朝令夕改、執(zhí)行不力的現(xiàn)象，這需要政府的強(qiáng)力推進(jìn)。
上海版房改
自10月上海落實(shí)中央樓市調(diào)控12條意見(jiàn)之后，四季度的上海樓市步入膠著。但經(jīng)歷了10月份的交易量下探、11月份的企穩(wěn)之后，12月份上海房地產(chǎn)市場(chǎng)又“蠢蠢欲動(dòng)”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控的藥效正逐漸式微。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的最新數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一周（12.13-12.19），上海全市共有16個(gè)樓盤(pán)推出28.43萬(wàn)平方米的新房源，環(huán)比前周多供應(yīng)了25.6%。成交量也環(huán)比上升了20%，達(dá)到27.17萬(wàn)平方米。成交均價(jià)達(dá)到23555元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)10.27%。
在12月樓市成交重現(xiàn)活躍之時(shí)，圍繞上海房產(chǎn)稅開(kāi)征方案的傳聞再次此起彼伏。上海版房改之路如何行進(jìn)，政府、市場(chǎng)、民眾多方參與的政策博弈始終未見(jiàn)明確解答。
早在2010年上�！皟蓵�(huì)”之時(shí)，上海市委書(shū)記俞正聲談及上海的高房?jī)r(jià)之時(shí)就曾表示，對(duì)于投資型需求的遏制，有的是辦法，但這個(gè)辦法不是行政的辦法或經(jīng)濟(jì)的辦法。
而到年底，俞正聲所言的“辦法”并沒(méi)有出臺(tái)，外界人士期待已久的上海房產(chǎn)稅也未出爐。
在最近舉辦的一場(chǎng)上海地產(chǎn)論壇上，上海易居研究員綜合研究部主任楊紅旭告訴記者，上海版樓市調(diào)控正呈現(xiàn)“以時(shí)間換空間”的態(tài)勢(shì)。
楊紅旭解釋，所謂“以時(shí)間換空間”，是指一方面通過(guò)調(diào)控政策抑制樓市短期過(guò)快上漲，另一方面則通過(guò)擴(kuò)大保障房建設(shè)和持續(xù)供應(yīng)來(lái)最終達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期效應(yīng)。“以短期的價(jià)格控制來(lái)?yè)Q取長(zhǎng)期的供需結(jié)構(gòu)調(diào)整效應(yīng)，兩條線并行不悖�！薄 �
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