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廣州樓市“商改住”陡然成風(fēng) [推薦]
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隨著近一兩年廣州住宅市場大熱房價飚升,商業(yè)地產(chǎn)卻出現(xiàn)市場需求不足,形成價格倒掛現(xiàn)象。在利益驅(qū)動下,廣州不少商業(yè)項目紛紛打著“酒店式公寓”名目進(jìn)行銷售。專家提醒,盡管打上了“公寓”的住宅旗號,但依然是商業(yè)地產(chǎn)的項目,會增加買家的購買成本和持有成本,令投資風(fēng)險加大。
逐利性商改住項目陡增
目前,在利益驅(qū)動下,廣州不少商業(yè)項目紛紛打著“酒店式公寓”名目進(jìn)行銷售,如位于天河的萬菱君臨國際公寓、海珠區(qū)的達(dá)鏢國際、珠江新城的某某國際公館等。今年以來,這種物業(yè)類型更是廣受關(guān)注。商改住項目恰好規(guī)避了新政的打壓,以及房管部門的監(jiān)控,因此對投資客具有吸引力。
陽光家緣網(wǎng)成交數(shù)據(jù)顯示,去年新建寫字樓銷售面積45.53萬平方米,僅是住宅銷量的4.65%;今年1~5月,新建寫字樓銷售面積明顯增加至24.21萬平米,與住宅銷量之比上升至8.62%。當(dāng)中除了商業(yè)地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)外,還有來自商改住項目的熱銷因素。
商改住暗藏投資風(fēng)險
美聯(lián)中國市場研究指出,盡管商改住項目規(guī)避了現(xiàn)時樓市新政打壓,但與普通住宅相比,仍然暗藏投資風(fēng)險。
首先,從購置成本分析,商業(yè)物業(yè)首付最低五成,貸款利率最低1.1倍,貸款年限最長10年;而住宅最低首付二成(首套),貸款利率8.5折(首套),貸款年限最長30年。稅收方面,商業(yè)物業(yè)契稅3%,而住宅契稅最低僅1.5%。此外,更為重要的一點(diǎn)是,商業(yè)物業(yè)土地使用年限為40~50年,到期后需繳交土地使用費(fèi);而住宅土地使用年限為70年,并且按《物業(yè)法》解釋,物業(yè)到期后將自動續(xù)期。顯然,商改住物業(yè)的購置成本明顯高于普通住宅。
其次,從持有成本來看,商業(yè)項目用水收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3.5元/立方米,用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1元/度;而住宅物業(yè)用水為2元/立方米,用電為0.6元/度。另外,商業(yè)項目的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般較住宅物業(yè)高。
還有,商改住項目普遍地處中心區(qū)域,不少還緊鄰名校,但與住宅不同,商業(yè)物業(yè)是不帶學(xué)位的,如位于北京路商圈的尚峰、金潤鉑宮等,這樣其升值潛力將受影響。
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