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七月樓市全面調(diào)整 成都房價陷入降價僵局 [推薦]
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6月，成都人體會著一個氣溫格外宜人的初夏。但是當(dāng)這個6月過去的時候，不知道成都的開發(fā)商是不是有心情體會這美妙的天氣。根據(jù)房管局公布的數(shù)字來看，6月有兩個星期的成交量均降至千套以下，這已經(jīng)跌到了多年來成交量的最低谷。市場形勢堪稱嚴(yán)峻。降價又一次成為開發(fā)商不得不面對的必答題。
根據(jù)以往經(jīng)驗來看，降價是開發(fā)商最后也是最有用的武器。
但現(xiàn)在，大部分的開發(fā)商對此似乎還持保留態(tài)度�；蛘呤遣磺樵福蛘呤钦J(rèn)為時機(jī)不對，也或者是尋找其他方法，降價成為了一個曖昧的話題。
曖昧的帶頭大哥們
萬科、恒大、保利、綠地等大型房企的動作，無疑會對敏感的價格會帶來極大的影響。但無一例外，這些重量級企業(yè)在價格面前或者沉默，或者曖昧。
萬科降價了嗎？這大概是6月房地產(chǎn)圈子里最讓人好奇的一個話題。各路媒體紛紛圍堵，答案卻不盡相同，以至于上午和晚上你會看到兩篇論調(diào)截然相反的報道，到最后，萬科降價的話題探討起來更像一個娛樂話題。
對于房價到底降沒有這樣一個直觀的問題，為什么最后卻變成一個迷局？一：5月價格下調(diào)了700元的北京萬科紫苑是尾盤，參考意義不大；上海的3個所謂降價樓盤都是首次次開出，降價一說是和預(yù)報價、周邊價格做比較。二：根據(jù)目前萬科在全國的情況來看，北京、上海、深圳近期開出的樓盤價格確實有所下調(diào)，但萬科在其他城市的降價表現(xiàn)并不明朗。三：發(fā)言人太多。萬科區(qū)域公司和總部各自搬出了一套說法，既否認(rèn)全面降價，又為調(diào)價留出了回旋余地。
于是，萬科降價與否竟然成為了一樁懸案。但可以肯定的有兩點，第一，在業(yè)內(nèi)看來，“萬科沒有漲價就是在降價�！贝送猓@時候的萬科和2008年首祭降價大旗的帶頭大哥顯然不同。有人說，萬科在此時的表現(xiàn)“畏首畏尾，顧慮重重”，也有人說萬科的曖昧背后是深謀遠(yuǎn)慮，精明計算。
這次，充當(dāng)帶頭大哥的是恒大。恒大不僅成為了先鋒，更將降價演繹得頗富戲劇性。先是閃電宣布所有產(chǎn)品將全線以8.5折對外銷售。接著，恒大在200多位戰(zhàn)略合作伙伴的高層峰會后，又宣布表示：8.5折是暫時計劃。一天之后，恒大再次改變口風(fēng)稱計劃將持續(xù)至月底。
對恒大的降價，十大房企先后默契表態(tài)：暫時沒有降價計劃。各路媒體開始圍堵恒大降價事件，“恒大降價有水分”的消息層出不窮。成都恒大的一位內(nèi)部人員也向記者證實，全面8.5折并未真正實施，只拿出了部分房源，效果一般。潘石屹和任志強(qiáng)很快在微波上開始熱議“恒大降價事件”，二人默契的得出結(jié)論：恒大資金鏈出現(xiàn)問題。對恒大降價一事，反應(yīng)最激烈的當(dāng)屬資本市場。恒大股價在降價消息后連續(xù)三日受挫，跌至上市11月來的最低點。
當(dāng)所有的消息，都將恒大降價事件引向了一個鬧劇時。6月中旬，恒大在香港召開一個喜氣洋洋的發(fā)布會，宣布恒大成為了5月份銷售額環(huán)比唯一增長的大型房企。恒大董事局副主席、總裁夏海鈞表示，哪個企業(yè)先降價，那個企業(yè)就會占了先機(jī)。他還奉勸那些仍在“死扛”的開發(fā)商，不降價或?qū)⒚媾R資金鏈壓力。價格調(diào)整真的讓恒大嘗到了甜頭？價格下調(diào)仍在繼續(xù)？幅度會不會再做調(diào)整？恒大的降價真的能引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)嗎？至此，原本明朗的“恒大降價門”再次成為一個迷局。
萬科、恒大在這次關(guān)于降價的紛爭中聚焦了主要目光。而剩下的地產(chǎn)大腕，如保利、綠地等則表現(xiàn)得比較沉默。一方面不主動打響價格戰(zhàn)，一方面在重點城市不斷釋放價格松動的降價訊息。至于這是長期策略還是短期應(yīng)對，各路大腕均以沉默應(yīng)對。
但在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來：加大贈送面積、拋售尾房、調(diào)整開盤價，小步快跑……這些側(cè)面降價動作或者小范圍調(diào)整價格更像是對政策的表示，也是對市場的一種試探。短期內(nèi)，幾家大腕價格全面下調(diào)，或者主動打響價格戰(zhàn)的可能性都不大。至于降還是不降，這并不需要急著回答。畢竟在這個時候，低調(diào)觀望才是最安全的動作。
成都市場：默契的僵持
我們針對成都的50位成都開發(fā)商，做了一個小型調(diào)查。得到一個很一致的答案，幾乎所有參與調(diào)查的人都表示：“我們暫時不考慮做大幅度價格調(diào)整，至少不會首先大幅降價�！逼渲幸晃簧虾ｉ_發(fā)商的話最為誠懇：“我們不準(zhǔn)備降價，但是我們比較擔(dān)心其他開發(fā)商跳水�！�
諸位地產(chǎn)大腕在重點城市的價格走向鬧成了一鍋粥，成都市場的反應(yīng)卻并不明顯。就在6月，萬科、保利、恒大均有新盤亮相，從銷售價格來看，降價一說不攻自破。
6月11日，有人得到小道消息，成都萬科的金色海蓉當(dāng)天晚上要提前認(rèn)購。M-1戶型，74變101平方,3房單位，83萬起；而L-1戶型，89變119平方,103萬起。這個認(rèn)購價格當(dāng)時已經(jīng)讓圈內(nèi)人感嘆價格不低。而開盤后，金色海蓉的價格更是一路高走。目前，M-1的銷售價格90萬起；L-1戶型銷售價格在110萬-120萬。
6月26日，恒大山水城開盤，均價為5680元/平方米。根據(jù)銷售顧問介紹，實際銷售價格雙拼在5000-6000元/平方米，每套起價在110萬左右；獨棟在8000元/平方米，起價在240萬左右。而這個價格已經(jīng)進(jìn)行了85折，如果是全款付，暫時有沒有特別的優(yōu)惠。高舉降價大旗的恒大，似乎并沒有在價格上做出太多讓步。
6月20日保利中心開盤，商業(yè)產(chǎn)權(quán)的LOFT公寓，面積在60平方米左右，起價13000元/平方。低于市場預(yù)期的價格和大量贈送面積吸引了大批量購房者，當(dāng)天認(rèn)購即超過500套。據(jù)記者了解，其中以投資客為主�！皽�(zhǔn)確的說，保利中心的價格沒有降，只是在合理范圍。市場表現(xiàn)來看，我們的定價是很精準(zhǔn)的�！北＠麅�(nèi)部的一位員工笑著說。有趣的是，發(fā)稿前記者再次詢問保利中心時，得到的回答是：“還有部分房源可以選擇，均價在15000元/平方米�！�
除了大型房企的價格變動引人關(guān)注，高端樓盤也成為了觀察重點。在轟轟烈烈的降價討論中，作為成都最具標(biāo)桿意義的豪宅，譽(yù)峰受到的影響并不大�！皝碓L量和成交量肯定是減少了。銷售狀況從整體看還是不錯�！变N售經(jīng)理說。目前看來，一期二批次開出的銷售狀況良好，在5月開出的5棟，均價為2萬，所剩不多。而均價最高（3.4萬/平方米）的9棟，早就銷售過半。“高端物業(yè)有它的特殊性�！焙暇疤└坏母邔油嘎��！拔覀兛春玫氖沁@個城市的價值，作為代表成都最高居住水平的物業(yè)，我們認(rèn)為譽(yù)峰的定價是有根據(jù)的，我們的價格比較合理。”對于外界傳說的壓力，譽(yù)峰項目的高層和銷售人員均笑言：這是傳聞。
作為一個專注于高端產(chǎn)品的上市公司，合景泰富應(yīng)對降價之說，顯得比較淡定�？偨�(jīng)理劉冬濤告訴記者：“我們對項目的品質(zhì)很有信心，暫時沒有考慮過在價格上做文章。合景泰富在成都的兩個項目（譽(yù)峰和萬景峰）會繼續(xù)在產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫。價格往上調(diào)整的可能不是沒有�！�
在記者采訪當(dāng)日，一位客戶正在譽(yù)峰簽約，這天也正好是譽(yù)峰與路虎合作的業(yè)主活動，一切看來似乎沒什么不同。
對于即將亮相的企業(yè)來說，選擇這個時間點推盤，價格也成為格外敏感的話題�！捌鋵崨]有什么影響，我們只是按照自己的步子在走。”在接受記者采訪時，建發(fā)房產(chǎn)成都公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人如此回答。作為福建最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，建發(fā)從2007年就進(jìn)入了成都市場，潛伏3年后，第一個項目位于大源組團(tuán)的天府鷺州將在近期開盤。這塊地在2007年10月拍得，樓面地價在5000元/平米左右。據(jù)銷售顧問透露，天府鷺州的開盤均價約在10000元/平方米，會有較大的贈送面積。
“我們的樓盤品質(zhì)好，150米的樓間距，舍棄了3億的樓王，保留2.5萬平的中庭，加上位置好。這些因素疊加在一起，讓我們對項目很有信心。”建發(fā)房產(chǎn)的負(fù)責(zé)人很有信心的告訴記者，“現(xiàn)在在蓄水階段，我們沒怎么做推廣，但打電話來的人不少，我們企業(yè)挺低調(diào)，但好像不少人是從朋友那里了解到建發(fā)，所以現(xiàn)在來看，狀況還不錯�！变N售顧問告訴記者。至于價格，這位銷售顧問說：“大家都覺得這個價格還是比較合理的�！�
在天府鷺州之后，建發(fā)的其他兩個項目：金沙里、純獨棟別墅項目千島國際都將在今年亮相。敏感的市場節(jié)點、競爭激烈的熱門版塊，建發(fā)在下半年很難低調(diào)。
而另一個即將在7月推出新項目的重慶企業(yè)也是第一次亮相成都。談及定價策略，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“我們不會比周邊的價格高，但肯定不存在刻意降價，這是公司在成都的第一個項目，我們關(guān)注的不是利潤，而是口碑�！迸c建發(fā)相同的是，這位負(fù)責(zé)人也強(qiáng)調(diào)：“我們按照自己的步調(diào)走，對產(chǎn)品很有信心�！�
有意思的是，這兩家企業(yè)都有強(qiáng)大的實業(yè)背景支撐，在成都市場都將多盤齊發(fā)。不差錢的他們，顯然已經(jīng)準(zhǔn)備好了捋起袖子大干一場。至于定價策略和市場敏感期的問題，似乎都沒放在太重要的位置。
成都市場，領(lǐng)頭羊大打太極拳；即將加入戰(zhàn)斗者，顯得信心十足；項目正在銷售的企業(yè)默默觀望。這些都讓價格陷入了一個默契的僵持局面。對于其他市場的情況，不管是成交量下滑7成、連續(xù)多日的零成交、還是不斷放出風(fēng)聲試探價格的地產(chǎn)大佬……這些壞消息下，成都的開發(fā)商們似乎都表現(xiàn)得格外鎮(zhèn)定。
誰將擊潰價格聯(lián)盟
在成都，一個隱形的價格聯(lián)盟，一個微妙的僵持格局正在形成。開發(fā)商不僅盯緊了自己的銷控表，也牢牢盯著同行們的一舉一動。但開發(fā)商的默契能夠維持多久，這種無形中的聯(lián)盟又是否穩(wěn)固呢？
買賣雙方均在觀望。一等政策，二等市場風(fēng)向。經(jīng)歷過多次調(diào)控，尤其是2008年那個漫長的市場冬天。很多開發(fā)商都有了更強(qiáng)的心理承受能力。
這個時候，冷靜和耐心是必須的。第一個冒出來大幅降價的可能是勝利者，也可能是倒霉鬼。追漲殺跌效應(yīng)和其他行業(yè)血拼價格的殘酷后果，都是前車之鑒。更重要是的，成都開發(fā)商為自己找到了足夠多穩(wěn)住價格的根據(jù)——成都的房價比較合理，不在國家重點調(diào)控范圍；成都的市場比較健康，剛需還是主流；開發(fā)商可以利用這段時間好好打磨產(chǎn)品，只要性價比合理，還是可以拉動市場。
誠如任志強(qiáng)所言，有人買的市場是不會有人主動降價的。開發(fā)商對成都市場的樂觀評價都是事實。但這并不是支撐開發(fā)商的根本原因。眾所周知，開發(fā)商真正的底氣來自于現(xiàn)階段資金的充裕。能坐在現(xiàn)金上觀望，自然還有賭一賭政策，搏一搏市場的籌碼。但不要忘記，繃緊的資金鏈，永遠(yuǎn)都在關(guān)鍵時刻成為大多數(shù)開發(fā)商的致命弱點。
6月11日，央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份我國貨幣信貸增速均出現(xiàn)回落；在多重因素的影響下，國內(nèi)流動性開始由松轉(zhuǎn)緊；此外，國家稅務(wù)總局6月4日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，首次硬性規(guī)定了土地增值稅的預(yù)征率和清算時的核定征收率。土地增值稅征收的“松緊”程度將對房地產(chǎn)商的盈利水平產(chǎn)生截然不同的效果。根據(jù)專業(yè)人士分析，這一稅負(fù)相當(dāng)于銷售收入的6%，對房地產(chǎn)公司的凈利潤影響達(dá)20%以上。
更讓開發(fā)商緊張的消息還有同行的狀況。繼招商地產(chǎn)撤銷增發(fā)方案后，世茂股份再融資方案也將夭折。行業(yè)老大萬科去年底就制定的112億融資增發(fā)預(yù)案至今仍還在萬科的計劃表上。擁有上市公司融資平臺的房企再融資也相繼遭遇瓶頸。另有數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、金地等21家A股上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流調(diào)查報告顯示，這21家企業(yè)去年一季度時有13家的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，而今年一季度銳減至3家，其余18家均為負(fù)值。一位分析師告訴記者，開發(fā)商的“入不敷出”的尷尬將越來越明顯。
所有的信息都在提醒開發(fā)商，未來的日子可能很艱難。而本地更多的暗流涌動還沒有被搬上臺面。本地某領(lǐng)頭羊，以股權(quán)抵押僅或貸款5000萬人民幣的消息，足以令人驚訝。另一家領(lǐng)頭羊可能改制的消息一旦證實，將會對行業(yè)帶來極大的震動�！捌届o中，暗藏殺機(jī)�！边@是一位開發(fā)商，談及未來形式時，深深嘆息。
除了最敏感的資金，政策變化是另一個足以短期內(nèi)擊潰開發(fā)商信心的重要因素。對此，北京的開發(fā)商和國企似乎對解讀政策有更多心得，他們對市場的預(yù)估也更加謹(jǐn)慎。萬通成都公司的一位負(fù)責(zé)人就提醒做住宅地產(chǎn)的同行，千萬不要低估政府的調(diào)控信心。萬通地產(chǎn)的董事長馮侖就公開表示：“我個人認(rèn)為調(diào)控政策會持續(xù)一年以上。價格也會有些許調(diào)整�！倍啥家患曳康禺a(chǎn)國企的總經(jīng)理接受采訪時也直言：同行們看樂觀的東西太多，賭的東西太多，但是對政策和市場理性的分析不多。
一個金融，一個政策，二者一旦有變，就會讓現(xiàn)在微妙的平衡立刻打破。即便二者都能朝開發(fā)商們所期望的樂觀面發(fā)展，可能更改游戲規(guī)則、打破價格聯(lián)盟的因素還有不少。倘若大腕們借調(diào)整價格，抄底、行業(yè)大洗牌，就會讓中小開發(fā)商成為犧牲品。
萬科方面曾公開表示，適度調(diào)價有益行業(yè)�！霸诜績r快速上漲的市場環(huán)境下，地價的漲幅往往大于房價的漲幅，開發(fā)商很難維持原有的利潤。若房價出現(xiàn)調(diào)整，市場預(yù)期悲觀，地價的調(diào)整幅度將大于房價，因此開發(fā)商在房價下跌期將比在房價上漲期顯得更加有利可圖�！边@種論調(diào)被外界解讀為，萬科將拉低房價，趁機(jī)大量吸納土地的。
這種情況并非憑空猜測，市場已初現(xiàn)端倪。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，僅6月上半個月，房地產(chǎn)企業(yè)并購案已達(dá)8宗。在此狀況下，對部分企業(yè)來說降價與否將事關(guān)存亡。
降價，20%的生死線
不管開發(fā)商嘴巴上說著什么，但事實上，幾乎每家企業(yè)都為自己準(zhǔn)備了逃生策略——形勢不對就開始價格調(diào)整。對于調(diào)價，大家也沒有表面那么抵觸�！胺康禺a(chǎn)市場的調(diào)整就是一個不斷回歸合理利潤的過程�！钡侠韮r格的臨界點究竟何在？什么又是開發(fā)商的心理底線呢？
網(wǎng)上流傳著一個段子，萬科高管在一次行業(yè)內(nèi)部交流會上信心十足表示，到目前為止，調(diào)控政策沒有超出萬科的預(yù)期，如果房價下跌20％，才會對萬科有影響。換而言之，萬科認(rèn)為還有20％的降價空間。無獨有偶，馮侖的說法也是：未來兩年住宅價格將下跌20%—30%，并維持一段時間，即使調(diào)控政策退出，房價也不會出現(xiàn)報復(fù)性反彈。
而中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王世界也認(rèn)為，雖然每個樓盤項目的具體情況不同，但總體上降價幅度低于市場預(yù)期10%至20%之間的情況下，就會符合部分購房者的預(yù)期。
盡管每個市場差異較大，但對這個數(shù)字，成都的開發(fā)商還是比較接受。中鐵二局中鐵巴登巴登投資公司副總經(jīng)理劉斌認(rèn)為，成都市場的價格如果有調(diào)整，不會超過10%。成都金房董事長王曉白則認(rèn)為，成都在特定時間內(nèi)可能出現(xiàn)價格調(diào)整，但下調(diào)空間很小。究竟這個幅度在多少，王曉白并沒有進(jìn)一步闡釋。
市場調(diào)查也印證了業(yè)內(nèi)的判斷。6月24日上午，央行營業(yè)管理部公布了對北京市城鎮(zhèn)居民購房狀況問卷調(diào)查，結(jié)果顯示：居民對未來一年房價的下跌預(yù)期大幅上升，一年來首次超過上漲預(yù)期。而居民預(yù)期下季度房價跌幅集中在10%至30%之間。記者針對周邊有購房意向的人做了一次小范圍調(diào)查，多數(shù)人是首次改善型居住。他們預(yù)期的價格與目前區(qū)域價格的差距也就在10%—20%左右。
萬科的董事長秘書譚華杰對“合理價格”曾給出一個含糊的答案：買房人愿意支付的價格。如果以此對照，開發(fā)商定價下調(diào)10%——20%，正好是所謂的合理價格。但是，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，成都價格倘若全面下調(diào)，10%已經(jīng)成為是很多開發(fā)商的心理底線。倘若一位開發(fā)商價格下調(diào)已經(jīng)退到了20%的生死線，可以斷言，這家企業(yè)面對的一定是生死存亡的殘酷考驗�！ �
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