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成都樓市沒有“章魚哥” 現(xiàn)在購(gòu)房需謹(jǐn)慎 [推薦]
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房?jī)r(jià)到底降不降？降多少？吳豐：短期應(yīng)該有下調(diào)空間，正常情況下樓市一輪調(diào)控的周期在1~2年。彭致遠(yuǎn)：最近房?jī)r(jià)幾乎到了一個(gè)點(diǎn)，未來有降的空間，但品牌公司主流產(chǎn)品降價(jià)可能性小。
開發(fā)商會(huì)以降價(jià)換成交量？
“我最關(guān)心的是房?jī)r(jià)到底降不降？降多少！”圓桌會(huì)議一開始，陳女士一句話讓在場(chǎng)所有人笑起來，這個(gè)糾結(jié)著整個(gè)成都樓市神經(jīng)的問題真實(shí)、直接，卻讓整個(gè)圓桌會(huì)議的氣氛輕松下來。
彭致遠(yuǎn)堅(jiān)持其一貫觀點(diǎn)：“房?jī)r(jià)該不該打？該打。本輪調(diào)控是為了讓行業(yè)變健康�！彼J(rèn)為，最近成都樓市的價(jià)格幾乎到了一個(gè)點(diǎn)，短時(shí)間要走出來很難，未來有降價(jià)空間，但不同公司會(huì)有差異，品牌開發(fā)商的產(chǎn)品、主流產(chǎn)品的降價(jià)空間不大。吳豐也說：“成交量持續(xù)萎縮，高房?jī)r(jià)城市的價(jià)格還沒有達(dá)到中央政府的預(yù)期，恒大、萬科這樣的標(biāo)桿企業(yè)做出的降價(jià)舉動(dòng)肯定會(huì)對(duì)市場(chǎng)有影響，這些因素都讓房?jī)r(jià)短期內(nèi)存在下調(diào)空間。2008年金融危機(jī)襲來救了樓市一命，目前也不排除宏觀經(jīng)濟(jì)二次探底而導(dǎo)致政策轉(zhuǎn)向。這些微妙的變化都讓后市難以預(yù)測(cè)，誰也不敢說自己是‘章魚保羅’�！�
恒大、萬科帶頭降價(jià)后，近期頻頻開發(fā)并屢獲勝利的保利地產(chǎn)成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)，而在低價(jià)開盤取得良好效果后，保利是否還會(huì)調(diào)整價(jià)格以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)？華潤(rùn)兩大項(xiàng)目推出精裝房產(chǎn)品，是不是變相降價(jià)？這些尖銳問題也并未讓圓桌會(huì)議陷入僵局。
針對(duì)保利的提問，顏亮顯得很輕松：“主要是因?yàn)殚_盤比較集中，其他開發(fā)商又在收縮，客觀上讓保利一枝獨(dú)秀。”對(duì)于未來的房?jī)r(jià),顏亮說：“房?jī)r(jià)由土地價(jià)格、建筑成本、稅收三大塊組成，決定價(jià)格的其實(shí)是周圍配套賦予項(xiàng)目的成本。以保利中心為例，市政巨額投資將率先讓這個(gè)位于地鐵口的物業(yè)獲利，四川大學(xué)、仁和春天、各類銀行、醫(yī)療、商務(wù)配套決定了它的價(jià)值，如果搬離這些城市配套，保利中心就沒有如此高的價(jià)值了。”他認(rèn)為，、看項(xiàng)目有沒有跌價(jià)的可能性，首先要判斷周邊有沒有相同項(xiàng)目爭(zhēng)市場(chǎng)，顯然保利中心尚無對(duì)手，未來就算有，新項(xiàng)目的拆遷成本也非常高，“沒有對(duì)比，保利中心的價(jià)格無法說清楚”。
華潤(rùn)置地被質(zhì)疑以精裝房暗打降價(jià)戰(zhàn)，其營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也輕松應(yīng)答：“如果這是應(yīng)對(duì)策略，大家也太高估開發(fā)商的反應(yīng)能力了。精裝房涉及到設(shè)計(jì)、招標(biāo)、選材等一系列程序，華潤(rùn)這次在翡翠城、二十四城推出的精裝房產(chǎn)品，前期積累超過3年。這屬于公司正常的節(jié)奏�！�
【關(guān)于買房】
新政三個(gè)月了，
現(xiàn)在該不該下手？
莊澤寶：只有買貴，沒有買錯(cuò)，現(xiàn)在貴幾年后就不貴了。買來自住現(xiàn)在是不錯(cuò)的時(shí)機(jī)，購(gòu)房者有討價(jià)還價(jià)的可能，開發(fā)商也能給出優(yōu)惠，投資不敢給太多意見，低點(diǎn)在哪里誰也不知道。
吳豐：可以先觀望一下，分析簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)，有真正自住需求的人遇到好產(chǎn)品可以下手。
投資者嚴(yán)先生：現(xiàn)在有打算下手。買房應(yīng)該有獨(dú)立判斷能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力。
房?jī)r(jià)短期有下行空間，主流開發(fā)商卻紛紛表示低價(jià)入市后不太可能考慮再調(diào)低價(jià)格。究竟買還是不買？
莊澤寶見證過香港地產(chǎn)的起起落落，他表達(dá)了自己的觀點(diǎn)：“如果有經(jīng)濟(jì)能力，就可以根據(jù)自身需求下手購(gòu)房。長(zhǎng)期來看，樓市肯定要漲，這與中國(guó)處于發(fā)展階段，城市化率較低有關(guān)，現(xiàn)在政府往買方市場(chǎng)傾斜，自住需求迎來不錯(cuò)的時(shí)機(jī)，只要不是炒賣、投資，就可以堅(jiān)定地挑選好產(chǎn)品下手�！钡菍�(duì)于投資者，莊澤寶卻笑著擺擺手，不敢給太多意見：“很難說最精準(zhǔn)的底點(diǎn)在哪里，2008年調(diào)控的時(shí)候很多人不是買到最低價(jià)，現(xiàn)在看來也算低的了。所以只有買貴，沒有買錯(cuò)，幾年后回過來看就不貴了。”吳豐同意該觀點(diǎn)，并建議購(gòu)房者不要著急，可以先觀望一下，參照相關(guān)指標(biāo)后再?zèng)Q定：“目標(biāo)樓盤的樓面地價(jià)低于前期同區(qū)項(xiàng)目，新產(chǎn)品價(jià)格與成本持平或與成本略有差異時(shí)，都是處于安全邊際的點(diǎn)上，可以下手。”
本報(bào)投資沙龍的嚴(yán)先生，曾經(jīng)于2008年地震后僅用5分鐘就決定下手買望江橡樹林（當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)5000多元/平方米），成功投資了多套房子的他也有鮮明觀點(diǎn)：“這一次調(diào)控之所以仍在矛盾，關(guān)鍵在于物業(yè)稅，但是我認(rèn)為3-5年內(nèi)物業(yè)稅不可能出臺(tái)，所以已經(jīng)有打算下手了。有多大能力買多大房，投資者必須有獨(dú)立判斷力，有風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力�！�
現(xiàn)在買什么房有保障？
成都樓市的“二八法則”已多次出現(xiàn)，各大品牌開發(fā)商也成為上輪調(diào)整期的勝者。吳豐一語道破：“央企、品牌企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，對(duì)于購(gòu)房者來講，花那么多錢買到的房子首先不能爛尾，而大企業(yè)開發(fā)的樓盤，這種風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要低得多�！�
華潤(rùn)置地營(yíng)銷負(fù)責(zé)人建議選物業(yè)要遵循價(jià)值規(guī)律，住宅產(chǎn)品的價(jià)值體現(xiàn)在所處區(qū)域、開發(fā)商品牌和產(chǎn)品品質(zhì)。而成都的二環(huán)路沿線、天府大道、北新干線、西區(qū)大道在產(chǎn)業(yè)支撐下安全性更有保障，這些區(qū)域由于市政投入、品牌開發(fā)商聚集，未來價(jià)值比較明確。顏亮則強(qiáng)調(diào)物業(yè)的稀缺性以及對(duì)城市資源的絕對(duì)占有：“通常缺乏可與之比較的項(xiàng)目，價(jià)格下降空間不大，這類項(xiàng)目錯(cuò)過就失去了。”
【關(guān)于投資】
商業(yè)地產(chǎn)投資
機(jī)會(huì)有多大？
姜孟軍：過去成都寫字樓的價(jià)值被低估，現(xiàn)在剛剛被關(guān)注到，未來成長(zhǎng)性很強(qiáng)。
莊澤寶：未來十年西部大開發(fā)戰(zhàn)略已定，成渝經(jīng)濟(jì)帶核心城市成都將迎來投資機(jī)會(huì)，商鋪、寫字樓投資有前景。
成都商業(yè)地產(chǎn)近期發(fā)展得如火如荼，駱女士的外地朋友，也想到成都投資寫字樓或者商鋪。究竟現(xiàn)在是否是投資商業(yè)地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)？
對(duì)此，姜孟軍透露，公司旗下新希望國(guó)際、新希望大廈都賣得很好，新希望國(guó)際C座的價(jià)格已到1萬元/平方米，而人民南路至天府大道寫字樓租金80元-90元/平方米·月，空置率低，天府芯谷等辦公物業(yè)幾乎沒有空租單位，用這個(gè)租金價(jià)格反推物業(yè)價(jià)格，寫字樓的售價(jià)應(yīng)不止1萬元/平方米。他說：“樓市控調(diào)后，商業(yè)和住宅都是首付5成，利率上浮10%，站在同一起跑線上，投資者就轉(zhuǎn)而關(guān)注租賃回報(bào)�！�
莊澤寶非�？春贸啥忌虡I(yè)地產(chǎn)前景：“現(xiàn)在政府的意思很明顯，住宅要強(qiáng)調(diào)消費(fèi)屬性而不是投資屬性，而商業(yè)地產(chǎn)本身具有經(jīng)營(yíng)性。西部大開發(fā)未來十年的戰(zhàn)略已定，成渝經(jīng)濟(jì)帶上成都、重慶兩座城市機(jī)會(huì)很大，作為西部重鎮(zhèn)，成都正在迎來越來越多的外來企業(yè)，投資機(jī)會(huì)增加。所以，商業(yè)地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)肯定是存在的�！�
投資商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有多大？
投資商業(yè)地產(chǎn)，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。如何抓住機(jī)遇，最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于普通投資者來講，是一門很深的學(xué)問。
莊澤寶說：“香港尖沙咀有個(gè)地方叫麼地道，很旺，當(dāng)時(shí)有消息稱地鐵要擴(kuò)線至此，很多炒家去買鋪，沒想到通車后人流都在地下走，地面上很空，不少炒家血本無歸。就算是同一條街，也有旺鋪和不旺的鋪，同一個(gè)項(xiàng)目，可能東面旺南面就不旺。所以細(xì)節(jié)上的風(fēng)險(xiǎn)很大，除了選大方向、大開發(fā)商外，樓層、具體方位等細(xì)節(jié)都非常專業(yè)，不是個(gè)個(gè)投資者都能把握的�！苯宪娫鲞^調(diào)查，臨人民南路的物業(yè)商鼎國(guó)際 (論壇 新聞)的租金價(jià)位比不臨主干道的不少寫字樓高出30%左右 (論壇 新聞)。他認(rèn)為，挑選寫字樓有三大要素：成熟辦公區(qū)、未來發(fā)展方向、主干道，對(duì)于城南CBD來講，寫字樓的機(jī)會(huì)很大，但是地鐵頭排物業(yè)和后面的物業(yè)也將有較大的差別。
彭致遠(yuǎn)也提醒，商業(yè)地產(chǎn)入門資金量大，專業(yè)性強(qiáng)，不是人人都能投資并獲得豐厚的回報(bào)。盡管伴隨城市新規(guī)劃和建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景很大，投資機(jī)會(huì)多，但是一定要找成熟區(qū)域、稀缺產(chǎn)品，更有保值增值性。
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