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土地出讓金再調(diào)整 西安樓市或現(xiàn)拐點(diǎn) [推薦]
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日前，國(guó)土資源部總規(guī)劃師胡存智指出，對(duì)于已出讓的土地，土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)買(mǎi)土地出讓金不低于出讓最低價(jià)的30%。距離今年3月出臺(tái)的政策“開(kāi)發(fā)商交付的土地出讓金不得低于出讓價(jià)的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個(gè)月，這表明土地市場(chǎng)將作進(jìn)一步調(diào)控，這將再度增加開(kāi)發(fā)商的資金鏈壓力。國(guó)土資源部再次調(diào)整，對(duì)樓市有何影響呢？業(yè)界反應(yīng)如何呢？為此，記者采訪了相關(guān)人士。
業(yè)界：針對(duì)再次調(diào)控 各方觀點(diǎn)不一
在政策的影響以及傳統(tǒng)淡季面前，樓盤(pán)成交量普遍下降。統(tǒng)計(jì)資料顯示，6月份，西安商品房銷(xiāo)售面積為84.47萬(wàn)平方米，環(huán)比5月下滑了15.71%，同比下降23.23%。面對(duì)慘淡的市場(chǎng)，土地出讓金比例的提高在房地產(chǎn)市場(chǎng)引起不小的反應(yīng)。
“對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金壓力將增大，尤其是現(xiàn)在房子不好賣(mài)的時(shí)候，只有通過(guò)加大降價(jià)促銷(xiāo)才能快速回籠資金，以維持后續(xù)的開(kāi)發(fā)和正常的再拿地計(jì)劃。因此，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的提高，可能會(huì)加速樓價(jià)下滑的速度，整個(gè)樓市也或現(xiàn)拐點(diǎn)。”某樓盤(pán)銷(xiāo)售總監(jiān)這樣說(shuō)。同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也表示，提高開(kāi)發(fā)商的拿地難度可加快他們對(duì)已有地塊動(dòng)工的時(shí)間。這樣可以增加土地市場(chǎng)供應(yīng)，達(dá)到穩(wěn)定樓價(jià)的作用。
陜西翼展實(shí)業(yè)有限公司崔康杰告訴記者，提高土地出讓金對(duì)中小企業(yè)影響較大，因?yàn)樘岣叱鲎尳鸨壤�，抬高了市�?chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，一些中小企業(yè)或者實(shí)力相對(duì)較弱的開(kāi)發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)困難，只能采取降價(jià)促銷(xiāo)等措施苦苦支撐，而這最終可能導(dǎo)致他們退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。
由此看來(lái)，此次提高土地出讓金比例為購(gòu)房者帶來(lái)不少希望。然而記者在采訪中也了解到，對(duì)此次土地出讓金提高10%，部分開(kāi)發(fā)商表示不太看好。曲江觀唐一負(fù)責(zé)人說(shuō)，土地出讓金提高10%，這就相當(dāng)于房?jī)r(jià)增加10%，繳納出讓金還像購(gòu)房者買(mǎi)房一樣，有首付和一次性付清之說(shuō)，算下來(lái)一次交的錢(qián)也多不了多少。而且，經(jīng)過(guò)2009年市場(chǎng)熱賣(mài)，很多企業(yè)都積累了足夠的資本，目前還能支撐一段時(shí)間，因此，土地出讓金的提高，對(duì)一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有多大影響。
在采訪中，另有一些購(gòu)房者表示出對(duì)此政策的擔(dān)憂，土地出讓金提高10%，只會(huì)導(dǎo)致有能力拿地的開(kāi)發(fā)商變少，進(jìn)而造成商品房供不應(yīng)求的狀況，最終會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。另外，土地成本增加，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)把增加的成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不降反漲？對(duì)此，西安匯鑫置業(yè)集團(tuán)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理段新忠告訴記者，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地成本增加，自然會(huì)通過(guò)提高房?jī)r(jià)來(lái)節(jié)省成本，提高土地出讓金來(lái)降低房?jī)r(jià)的方法不太可行。目前降低房?jī)r(jià)的關(guān)鍵是政策主導(dǎo)，主要應(yīng)遏制投機(jī)投資行為，恢復(fù)房子居住的功能而非投資。
政府：提高拿地門(mén)檻 減少不良競(jìng)爭(zhēng)
據(jù)了解，政府此次提高土地出讓金主要是考慮到土地調(diào)控效果不大和土地空置嚴(yán)重、地價(jià)上漲過(guò)快等因素，因而想通過(guò)增加開(kāi)發(fā)商拿地成本以控制目前市場(chǎng)上“囤地”、“炒地”行為，進(jìn)而促使開(kāi)發(fā)商縮短工程周期，加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，以及為了加快資金周轉(zhuǎn)，采取降價(jià)促銷(xiāo)，最終達(dá)到房?jī)r(jià)下降的目的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉顯示了國(guó)土資源部運(yùn)用土地政策調(diào)控樓市的決心，對(duì)地產(chǎn)商資金鏈也是一個(gè)不小的考驗(yàn)。
盡管樓市調(diào)控當(dāng)前，眾多開(kāi)發(fā)商面臨銷(xiāo)售困局，但不少房企拿地的速度并未減慢。記者了解到，目前萬(wàn)科、保利、富力等眾多房企大腕正屯兵土地市場(chǎng)，以決戰(zhàn)調(diào)控過(guò)后下一個(gè)反彈期。5月份，萬(wàn)科、保利拿下的地塊總量達(dá)到12宗，萬(wàn)科已在各地新增35個(gè)土地項(xiàng)目。有報(bào)告顯示，今年前4月，萬(wàn)科新增土地建筑面積達(dá)913萬(wàn)平方米，居各房企之首；保利在土地市場(chǎng)共投下159億元，排名資金量首位。而日前，又有消息稱富豪李嘉誠(chéng)在西安曲江新區(qū)大塊圈地。那么此次國(guó)土資源部的政策能否減緩開(kāi)發(fā)商拿地進(jìn)度而降低房?jī)r(jià)呢？
針對(duì)這次土地出讓金提高10%，西安市國(guó)土資源局政策法規(guī)處處長(zhǎng)鄭世驊表示，土地出讓金提高10%意在抬高開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地門(mén)檻，提高競(jìng)買(mǎi)保證金比例，從市場(chǎng)來(lái)看，勢(shì)必會(huì)減小市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性，各開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠更加理性地決策，從而避免沖突性競(jìng)爭(zhēng)而抬高地價(jià)。因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，最終會(huì)起到穩(wěn)定地價(jià)的作用。
鄭世驊還告訴記者，目前許多開(kāi)發(fā)商把房?jī)r(jià)漲跌歸因于地價(jià)太高，這是非常片面的。他說(shuō)，房?jī)r(jià)漲跌的決定因素在于市場(chǎng)末端的供求關(guān)系，而不在于前端的土地價(jià)格。房?jī)r(jià)的漲跌不是一朝一夕的事，其中有一個(gè)調(diào)節(jié)過(guò)程。不能把房?jī)r(jià)非理性上漲的原因往地價(jià)上推，即使政府把土地以“零地價(jià)”出讓給房地產(chǎn)商，房?jī)r(jià)也不可能立刻降下來(lái)。他認(rèn)為，當(dāng)前正是調(diào)整住房政策的良好時(shí)機(jī)，不應(yīng)該停留在抑制購(gòu)房需求和增加低端房源供給上，而應(yīng)該從源頭上解決，在政策上加以引導(dǎo)，減少住房投資行為。他同時(shí)告訴記者，西安市目前已經(jīng)按照國(guó)土資源部的規(guī)定調(diào)整了相關(guān)比例并開(kāi)始執(zhí)行。
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