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潘石屹：未來京滬投資比例1：1 [推薦]
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2007年初，在上海長寧虹橋拓展區(qū)地塊招標爭奪中，潘石屹落敗于澳門賭王何鴻燊，便憤憤撂下狠話：“三年內(nèi)不進上海”。
三年期一過，潘石屹迫不及待開始在上�！罢业亍�。短短一年時間，三個干凈利落的落子，讓潘石屹在上海打了個漂亮的翻身仗。
8月29日，在接受時代周報記者采訪時，潘石屹表示，未來在上海拿地，交通樞紐仍是第一位的，SOHO中國更傾向于獨立拿地，而不是與其他開發(fā)商組成聯(lián)合體。但潘石屹希望與更多的開發(fā)商合力，一起打造大虹橋商務(wù)中心。
落子三棋闖上海
8月13日，潘石屹在微博上發(fā)布喜訊，以15.6億元的價格摘得上海虹橋交通樞紐旁“臨空15號地塊”，折合樓板價7250元/平方米。至此，潘石屹完成了扎根上海的首輪布局，南京西路、外灘中心、虹橋交通樞紐這三大重點區(qū)域的重點項目，讓潘石屹在上海投入了約60多個億，占SOHO中國總投資份額的1/4。
“臨空15號地塊”位于上海虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)，是長三角“半小時經(jīng)濟圈”的核心區(qū)域。這正是潘石屹看好這一區(qū)域的重要原因。潘石屹表示，“中國的經(jīng)濟和財富主要集中在珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海區(qū)域。而長三角比另兩個區(qū)域更有活力，經(jīng)濟更繁榮。”
潘石屹對底價拿地的解釋是，“我們跟蹤這個地塊已經(jīng)跟蹤了一年多，很多開發(fā)商熱衷于住宅用地，對于這種商辦用地并不關(guān)注�！�
今年6月，潘石屹以總代價約22.5億元人民幣，收購國鼎90%股權(quán)，并間接持有項目公司61.506%的股權(quán)。該項目的核心資產(chǎn)，即上海外灘204地塊。204地塊是外灘核心地段最后一塊可供商業(yè)開發(fā)的土地。
潘石屹告訴時代周報記者，“外灘是上海人氣特別旺、人流特別密集的地方，做商業(yè)物業(yè)潛力非常大。” 他透露，目前外灘204地塊項目已經(jīng)請了鳥巢的設(shè)計師，方案已經(jīng)出來，但暫時不能對外公開，要拿去政府審批。
而且，其去年8月收購的爛尾項目東海廣場，以21.79億元銷售額獲得今年1月-7月上海房地產(chǎn)市場的銷售冠軍，寫字樓出租全部完成。潘石屹將售后返租的SOHO模式帶進了上海。
“我們發(fā)現(xiàn)了北京CBD”
對于為何要從北京轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，潘石屹向時代周報記者表示，上海政策比以前更靈活，北京卻比以前嚴格一些。
此前，有分析師曾向時代周報表示，潘石屹南下的一個重要原因是北京核心地塊競爭日趨激烈，拿地困難，為了保證足夠的土儲，SOHO中國必須“出走”。
“從東海廣場的租金來看，基本都要7-8元/平方米，半年就租出去了。但是北京CBD只有4-5元/平方米。從租金和速度來看，上海的回報率要高些。”潘石屹告訴記者。
“是我們發(fā)現(xiàn)了北京CBD。當時還不叫北京CBD，我們就圈了地，很多人說這個地方很偏，又沒有住宅，又沒有辦公樓，全是工廠區(qū)，可是我們在十多年前就發(fā)現(xiàn)，這是一處重要的交通樞紐，地上地下四通八達，所以CBD建成以后，我們銷售量超過了45%，地價漲了十幾倍�！迸耸僬f。
潘石屹透露，當年SOHO中國向有關(guān)部門表示，北京需要一個CBD，“我們把新加坡的CBD規(guī)劃師請過來，又拿了新加坡CBD建成前后的照片送給北京原規(guī)劃院院長柯煥章，說北京20年之后會跟新加坡的一樣。他拿著我們提供的資料，給北京市政府寫報告，后來把北京市土地規(guī)劃修改，經(jīng)國務(wù)院批準了，就有了今天北京的CBD�！�
“現(xiàn)在，全中國還有沒有一個像十年前北京CBD的地方？我們在上海發(fā)現(xiàn)了，就是虹橋交通樞紐，這個地方無論是飛機、地鐵、火車都是全世界最先進的�！� 潘石屹信心十足。
“賺錢的項目全要”
SOHO中國中期（000996）業(yè)績顯示，上半年營業(yè)額（扣除營業(yè)稅后）上漲119倍至86.6億元，已超過去年全年營業(yè)額水平；凈利潤17.2億元，同比增加136倍，也超過了去年全年凈利潤水平。今年1-7月的合同銷售金額達135.7億元，完成了全年銷售目標的75%。
潘石屹稱，未來上海、北京的投資將達到1:1的比例，持有物業(yè)比例會逐步增加。據(jù)悉，外灘項目持有比例可能在50%左右，臨空15號地塊項目的自持比例在20%左右。
“我們SOHO剛到上海來，原則上是要跟所有的人合作，光靠我們自己是一事無成的。可前提是，合作伙伴一定要互補的，否則就沒有合作的基礎(chǔ)了。” 潘石屹告訴時代周報記者，“不管什么模式，只要讓我們能夠賺到錢，這樣的項目我們?nèi)！?BR>
自從拿下東海廣場后，潘石屹頻頻亮相上海，與上海有關(guān)區(qū)政府密切接觸，潘石屹希望把北京CBD的經(jīng)驗復制到大虹橋開發(fā)中�！斑^去的一年，我們和上海市政府交流得非常好。我們也提出了一些規(guī)劃性的想法，上海市的領(lǐng)導看完后還是非常興奮的，他們覺得應(yīng)該按照這個方向發(fā)展�！�
目前，由原金地上海總經(jīng)理趙漢忠、復星集團董事長郭廣昌和易居中國董事局主席周忻發(fā)起的星浩基金，首站運作也選在了上海虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)，首期募資已到位資金30億。而一些港資開發(fā)商也對這個區(qū)域覬覦已久。
潘石屹說，“就我自己做，這里永遠繁華不起來，各種各樣的企業(yè)能進來，對大虹橋的發(fā)展是有好處的，就是不要進來一批炒地的，進來之后又不干事，就把這塊地害了。”
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