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成都樓盤優(yōu)惠力度加大 東西南北樓市冷熱不均 [推薦]
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樓市新政出臺已近三月，從最近樓市交易量的數據來看，二季度成交量的下滑已是不爭的事實。然而，關于樓市新政下，開發(fā)商是否會普遍采用降價手段適應市場節(jié)奏？購房者是否會進一步采取觀望手段？在成交量萎縮的情況下，新增供應是否會有所調整？成都樓市區(qū)域均價是否發(fā)生了變化？一系列問題令業(yè)內人士和購房者密切關注。
城東
供應量加大后發(fā)優(yōu)+勢越發(fā)明顯
日前，記者調查發(fā)現，受調控政策影響，在經歷了3個月的新政市場適應期后，之前放慢銷售節(jié)奏的城東部分樓盤在7月均有推盤計劃。除了二十四城、紫東芯座、萬科·金潤華府等一批在售熱銷樓盤外，包括綠地新里柏仕公館、天地云庭、紅星國際在內一些全新樓盤也有望在本月登場亮相。其中，萬年場、沙河堡、東湖等板塊有望成為城東樓市下半年的一大亮點。
業(yè)內人士指出，就目前的情況看，城東的開發(fā)企業(yè)在經過3個月的觀望后，已經由被動觀望轉為主動出擊，積極推出產品迎合市場需求。在目前較為低迷的市場氛圍下，本輪上千套的供應量顯示出城東開始發(fā)力的跡象。
新盤較少局面將有改觀
有業(yè)內人士指出，從今年開年以來，相對于其他區(qū)域來說，整個城東片區(qū)的房源供應就略顯緊張。據悉，目前城東區(qū)域內的可售房源基本都屬于已經面市的熟悉面孔。即老盤推出新一批次的房源。如萬年場片區(qū)的熱銷樓盤紫東芯座、華潤二十四城；沙河堡片區(qū)的萬科·金潤華府，東湖板塊的華潤翡翠城、望江·橡樹林等，都是目前市場上市民反響較好的樓盤。
“新政后，市場觀望氣氛濃厚，開發(fā)商放慢了推盤節(jié)奏，因此供應量減少也是情理之中。而本區(qū)域內新盤較少的局面有望在本月內改變�！币徽{查機構人士分析指出。
據悉，預計在本月內開盤的新盤除了品牌與體量均為最大的綠地新里柏仕公館外，其余大部分都是體量較小的中小盤。如華西雅筑、天地云庭、大王·鈺城、紅星國際等。記者調查發(fā)現，雖然這些新盤分布范圍涉及城東多個區(qū)域，但均位于三環(huán)路內且所處位置較好。如二仙橋、牛沙路、跳蹬河、東較場街等地，基本都是城東目前生活配套較為成熟的區(qū)域。
雖然大部分樓盤都對開盤價格采取保密措施。但經過調查和周邊樓盤情況分析，記者調查了解到，一些處于城東核心區(qū)域的樓盤如錢隆天下、大王·鈺城、紅星國際等樓盤，開盤價格都會突破萬元大關。
定價謹慎優(yōu)惠不一
雖然部分新盤預計開盤均價將突破萬元大關。但一些品牌開發(fā)企業(yè)表示，考慮到目前的形式，適當調整價格勢在必行。
據了解，該片區(qū)內本月即將推出的新房源在定價方面普遍顯得比較謹慎。據悉，除了恒大率先打出8.5折降價旗幟外，綠地新里柏仕公館推出“零”付款誠意登記，目前登記VIP可享受綠地集團全國新盤5+2重磅優(yōu)惠。萬科·金潤華府本月開盤主推套二精裝小戶型。據悉，該批次房源價格預計在68萬元/套左右�！半m然這次給出的優(yōu)惠不如5月力度那么大，但成熟的區(qū)域配套加上萬科品質，本批次的價格也是低開試水�！痹摌潜P置業(yè)顧問坦言。
對此，業(yè)內人士分析，萬科、恒大、華潤等一線企業(yè)，本來在購房者心中就擁有強大的品牌號召力和市場認可度，如果他們在價格上選擇“親民”路線，相信會打動不少處于觀望狀態(tài)的購房者，后市熱銷也是情理之中。
此外，記者調查發(fā)現，雖然樓市目前觀望氛圍濃厚，但一些熱點區(qū)域的樓盤并沒有如之前想象中出現門可羅雀的慘淡局面。還是有不少前來看盤咨詢的購房者�！拔覀儽敬斡媱澩瞥�700多套房源，主力房源仍是90平方米左右的舒適型套二。目前排號客戶數量已近400組。預計這批次房源價格是在6500—7700元/平方米區(qū)間內。按揭2%、一次性付款3%的優(yōu)惠。在此基礎上，排號客戶享受總價2個點的優(yōu)惠�！弊蠔|芯座的銷售經理告訴記者，“我們的價格一直比較穩(wěn)定，本批次房源價格于4月調控政策前的價格比，并沒有明顯變化�！�
城南
價格“企穩(wěn)”差異化競爭加劇
調控新政出臺已屆三月，在新政的指引下各區(qū)域房價有所調整，但相比其它區(qū)域，城南因為有著地鐵開通在即的利好消息，且大多數在售項目都是在新政出臺前就開始銷售，價格波動并不明顯。據有關數據顯示，新政后城南樓市在供應和成交上依舊基本維穩(wěn)，5月份更是在供應和成交上居各區(qū)域之首。
根據記者近期的實地走訪和從市場搜集的情況顯示，在下半年城南區(qū)域內會有多個新項目推出首批次房源，它們不僅單盤體量較大，品牌的吸附作用也是不容小覷。
新增供應集中三環(huán)外
從目前城南樓市的布局來看，在南三環(huán)內供應較少，目前市場銷售均價約在每平方米9000元左右，個別精裝修項目單價早已上萬元。城南樓市的主戰(zhàn)場仍在三環(huán)外區(qū)域，主要集中在三大板塊，分別是：以譽峰、中�！こ悄弦惶枮榇淼腃BD核心區(qū)；鳳凰城、保利·心語花園等項目所在的大源板塊；以及目前多以存量房為主的天府大道兩側。
目前，區(qū)域內供應住宅形態(tài)多以高層電梯為主，和以往相比，現在的城南不僅只有大戶型，今年上半年入市的萬科·海悅匯城、蘋果之城、卡斯摩廣場等項目填補了城南小戶型供應的空白。
在銷售價格方面，因為各個項目具體情況不同，各項目銷售價格跨度也較大，從華陽板塊的每平方米5000多元到單價3萬元的新城市豪宅，城南的供應類型更加多元化，幾乎沒有斷層。在實地走訪過程中記者發(fā)現，雖然不時也有項目以特價房的形式給出較大優(yōu)惠銷售尾盤，但多數項目給出的優(yōu)惠也就在1%—3%之間，并未形成大規(guī)模的優(yōu)惠促銷。
在成交價方面城南幾乎是集體“企穩(wěn)”。業(yè)內人士分析，盡管面臨新政調控的巨大銷售壓力，但因為地鐵1號線10月即將通車載客的消息利好，以及各項基礎設施建設的完善、商業(yè)配套的建設等諸多因素，對于新政該區(qū)域內最快的變化現在只體現在成交量上。
大源板塊鏖戰(zhàn)即將上演
伴隨著地鐵1號線開通的臨近，城南的居住價值再一次引人矚目，而在天府大道一側的大源組團一場品牌開發(fā)商之間的鏖戰(zhàn)也即將展開。
前兩年置業(yè)的購房者對于大源組團或許并不陌生，規(guī)劃中這里是天府新城的核心區(qū)域，也是國際城南的中心居住區(qū)，規(guī)劃面積超過12平方公里，住宅開發(fā)主要集中在繞城高速以南、站華路以西的區(qū)域。3年前，華潤鳳凰城和中海蘭庭率先吹響了區(qū)域房產開發(fā)的號角，隨即區(qū)域住宅地塊受到多個地產大腕的青睞，先后被廈門建發(fā)、嘉里、上海復地收入囊中。
2010年，伊藤中國旗艦店落子于此的消息終于得到證實，這或許加快了區(qū)域房產開發(fā)的步伐，大源組團內囤兵已久的眾多品牌開發(fā)商都會在今年向市場推出首批次產品。不久前，保利·心語花園(論壇新聞)開盤銷售；7月17日，復地雍湖灣也將開放樣板間；嘉里·雅頌居目前正在緊鑼密鼓建設過程中，據悉一期會以80—90平方米的產品入市；而記者也從相關渠道獲悉，建發(fā)·鷺洲項目也將在近期亮相。
此前，大源組團內在售項目知名度最高的華潤鳳凰城和中海蘭庭，加上不久前開盤銷售的保利·心語花園，和即將亮相的復地、建發(fā)、嘉里項目，在一個狹小區(qū)域之內聚集了如此多的地產大腕，接下來的競爭激烈程度可想而知。
目前，中海蘭庭銷售已進入尾盤階段，一直以來都被視作區(qū)域標桿大盤的華潤鳳凰城正在推出“璽岸”、“御嶺”兩批次房源，戶型區(qū)間在100—239平方米，當前銷售均價8500元。
業(yè)內人士認為，由于大源組團內各開發(fā)商拿地時機的不同造成了樓面地價的差異，加之各品牌開發(fā)商產品向來有差異化，所以接下來大源組團競爭不單單局限于價格方面，區(qū)域內會呈現出高端住宅產品差異化競爭態(tài)勢。
記者調查發(fā)現，相比城東、城南，城北、城西房源價格已有了相應盤整，盡管調價幅度不大，但城北的后發(fā)優(yōu)勢特別是品牌開發(fā)商的介入，讓城北樓市更加趨穩(wěn)。而城西開發(fā)商則更加理性，紛紛推出各種優(yōu)惠措施以保在此階段各自“城門不失”。
城北
走勢平穩(wěn)小幅優(yōu)惠試水市場
根據中原地產統計，新政之后城北片區(qū)無論是供應量還是成交量都出現了明顯下滑之勢，而在購房者最為關心的價格方面，該片區(qū)5月及6月在售樓盤均價分別為6211元、6180元每平方米，6月環(huán)比下跌0.5%。雖然7月僅僅過半，但從日前記者對城北區(qū)域的踩盤情況來看，各樓盤均價也并未出現大幅下跌。
樓盤小幅優(yōu)惠試探市場
業(yè)內人士普遍認為，城北樓市的轉機將在五塊石率先體現。在該片區(qū)，擁有70萬平方米體量的龍湖北城·天街無疑最受關注�，F在該項目均價為8400元每平方米，根據有關數據顯示，這個價格與一個月前持平。保持基本穩(wěn)定的還有藍光花滿庭，目前均價為每平方米6300元，與四月底統計的6400元僅僅降低了100元每平方米。
在城北駟馬橋片區(qū)，駟馬城二期均價為8000元每平方米；主推戶型在84—130平方米的水畔經典均價是7200元每平方米。據該售樓部一位工作人員介紹，這個價格與5月初的開盤價保持一致。同樣在5月開盤的金科一城現均價6100元每平方米，有49—109平方米三種戶型，購房可享5年7折的利率補貼。而匯融名城根據戶型的不同，售價在每平方米8100至9000元之間，一次性付款有2%的優(yōu)惠。此外，上東一號二期二批次目前均價為每平方米5400元，全額付款可享受1%優(yōu)惠。
相比這些在價格方面穩(wěn)起的樓盤，也有個別樓盤推出了特價房。上行錦繡自今年2月推出70—113平方米的精裝房以來，成交情況較好�，F在，開發(fā)商打出了尾盤銷售的優(yōu)惠，清盤特惠價8.5折起，精裝房實得面積單價5527元，清水躍層實得面積單價為4267元。
“目前各個樓盤都有一定的優(yōu)惠，但是幅度并不大，這可以看做是開發(fā)商降價試探市場的表現�！睂Τ潜睒潜P有多年了解的某銷售公司經理陳東表示，如果降價能取得良好的銷售業(yè)績，不排除開發(fā)商進一步使用降價促銷的可能。
城北發(fā)展?jié)摿θ员豢春?BR>
眾所周知，由于一些歷史的原因，城北一直以來都沒能受到購房者的青睞。不過，這也同時意味著，曾經的價值洼地在下一輪的發(fā)展周期里，將擁有更大的上升空間。
中原地產高級分析師楊致遠在接受記者采訪時表示，盡管城北片區(qū)的房地產發(fā)展要想在短時間內超越城南和城西不太現實，但該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿σ琅f不可小視。
其中，政府的規(guī)劃成為了助推城北樓市發(fā)展“首當其沖”的催化劑。去年，隨著城北荷花池、五塊石、城隍廟等幾大老舊市場遷移工作的熱力開展，城北區(qū)域的變臉序幕由此拉開。與此同時，今年10月貫穿南北的地鐵1號線即將開通以及大批一線品牌開發(fā)商的搶灘也都將讓城北成為未來成都樓市的“火熱”之地。“龍湖、華潤、綠地等知名房企紛紛在城北拿地，他們所聚集的品牌效應也將帶動整個區(qū)域樓市的發(fā)展。”楊致遠表示。
城西
優(yōu)惠促銷頻現城西上演價格博弈
日前，記者在走訪城西樓盤時發(fā)現，各樓盤相繼打出了降價、送優(yōu)惠、低首付的促銷手段。降價、特價、優(yōu)惠已成為城西樓市最熱門的關鍵詞。目前，萬科、恒大、佳兆業(yè)等一線房企紛紛推出優(yōu)惠措施，藍光等本土企業(yè)也卷入降價、優(yōu)惠促銷的浪潮。雖然開發(fā)商的優(yōu)惠“聲勢浩大”，但對于購房者來說，隔靴搔癢的小幅價格調整卻難以改變其觀望心態(tài)。市場表明，降價幅度大、優(yōu)惠力度大才是樓盤聚攏人氣的王道。
城西樓市促銷“暗戰(zhàn)”
據記者調查，城西在售樓盤中，紛紛采取直接調價、優(yōu)惠、新盤低開、低首付等手段促銷，降價幅度大小不一，一場圍繞爭奪銷量的促銷大戰(zhàn)已經上演。
調查顯示，城西多數樓盤單價小幅下調了200元至300元，中大君悅金沙第五期單價區(qū)間在7700元至8500元之間，比年初開售的批次下調200元左右。華置西錦城的單價由上個月的8100元下調到7800元。茶店子西口的西西里公園前率先破局，所有房源單價一舉大幅直降1000元。
采取優(yōu)惠措施的樓盤也不在少數，藍光花滿庭推出了60套一口價5650元每平方米的特價房，萬科·金域西嶺公開的最高優(yōu)惠幅度達7%，佳兆業(yè)麗晶港則給出了5至8萬元的團購優(yōu)惠。
位于金沙片區(qū)的公元西，開盤即推出單價6500元的小戶型，與其周邊樓盤8000元左右的單價形成鮮明對比。羊西線國賓片區(qū)的正成拉斐每平方米開盤均價6000元至6500元，令先前對其估價達7000元以上的人們大跌眼鏡。
在這場促銷戰(zhàn)中，拼性價比也是一些樓盤采取的措施之一。攬勝金沙是金沙片區(qū)并不起眼的一個小盤，單價最低7780元。但是套二變套三，贈送面積大的特點，使攬勝金沙在該片區(qū)的性價比凸顯出來。售樓部每天接待來訪或者電話咨詢超過100組。
剛需青睞大幅降價樓盤
在樓市新政的壓力下，市場明顯進入調整期，但是剛需的置業(yè)需求仍然存在。不少剛需者就表示，“只要房價回歸到能承受的價位，就會出手”。
二、三百元的單價小幅調整對于剛需來說顯然不夠，他們更青睞降價幅度大、優(yōu)惠力度大的樓盤。西西里2期·公園前所有房源單價直降1000元之后，受到了購房者的廣泛關注。記者在售樓部遇到前來簽合同的一位購房者稱，“現在的價格完全在我的心理承受范圍之內，聽說這個消息就趕緊來了�！�
據悉，西西里2期公園前在降價后首周末即取得了銷售20余套的成績。而藍光花滿庭日前推出的60套單價5650元的特價房也備受剛需置業(yè)者的青睞，推出第二天即銷售出30余套。
后市優(yōu)惠將進一步加大
7月，城西之前一段時間供應量持續(xù)走低的態(tài)勢，將會有一批熱點樓盤開盤，包括期待已久的荷里活、西城上域和居然。荷里活的開盤時間已經一推再推，該盤全為4.9米的挑高設計，可自行搭建為躍層，得房率最高可達225%。位于西一環(huán)內，區(qū)位優(yōu)勢明顯，西城上域和居然也是城西未來的熱點，戶型均為最受剛需青睞的中小戶型。與荷里活一樣，這兩個盤的優(yōu)勢也在于周邊配套設施齊備，尤其是教育資源豐富。此外，金沙片區(qū)的小戶型的熱度也將持續(xù)，中大·君悅金沙、金沙別致、攬勝金沙等主打小戶型的樓盤，在配套設施十分完善的金沙片區(qū)，將吸引一批年輕的客戶。
成都不少房產人士認為，現在的樓市堅冰不破，問題在于許多房產商仍不愿正視降價的現實，在房價問題上閃爍不定。而事實上樓盤間的價格促銷“暗戰(zhàn)”早已經暗潮洶涌，形形色色的促銷手段屢見不鮮。市場反應也表明，優(yōu)惠大的樓盤更能獲得剛需的青睞，賺取人氣，取得良好銷售業(yè)績。7月份城西將有一批新盤開售，未來部分樓盤在政策和市場雙重壓力下，優(yōu)惠幅度還會更大，以此來吸引剛需置業(yè)者出手。
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