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住房空置率真是難解之謎嗎? [推薦]
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自從國家電網(wǎng)傳出660個城市有6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零的新聞以來,住房空置率就成為媒體和社會公眾的熱點話題。日前,國家統(tǒng)計局終于表示要改革我國統(tǒng)計制度,“研究建立空置住房調(diào)查辦法”。隨后,有包括北京和上海在內(nèi)的部分城市著手進(jìn)行住房空置率調(diào)查的試點。
何謂住房空置率?研究專家、開發(fā)商、統(tǒng)計部門、社會人士對此爭論不休,似乎無有定論。這也難怪,因為住房空置率在我國長期以來都是一個含糊不清的概念;在國家統(tǒng)計主管部門和建設(shè)主管部門手里,只有新建商品房空置面積的數(shù)據(jù)。有的把所有沒人住的房屋都算空置房,而大家通常所說的空置房主要是指投資者購買后空在那等著升值的商品房。
盡管至今為止沒有任何一個部門或機(jī)構(gòu),能提供出權(quán)威的空置房數(shù)量統(tǒng)計,但這并不意味著我國房地產(chǎn)空置問題不嚴(yán)重,國家電網(wǎng)提供的6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零的數(shù)據(jù)還是相當(dāng)可信的。很多小區(qū)一到夜里就黑乎乎一片,足以說明在高房價下社會資源正在被大量浪費。知名中介公司“鏈家地產(chǎn)”提供的最新報告顯示,一線城市有四類房產(chǎn)空置率高達(dá)40%左右,其中包括郊區(qū)的高檔住房、投資性住房、商住兩用樓盤和無產(chǎn)權(quán)房。知名房地產(chǎn)評論人士牛刀也認(rèn)為,上海、北京和深圳這樣的空置率能達(dá)到40%。這些房子在炒家手上,既不出租也不自用只為等著漲價,造成社會資源的極大浪費,也給銀行帶來了極大的風(fēng)險。
分析住房空置率高的原因,60%的網(wǎng)友認(rèn)為是投資者炒房造成,30%認(rèn)為是開發(fā)商囤房,只有不到5%的人認(rèn)為是因為住戶有事不在家才導(dǎo)致。根據(jù)知名中介“我愛我家”對房屋空置的市場調(diào)查,除了開發(fā)商沒賣掉的以外,大致有以下幾種因素:一是房租收益過低,不及銀行定存。二是出租前期投入較大、成本高,如果沒有常年出租的計劃,不宜“輕舉妄動”。三是房屋空置費用極低,漲價獲利更大,即使不出售,也可以通過銀行抵押等方式享受增值收益。四是當(dāng)前群租現(xiàn)象嚴(yán)重,房屋損耗風(fēng)險高,業(yè)主寧肯空置也不出租。不管哪種原因,這些房子都是掌握在投資投機(jī)客手中,他們顯然還另有居所,即使空置也無所謂。
面對近年來居高不下的房價,面對備受社會各界關(guān)注的空置房問題,有關(guān)部門本該以科學(xué)的調(diào)查統(tǒng)計回應(yīng)公眾的質(zhì)疑。然而,統(tǒng)計部門沒有給出具體數(shù)據(jù),也沒有一家社會機(jī)構(gòu)能夠就這一問題給出答案。難道空置率是哥德巴赫猜想嗎?顯然不是,只需多下些功夫就能搞清楚。據(jù)研究人士介紹,國外通過在一個區(qū)域或者在一個城市,比如說用水費、電費等相關(guān)的這些指標(biāo)來進(jìn)行調(diào)查。這樣得出的數(shù)據(jù)簡單而明了,同時也比較科學(xué)。如美國統(tǒng)計署自1965年開始統(tǒng)計住宅空置率,按自有房和租賃房分開統(tǒng)計,每季度會及時發(fā)布。歐盟國家對空置率的調(diào)查也早已形成慣例。北京市有人大代表也曾建議,通過水、電、氣、暖的使用情況來判斷,比如實際使用量為應(yīng)用量的1/5到1/6即可認(rèn)定為空置房。
據(jù)了解,西方國家將空房率的警戒線定為10%。并且,西方國家對空置房均有嚴(yán)格的控制舉措。在德國,空置房業(yè)主被要求須在短期內(nèi)讓空置房屋得到重新利用。在房屋空置率超過10%的市鎮(zhèn),地方政府甚至?xí)频篃o法出租的住房。在法國部分城市,在房屋空置的第一年,業(yè)主須繳納房屋市值10%的罰金,第二年為12.5%,第三年則為15%。而丹麥早在50多年前就開始對閑置6周以上的房屋所有者進(jìn)行罰款。
在我國,早在上世紀(jì)90年代中后期,有關(guān)部門就已經(jīng)引入了“空置面積”的統(tǒng)計指標(biāo),2003年有關(guān)部門就承諾“改進(jìn)房屋空置統(tǒng)計方法,建立與國際接軌的房屋空置率指標(biāo)體系”。此次,統(tǒng)計部門再次明確“研究建立空置住房調(diào)查辦法”,引起社會各界的期待。專家認(rèn)為,“空置面積”的統(tǒng)計指標(biāo)已引入多年,目前應(yīng)盡早使空置率調(diào)查由“研究”轉(zhuǎn)為“操作”。當(dāng)前,最迫切的是需要把空置房的定義界定清楚,它的計算口徑、計算范圍要嚴(yán)格限定,抽樣調(diào)查方案必須科學(xué)、系統(tǒng)、完整并具有可操作性,并將調(diào)查數(shù)據(jù)納入定時發(fā)布的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)體系之中,形成慣例。其中,有一點尤須注意,那種以新房待售率來充當(dāng)空置率的傳統(tǒng)調(diào)查法顯然不可取,因為這種做法明顯是以偏概全,只會有利于開發(fā)商而不利于購房人,不利于國家掌握真實信息而進(jìn)行相應(yīng)的宏觀調(diào)控。
事實上,多年來我國各大城市的空置率之所以成為一個“謎”,并非完全是技術(shù)上不可統(tǒng)計,部分程度上也是由于對結(jié)果的“秘而不宣”所致。據(jù)悉,一些地方的統(tǒng)計等部門近年來曾經(jīng)就當(dāng)?shù)刈》靠罩们闆r做過調(diào)查,但對調(diào)查結(jié)果一直諱莫如深,理由多為“敏感”之類。業(yè)內(nèi)人士呼吁,信息是研判市場走勢的重要依據(jù),是影響人們預(yù)期的關(guān)鍵要素。我國應(yīng)以空置率指標(biāo)的逐步透明化為契機(jī),打破更多“敏感地帶”,進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場信息的統(tǒng)計和公開,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。
日前,空置房調(diào)查試點剛剛啟動,就傳來一些地產(chǎn)商使出新招來應(yīng)對的消息,如專門安排人員晚上7時至10時30分給空置房開燈;對一些待售空置房進(jìn)行最基本的簡單裝修�？罩梅空{(diào)查還催生出“空房管家”,他們定時上門為空置房業(yè)主開燈放水。這些都給正在試點的空置房調(diào)查增添了新的難度。但是,不管空置率的真實情況如何,空置率高應(yīng)是不爭的事實。真正的難題其實不是技術(shù)問題,恐怕一個是阻力問題,另一個是誠意問題。只要下定決心,排除了這兩大難題,投入足夠的調(diào)查力量,住房空置率就不可能是什么難解之謎。
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