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成都90平米的房子成為銷售分水嶺 [推薦]
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4月成銷售“拐點(diǎn)”
來自嘉聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2010年1-6月，成都主城區(qū)商品房銷售量總體低迷，成交量同比下降35.8%,月均銷售71萬平方米左右，其中4月成交量最高，達(dá)到108.5萬方，3、5月次之，1月和6月成交量最低，分別是50.5萬平方米和50.2萬平方米，成交走勢呈倒“V”曲線。
據(jù)嘉聯(lián)地產(chǎn)分析，4月17日出臺(tái)的“國十條”成為了成交量出現(xiàn)轉(zhuǎn)折的“分水嶺”.在政策剛出臺(tái)時(shí)，由于實(shí)施細(xì)則未落地，樓市因慣性仍保持在一定的高位；隨后的中央地方齊出手，調(diào)控重拳接踵而至，形成政策高壓，投機(jī)、投資性需求受到大幅度抑制，成交銳減，低位徘徊的趨勢已呈現(xiàn)。
住宅銷售升還是降？
量跌價(jià)穩(wěn)，6月嚴(yán)重下滑
嘉聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，2010年1-6月，主城區(qū)住宅市場受宏觀調(diào)控影響嚴(yán)重，成交量大幅縮水至326萬平方米左右，同比下降47.2%.從每個(gè)月的變化來看，成交量在1-2月春節(jié)期間銷售平淡，分別為29.4萬平方米和41.6萬平方米，3月份開始活躍，4月份成交量達(dá)到87.2萬平方米的高位。然而隨著新政的出臺(tái)，成交放量隨即叫停，5月伊始便經(jīng)歷了一個(gè)蕭條的春季房交會(huì)的洗禮，住宅交易嚴(yán)重下滑，月度跌幅34.8%;6月份由于市場對政策的導(dǎo)向和發(fā)展預(yù)期看低，觀望情緒較大，成交繼續(xù)低迷，成交量下滑至45.2萬平方米。
與成交量對新政的敏感反應(yīng)不同，房價(jià)反應(yīng)往往更滯后，上半年的成交價(jià)卻并未受到影響，達(dá)到7412元/平方米，為自07年以來歷年最高，同比上升34.6%.究其原因，主城區(qū)商品住宅價(jià)值的大幅提升，主要是由地價(jià)至房價(jià)的傳導(dǎo)過程。由于主城區(qū)土地的稀缺性，地價(jià)逐年上漲；再加上去年市場的一路凱歌造就了一批高價(jià)地，開發(fā)商在拿到地后為了追求利潤最大化，升級樓盤的品質(zhì)、配套等，也是造成房價(jià)大幅攀升的一個(gè)重要原因。
從月度來看，成交價(jià)格在1月出現(xiàn)跳漲后，隨后幾個(gè)月都是平穩(wěn)增長，1-4月的月均增幅為1%,5月達(dá)到7920元/平方米的高位，漲幅為7%.隨著個(gè)地方細(xì)則陸續(xù)“落地”,5月隨著調(diào)控政策影響力的不斷深化，一線城市部分品牌開發(fā)商調(diào)整營銷思路，調(diào)價(jià)促銷以擴(kuò)大市場占有率。而成都作為二線城市的地啊表，5月初并未立即受到大幅度調(diào)價(jià)促銷的沖擊，在政策不斷發(fā)力的情況下，從5月底開始，才有部分開發(fā)商調(diào)整了前期的觀望情緒，價(jià)格出現(xiàn)了一定松動(dòng)。
購房者最喜歡哪個(gè)區(qū)域？
城南銷售領(lǐng)跑樓市
從方位來分析，2010年上半年五個(gè)方位的成交量由高到低排序?yàn)槌悄�、城西、城東、城北、城中。城南成交量繼續(xù)領(lǐng)跑其他幾個(gè)區(qū)域，上半年成交103.01萬平方米，成為銷售冠軍；而城東由于建設(shè)路區(qū)域的樓盤銷售謝幕，以及新增項(xiàng)目減少，上半年銷售量表現(xiàn)不佳，僅為78.85萬方，比09年同期下降52.1%;城西成交87.63萬方，同比下降39.3%,相對平穩(wěn)。
從行政劃分來看，上半年主城區(qū)各行政區(qū)成交量同比均有不同程度的下降，錦江、成華、金牛、青羊、武侯的降幅都較為明顯。其中，降幅最為明顯的行政區(qū)是成華區(qū)，成交量僅為51.9萬平方米，同比下降70%.而高新區(qū)由于眾多新盤崛起，供應(yīng)量增加，成交量達(dá)到68.8萬平方米的歷史高位，成為主城區(qū)成交面積最多的行政區(qū)；同比下降率僅為7.2%,也是降幅最小的行政區(qū)，為主城區(qū)的成交量提供重要支持。
哪類戶型最暢銷？
90平米以下小戶型是主力
由于二套房貸門檻的大幅提高，三套房停貸，首次置業(yè)成為了市場的主導(dǎo)，改善性需求受到抑制。根據(jù)嘉聯(lián)地產(chǎn)對1-5月的銷售面積段的統(tǒng)計(jì)，90平方米以下的戶型成為了市場需求的主力，在政策出臺(tái)前后，成交占比均超過了50%.以保利花園為例，雖然其一期一批次在新政出臺(tái)后的5月31日開盤，77.8平方米的A2戶型銷售率仍達(dá)到70%,而其它戶型的銷售率大多在40%-50%左右。
不難看出，受宏觀調(diào)控影響，在整體銷售量下降的情況下，剛性需求仍大量存在。90-120平方米的首次改善性置業(yè)產(chǎn)品在前4月成交量呈逐月遞增之勢，從1月的5.8%攀升到4月的17%,5月份回落明顯，需求受抑制明顯。120-150平方米的再次改善性置業(yè)產(chǎn)品成交量前4月占比均保持在20%左右，5月份回落到，與首次改善性置業(yè)產(chǎn)品趨勢雷同。反而是150平方米以上的舒適、享受性產(chǎn)品在調(diào)控背景下下降并不明顯，占比保持在8%左右。
哪些物業(yè)賣得火？
車庫和寫字樓
曾經(jīng)，車庫一度是開發(fā)商的心頭痛，7萬元/個(gè)的車庫鮮有人問津，開發(fā)商每當(dāng)談到車位問題，總是無奈感慨大量資金被積壓。進(jìn)入到2010年，形勢發(fā)生了翻天逆轉(zhuǎn)，隨著越來越多的人擁有私家車，成都各樓盤因車位緊張而爆出的群體性事件此起彼伏，車庫也因僧多粥少而變成搶手貨，身價(jià)一路飆升，建設(shè)路某樓盤的車位價(jià)格甚至漲到了25萬元/個(gè)。“賣車位”成為了開發(fā)商在住宅銷售逆境中的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不少樓盤甚至打破以往要在交房后才賣的車位的規(guī)律，紛紛開出車位這根救命稻草來賣，以期在淡市中完成銷售任務(wù)。
車庫在上半年掀起的銷售熱潮也得到了嘉聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的證實(shí)：2009年1月-5月20日，主城區(qū)商品房成交中，住宅物業(yè)占92%,其次為商業(yè)用房，占4%,辦公用房最低，僅為1%.而2010年同期，主城區(qū)商品房成交中，住宅物業(yè)占75%,其次為車庫用房，占11%,辦公用房占8%,商鋪占5%.可以看出，受政策影響，2010年上半年主城區(qū)商品房各物業(yè)成交結(jié)構(gòu)較09年同時(shí)期發(fā)生了明顯變化，住宅市場成交量占比明顯下降；車庫成為部分開發(fā)商回款任務(wù)的保障；而伴隨著地鐵元年的駛?cè)�，人南一線及城南CBD的寫字樓吸引了眾多企業(yè)和投資者，迎來發(fā)展契機(jī)，寫字樓的成交量同比上升了118%.此外，在住宅市場遇冷后，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，受到投資者的青睞，投資升溫明顯。
新政對郊區(qū)樓市影響如何？
郊區(qū)樓市成交量不降反升
在主城區(qū)住宅整體低迷的情況下，曾經(jīng)對市場表現(xiàn)最敏感的郊區(qū)樓市，在2010年上半年的表現(xiàn)中確實(shí)出人意料地不降反升，整體表現(xiàn)優(yōu)于主城區(qū)。嘉聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年成都市主城區(qū)商品住宅成交為325.8萬平方米，同比09年下降47.2%;而郊縣商品住宅的成交量則達(dá)到了690.4萬平方米，同比09年上升2.8%.在雙流、溫江、龍泉驛、郫縣、新都五大郊縣中，雙流一家獨(dú)大，2010年上半年成交量達(dá)到227.4萬平方米，約占五大近郊成交量的4成；其次為龍泉驛101.8萬平方米；之后是溫江、新都、郫縣，分別為91、80.4、75.8萬平方米。雙流的成交價(jià)格6月為6210元/平方米，高出其他郊縣約1000元/平方米。
與08年不同，在宏觀調(diào)控的影響下，此次郊區(qū)并未在樓市波動(dòng)時(shí)被立刻打回原形，郫縣因中信蜀都新城的規(guī)劃打造、快鐵、地鐵的拉動(dòng)，市場抗性良好。雙流重合、華陽在劃入高新區(qū)的利好消息下，銷量及價(jià)格也是不降反漲。隨著軌道交通、商業(yè)配套的完善，郊區(qū)的居住優(yōu)勢已越發(fā)顯現(xiàn)出來。五郊縣在2010年上半年總成交量創(chuàng)07年至今的上半年總成交量的新高，也就不難理解了。
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