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廣州新政或?qū)⒅鞔蚬⿷?yīng)缺口 [推薦]
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繼4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（“新國十條”）下發(fā)后，北京和深圳樓市新政細(xì)則等相繼落地，而上海和廣州的新政卻遲遲未出。上海新政估計(jì)是由于住房保有稅相關(guān)細(xì)則及操作程序需要一定時(shí)間。而廣州新政預(yù)計(jì)是政府想看看本地市場的反應(yīng)以及其他城市新政出來后的效果再來決定“下藥”的狠度。
從目前來看，地方政策中北京和上海的調(diào)控力度最重，原因在于這兩個(gè)城市的投資投機(jī)性需求占比非常高，樓市的泡沫程度非常大。于是，北京出臺(tái)了“限購令”，上海則提出了“住房保有稅”，這些舉措對投資投機(jī)性需求的打擊力度可謂是空前之大，也證明了地方政府?dāng)D壓“樓市泡沫”的決心。
而深圳投資投機(jī)性需要也不少，但新政細(xì)則卻相對較為溫和，之前某地產(chǎn)人士曝光的新政細(xì)則中談及了限購令，但由于近期成交量的不斷“腰斬”，考慮到對市場影響頗大，政府臨時(shí)修改了細(xì)則。由此可見，地方新政細(xì)則是否嚴(yán)厲，是與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的運(yùn)行情況以及政府關(guān)于細(xì)則出臺(tái)后對市場影響的預(yù)判有關(guān)。對于即將出臺(tái)的廣州新政細(xì)則，預(yù)計(jì)也是持溫和基調(diào)，從政府部門相關(guān)人員的表態(tài)，便可略見一斑。
不限購，不另行規(guī)定停貸等信貸政策
5月11日，市國土房管局召開新聞發(fā)布會(huì)，國土房管局副局長黃文波明確表示不會(huì)限購第三套房，對于“停貸三套房貸”、“認(rèn)定第二套房”等信貸政策，定權(quán)在金融監(jiān)管部門、各商業(yè)銀行及上級主管部門，廣州不另行出標(biāo)準(zhǔn)。但如果遏制房價(jià)過快上漲的調(diào)控效果不理想，將采取限購等臨時(shí)性調(diào)控措施。
之前，“新國十條”規(guī)定，對于商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，可停貸或限購，而這兩種方式也被公認(rèn)是打壓投資投機(jī)性需求比較有效的方式，但是廣州這邊卻暫不限購，停貸權(quán)則在金融部門。從這一點(diǎn)來看，廣州政府認(rèn)為廣州現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的態(tài)勢，國家出臺(tái)的政策已經(jīng)足夠市場消化，沒必要出臺(tái)更為嚴(yán)厲的細(xì)則來抑制房價(jià)的過快上漲。
據(jù)我們自己監(jiān)測的數(shù)據(jù)和了解的市場情況顯示，房管局掌握的市場信息并沒有完全反映真正的市場，目前廣州的成交量是下跌過半，但是價(jià)格并無多大幅度的下調(diào)，大部分樓盤的價(jià)格依然是堅(jiān)挺的，僅是多了幾個(gè)折扣，優(yōu)惠的幅度并不大。然而，就廣州而言，廣州的房價(jià)相對于北京、上海和深圳這幾個(gè)一線城市來說，依然是價(jià)格的“洼地”，價(jià)格的上漲幅度并無其他三個(gè)城市大，還算是一個(gè)比較理性的市場。而本次國家新政的出臺(tái)，從需求方面調(diào)控樓市的力度已經(jīng)夠大，從這一層面來看，廣州新政在控制需求方面確實(shí)無需出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策。
著力點(diǎn)在供應(yīng)，“勾地”將成地方亮點(diǎn)
據(jù)國土房管局副局長黃文波表示，廣州新政主要是在供應(yīng)方面做文章。之前公布的2010年全市經(jīng)營性用地出讓計(jì)劃和《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2010-2012）》，不僅公布了今年的用地計(jì)劃，還將近三年的計(jì)劃供應(yīng)量予以公布，這將在一定程度上降低開發(fā)商及民眾對供應(yīng)緊缺的預(yù)期，并以量化性的指標(biāo)來表明政府增加供應(yīng)的決心。
其中住房建設(shè)規(guī)劃顯示，未來3年住房需求量總量預(yù)計(jì)為2861萬—3311萬平方米，建設(shè)各類住房總建筑面積則為2861萬-3461萬平方米，基本保持供需平衡。而就今年的土地出讓計(jì)劃來說，商品住房用地供應(yīng)總量計(jì)劃為5平方公里，供應(yīng)總量是歷年之最，具體的宗地在納入出讓計(jì)劃范圍的6.87平方公里用地內(nèi)安排。同時(shí)，之前“穗七條”提及的“勾地”制度，也將開始實(shí)行。為了使“勾地”制度達(dá)到最佳的效果，并保證完成今年土地供應(yīng)目標(biāo)，出讓計(jì)劃中預(yù)多了2.04平方公里的商品住房用地，根據(jù)市場運(yùn)行、土地儲(chǔ)備等情況適時(shí)適量推出。
除了確保供應(yīng)量充足之外，在供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)方面，政府也特別增加了中心城區(qū)商品住房的用地供應(yīng)，以往土地供應(yīng)稀缺的中心六區(qū)，在今年的供地計(jì)劃中竟占到40%，這將有效緩解中心城區(qū)住房供應(yīng)緊張的問題。
保障性住房供應(yīng)方面，今年將建設(shè)政府保障性住房4.08萬套，建筑面積299萬平方米。其中廉租住房2.06萬套、124萬平方米;經(jīng)濟(jì)適用住房、經(jīng)濟(jì)租賃住房1.6萬套，134萬平方米;政府限價(jià)房0.42萬套，建筑面積41萬平方米。
而政府相關(guān)負(fù)責(zé)人所提到的新政將在供應(yīng)上做文章估計(jì)就是強(qiáng)調(diào)關(guān)于居住用地供應(yīng)計(jì)劃和保障性住房建設(shè)這些量化指標(biāo)，但是否會(huì)提出竣工的目標(biāo)任務(wù)則是令人期待的。因?yàn)榧词雇恋毓⿷?yīng)再充足，其對市場的影響也是明年或是后年的事了。只有落實(shí)今年關(guān)于商品住房和保障性住房的竣工計(jì)劃，促進(jìn)今年的有效供應(yīng)，才是短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的明智之舉。
除此之外在土地出讓的方式中，廣州新政估計(jì)也將提及勾地制度，這是之前其他地方細(xì)則并沒有提到的，也將成為我市的一大亮點(diǎn)。至少在土地出讓方式上，廣州市全面鋪開“勾地”制度，可謂是作出先鋒性的試探，但是否能有效規(guī)范土地市場則有待后續(xù)觀察。
總的來說，從目前政府相關(guān)負(fù)責(zé)人透漏出來的有關(guān)廣州市新政細(xì)則的“蛛絲馬跡”來看，廣州市調(diào)控房地產(chǎn)市場的力度將是比較溫和的，但思路基本是準(zhǔn)確的，即從增大供應(yīng)方面而非強(qiáng)行的抑制住房需求來調(diào)控供需平衡，這種方式將更有利于一個(gè)城市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。強(qiáng)行抑制住房需求或許能起到一個(gè)短期打壓房價(jià)的效果，但后續(xù)的反彈可能更為嚴(yán)重。只有在正確疏導(dǎo)需求的同時(shí)增加供應(yīng)，滿足合理的住房需求，才是真正解決高房價(jià)、穩(wěn)定市場的根本之道，但是否能達(dá)到這個(gè)效果，則有賴于政府的執(zhí)行力�！ �
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