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廣州蕭崗村改造:超標(biāo)準(zhǔn)村民房不算回遷補(bǔ)償 [推薦]
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最新公布的蕭崗村改造規(guī)劃方案引起各方的高度關(guān)注，其中許多做法都成為今年廣州推進(jìn)城中村改造過程中的亮點(diǎn)。廣州市“三舊”改造工作辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日接受南都記者采訪時(shí)指出，蕭崗村的安置房面積測算將保障村民的居住權(quán)益和未來收益權(quán)益，但超出國家標(biāo)準(zhǔn)的宅基地面積不會(huì)算在回遷補(bǔ)償面積中。
建筑密度由47%降至20%
蕭崗村位于白云新城中部地區(qū)，東靠白云山，西臨機(jī)場路，北接江夏村，南臨舊機(jī)場候機(jī)樓，從衛(wèi)星圖片上可以看到，舊機(jī)場跑道深深嵌入蕭崗村。此次城中村改造涉及115.18萬平方米，是廣州目前推進(jìn)的城中村改造項(xiàng)目中用地面積最大的。由于毗鄰白云新城規(guī)劃精華地段，蕭崗村的改造開發(fā)前景相當(dāng)可觀。
從總體上來看，經(jīng)過本次改造規(guī)劃，蕭崗村建筑密度由原來的47%降低至20%，綠地率由原來的1.08%增加到24.78%，村內(nèi)環(huán)境得到明顯提升。值得注意的是，為了不破壞白云山的景觀，白云新城的建筑高度在規(guī)劃中都有所控制。未來蕭崗社區(qū)的建筑高度控制范圍在40-80米。
根據(jù)測算，蕭崗村整體改造的資金需求為55.62億元，籌集這部分資金的重任就落在了4塊融資商品住宅地塊上了。公布的方案還對(duì)安置房地塊和融資開發(fā)地塊做了對(duì)調(diào)調(diào)整，原來位于蕭崗村南端的商品住宅開發(fā)地塊調(diào)整到原來安置房地塊的位置，也就是云城西路沿線。
融資地塊公共配套齊全，改造后可達(dá)到廣州居住社區(qū)的街道級(jí)規(guī)模。其中教育設(shè)施就包括48班的中學(xué)一所，24班的小學(xué)一所，幼兒園兩所，此外還包括社區(qū)衛(wèi)生站、肉菜市場等其他配套設(shè)施。
復(fù)建住宅97.97萬平方米
目前，蕭崗村村民更關(guān)注拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w方案。昨日村委會(huì)對(duì)此做出回應(yīng)指出，住宅按戶均280平方米標(biāo)準(zhǔn)推算復(fù)建面積，復(fù)建住宅總面積達(dá)到97.97萬平方米。但具體怎樣分配這些復(fù)建安置房，需要村民共同制定《房屋拆遷補(bǔ)償安置方案》，在制定這份方案前，要屋主們簽名同意對(duì)所有房屋現(xiàn)狀進(jìn)行重新測量登記。而且補(bǔ)償方案會(huì)聽取廣大村民的意見，須要經(jīng)全村80%村民表決同意通過才能生效。
■ 焦點(diǎn)問題
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蕭崗村如何做到建筑密度下降？
根據(jù)測算，蕭崗村改造前后的建設(shè)規(guī)�；静蛔�，村民住宅面積將從目前的134.62萬平方米減少到90多萬平方米，同時(shí)村集體物業(yè)也將減少28.43萬平方米，而對(duì)外銷售的商品住宅面積達(dá)到59.74萬平方米，這“一增一減”從而實(shí)現(xiàn)了蕭崗村綜合毛容積率保持在1.9的水平不變。
像獵德村、林和村的改造為了實(shí)現(xiàn)成本和收益的平衡，都調(diào)高了容積率，為什么蕭崗村的容積率能保持不變呢？
市三舊辦相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，蕭崗村和中心城區(qū)的城中村比較起來，土地面積大，這為改造融資帶來有利條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，蕭崗村改造的土地面積是楊箕村的10倍。而且在白云新城和地鐵等規(guī)劃利好影響下，蕭崗村地塊的價(jià)值又很高，所以需要融資的建筑體量就相應(yīng)小了些。
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村集體低價(jià)協(xié)議購得融資地塊？
廣州市“三舊”改造工作辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日表示，“此輪推進(jìn)的城中村改造一大特點(diǎn)就是鼓勵(lì)村集體自主改造，這是省里給的優(yōu)惠政策�！睋�(jù)了解，今年初廣州出臺(tái)的“三舊”改造綱領(lǐng)性文件“56號(hào)文”就已明確從財(cái)政上給予城中村改造支持，村集體可以不進(jìn)行土地的公開出讓，而采取其他方式融資改造。政府在城中村改造中明顯讓出了土地出讓金的收益。
按照以往的房地產(chǎn)開發(fā)模式，城中村改造的融資地塊由政府組織公開出讓，由開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)，土地出讓金是城中村復(fù)建房的重要資金來源。而蕭崗村目前公布的改造規(guī)劃方案就體現(xiàn)了新政策的特點(diǎn)，村集體可以在地段現(xiàn)時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)的30%基礎(chǔ)上再打5折，協(xié)議購得融資地塊的土地使用權(quán)。
比如，蕭崗村所屬地段基準(zhǔn)地價(jià)為2958元/平方米，村集體需要補(bǔ)交的土地出讓金只有443.7元/平方米。該村融資商品住宅建筑面積有56.16萬平方米，合計(jì)村集體需補(bǔ)交土地出讓金2.49億元。
“這么便宜的地價(jià)出讓給村集體，并不是村集體就能從房地產(chǎn)開發(fā)中賺很多錢，而是成本和收益剛好平衡�！笔腥f辦相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，城中村未來的改造成本都將從融資商品住宅地塊的開發(fā)利潤中拿，比如農(nóng)民安置房的建設(shè)成本、公共配套建設(shè)成本等。日前公布的蕭崗村改造規(guī)劃方案明確，復(fù)建村民住宅需要25.22億元，復(fù)建公建配套需要2.36億元。此外，還有復(fù)建經(jīng)濟(jì)物業(yè)和不可預(yù)見的成本等。
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為什么戶均只補(bǔ)280平方米？
蕭崗村3181戶，有村民人口8258人。目前公布的改造規(guī)劃方案明確，村民住宅回遷房按照戶均建筑面積280平方米的標(biāo)準(zhǔn)測算，同時(shí)預(yù)留10%的公建配套面積。也就是說該村并沒有按照“拆一補(bǔ)一”的方式建設(shè)，村民住宅的拆建比例達(dá)到1：0.73。
村民的住宅面積為什么會(huì)減少呢？記者從廣州市國土房管局獲悉，蕭崗村和其他許多城中村一樣，存在大量“超標(biāo)”建筑，100多萬平方米的城中村住宅中僅有46%取得了產(chǎn)權(quán)，其他“超標(biāo)”建筑只能按照1000元/平方米的建安成本補(bǔ)償，不會(huì)補(bǔ)回遷面積。
根據(jù)國家和省的相關(guān)土地政策，平原地區(qū)的村民宅基地只能建三層半，而蕭崗村大部分村民都把房子建到了五、六層，甚至更高。廣州市三舊辦相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，280平方米的戶均標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)是充分考慮保障村民的居住權(quán)益和收益權(quán)益，結(jié)合城中村改造對(duì)地塊價(jià)值和環(huán)境的整體提升，這樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是合理的。
還有一個(gè)熱點(diǎn)問題就是外來人口的居住問題，目前蕭崗村外來人口多達(dá)5萬人，他們的居住問題是靠城中村中8400多套出租屋來解決的�！按迕竦�280平方米補(bǔ)償面積不會(huì)只建一套房，而是在戶型設(shè)計(jì)上考慮到未來出租的需要，所以外來人口在城中村改造后依然可以租到房子�！睆V州市三舊辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
■ 官方回應(yīng)
8成村民點(diǎn)頭拆遷方案才能生效
南都訊 針對(duì)白云區(qū)蕭崗村有村民反對(duì)拆遷一事，區(qū)政府方面表示，按照政策規(guī)定，在市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組同意改造規(guī)劃方案后，由村作為主體制定拆遷補(bǔ)償安置方案，經(jīng)全體村民80%以上同意后，方可實(shí)施拆遷。即只有8成村民點(diǎn)頭后，拆遷方案才能生效。
據(jù)悉，白云區(qū)蕭崗村是市政府要求的在亞運(yùn)前取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的9條城中村之一。廣州市政府于今年4月20日批準(zhǔn)了蕭崗村“城中村”改造規(guī)劃方案。蕭崗村采取的是自主改造方式，由于作為主體的村一直未能及時(shí)拿出拆遷補(bǔ)償安置方案，造成部分村民誤解。
白云區(qū)城市更新改造辦公室負(fù)責(zé)人表示，目前已經(jīng)成立工作組，幫助村制定《拆遷補(bǔ)償安置方案》，制定后將馬上予以公布，待村民80%以上同意后才會(huì)啟動(dòng)拆遷。倘若未能取得法定比例的村民同意，將予以修改完善直至達(dá)到上述比例的村民同意。
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