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成都模式：以“地改”突破“房改” [推薦]
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重慶加速推進(jìn)公租房和戶籍制度改革，搶占制造業(yè)轉(zhuǎn)移先機的同時，同為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合試驗區(qū)的成都，也在開展一場以土地改革推動房地產(chǎn)改革的嘗試。
8月12日，成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所大廳人聲鼎沸。來自66公里之外的成都蒲江縣農(nóng)村土地綜合項目公開拍賣到了截至報價的最后一天。這是《成都市人民政府關(guān)于完善土地交易制度促進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治的意見(試行)》出臺后，首個面向公眾的建設(shè)用地交易項目。
“地改”試水
據(jù)了解，此次掛牌的蒲江縣土地綜合整治項目涉及五個村，共計面積超過49000畝，競買不僅面向政府部門，也面向包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的社會投資人，競買起始價為15萬元/畝。
此前，農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)僅限于成都各區(qū)縣的土地部門之間。如去年12月底，成都有16000余畝農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)公開拍賣，交易對象限定為各區(qū)縣國土部門，經(jīng)過這道中間程序后，土地才能再轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)商等企業(yè)和機構(gòu)手中。
成都地產(chǎn)業(yè)界預(yù)計，一旦農(nóng)村建設(shè)用地的指標(biāo)流轉(zhuǎn)從限于國土部門之間，正式擴展到直接面對企業(yè)，一個龐大的農(nóng)村建設(shè)用地交易市場將被激活。近幾年，成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌新增的后備建設(shè)用地指標(biāo)達(dá)65萬畝，而2009年成都的國有土地供應(yīng)量僅在1萬畝左右，如此巨量的建設(shè)用地大規(guī)模入市將整體拉低地價，從而有望平抑房價，這與重慶推行的“地票”制度如出一轍。
所謂地票，指包括農(nóng)村宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗收后產(chǎn)生的指標(biāo)。
然而，在成都市國土局看來，推行集體用地的公開拍賣，主要還在于解決城鎮(zhèn)化過程中建設(shè)用地指標(biāo)的緊缺和資金的束縛。此前有人統(tǒng)計，成都范圍內(nèi)有接近600萬農(nóng)村人口，如果全部轉(zhuǎn)移，僅住房安置所需資金支出就在900億元以上，這部分支出除了財政投入之外，大部分還需要以市場的方式解決。
按照成都市政府的戰(zhàn)略，農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中主要分3種類型：在5個中心城區(qū)建設(shè)完全與城市接軌的農(nóng)民新居工程；在郊區(qū)以重點鎮(zhèn)為主推動農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)新型社區(qū)工程構(gòu)成重點鎮(zhèn)建設(shè)的重要組成部分；在邊遠(yuǎn)山區(qū)，根據(jù)區(qū)情適度引導(dǎo)農(nóng)民向新型農(nóng)村社區(qū)集中居住。
為了形成土地的規(guī)模集中，成都在此之前先行實施戶籍改革。據(jù)了解，成都戶籍改革的一個核心便是鼓勵農(nóng)民放棄土地，向城區(qū)集中。按成都市房管局方面的說法就是，農(nóng)民自愿退出原農(nóng)村宅基地進(jìn)入城鎮(zhèn)購買公寓房的，還可享受相鄰區(qū)位經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策，成都實施的農(nóng)民可以租房入戶政策，還能解決勞動力在全市范圍內(nèi)實現(xiàn)全域遷移。
“房改”破局
四川省社科院研究員胡光偉認(rèn)為，農(nóng)村土地綜合整治之后，經(jīng)過賣地所得資金不僅將解決農(nóng)民的社保、醫(yī)保等問題，還將為經(jīng)濟適用房湊集資金，成都和重慶正在推行的土地改革也是探索房地產(chǎn)改革的有效路徑。
據(jù)悉，以集體土地流轉(zhuǎn)所得資金來推動農(nóng)村土地整理，實現(xiàn)農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中，并為公租房等政策性住房籌集土地和資金的模式，得到了日前赴成都考察的國土資源部部長徐紹史的肯定。
記者從成都市房管局了解到，截至目前，成都市中心城區(qū)已經(jīng)推出了近1000套解決針對住房困難家庭和進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民及大學(xué)畢業(yè)生群體的公租房，2010年9月還有4700套公租房將面市，租金將比市場租金低10%到40%。
此外，成都高新區(qū)為解決區(qū)內(nèi)企業(yè)外來從業(yè)人員的居住問題所推出的6000套公租房，也將于9月底竣工。
“重慶的公租房模式的確走在前面，他們的規(guī)模和需求都更大，他們將要解決的是約3000多萬農(nóng)村人口的問題，而成都要解決的數(shù)目是近600萬人，但由于城區(qū)土地緊缺，公租房只能考慮在三環(huán)外�！币晃徊痪们霸爸貞c交流公租房建設(shè)經(jīng)驗的成都房管局人士表示。成都還推出了一項進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民可以申請購買經(jīng)濟適用房的措施。
四川省社會科學(xué)院教授林凌表示，當(dāng)前住房制度改革面臨最大的問題，就是土地的緊缺和大規(guī)模建設(shè)政策性住房的資金需求，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的最終目的就是要縮小城鄉(xiāng)差距，如果沒有合適的路徑解決上述難題，那么這場改革注定不會成功。
“大量的農(nóng)村集體用地推向市場，并在此基礎(chǔ)上興建經(jīng)濟適用房和公租房等保障性住房，是解決中國房地產(chǎn)困局的最有效途徑，”林凌說，“這可以改變只靠調(diào)控打壓房價卻始終收效不大的尷尬局面�！薄 �
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