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成都別墅板塊功能各異最貴并非最佳選擇 [推薦]
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據(jù)不完全統(tǒng)計，成都別墅市場近期有近10個項目開盤銷售，而從市場反應(yīng)來看，藍(lán)光·峨秀湖、遠(yuǎn)大林語城、蔚藍(lán)卡地亞、藍(lán)湖島心組團(tuán)等都表現(xiàn)良好。從近期市場推出的產(chǎn)品來看，新政調(diào)控似乎并未對消費(fèi)者產(chǎn)生很大的購買心理影響，反而是開發(fā)商、購房者雙方都極具理性。換句話說，針對目前的高端產(chǎn)品，消費(fèi)者是只選適合自己的，而不同地域的別墅開發(fā)商也針對特定人群，為各自的受眾“量身定做”別墅產(chǎn)品。
從“純別墅第一山”牧馬山到高尚居住區(qū)麓山板塊，從溫江、郫縣近郊別墅到度假勝地青城山，從龍泉山水別墅到后起之秀水城金堂，無一不呈現(xiàn)出各自鮮明特色。為此，本報試圖用文字描繪出成都別墅版圖，歸納每個別墅板塊日益明顯的功能特征提供給不同層次的消費(fèi)者選擇，簡言之“并非最貴的別墅，才是高端居住的最佳選擇”。
牧馬山板塊
純別墅第一山
牧馬山板塊已成為成都別墅開發(fā)的縮影，也是成都最早成形的高端別墅板塊之一，被譽(yù)為“成都純別墅住宅區(qū)第一山”。目前，區(qū)域內(nèi)已聚集了龍湖·長橋郡、置信·牧山麗景、華新·錦繡尚郡、三盛·翡儷山、恒大·金碧天下、中航·云嶺等十余個重量級別墅樓盤。不久前，來自香港的實力房企中渝置地也宣布正式登陸牧馬山。隨后，龍湖再次出手牧馬山，以8億元拿下龍湖·長橋郡旁邊的673畝地。
隨著更多高端別墅項目的入駐，區(qū)域內(nèi)純別墅板塊的特性越發(fā)明顯。一位在牧馬山擔(dān)任多年項目運(yùn)營的人士認(rèn)為，牧馬山的純別墅性質(zhì)，還要?dú)w功于政府在規(guī)劃中，刻意控制容積率，使得區(qū)域內(nèi)項目都是低密別墅，保持了區(qū)域的純粹性。目前的牧馬山已經(jīng)達(dá)到高端別墅板塊所需的低密度和純粹性。
因此，牧馬山區(qū)域也成為眾多高端別墅客戶競相置業(yè)的首選之地。“從置業(yè)牧馬山的人群分析可以發(fā)現(xiàn)，牧馬山別墅片區(qū)涵蓋的居住人群與城市別墅和度假別墅相比，更為全面�！卑肷叫l(wèi)城代理營銷公司總經(jīng)理楊林認(rèn)為，“不少投資置業(yè)者選擇牧馬山板塊的目的，就是希望遠(yuǎn)離都市的喧囂，享受自然與生活的寧靜，同時還能享用完善的配套設(shè)施，保證高品質(zhì)的生活質(zhì)量�！�
采訪中，記者了解到，曾經(jīng)一度困擾牧馬山板塊發(fā)展的交通及配套也正逐漸得到改善。隨著大件路改造的完成及地鐵一號線的全線通車，交通問題已經(jīng)成為過去式。牧馬山板塊周邊的配套設(shè)施也在不斷完善中，占地約2650畝，牧馬新城核心區(qū)域的牧山湖片區(qū)將被打造成一個集餐飲、娛樂、休閑、度假為一體的區(qū)域中心，未來鏈接雙流和華陽的新雙華路將貫穿牧馬山，醫(yī)院、學(xué)校等配套都在規(guī)劃中，很快將投入建設(shè)。
改造后的新大件路、建設(shè)中的新雙華路都是按照城市道路規(guī)劃建設(shè)，這也就意味著整個牧馬山區(qū)域?qū)拇诵纬烧嬲某鞘薪謪^(qū)，一個“中央別墅區(qū)”即將呈現(xiàn)。
麓山板塊
進(jìn)軍第一居所的高端生活走廊
有人說麓山板塊早已為成都人樹立了別墅的標(biāo)桿，其代表作麓山國際社區(qū)被看作中國中西部別墅的代表。隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，以及城南國際化步伐的加快，麓山板塊的區(qū)位優(yōu)勢越加明顯，規(guī)劃定位日趨清晰。如今的麓山板塊有一個更富有詩意的名字——麓山走廊，依托相當(dāng)純熟的市場環(huán)境，建設(shè)成都的“高尚居住社區(qū)走廊”。
熟悉麓山板塊的人都知道，麓山發(fā)展的初期主要由占地4000余畝的麓山國際社區(qū)構(gòu)成。作為一個超大型開放式國際社區(qū)，該項目集運(yùn)動、居住、娛樂、休閑、教育等功能為一身，成為了成都成功者的首席生活坐標(biāo)。
從地理位置來看，麓山板塊的區(qū)位優(yōu)勢是顯而易見的，由于發(fā)展得較早，與其他盤相比，它擁有路網(wǎng)完善、配套齊全、高端項目扎堆等眾多優(yōu)勢。如今,麓山板塊已經(jīng)集中了一批大規(guī)模、高品質(zhì)的大型綜合型項目：4000多畝的麓山國際社區(qū)、2008畝的雅居樂花園、1600多畝的河畔新世界等，這一系列的樓盤和配套設(shè)施給消費(fèi)者提供的是一個高尚的、高端居住氛圍，迎合了當(dāng)下理性消費(fèi)者選擇居住區(qū)的要求，這是一些零散的別墅盤以及開發(fā)時間不長的板塊所無法比擬的。
在三佳房地產(chǎn)集團(tuán)策劃經(jīng)理趙瑞國看來，麓山板塊已經(jīng)有了很高的知名度，但它的發(fā)展?jié)摿Ω鼮槿藗兛春�。盡管與擁有天然的自然淺丘坡嶺地貌和山水資源的牧馬山相比，麓山板塊的很多坡地則是人造的，或許會遜色一些。但這絲毫不影響其在不少業(yè)內(nèi)人士眼中的重量級地位。中原地產(chǎn)高級分析師周覓對板塊未來的發(fā)展就表示相當(dāng)看好，“麓山的優(yōu)勢還在于擁有大量可利用的土地資源，隨著天府新城落成后，商業(yè)配套方面也會更加成熟，這是一個真正遠(yuǎn)離城市，又有完善配套的地塊�！�
溫江板塊
中產(chǎn)階層置業(yè)主流
從“住在溫江”到如今的“生活在溫江”……地處上風(fēng)上水擁有良好水系和自然生態(tài)環(huán)境的溫江，成為眾多別墅搶占之地。如江安河畔的國色天香、紫檀山，歷經(jīng)歲月的芙蓉古城，金馬河畔的月映長灘……都已成為人們心中的別墅范本。
金馬國際體育城的首個高端住宅項目——月映長灘就把“上風(fēng)上水”這一概念演繹的淋漓盡致，擁有金馬河11.8公里真水原岸的風(fēng)光，500米寬的浩蕩河面創(chuàng)造了成都湖居生活的大場面。月映長灘營銷總監(jiān)洪蕓表示，正是這一自然優(yōu)勢讓全球提倡的低碳生活在月映長灘得到了完整的實現(xiàn)，它也是成都首個達(dá)到65%的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國家和四川省50%標(biāo)準(zhǔn)的要求。
有業(yè)內(nèi)資深人士指出，溫江不僅具備豐富的水資源和土地資源，還有與眾不同的文化資源，早在2001年就吸引了置信進(jìn)入溫江打造別墅區(qū)。時至今日，溫江已經(jīng)形成了依托自然山水，凸顯文化氛圍的別墅板塊，在成都高端住宅市場上占據(jù)一席之地。
由于當(dāng)前別墅消費(fèi)日趨理性，人們看重的不再是奢華與超大的住宅本身，消費(fèi)者對一個樓盤的判斷和考量是全方位多角度的。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，成都別墅的目標(biāo)受眾中，擁有較高學(xué)歷的人群占很大一部分，這些消費(fèi)群體所在意的除了住宅本身以及周邊配套設(shè)施外，對物業(yè)所在區(qū)域的文化氛圍也很看重。溫江板塊的別墅在迎合消費(fèi)者文化需求方面走在了競爭對手前面。
如今，歷經(jīng)10年開發(fā)的芙蓉古城早已自成一城，1400余畝的規(guī)模，與10年城市商業(yè)、生活配套的自然生長，已經(jīng)是一個以中式文化為主題的成都知名高檔居住區(qū)。而永寧別墅區(qū)域也早已被成都人所熟知。
此外，藍(lán)光·紫檀山、香頌島、清溪·玫瑰園、月映長灘等項目也都熱衷于一種文化營造，古蜀文化、魚鳧文明乃至現(xiàn)代的體育文化、運(yùn)動文化都在溫江板塊展現(xiàn)。這也是溫江別墅項目有別于其他區(qū)域項目的一大特色。
在目標(biāo)受眾的定位方面，溫江把自己的別墅項目目標(biāo)群體圈定在中產(chǎn)階層身上，所以在各個項目投放的產(chǎn)品上，很多基本是以疊拼和雙拼別墅為主。也因其戶型的嬌小和實惠的價位，使得溫江板塊的別墅置業(yè)門檻與牧馬山、麓山相比要更低一些。
青城山板塊
度假別墅的首選
坐擁“雙遺”，背靠大成都，一直以來，青城山地塊就憑借其得天獨(dú)厚的先天優(yōu)勢承載了太多的榮耀。
時至今日，青城山別墅已經(jīng)歷了第一階段的粗獷發(fā)展，第二階段的批量開發(fā)，發(fā)展到了目前第三階段的品牌時代。統(tǒng)計顯示，目前，大批全國一線品牌開發(fā)商早已搶灘青城山別墅市場，不僅包括有置信集團(tuán)的芙蓉青城、珠江地產(chǎn)的珠江逸景·天生墅、龍湖地產(chǎn)的小院青城、中信地產(chǎn)的云棲谷、遠(yuǎn)鴻的香頌湖，還有青城山房、上善棲、逸嶺景江、青城神韻等眾多別墅樓盤。
事實上，如果再仔細(xì)觀察這些產(chǎn)品，我們會發(fā)現(xiàn)，青城山仍以度假別墅居多。“這與青城山不可比擬的自然環(huán)境有著密切關(guān)系，稀缺性資源對于別墅等高端物業(yè)是非常重要的�！币輲X·錦江銷售總監(jiān)楊林告訴記者，與麓山、牧馬山等其他板塊相比，這既是青城山別墅市場最大的優(yōu)勢所在，也是產(chǎn)品定位、功能指向方面最重要的特點，“這些別墅不單滿足購房者對于居住的需求，更重要的是它將承擔(dān)起度假、休閑、養(yǎng)生的功能。”
據(jù)楊林介紹，青城山別墅沒有將目標(biāo)受眾的范圍局限在成都，而是擴(kuò)大至了重慶、云南、貴州等整個大西南地區(qū)，乃至全國部分一線城市。目前，在購房人群中，僅有60%來自成都本地。他表示，青城山地塊要想突圍，在別墅市場上掌握話語權(quán)，就必須得加快配套方面的建設(shè)，“尤其是成灌快鐵開通后，青城山別墅成為‘第一居所’的趨勢越發(fā)明顯。但‘第一居所’對配套的要求更高，而目前區(qū)域內(nèi)的別墅又主要依靠的還是景區(qū)配套，這就難免會讓那些希望將其作為‘第一居所’的購房者對產(chǎn)品望而卻步�！�
中原地產(chǎn)高級分析師周覓也認(rèn)為，在短期時間內(nèi)青城山地塊的生活配套還不能完全滿足人們的生活習(xí)慣和消費(fèi)習(xí)慣，在理性消費(fèi)時代，將其定位于度假別墅更為適宜。
龍泉板塊
湖山一體呈現(xiàn)養(yǎng)老功能
“沒想到這里真的有這么大一個湖，如果不是親眼所見，都不相信這是真的�！辈痪们皠傇谥屑Z·御嶺灣買下一棟別墅的楊先生，在談及初到龍泉看盤時的感受，依然掩飾不住內(nèi)心的驚喜。而他口中的“大湖”，正是中糧·御嶺灣依托龍泉自然山水修建而成的800畝人工湖。
在理性消費(fèi)時代，消費(fèi)者對居住地的要求已經(jīng)超出了住宅本身，更多的人開始關(guān)注周邊環(huán)境、園林生態(tài)、人居氛圍等要素。在龍泉板塊內(nèi)，不論是自然植被、水資源、通風(fēng)條件，還是該板塊與成都市區(qū)10余公里的距離與基礎(chǔ)設(shè)施，都具備了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。如今，華信大足、舜元地產(chǎn)、鑫通房產(chǎn)等實力開發(fā)商也競相入駐龍泉。
逐鹿地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理汪寧生認(rèn)為龍泉板塊有其自身的獨(dú)特性，“與開發(fā)較早的牧馬山、青城山板塊別墅相比，龍泉板塊距離成都市中心更近，擁有更好的區(qū)位交通優(yōu)勢。而又與牧馬山的淺丘地貌不同，龍泉山脈是成都平原離中心城區(qū)最近的唯一山脈地貌，水域眾多，湖山一體，是成都周邊獨(dú)一無二的資源，也是龍泉板塊別墅最大的優(yōu)勢所在�！�
據(jù)了解，龍泉山自古林木繁茂，植被保護(hù)完好，具備強(qiáng)大的造氧功能，是成都的天然氧源。這里氣候宜人，濕度、溫度以及優(yōu)越的空氣質(zhì)量特別適合中老年人休養(yǎng)生活。這里的環(huán)境有助于降低風(fēng)濕、類風(fēng)濕、皮膚病等常見疾病的發(fā)病幾率。因此，龍泉板塊的湖山別墅對于看重區(qū)域的環(huán)境療養(yǎng)功能的消費(fèi)者來說頗具吸引力。在其目標(biāo)受眾群體中，以養(yǎng)老為目的的消費(fèi)者不在少數(shù)。
汪寧生認(rèn)為，龍泉板塊雖然擁有獨(dú)特的優(yōu)勢，但仍存在著一些短板。在他看來，龍泉板塊目前尚未形成規(guī)模化的區(qū)域效應(yīng)，缺乏高端居住的氛圍，很多都是單個的項目，整體感不強(qiáng)。雖然不乏中糧等頂尖別墅產(chǎn)品。不過，生活配套的不成熟也成為了該板塊的一大“硬傷”。這就導(dǎo)致了個別龍泉別墅有著較高的空置率，“要想成為購房者認(rèn)可的‘第一居所’，還需要時間的累積。”
金堂板塊
借力新機(jī)場定位商務(wù)休閑
隨著連接成都與金堂的成金（青）快速通道全線貫通，金堂躋身“成都半小時生活圈”，與成都主城區(qū)實現(xiàn)了真正意義上的快速對接。更讓人期待的是，西部地區(qū)最大的國際復(fù)合型樞紐機(jī)場——成都第二機(jī)場已經(jīng)確定落戶金堂，將修建5條長3.6公里的跑道，建成后最大可滿足年客運(yùn)吞吐量8000萬人次、貨運(yùn)吞吐量200萬噸的需求。
從地貌上來看，作為成都地區(qū)最大的丘陵讓這里別墅的設(shè)計理念及建筑風(fēng)格得以更好地體現(xiàn)出來。現(xiàn)在，藍(lán)光品牌開發(fā)商的進(jìn)入，又給金堂別墅的發(fā)展再次加碼。不過，一位業(yè)內(nèi)人士坦言，盡管金堂擁有良好的自然環(huán)境、便利的交通以及相對較低的價格，但對于目前在市區(qū)內(nèi)工作的人來說，在這里購買別墅并不是十分理智的行為。相反，如果把別墅的功能定位于商務(wù)、休閑，金堂卻是不錯的選擇。張凱 記者 謝雯
專家談別墅
高端住宅有利于城市建設(shè)發(fā)展
住建部政策研究中心副主任、高級經(jīng)濟(jì)師 王玨林
記者：到目前為止，新政取得了怎樣的調(diào)控效果？
王玨林：新政已經(jīng)出臺三個多月后，調(diào)控取得“階段性效果”。首先，去年過快上漲的房價已經(jīng)得到遏制，甚至有些城市的樓盤價格已經(jīng)出現(xiàn)松動；其次，市場上出現(xiàn)的一些問題正逐步得到解決；第三，供應(yīng)量得到了重視，政府對保障性住房加大了力度，市場比以前更加規(guī)范了。
記者：在調(diào)控的大背景下，不少開發(fā)商紛紛將開發(fā)方向轉(zhuǎn)向別墅等高端物業(yè)，是否是明智之舉？
王玨林：一個完善的房地產(chǎn)市場必須是呈梯形結(jié)構(gòu)的，它既有普通商品住房又有高端住宅。相反，單一的住房市場并不利于城市建設(shè)的發(fā)展，若要想建設(shè)水平更上一個臺階，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)該多層次，更顯合理。
低碳節(jié)能建筑是高端住宅求新的突破口
建設(shè)部住宅建設(shè)及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化技術(shù)專家委員會專家委員 中國房地產(chǎn)與住宅研究會人居環(huán)境委員會副主任專家組長 開彥
記者：你接觸過全國各地不少高端住宅，對成都別墅項目有何評價？
開彥：盡管成都地處我國西部地區(qū)，但總的來說，無論是成都開發(fā)商的理念、產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)管理以及創(chuàng)造出來的生活氛圍等方面，成都的高端住宅都有著全國一流的水平，這是值得房地產(chǎn)業(yè)界高興的事。
記者：高端住宅市場上出現(xiàn)了“同質(zhì)化”現(xiàn)象。對于開發(fā)商來說，要如何做到求新、求變，哪些方面是突破口？
開彥：低碳、節(jié)能的建筑。所謂低碳，就是有需要就做，沒有需要就不做，而不是給大家提供一個奢侈、浪費(fèi)、表面化的生活。
記者：去年底，成都提出了建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市，作為研究建筑與人居環(huán)境的專家，你認(rèn)為在開發(fā)商在把這一理念融入產(chǎn)品中時，需要注意些什么問題？
開彥：目前，包括高端住宅在內(nèi)的中國房地產(chǎn)業(yè)還沒有脫離粗放式生產(chǎn)，有不少浪費(fèi)資源，破壞環(huán)境的現(xiàn)象。如建造垃圾占據(jù)了整個建筑垃圾量的40%以上，而事實上，建造垃圾不是非得要丟棄的，它是可以回收的。從這一點可以看出，我們的工業(yè)化水準(zhǔn)和生產(chǎn)模式應(yīng)該改變，向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，從過去對環(huán)境的破壞到對生態(tài)的保護(hù)�！ �
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