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廣州地下空間開發(fā)不再免費(fèi) 土地出讓金按基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收 [推薦]
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今后廣州地下空間開發(fā)再也不是免費(fèi)的午餐，開發(fā)商調(diào)高容積率也不能再享受低廉的土地出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)。昨日，廣州市國土房管局公布了《關(guān)于調(diào)整我市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)的通知》(以下簡稱《通知》)，這是廣州五年來首次調(diào)整土地出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)了土地出讓金政策的空白和漏洞，其中規(guī)定地下商業(yè)按地上商業(yè)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)收土地出讓金，規(guī)劃改用途和提高容積率要按市場基準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)差價(jià)。
土地出讓金按基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收
廣州市是全國最早全面推行土地有償使用制度的城市之一。早在1992年，廣州市就開始全面實(shí)行土地有償、有期使用制度。2005年，廣州市對土地出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步進(jìn)行了規(guī)范。但隨著房價(jià)地價(jià)快速上漲，五年前實(shí)施的土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)出現(xiàn)了一些不適應(yīng)市場變化的地方和遺漏征收的現(xiàn)象。
《通知》及時(shí)填補(bǔ)了土地出讓金計(jì)收政策的空白和遺漏。比如，規(guī)劃改用途和增容項(xiàng)目的補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，此前規(guī)定是按原出讓合同約定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收，這次明確要按照規(guī)劃調(diào)整時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收。廣州近年來及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，從而可以反映出市場變化趨勢。
廣州市國土房管局新聞發(fā)言人指出，對于一些歷史上協(xié)議出讓的土地，開發(fā)商補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)偏低，客觀上誘導(dǎo)開發(fā)企業(yè)拿地后有調(diào)增規(guī)劃容積率的沖動，此次新政策對此類情況一律按調(diào)增容積率時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收，將有利于維護(hù)城市規(guī)劃的穩(wěn)定性，保證國家土地出讓收益應(yīng)收盡收。
“三舊”改造享受多項(xiàng)優(yōu)惠
今年廣州將大力推進(jìn)“三舊”改造，廣州市國土房管局新聞發(fā)言人表示，為促使“三舊”改造等重點(diǎn)工作的順利推進(jìn)，廣州市將對土地出讓金計(jì)收制度進(jìn)行創(chuàng)新，使土地出讓金計(jì)收政策更好服務(wù)城市功能優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型。
《通知》明確，對“城中村”改造、舊廠房改作教育、研發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等方面均給予一定的支持，實(shí)行差異性的計(jì)收政策。比如城中村安置房轉(zhuǎn)讓只需交三成土地出讓金，工業(yè)用地提高容積率不加收土地出讓金。
番禺花都明確容積率
此外，對于番禺、花都早年出讓的未明確規(guī)劃條件的土地，廣州結(jié)合實(shí)際，對至今尚未開發(fā)建設(shè)、銷售的商品房用地，按基準(zhǔn)地價(jià)的平均容積率1.8作為原出讓合同的基準(zhǔn)容積率。
目前《通知》已獲得市政府批準(zhǔn)，將于2010年7月1日起執(zhí)行，2005年出臺的相關(guān)政策將同時(shí)廢止。廣州市國土房管局表示，這次調(diào)整將做到政府土地收益標(biāo)準(zhǔn)的一致性和土地出讓金計(jì)收政策的延續(xù)性，有利于確保國有土地出讓收益，營造公開、公平、公正的一級土地市場秩序。采寫：南都記者 王衛(wèi)國
亮點(diǎn)
城中村安置房交三成土地出讓金可上市交易
廣州今后將有很多城中村采用自主改造的方式，這種情況下，土地出讓金如何征收成為市民關(guān)心的話題。廣州市國土房管局指出，對于村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人依法將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，本著尊重歷史的原則，可暫緩征收土地出讓金。但村集體經(jīng)濟(jì)組織自行申請補(bǔ)繳土地出讓金，或發(fā)生新建、擴(kuò)建、改建和權(quán)屬轉(zhuǎn)移等情形，則按土地純收益計(jì)收土地出讓金。如果納入“城中村”自主改造且與舊村一并改造的，還可給予“三舊”改造政策支持，按土地純收益的50%計(jì)收土地出讓金。
“城中村”改造的安置房交易轉(zhuǎn)讓，如何計(jì)收土地出讓金？《通知》明確，“城中村”改造安置房交易轉(zhuǎn)讓時(shí)，按相應(yīng)用途基準(zhǔn)地價(jià)的30%計(jì)收土地出讓金。根據(jù)這項(xiàng)政策，廣州今后將由村民自己決定安置房轉(zhuǎn)為國有土地或者繼續(xù)保留集體用地的性質(zhì)。
個(gè)案：許多位于中心城區(qū)的城中村改造安置房市場價(jià)值可觀，比如獵德村獲得安置房面積最大的一戶有2000多平方米，若改為國有土地，按照目前房價(jià)，該戶村民安置房“市價(jià)”將高達(dá)4000多萬元。目前獵德村周邊基準(zhǔn)地價(jià)約為6000元/平方米，30%的標(biāo)準(zhǔn)即1800元/平方米，也就是說如果這戶村民想要將安置房上市交易的話，要交360萬元的土地出讓金。
點(diǎn)評：“安置房轉(zhuǎn)為國有土地和保留為集體用地對于村民來說各有利弊。轉(zhuǎn)為國有土地獲得房產(chǎn)證后，可上市買賣，但住宅用地的使用期限為70年。如果保留為集體用地性質(zhì)，則沒有使用年限的限制，但不能進(jìn)行買賣�！睆V州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出。
住改商
每年要補(bǔ)交4%純收益
廣州這次還將對許多歷史劃撥用地住改商出租現(xiàn)象按年征收土地出讓金。廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新政策對于原劃撥用地及其地上建筑物用于非住宅出租經(jīng)營，按年計(jì)收土地出讓金，其年土地出讓金按相應(yīng)用途土地純收益的4%確定。
而對于天河南一帶住改商房屋也要征收土地出讓金差價(jià)。比如對于臨時(shí)改為商業(yè)用途的住宅，就要征收相應(yīng)地區(qū)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)和住宅基準(zhǔn)地價(jià)的差價(jià)。
《通知》還提高了原劃撥用地上私有住宅房屋出售、交換、贈與(不含繼承)補(bǔ)繳土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)，由原來的基準(zhǔn)地價(jià)的3%調(diào)整為基準(zhǔn)地價(jià)的4%。這類住宅房屋不含經(jīng)濟(jì)適用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房。
商業(yè)地下建筑按地上50%征收
隨著城市建筑密度的不斷增長，地下空間越來越成為特大城市的重要開發(fā)資源，以往地下空間并沒有明確土地出讓金的征收標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在《通知》明確，地下商業(yè)按地上商業(yè)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)收土地出讓金。除地下人防空間這樣依法可劃撥的地下空間外，其他新建地下建筑按工業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)的20%計(jì)收土地出讓金，比如地下車庫和配套用房等。
廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，地下空間的土地出讓金將以建筑面積計(jì)算，公開出讓前，地下空間的土地出讓金將計(jì)入土地出讓底價(jià)中。這也就意味著今后公開出讓的包含地下空間的土地底價(jià)將有所提高。而《通知》實(shí)施前未計(jì)收土地出讓金的地下建筑，暫緩征收土地出讓金。
點(diǎn)評：中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總監(jiān)黃韜指出，其實(shí)地下也是土地空間利用的一部分�，F(xiàn)在廣州就有很多地下商場，人氣火爆，很有價(jià)值，收取出讓金是合理的。
工業(yè)用地改建住宅須重新公開出讓
有的用地單位按工業(yè)、倉儲、市政設(shè)施或基礎(chǔ)設(shè)施等用途申請用地后未按原規(guī)劃實(shí)施建設(shè)，而是將規(guī)劃調(diào)整為商品住宅。這實(shí)際上會造成土地開發(fā)利潤的大幅增長，新措施將嚴(yán)格這類土地出讓金的計(jì)收。
廣州市國土房管局明確，這類將現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整為商品住宅的土地，由政府收回重新公開出讓，按土地公開出讓成交價(jià)的40%返還原用地單位前期投入費(fèi)用；現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整為商品住宅外的經(jīng)營性用途的，按調(diào)整前后用途當(dāng)前基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算總價(jià)差補(bǔ)交土地出讓金；現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整為非經(jīng)營性用途的，按調(diào)整前后用途當(dāng)前土地純收益標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算總價(jià)差補(bǔ)交土地出讓金。
點(diǎn)評：廣州市社會科學(xué)院研究員彭澎指出，以往有的開發(fā)商都想辦法把工業(yè)用地等轉(zhuǎn)為住宅，通過拖延開發(fā)等手段，找機(jī)會低價(jià)拿地、高價(jià)賣地，這次新規(guī)對開發(fā)商帶來很大約束，能抑制開發(fā)商囤地。
工業(yè)用地加建廠房不加收土地出讓金
為了鼓勵(lì)企業(yè)集約節(jié)約利用土地，《通知》明確，工業(yè)項(xiàng)目增加生產(chǎn)性用房建筑面積的，不加收土地出讓金。但是為了遏制用地單位多建行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的利益沖動，對工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積7%或建筑面積超過工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積14%的部分，不能視為工業(yè)用途，應(yīng)按辦公及住宅用途計(jì)收土地出讓金�！ �
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