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南京開發(fā)商稱不怕買地首付提高 [推薦]
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近日，國(guó)土資源部總規(guī)劃師胡存智在2010房地產(chǎn)夏季峰會(huì)上透露，國(guó)土資源部正在醞釀新規(guī)，其中土地出讓保證金不得低于出讓最低價(jià)的30%。這一信息迅速被外界解讀為，國(guó)土部將提高開發(fā)商買地“首付”。不過，南京部分開發(fā)商在接受記者采訪時(shí)表示，保證金由目前的20%提高到30%，對(duì)他們拿地計(jì)劃基本上沒有什么影響。南京本土知名開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，提高保證金僅僅是“治標(biāo)”之策，扭轉(zhuǎn)土地財(cái)政格局才能“治本”。
保證金已經(jīng)提高過一次
“土地競(jìng)買保證金，今年已經(jīng)提高過一次了�！蹦暇┦袊�(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，今年3月份，國(guó)土部出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》 “19號(hào)文” ，就明確規(guī)定土地競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。這一規(guī)定出臺(tái)后，南京土地出讓中的競(jìng)買保證金，也從之前一直實(shí)施的15%提高到了20%。
土地競(jìng)買保證金是個(gè)什么概念？市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照規(guī)定，開發(fā)商必須在競(jìng)買報(bào)名的同時(shí)，繳納相應(yīng)的競(jìng)買保證金。競(jìng)買保證金是開發(fā)商繳納的第一筆款項(xiàng)，嚴(yán)格意義上來講，只能算是開發(fā)商買地“首付”的一部分。
“保證金提高到三成，只是會(huì)議上談到的�！痹撊耸勘硎�，接下來是否真的實(shí)施這項(xiàng)規(guī)定，將競(jìng)買保證金提高到三成，尚需要等待正式的文件通知。該人士表示，如果國(guó)土部像3月份一樣發(fā)文，那么南京肯定將執(zhí)行這一政策，將此后掛牌的土地競(jìng)買保證金提高到30%。
保證金提高不影響首付比例
競(jìng)買保證金提高到30%，是否會(huì)對(duì)開發(fā)商帶來影響？記者從南京目前執(zhí)行的土地拍賣流程中看到，競(jìng)買保證金的提高，實(shí)際上并不影響開發(fā)商賣地的“首付”比例，對(duì)開發(fā)商的影響微乎其微。
按照規(guī)定，開發(fā)商在競(jìng)價(jià)成功之后，必須在7個(gè)工作日之內(nèi)，繳納30%的首付款。市國(guó)土局相關(guān)人士表示，開發(fā)商繳納的30%首付款，其中包括了競(jìng)買保證金。由于地塊價(jià)格在競(jìng)價(jià)中通常發(fā)生溢價(jià)，兩者的計(jì)算基礎(chǔ)不一樣，各自比例也不能簡(jiǎn)單疊加。
以一幅地價(jià)1億元的住宅用地出讓為例，開發(fā)商在報(bào)名時(shí)需要繳納20%的競(jìng)買保證金，也就是2000萬元。最終，該地塊以2億元成交，拿地開發(fā)商則需要在7天內(nèi)繳納30%的首付，即6000萬元。由于此前已經(jīng)繳納了2000萬元的保證金，因此開發(fā)商實(shí)際需要繳納的是4000萬元。
從以上的流程中可以看出，只要開發(fā)商首付繳納比例不變，競(jìng)買保證金繳納比例的提高，并不能給開發(fā)商的資金鏈帶來影響。
開發(fā)商坦言不怕保證金提高
“沒錢也能買地的時(shí)代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在拿地的公司，哪個(gè)不是做了充分的資金準(zhǔn)備？”南京的一位開發(fā)人士在接受記者采訪時(shí)表示，此前確實(shí)存在部分開發(fā)公司通過繳納競(jìng)買保證金拿地，然后設(shè)法推遲土地出讓金繳納時(shí)間，“空手套狼”，挖坑賣房。不過，隨著市場(chǎng)的日益規(guī)范，現(xiàn)在已經(jīng)不是拿個(gè)幾千萬就能拿地賣房的了，開發(fā)商們拿地之前，一般都有充分的資金準(zhǔn)備。因此，僅僅是提高競(jìng)買保證金，對(duì)他們并沒有什么影響。
南京本土一家知名開發(fā)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，只要利潤(rùn)空間還在，競(jìng)買保證金比例調(diào)得再高，仍然會(huì)有開發(fā)商拿地。因此，能夠調(diào)整樓市的不是通過給開發(fā)商設(shè)置門檻，而是必須扭轉(zhuǎn)整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期。該人士表示，2009年第二季度以來，已經(jīng)有大量能源、商業(yè)、運(yùn)輸方面的企業(yè)到南京拿地，就是因?yàn)槭袌?chǎng)好，拿地蓋樓比干其他賺得多。該人士表示，如果樓市出現(xiàn)反彈，她相信即便是五成保證金，也抵擋不了開發(fā)商拿地的熱情。
市場(chǎng)博弈進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期
“國(guó)土部的做法效果如何還有待觀察�！蹦暇└Ｉ嵬顿Y總經(jīng)理史東表示，房產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)訴求是平抑房?jī)r(jià)，保證充足的市場(chǎng)供應(yīng)量是平抑房?jī)r(jià)的重要手段之一。但是，國(guó)土部提高競(jìng)買保證金的做法，相當(dāng)于提高開發(fā)商的進(jìn)入門檻，抑制市場(chǎng)房源的供給。
放眼全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家電網(wǎng)近期在全國(guó)660個(gè)城市調(diào)查顯示：高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住，地產(chǎn)泡沫危在眼前。同時(shí)，中央房產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)近3個(gè)月，除了為數(shù)有限的城市出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則以外，絕大多數(shù)地方政府態(tài)度依然曖昧。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年在博客中表示，房產(chǎn)調(diào)控已到強(qiáng)弩之末，僅靠打心理戰(zhàn)，不可能從根本上改變供需的基本格局，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺依舊。要想解放樓市，還需要從財(cái)稅改革等深層次原因入手。
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